柳營簡易庭民事-SYEV,99,營簡,12,20100211,1

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 高林開發有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 鄭世賢律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院於民國99年2月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣286000元。

訴訟費用新臺幣3090元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣286000元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國（下同）97年1月28日向被告購買預售屋，並與被告簽訂房屋及土地預定買賣契約書（高林N0.8，預售屋廣告「量身訂作」），原告以總價款新臺幣（下同）0000000元訂購佔地45.07坪之RC造3層樓斜瓦屋透天厝1戶即東京A戶（以下簡稱系爭房屋）。

房屋預定買賣契約書第七條約定「本預售屋之建築工程應在97年5月1日之前開工，自開工日起算360個日曆天以前完成主建物，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。

賣方如逾期前款期間未開工或完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息與買方。」

。

惟被告並沒有依契約書之開工時間點（97年5月l日）執行相關設計作業之進度管制，而是等待最後一戶預售屋完成簽約（最後銷售一戶係京都A戶，由新營市葉先生於97年7月底與被告完成簽約），之後才開始將各預售戶（共4戶）之室內初設構想（或初設圖），轉繪為正式建築設計圖，經客戶簽字確認，然後4戶同步申請建築執照並開工。

此可從被告向臺南縣政府申請取得「建築使用執照」之記載得知，建築執照核發日期為97年9月11日，開工日期為97年9月23日，以及完工日（即建築使用執照核發日）為98年10月29日，被告違反契約書所定開工日97年5月1日及360個日曆天之完工期限即98年4月26日之約定。

（二）被告向臺南縣政府申請建築執照即97年9月之前，此一期間一般視為「設計階段」，被告對原告所提之室內規劃構想圖，若有意見則會要求修改。

原告於97年3月初即提交室內規劃構想圖，嗣被告於97年4月稱土地丈量有誤，要求原告增購4坪土地，原告遂以每坪100000元增購之，並同時修改室內規劃構想圖，嗣被告又於97年4月底以建築外觀為由，要求原告改圖增加2樓前陽臺設計，嗣被告又於97年6月底，要求原告配合隔壁戶，修改前後院深度，前院由原572cm修改為550cm，後院（短邊端）由150cm修改為142cm，嗣被告又於97年7月以建築整體外觀為由，要求原告改圖增建3樓斜瓦屋陽台4.7坪。

嗣被告於97年8月26日將原告之室內規劃構想圖，轉繪成正式建築設計平面圖，經原告簽字確認後貼附於房屋買賣契約底頁。

足見被告早已規劃準備97年9月，集4戶一起申請建築執照及開工，完全沒有依照原告契約之開工時間點（97年5月l日）進行任何計劃時程管制，被告既沒有通知及限定原告室設構想圖提交及修改之期限，亦沒有在貼附建築設計平面圖於契約底頁之當時，提出修改契約之開工時間，顯然被告當時並不認為有延遲完工之問題。

（三）被告取得建築使用執照前，原告已付款0000000元，依據房屋預定買賣契約書第七條之約定，系爭房屋完工之期間原應為98年4月26日，但卻遲至98年10月29日始完工，合計延遲183日，利息以每日萬分之5計，延遲利息總共807000元（0000000×183×0.05%＝807000）。

原告審酌被告實際狀況，願僅收取98年8月26日起至98年10月29日止延遲天數（合計65天）之遲延利息合計286000元（0000000元×65×0.05%＝286000元）。

（四）對被告答辯之陳述：1.被告辨稱：「惟肇因原告就A房屋之室內設計多次變更」等語，原告駁覆如下：⑴請被告提證：被告最後集四戶（東京A、東京B、京東A、京東B等四戶），一起申請取得建照（97年9月11日）並開工（97年9月23日），「是肇因原告（東京A戶）修改室內設計導致遲延」所造成，而非肇因節省整體施工成本。

