臺中高等行政法院行政-TCBA,100,簡,11,20110725,1

臺中高等行政法院判決
100年度簡字第11號
原 告 鉅本建設股份有限公司
代 表 人 汪曉芬
訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師
被 告 臺中市政府
代 表 人 胡志強
訴訟代理人 郭俊良
上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國99年11月23日台內訴字第0990149266號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：緣原告係臺中市○○區○○○○街767號等54戶建築物之起造人，系爭建築物領有被告核發之民國（下同）96年5月17日96府都建使字第561號使用執照。

97年1月13日該社區住戶召開第1次區分所有權人會議成立樸石社區管理委員會（下稱樸石管委會），嗣樸石管委會於98年6月間向被告申訴原告迄今仍未會同該管委會辦理完成共用部分與其附屬設施設備之點交。

案經被告以98年7月22日府都住字第0980165343號函請原告於文到10日內提出說明並檢齊執行本案相關文件以憑核辦，惟原告僅能提供其與樸石社區公設財產移交明細，而該明細表未經點收人、監交人、見證人簽章。

被告認原告未於管理委員會成立後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之，已違反公寓大廈管理條例第57條第1項規定，乃依同條例第49條第1項第8款規定，以98年10月13日府都住字第0980259184號裁處書處「鉅本建設股份有限公司負責人汪曉芬」新臺幣（下同）4萬元罰鍰，且應於98年11月5日前改善。

原告不服，提起訴願，案經內政部審認上開裁處書之受處分人究為「鉅本建設股份有限公司」或「汪曉芬」個人有所不明，違反行政處分之明確性原則，經內政部以99年4月28日台內訴字第0990086658號訴願決定，原處分撤銷，由被告於1個月內另為適法之處理。

被告遂另以99年5月25日府都住字第0990119601號裁處書裁處原告4萬元罰鍰。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張：㈠被告於96年5月17日核發96府都建使字第561號使用執照（建造執照號碼85中工建建字第994號，基地地號：臺中市○○區○○○段678地號，門牌號碼：臺中市○○區○○○○街767號），原告於96年5月21日具領使用執照後，即完成所有建築設施，並於同年12月間將私有專用部分交付予買受人後，原告即協助該大樓全體住戶召開區分所有權人大會，於97年1月13日假永豐棧麗緻酒店完成所有會議決議，並選舉成立樸石管委會，原告依法陸續將公共設施點交與管委會，於97年3月19日將該社區公共設施財產列冊點交完成，並於97年6月6日將公共設施文件予以全數點交完成，茲因樸石管委會不願開具點交書面證明，故臺中市建築開發商業同業公會無法完成公證移交事宜。

嗣原告與樸石社區間就何項公共設施未行點交，認知上有所歧異，樸石管委會於98年6月間向被告提出申訴並申請調處，被告之消費者保護委員會於同年6月29日及9月11日為原告及樸石管委會主持消費爭議調處，爭議調處雖未成立，惟調處委員會於會議紀錄第六點㈢建議由原告檢附申請見證移交表格發文給樸石管委會，原告亦依該建議發文予樸石管委會，然其竟拒絕收受，並函請被告裁處原告罰鍰。

原處分認定原告違規事實為「起造人未依公寓大廈管理條例第57條規定，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日會同政府主管機關，公寓大廈管理委員會現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後移交之。」

惟依前揭公共設施財產清冊及公共設施文件，可證原告均已點交與樸石管委會，並經主任委員簽名在冊，雖有部分因有瑕疵而未簽名，惟嗣後已修繕完成，但其不願再簽名。

至於公共設施之各類管線亦經原告、樸石管委會及公證人「臺中市建築開發商業同業公會」會同檢測，並確認其功能為正常無誤，縱有瑕疵，原告均予以修繕完成。

是原告確實已依公寓大廈管理條例第57條履行檢測移交義務，被告認未完成見證移交，主要理由乃在於原告與樸石社區雙方未經「合意提出」。

然查，如所前所述，原告已依調處委員會建議予以提出，惟樸石管委會拒受及簽署，則所謂見證移交必須合意為之，勢不能為之，即系爭社區公共設施不能完成見證移交，為可歸責於樸石社區之事由。

被告不查，逕認原告未完成移交，原處分即有違誤。

㈡內政部93年4月5日台內營字第0930083022號函就公寓大廈管理條例第57條之執行疑義部分決議謂：「有關公寓大廈管理條例第57條第1項中所指政府主管機關，依本條例第2條所規定，在直轄市為直轄市政府；

在縣（市）為縣(市)政府。

對於不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之項目，除雙方達成協議外，如有爭議，得由管理委員會或管理負責人報請政府主管機關處理，經政府主管機關確認係起造人之責任時，應命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

可知，主管機關雖派員會同，僅見證雙方已否移交，且點交事宜如有爭議，得由管委會報請政府主管機關處理，主管機關應予以「確認」，惟本件被告於100年4月12日準備程序中亦自認「臺中市政府及委託之臺中市建築開發商業同業公會均未派人到現場見證點交。」

