柳營簡易庭民事-SYEV,105,營簡,530,20170517,1

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
105年度營簡字第530號
原 告 柯顯毅
柯雅正
柯雅儒
前列三人共同
訴訟代理人 王家鈺律師
被 告 柯士勳
訴訟代理人 洪儀婧律師
上列當事人間請求確認三七五租賃契約存在事件，經本院於民國106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟陸佰元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

㈠、座落臺南市○○區○○段000○000○000○000○地號之四筆土地（下共稱系爭土地）所有權人為祭祀公業柯宅，而其管理者為被告。

又興國段914、765、762、763等四筆土地於民國（下同）79年5月7日辦理地籍圖重測前，原地號分別為麻豆段1559、1559-3、1559-5、1559-6地號。

另麻豆段1559-6地號土地係於57年5月10日因重測而由麻豆段1559-5地號土地分割且更正為興國段763地號土地。

此有土地登記第二類本四份及臺灣省臺南縣土地登記簿一份足供佐實。

㈡、查系爭土地（原地號為臺南縣○○鎮○○段0000○000000○000000地號）係早於38年7月2日由土地所有權人祭祀公業柯宅之管理者柯士庸、柯品、柯鵠頭、柯萬校等四人依照土地法及臺灣省私有耕地租用辦法規定，簽訂臺南縣麻民地字第72號私有耕地租約租與原告之伯父柯士館，嗣又因原承租人柯士館死亡而變更承租人為原告之父柯斯寶，亦有臺南縣麻豆鎮耕地租約變更登記申請書足稽。

㈢、次查原告之父柯斯寶及原告之母柯馮蘭二人膝下育有五子，分別為原告柯顯毅（長男）、柯雅正（次男）、柯雅儒（參男）及訴外人柯顯貴（肆男）、柯顯爵（伍男）。

然原告之父柯斯寶已於79年3月13日死亡，原告之母柯馮蘭亦於100年12月27日死亡，柯顯貴則早於60年10月10日死亡，柯顯爵復於102年2月21日死亡，又柯顯貴死亡時僅13歲，而柯顯爵終生未娶無子嗣，故而原告等三人為柯斯寶之合法繼承人，自得主張受承系爭土地之私有耕地租約法律關係而為承租人應無爭議，況系爭土地目前均由原告等占有使用。

㈣、對被告抗辯之主張：１、被告明知系爭土地自出租迄今均由原告之先人及原告等接續佔耕使用，竟無理由擅自以祭祀公業柯宅管理者身份，片面否認原告等與祭祀公業柯宅間就系爭土地有耕地租約法律關係存在，則參諸最高法院46年台抗字第24號判例所示，被告抗辯原告應依三七五建築條例第26條第1、2項規定先行聲請調解、調處顯屬誤會。

２、本件系爭土地依被證一「系爭土地使用現況空拍照」所示，臺南市麻豆區興國段914、765、763等三筆土地均仍供耕作使用，其上併有農作植物足供佐實。

至於同段762地號土地上雖有建物，但仍有作物位於其上，而建物部分均經祭祀公業柯宅前管理人同意後建築，惟並非不自認耕作或轉租甚明。

是以被告辯稱系爭土地租約全部歸於無效云云部分，不僅與最高法院80年度台再字第15號判例相左且亦屬無據，應無可採。

況被告否認兩造間就系爭土地訂有三七五減租條例租約之事實，自無失效可言等語。

㈤、並聲明：確認原告柯顯毅、柯雅正、柯雅儒等三人就祭祀公業柯宅所有座落台南市○○區○○段000○000○000○000○地號四筆土地之「私有耕地三七五租約」法律關係存在。