（註：原告（東京A戶）97年1月28日與被告簽訂買賣契約，契約明定97年5月l日開工。

京東A戶遲至97年7月28日才與被告完成買賣契約。

）。

⑵請被告提證（工程變更單）：「是因原告要求變更設計而導致遲延」，包括：①97年4月，因增購4坪土地而變更設計。

②97年4月，因增加2F前陽臺而變更設計。

③97年6月，因縮減前/後院深度（前院572cm→550cm，後院150cm→140cm）而變更設計。

④98年7月，因增加3F陽臺（4.7坪）而變更設計（相關條文請參考房屋買賣契約第八條「建築設計變更之處理」）。

2.被告辯稱：「扣除施工期間因天候問題無法施工之日數10日」等語。

原告駁覆如下：⑴買賣契約明訂360個「日曆天」完工，一般工程所謂「日曆天，乃「工作天＋休假日＋雨天」再乘上安全因子後推算而定訂，故日曆天已含雨天在內。

⑵買賣契約第七條第一項第三款明定：「因天災地變等人力不可抗力之事由，至賣方不能施工者，其停工期間。」

，其期間不計入前開天數。

故「休假日及雨天」皆含在360個日曆天內。

⑶原告之「三層樓透天厝（總建坪64.29坪）」，自開工日算起360個日曆天完工，是合理之施工限期。

3.被告辯稱：「又原告就系爭房屋頂屋瓦之建材係要求變更 ‧‧‧惟因市面上並無該項規格，被告需向廠商訂購並另 行訂作，其間延宕一個月以上」等語，被告辯詞與事實不 符，駁覆如下： ⑴提出「更換斜屋頂掛瓦條建材規格（鋁材→不鏽鋼材）」 為「京東B戶」，被告接受後，並同意其他三戶（包括原告 戶在內）亦可自行決定選用「鋁材」或「不銹鋼材 (補差 價）」。

⑵斜屋頂最後選用之「不鏽鋼材掛瓦條」為施工承商之現貨 規格，非特殊需定製之規格，無另行訂作之事實，且本工 程之施作，被告亦從未告知任一客戶，會有遲延完工之問 題。

⑶提出要求更換斜屋頂掛瓦條建材者為「京東B戶」，故本項 施工工程是否延宕，與原告無直接關聯。

若被告自認其辯 詞為事實，請被告舉證，證明提出變更斜屋頂掛瓦條建材 之規格者為原告。

聲明：被告應給付原告286000元。

證據：提出房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書、

三、被告抗辯：

（一）被告與原告於97年1月28日簽定房屋預定買賣契約書，雖依房屋預定買賣契約書第七條約定應於97年5月1日前開工，惟因原告就房屋之室內設計多次變更，故遲至97年8月26日始確定房屋建築圖說，被告自斯時始以該確定後之建築圖說向臺南縣政府申請建造執照，嗣於97年9月11日獲核發建造執照，被告於籌備材料、發包作業完成，遂於97年9月25日開工，嗣於98年10月29日經臺南縣政府核發房屋之使用執照。

（二）系爭房屋之開工日實應自97年9月25日計算始為合理，並符合房屋預定買賣契約書第八條有關建築設計變更約定之精神，其再扣除施工期間因天候問題無法施工之日數10日。

且房屋預定買賣契約書第七條第一項所載「360個日曆天」者，應係指360個工作天而已，實因被告不懂法律而誤載。

又原告就房屋頂屋瓦之建材係要求變更並自行選擇建材，惟因市面上並無該項規格，被告需向廠商訂購並另行訂作，其間約延宕一個月以上，故此遲延應肇因於原告而不可歸責被告甚明，是經計算，被告應無遲延完工之情事。

聲明：原告之訴駁回。

如受不利判決，請准供擔保，免為 假執行。

證據：提出中央氣象局逐日氣象資料1份，並聲請訊問證人 即施作琉璃瓦之師傅沈崑池。

三、經查：

（一）觀諸房屋預訂買賣契約書第七條所載「一、本預售屋之建築工程應在97年5月1日之前開工，自開工日起算360個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：（1）買方未依規定付款其交付本契約所載之各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間。

（2）買方未依第八條第一項規定期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度時，其影響期間。

（3）因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

（4）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

（5）本預售屋外水、外電、電信、瓦斯等配備及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，不受本條完工期限之約束。

二、賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。

若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」

等語，可知上開條文第一項但書已將無法施工之期間不計入在360個日曆天內，顯然所謂「360個日曆天」者，應係指依日曆計算360天而言，自非指360個工作天，換言之，系爭房屋應於97年5月1日之前開工，並應自開工日起算360個日曆天以前取得建築主管機關核發使用執照，若逾期未取得建築主管機關核發之使用執照，原告即得向被告請求每逾一日按已繳房地價款萬分之五計算之遲延利息。

又房屋預訂買賣契約書係被告擬定後，再由原告簽章以示同意，則上開「360個日曆天」等字應經被告深思熟慮後始記載，應非被告誤載。

（二）觀諸房屋預訂買賣契約書第八條所載「一、買方若有要求室內格局變更時，一律於買賣雙方簽約日起45日內為限定期限，並於賣方所提供之工程變更上簽認為準，如買方以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力，且此項變更申請以一次為限。

