柳營簡易庭民事-SYEV,97,營簡,444,20081125,1

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
原 告 乙○○
原 告 丙○○
原 告 庚○
樓
原 告 戊○○
樓
原 告 己○○
原 告 辛○○
兼上列八人共
同訴訟代理人
丁○○ 住嘉義市
被 告 壬○○ 住台南縣
號
居嘉義縣
132
訴訟代理人 癸○○ 住嘉義縣
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，經本院於民國97年11月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落台南縣新營市○○段596地號及42-3地號二筆土地上，如後附台南縣鹽水地政事務所民國96年9月18日土地複丈成果圖斜線A、B部分所示，面積分別為46、106平方公尺之地上物拆除，將上開土地即上開土地複丈成果圖斜線A、B部分所示面積合計152平方公尺之土地返還原告。

訴訟費用新臺幣叁仟貳佰元由被告負擔。

本判決得假執行；

被告如於標的物交付前以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）1.系爭台南縣新營市○○段596地號土地為陳有福所有，陳有福於民國（下同）95年12月31日死亡，該地號土地由其繼承人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、陳源、戊○○、己○○繼承，先予敘明。

2.⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其物者，得請求返還之。」

此為民法第767條前段有明文規定。

又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

民法第440條第1項定有明文。

民法第95條第1項前段之規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知到達相對人時，發生效力。」

⑵系爭台南縣新營市○○段596、42-3地號土地，為原告所共有。

前因訴外人陳瑞龍所經營「德修碾米工廠」之台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之1號房屋坐落於系爭土地上，辛○○、陳有福（已歿）遂與訴外人陳瑞龍口頭約定租用系爭土地。

⑶詎料訴外人陳瑞龍竟於82年度起積欠租金，經屢次口頭催討積欠租金，均置之不理，原告陳有福遂於86年12月12日向台南縣新營市調解委員謝申請調解，並於事件概要願接受調解之條件㈡明確表示「倘對造人（陳瑞龍）無意續租，仍應在七日內繳清積欠租金外，並限於二個月內自動拆除地上物（德修碾米工廠及附屬建物）全部排除，否則逾期該地上物（碾米工廠）視同廢棄物將由聲請人代為僱工拆除排除所有地上物，其有關僱工拆遷費用全部由對造人負責支付。」

此觀其真意已明白表示如為依限繳租金時，終止契約，並限承租人自動履行拆除地上物之義務。

此意思表示經台南縣新營市調解委員會於86年12月24日及87年1月5日通知二次調解，對造人陳瑞龍均未到場，此有（86）民調字第332號調解不成立證明書可證，此解除契約之意思表示已到達訴外人陳瑞龍而發生解除契約之效力。

⑷本件於87年時已向鈞院提出拆屋還地事件之訴（87年度營簡字第498號），經鈞院以形式判決駁回，理由係原告之存證信函內容顯示並無終止兩造租賃契約之意思表示。

惟因當時訴訟原告不諳法律，並未提出證物二之終止契約之意思表示已到達陳瑞龍之證據佐證。

基上本件業於87年1月5日即已發生終止租賃契約之效力，訴外人陳瑞龍即至該日起無權占有系爭土地，應自行拆除系爭土地之地上物，將系爭土地返還原告。

3.「德修碾米工廠」之台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之l號房屋，係未保存登記之房屋，原告等因不諳法律之規定，不知本件於87年1月5日即終止租賃契約，幾經折騰，遂又提起96年度營簡字第53號拆除地上物返還土地事件之訴。

鈞院判決原告勝訴，並得假執行。

惟僅因不知訴外人陳瑞龍將台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之1號房屋輾轉移轉於訴外人陳癸○○，陳癸○○又於90年8月14日贈與被告壬○○，該案拆屋還地之訴訟陳癸○○就系爭建物，已無事實上之處分權，而遭上訴審廢棄該判決。

4.請求他人拆除未經保存登記之建物者，並不以該房屋之原始建造人即其原始所有人為限，亦得已就該未保存登記建物有事實上處分權之人，作為其請求對象，故本案以該建物有事實上處分權之人壬○○為被告，提起本件拆除地上物返還土地之訴。

