柳營簡易庭民事-SYEV,111,營簡,12,20220930,2

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
111年度營簡字第12號
原 告 吳俊賢
被 告 謝佩婷

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年9月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣6萬4,000元。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、本判決第一項得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定，亦為簡易程序所適用。

本件原告原起訴聲明：㈠被告應將門牌號臺南市○○區○○路00巷0號5樓之3房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告新臺幣(下同)1萬6,000元，並自民國110年9月30日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告8,000元。

嗣於本院111年9月15日言詞辯論期日當庭表示被告已搬遷，並撤回上列聲明第1項之主張(見本院卷第169、170頁)。

經核原告上述訴之聲明變更，應屬減縮應受判決之事項，符合前述法律規定之情形，應予准許。

二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠原告於110年9月間與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期自110年9月30日起至111年8月30日止，依系爭租賃契約第3條第1款約定，每月租金8,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔，並依同條第2款約定，被告應給付原告保證金8,000元作為履行系爭租賃契約之擔保；

另按系爭租賃契約第8條第2款約定，不再續約而仍不遷讓房屋，自終止租約之翌日起至遷讓系爭房屋之日止，被告應給付原告依房租2倍計算之違約金。

詎被告除於簽約當日交付押租金5,000元，另於同年10月17日匯款押租金2,300元外，其餘均未繳納租金，已積欠租金達2個月以上，經原告以存證信函為終止租約之意思表示，通知被告限期繳清，惟被告置之不理，為此，爰依系爭租賃契約第3條第1款、第8條第2款約定，請求被告應自110年9月30日起至終止系爭租賃契約之日止，按月給付租金8,000元及給付違約金1萬6,000元等語。

㈡並聲明：⒈被告應給付原告新臺幣1萬6,000元，並自民國110年9月30日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告8,000元。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之認定： ㈠查原告主張與被告於110年9月間簽立系爭租賃契約，約定被告應給付8,000元保證金，租期自110年9月30日起至111年8月30日止，每月租金8,000元，並於每月30日前支付。

惟被告承租後，除簽約日交付保證金5,000元，及於同年10月17日匯款2,300元保證金外，均未按時繳納租金等情，業據其提出系爭租賃契約、兩造對話訊息翻拍照片及東山郵局存證號碼22、23號存證信函(見調解卷第7至17頁，本院卷第31至35頁)為證，且被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀予以爭執，則本院審酌上述證據資料後，堪認兩造間成立系爭租賃契約，約定每月租金8,000元，被告僅支付合計7,300元保證金與原告之事實為可採。

㈡按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。

查原告因被告遲付租金，分別於110年10月18日、同年月21日寄發存證信函與被告，請其於文到3日繳付，惟被告未予置理。

嗣原告於本件訴訟程序中，以被告遲付租金總額已達2個月以上為由，主張終止租約，經本院寄存送達通知至被告住居所，並於111年5月29日合法終止系爭租賃契約乙節，有原告提出之東山郵局存證號碼22、23號存證信函及本院送達證書(見調解卷第11至17頁，本院卷第115、117頁)附卷可查，故兩造間之租賃契約關係，因被告遲付租金達2個月以上，經原告催告後仍未給付，原告依上述規定於111年5月29日終止系爭租賃契約之事實，即堪認定。

㈢次查，系爭租賃契約第8條第2項約定：「乙方(即本件被告，下同)於終止租約經甲方(即本件原告，下同)定7日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，乙方應給付給甲方按房租貳倍計算之違約金。」

等語(見調解卷第8頁)，亦即系爭租賃契約如提前終止，或期滿不再續約而被告仍居住未搬遷，被告應自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，按月給付2倍租金即1萬6,000元與原告。

惟兩造間之租賃契約，於約定租期屆滿前即「111年5月29日」即告終止，原告於111年9月15日言詞辯論期日，亦到庭陳明被告已經搬遷出去，已重新整修好出租給別人一語明確(見本院卷第169頁)，則原告依上述約定請求被告給付違約金，自應說明並提出相關證據證明被告於終止租約後何時搬遷，並依此計算違約金。

然原告未提出證據證明上情，則其依上述約定請求被告給付違約金1萬6,000元(訴之聲明第1項前段)，即難謂有憑，不應准許。

㈣再查，被告自110年9月30日起承租系爭房屋，至111年5月29日經原告提前終止契約，被告承租後均未給付租金乙節，此經本院認定如前，則原告基於租賃契約關係請求被告給付之租金，依每月租金8,000元及上述租期計算，被告積欠原告之租金合計為6萬4,000元【計算式：8,000元×8(110年9月30日至111年5月29日，共計8個月)＝6萬4,000元】。

雖原告訴之聲明第1項後段係主張被告應自110年9月30日起遷讓房屋之日止，按月給付8,000元，惟如上述，被告既已搬遷出去，原告上述請求之範圍及金額即可確定，然原告經本院曉諭後仍為相同之主張，故本院乃以系爭租賃契約終止之日為基準(原告未提出證據證明被告何時搬遷，如上所述，故以終止之日予以計算租金)，於原告請求之範圍內為前述金額之認定，並諭知如主文第1項所示。

至於被告給付原告之保證金7,300元部分，因系爭租賃契約第3條第2項約定該保證金可於扣除積欠之債務後，再退還被告，而原告主張被告尚有積欠水電費、電梯使用維護費等未繳清，被告亦未到庭爭執此情，則被告給付原告之保證金部分，即不予扣抵，附此敘明之。

四、綜上所述，兩造成立系爭租賃契約，惟被告自承租日即110年9月30日起即未繳納租金，經原告催告限期給付，未予置理，原告於被告積欠已達2個月以上租額後，依法於111年5月29日終止租賃契約，應屬適法，被告自應給付上述租賃期間之租金與原告。

惟原告並未提出證據證明被告於終止契約後何時遷讓出系爭房屋，其請求被告給付違約金部分，即無所憑。

從而，原告依系爭租賃契約請求被告給付6萬4,000元，為有理由，應予准許。

逾上述請求之範圍，即非有據，應予駁回之。

五、未按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

又請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，並予附帶請求給付租金者，不併算其價額。

本件原告原以被告未繳納租金為由，請求遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金、違約金，惟被告於本件訴訟程序中搬遷返還系爭房屋與原告，原告始因該情形而變更訴之聲明僅請求租金、違約金，故本院審酌上情，並考量訴訟原因理由及請求之租金、違約金，於起訴時未併算訴訟標的之價額等因素，認本件訴訟費用由被告負擔，應較為適當，爰諭知如主文第3項所示。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
柳營簡易庭 法 官 陳郁婷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 3 日
書記官 謝靜茹