辦理變更時，買方須親自簽認，並附記詳圖配合本工程辦理之，且不得有違建管法令之規定，如需主管機關核准時，賣方應依規定申請之。」

等語，可知若原告要求室內格局變更時，一律應於兩造簽約日起45日內為之，並於被告所提供之工程變更單上簽認為準，如原告以口頭或電話提出申請辦理者，對被告不生效力，且此項變更申請以一次為限。

被告雖抗辯係因原告就房屋之室內設計多次變更，故遲至97年8月26日始確定房屋建築圖說，被告自斯時始以該確定後之建築圖說向臺南縣政府申請建造執照云云，但原告已否認係其要求變更，且陳稱：其於97年3月初即提交室內規劃構想圖，嗣被告於97年4月稱土地丈量有誤，要求原告增購4坪土地，原告遂以每坪100000元增購之並同時修改室內規劃構想圖，嗣被告又於97年4月底以建築外觀為由，要求原告改圖增加2樓前陽臺設計，嗣被告又於97年6月底，要求原告配合隔壁戶，修改前後院深度，前院由原572cm修改為550cm，後院（短邊端）由150cm修改為142cm，嗣被告又於97年7月以建築整體外觀為由，要求原告改圖增建3樓斜瓦屋陽台4.7坪等語，兩造對於究係何人要求變更設計之說詞不同，依照上開條文之約定，若係原告要求變更設計時，本應由被告要求原告在工程變更單上簽認為準，且亦以變更一次為限。

但事實上被告並未提出工程變更單供原告簽認，則縱真係原告要求變更，對被告本不生效力，被告不依約行使，竟任意接受多次變更，若真因此而影響工程之進度，亦係被告咎由自取，應自負其責，不得適用上開房屋預訂買賣契約書第七條第一項第二款有關扣除完工期間之約定。

若係被告要求變更設計時，則更無適用上開約定之餘地。

（三）被告雖舉出證人沈昆池作為原告要求變更琉璃瓦建材，以致影響工程之進度之證據，且證人沈昆池亦證稱：「原來的琉璃瓦原告不同意，另行選用，我必須待原告選好後再訂貨，貨到後才可以施工，從訂貨到施工大約需壹個月的時間。」

等語（參閱本院99年2月2日言詞辯論筆錄），惟原告亦提出證人龔珠英作為並非原告主動要求變更材質之證據，據其證稱：「當初應為怕下雨漏水，所以變更材質（換瓦條），因為有材質不同的價差，其他三戶（其中含原告）也跟著更改。」

、「一開始要變更材質時，我有拿去給客戶選擇，選擇後才去訂貨，詳細時間不記得了，大約30日左右。」

等語（參閱本院99年2月2日言詞辯論筆錄），綜觀上開二位證人之證詞，原告應係隨著證人龔珠英而變更材質，但均不記得變更材質之確切之日期，而事實上被告亦未提供工程變更單供原告簽認，則原告變更材質之要求對被告本不生效力，但被告不依約行使，竟任意接受，致無法證明是否真有影響工程之進度。

若真因而影響工程之進度，被告應自負其責，不得適用房屋預訂買賣契約書第七條第一項第二款有關扣除完工期間之約定，若未影響工程之進度，則更無適用上開約定之餘地。

（四）依被告提出中央氣象局逐日氣象資料1份所載，98年3月間有1日，98年6月間有4日、98年7月間有2日及98年8月間有5日，均因天雨致系爭房屋無法施工，惟被告本應於97年5月1日之前開工，並應自開工日即97年5月1日起算，按360個日曆天即98年4月26日前完工，縱因天雨致系爭房屋無法施工，亦僅能將98年3月間之1日自完工期限內扣除，則系爭房屋之完工期限應延至98年4月27日。

至於98年6月、7月及8月間天雨之日數，因已逾系爭房屋之完工期限，不得扣除。

四、綜上所述，系爭房屋之完工期限應係在98年4月27日，但被告卻遲至98年10月29日始經臺南縣政府核發使用執照而完工，被告遲延完工已達185日至明。

至於兩造所提出之其餘攻擊及防禦方法已不影響本院對被告遲延完工之認定，故不逐一論述。

從而，原告僅請求遲延65日之利息合計286000元（0000000×65×0.05%＝286000元），應為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

但本院依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如於執行標的物拍定、變賣前，為原告預供擔保，或將請求標的物提存得免為假執行。

六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 2 月 11 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 彭振湘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 11 日
書記官 黃玉真