5.台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之1號房屋，於87年1月5日發生終止租賃契約之效力，致該日起即屬於無權占有之狀態，儘管移轉事實上之處分權於他人，該繼受之人亦屬無權占有，應拆除該地上物，將土地返還原告。

6.退而言之，如鈞院認為本案租賃契約尚未終止，原告主張另依土地法第103條第5款之規定收回系爭土地，請被告壬○○拆除地上物返還系爭土地：⑴本件基地租賃係兩造約定經營「德修碾米工廠」，惟如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第103條第5款規定，並參照民法第438條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地，此觀59年台上字第4423號判例要旨。

今「德修碾米工廠」早已荒廢多年，該屋亦已傾頹，早已違反當時約定之使用方法，承租人違反租賃契約時，原告得將系爭土地收回。

⑵被告無權占有系爭土地，其上建物傾頹，不堪使用，卻拒返還原告，藉拆除地上物，向原告索取鉅額款項才願拆除，可見訴外人陳癸○○、被告壬○○之居心不良。

已無堪用價值之地上物，拒絕拆除，對其毫無利用價值，對原告而言，致使原告不能更新土地、發揮土地之經濟價值，對社會而言，亦是損失，故請求鈞院依原告訴之聲明判決被告拆除地上物返還土地於原告。

7.請求鈞院調查被告目前是否系爭建物之事實上處分權之人，有無再移轉於他人？

（二）爰聲明：判決如主文所示。

二、被告則以：

（一）1.原告雖係所有權人，然系爭土地出租予訴外人陳癸○○，故原告之所有權受到租賃之限制，不得行使物上請求權：⑴本件系爭姑爺段596地號土地原告係出租予訴外人陳癸○○，並交付占有由陳癸○○基於租約使用收益，此為原告起訴狀所承認，並有鈞院87年度營簡字第498號判決可稽，請鈞院調取該判決究明之。

⑵被告為系爭建物之事實處分權人，取得系爭建物係因訴外人陳癸○○贈與，且陳癸○○同意被告得使用系爭土地。

⑶按稱租貨者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約，為民法第421條所明文。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，復為民法第455條所規定。

綜合民法第421條規定及民法第455條反面解釋，則在租賃關係存續中，土地所有權人應不得要求返還租賃物，亦即民法第767條之物上請求權因租賃關係存在而受到限制。

⑷總而言之，被告所有之系爭建物占有原告之系爭土地，係經由租賃權人陳癸○○之同意而來，在租賃關係存在之情形下，原告不得行使物上請求權。

2.本件陳癸○○與原告間之租賃關係仍存續，被告係有權占有：⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

民法第440條第1項訂有明文。

⑵本件原告起訴主張訴外人陳癸○○未給付租金，其已合法終止租約等云。

惟按，本件原告並未遵守民法第440條第1項之定相當期限催告之事實，既然原告未依民法第440條第1項規定先期催告，則其終止租約並不合法。

⑶原告另主張於陳有福於86年12月12日向台南縣新營市調解委員會申請調解，經該會86年12月24日及87年1月5日通知二次調解，對造人陳瑞龍均未到，其解除契約之意思表示已到達訴外人陳瑞龍等云。

按被告否認原告之主張，且1.陳有福並無法代表全體租賃權人為催告或解約之意思表示；

2.調解委員會之通知是否有送達陳瑞龍亦堪質疑；

3.縱調解通知有送達亦僅表示某年某月某日要進行調解之意思而已，絕無原告所稱之意思表示已到達之情。

⑷再者，縱認原告有催告，惟按，催告應依其既有之權利為之方屬合法，本件原告於前案係主張年租金為5,000元，並基此計算積欠之租金額，與訴外人陳癸○○主張年租金為2,000元相差甚鉅，原告不依債之本旨年租金2,000元為催告，反主張年租金5,000元，則縱其有催告，亦不合法，自不生催告之效力，自亦無從終止本件租約。

⑸在原告與訴外人陳癸○○間之租約仍繼續有效之情形下，而被告又係經陳癸○○之同意而擁有建物於系爭土地上，被告顯係有權占有，原告之訴應無理由。

3.原告另主張依土地法第103條第5款規定收回土地，被告不同意之：⑴原告主張本件被告有違反租賃契約之情，茲被告否認之。

⑵按系爭建物從一開始租賃契約存在即是如此，被告從未變動之，縱然目前因景氣問題而暫時未營業，然原告與原承租人並無約定租賃物之使用方法，而被告亦未違約作任何其他法律所不允許之用途，本件並無土地法第103條第5款之情，原告之主張顯無理由。