二、被告抗辯則以：

㈠、依耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項之規定，及最高法院83年度台抗字第337號、85年度台上字第576號裁判意旨，本件原告起訴請求確認租賃關係存在，既係因耕地租佃關係所為請求，而非本於其他法律關係為訴訟標的，自屬租佃爭議之範疇，非經踐行調解、調處程序，不得起訴，故原告未依規定經調解、調處而逕向法院起訴，自屬起訴不備要件，應按民事訴訟法第249條第1項規定，以裁定駁回之。

㈡、依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，及最高法院46年台上字第57號、66年台上字第761號、81年度台上字第2180號、96年度台上字第2595號、80年 台再字第15號裁判意旨，承租人就同一租約租賃多筆土地，縱僅對一筆土地不自任耕作，而將之建築房屋居住或供其他非耕作之用，按耕地三七五減租條例第16條規定，該租約全部均歸無效。

經查，本件原告起訴主張其等對於祭祀公業柯宅名下所有坐落於臺南市○○區○○段000○000○000○000地號等4筆系爭土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在，惟參酌臺南市○○區○○段000地號土地之使用現況，現建築房屋供人居住或供作議員服務處之用，顯就該筆土地不自任耕作，則姑且不論原告就同一租約所承租之其他土地果否有耕種之事實，該租約無待終止，早因原告一部未自任耕作而全部歸於無效，並當然向後失其效力，則原告起訴請求確認其等就上開4筆土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在，尚屬無據等語。

㈢、並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地（鄉、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租地委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」

、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。

」，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項定有明文。

次「按耕地三七五減租條例第26條所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。

必原告對於被告起訴，並非根據租佃關係，亦非否認兩造間有租賃關係，而係本於其他之法律關係為訴訟標的者，始無耕地三七五減租條例第26條之適用。」

，最高法院83年度台抗字第337號、85年度台上字第576號裁判同揭其旨（附件1）。

準此，本件原告起訴請求確認租賃關係存在，既係因耕地租佃關係所為請求，而非本於其他法律關係為訴訟標的，自屬租佃爭議之範疇，非經踐行耕地三七五減租條例第26條第1項所定調解、調處程序，依同條第2項規定，不得起訴，故本件原告未經調解、調處，逕向法院起訴，自屬起訴不備要件，應按民事訴訟法第249條第1項規定，以裁定駁回之。

㈡、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。

耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。

又按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。

故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。

如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。

故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更興建房屋，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院85年度台上字第1227號、87年度台上字第592號、87年度台再字第52號判決參照）。

又按所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號判決參照）。

㈢、依原告提出之38年7月2日起訂立之私有耕地租約，約定之租額係稻穀、甘藷，且租約第四條約定繳納期間在每季農作物收成後一個月內，足認本件耕地租約之出租標的物（含系爭麻豆區興國段914、765、762、763地號等4筆地號土地）係屬耕地，兩造對此均無爭執。

本件原告起訴主張其等對於祭祀公業柯宅名下所有坐落於臺南市○○區○○段000○000○000○000地號等4筆系爭土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在，惟查臺南市○○區○○段000地號土地之使用現況，現建築房屋供人居住或供作議員服務處之用，有照片在卷可參，則該762土地之用途從訂約時之耕地變更為現建築房屋供人居住且供作議員服務處之用，足堪認定。

原告既不能證明系爭762地號土地係經出租人即被告之同意，而將原約定之耕作種植使用變更為現建築房屋供人居住使用，依前揭最高法院判決意旨，即屬不自任耕作，而使系爭耕地三七五租約之全部均歸無效。

又按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。

本件原告承租系爭耕地，違反應自任耕作之規定，已詳如前述。

參諸上開最高法院判例意旨，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定所謂原訂租約無效，租賃關係因而歸於消滅，被告之上開抗辯，自屬有據，則本件原告起訴主張其等對於祭祀公業柯宅名下所有坐落於臺南市○○區○○段000○000○000○000地號等4筆系爭土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在，尚屬無據，不應准許。

四、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用額為2600元（即第一審裁判費1000元、複丈費及建物測量費1600元），而原告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第二項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 曹瓊文