4.被告從未向原告索取鉅額之款項，原告肆意攻擊，委無可採。

5.本件請調取鈞院87年度營簡字第498號、96年度營簡字第53號卷究明之。

（二）聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。若受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。

三、經查，原告主張之上揭事實，業據其提出與其所述相符之台南縣鹽水地政事務所土地複丈成果圖、地籍圖謄本、聲請調解書、調解不成立證明書、本院87年度營簡字第498號宣示判決筆錄等影本各一份及照片十一張為證，而被告則以上開之詞置辯，惟查：

（一）原告主張訴外人即被告之外祖父陳瑞龍於54年7月29日向破產管理人會計師王根尊標購台南縣新營市姑爺里七鄰挖仔八之一號房屋，然因該建物坐落在原告所有台南縣新營市○○段四二之三、五九六地號之土地上，是訴外人陳瑞龍與原告口頭約定租用原告之前開所有工地，以經營「德修碾米工廠」及住宅用地，租金每年五千元，嗣訴外人陳瑞龍死亡，該房屋移轉為陳癸○○所有，嗣又移轉為被告所有，被告依約按年繳交租金至八十三年十二月底，自八十四年起即未繳交租金，經原告多次口頭催討均置之不理，寄送存證信函通知被告終止租約，是被告係無權使用該基地等情，除租金5000元外，其餘部份為被告所不爭執，並經前案96年營簡字第53號依職權履勘現場，及囑託台南縣鹽水地政事務所測量在案，有該所函復本院之複丈成果圖附卷可稽，自堪信為真實。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

民法第四百四十條第一項訂有明文。

經查，本件被告向原告承租系爭土地後，自84年1月起至95年即未繳交租金等情，為兩造所不爭執，被告已經積欠11年之租金，嗣至95年9月4日、95年9月21日原告分別以存證信函催告被告清償租金時，被告所遲付之租金總額以達二年以上，揆之上開說明，原告自有取得終止租約之權利，雖被告抗辯稱：嗣於95年10月19日寄郵政匯票24000元，但陳有福及辛○○拒收。

又於96年2月5日在台灣台南地方法院辦理提存云云，然95年9月4日原告以存證信函終止租約，則兩造租賃契約已可認因終止而消滅，不因被告於終止租約後繳交租金而恢復租約之效力，又縱認被告主張每年租金為2000元屬實，然被告自84年1月起至95年1月未繳租金，亦為被告所不爭執，則被告確有租金遲延之情事，原告有取得終止租約之權利，是故原告主張本件租約已終止，被告乃無占有之權源，堪可採信。

又按民法第四百五十五條：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

之規定，原告請求被告返還系爭土地，自無不合，

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。

依此，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨）。

查被告既對於其所有系爭房屋占用原告所有如附圖所示斜線部分系爭土地一節，並無爭執，則揆諸前揭規定及最高法院判決說明，原告已就為被告建物所占用系爭土地所有人之事實，負其舉證責任，則被告自應就其對該附圖所示斜線部分土地係有權占有一節，予以舉證，則依上開證據資料調查之結果，自堪信原告之主張為真實。

此外，被告復無法就其取得占有係有正當權源之事實，加以舉證以實其說，則依前開說明，原告主張被告係無權占有系爭土地等情，核屬正當。

五、綜上所述，本件原告既為系爭土地之所有權人，而被告占用原告所有上開土地，並無任何合法權源，自屬無權占有，從而原告本於民法第767條規定，請求被告應將坐落台南縣新營市○○段596地號及42-3地號二筆土地上，如後附台南縣鹽水地政事務所民國96年9月18日土地複丈成果圖斜線A、B部分所示，面積分別為46、106平方公尺之地上物拆除，將上開土地即上開土地複丈成果圖斜線A、B部分所示面積合計152平方公尺之土地返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

但本院依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如於執行標的物拍定、變賣前，為原告預供擔保，或將請求標的物提存得免為假執行。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
書記官 黃玉真