則被告既未至現場勘驗，如何確認？最高行政法院39年判字第2號判例意旨揭示行政機關對人民有所處罰，須確實證明其違法事實，被告以點交清冊見證人未簽章，原告又無法提出證明，僅憑管委會片面書函，即認原告未點交而予裁罰，不符前揭函釋意旨及判例。

另由前揭公共設施財產清冊及設施文件等均業經主任委員接收簽名在冊，且財產移交明細表上主任委員亦勾選各該設備是否正當無誤，故公共設施確實已移交。

再查，被告於臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）就請求移交公共設施一案（98年度訴字第3022號），以府都住字第0990189906號函覆法院略謂：「起造人皆欲與社區管理委員會辦理見證移交，並非不辦理，故起造人尚無不依條例第57條第1項規定辦理情事。」

則被告既函覆法院認原告無不依規定辦理移交事實，復再為原處分裁罰，即有違法。

綜上，系爭公共設施未能完成見證移交，為樸石社區拒絕書立同意書所致，原告早於97年6月6日即已完成移交手續。

㈢關於臺中地院98年度訴字第3022號案民事判決認定可採及不可採之理由：1.該判決書第7頁第1行起認為尚未辦理移交之理由為：「參諸楊勝祚上開證述，兩部分文件均係被告託言公務所即將撤出社區大樓，須由原告暫時保管本案系爭公共設施，確切點交時間必須另為約定，是除被告已將文件交付楊勝祚部分，應視為文件移交外，其他依法須現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後之移交事項，被告尚未辦理，應可認定。」

判決書第7頁第2點認為已經辦理移交之理由為：「被告依法應辦理移交之文件及應移交之共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，及現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之部分，已如前述，又被告應移交之文件，已有部分於97年3月19日交付部分予當時原告之法定代理人楊勝祚，為楊勝祚到庭所陳明，顯見就楊勝祚簽名確認領取之文件部分，已生移交之效力；

至於移交文件上有無政府主管機關代表之簽名，或監交人之簽名，實非移交手續完成與否之必要之點，此觀諸公寓大廈管理條例第57條第1項文義即明。

按政府主管機關會同進行移交之目的，僅在於協助確認起造人有無按圖施作，完成之水電、機械設備、消防設施、各類管線等是否功能正常。」

綜上可知，該判決是以楊勝祚是否在移交財產明細表上逐項簽名而認定有無完成點交。

2.然查，財產明細表在「該設備是否正常無誤」欄中勾選項中，楊勝祚均有勾選，茲因未逐項簽名，而於表下簽名確認，該判決即誤認為未簽名，其認定顯有瑕疵。

且判決附表三第3項「健身器材使用及保固書」部分，該判決認定楊勝祚並未簽名，惟判決附表四卻又認原告不須點交，此真正原因在於民事庭於99年9月16日傳訊該社區主委（即樸石社區管理委員會法定代理人），其答稱：「使用手冊有在管委會，有遙控器者，在我們持有使用中。」

是民事庭認定只要在管委會持有使用中之財產，也算是已點交，惟判決理由未予以寫明。

又99年6月28日楊勝祚出庭應訊亦證稱：「當時點交之文件均交給社區管委會保管中，社區之公共設施，在我擔任主委的時候，我們已經有管理使用。」

據此，公共設施財產均由社區管理使用中，該判決竟認未點交，理由顯有矛盾。

況且，民事判決後，樸石管委會同意協力完成點交程序，並於100年2月18日完成簽章手續，原告並於100年3月14日撤回上訴。

據此，公共設施點交爭議完全解決及終結，而完成簽章時無任何爭議，可證公共設施之未完成點交，並非原告不為。

3.原告為建設公司，營業項目為起造房屋銷售，本案原告為房屋出賣人，樸石管委會為全體買受人之代表。

公寓大廈管理條例第57條規定為買賣契約履行之規定，依同條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」

則本案仍有民法有關買賣規定之適用。

按同條例第57條規定「移交」，即移轉所有權、交付買受物之簡稱。

惟管委會並非法人組織，無權利能力，無法移轉所有權，故此所謂「交付」係指移轉買賣標的物之直接占有，出賣人履行物之交付義務，使買受人取得對於標的物之事實上管領力（民法第940條及第946條第2項），即使管委會取得直接占有，就「動產」應使買受人取得標的物之直接管領力，「不動產」應該支付必要之鑰匙。

如前楊勝祚已證稱：「點交之文件均交由社區管委會保管中，社區之公共設施，在我擔任主委的時候我們已經有管理使用。」

既然已經在管理、使用，則原告交付義務已經履行為確定之事實，惟民事判決竟認未交付。

再按民法第367條規定，買受人有受領標的物之義務，本案公共設施移交，原告自始至終均依法履行交付義務，是樸石管委會拒絕辦理，是本件被告辯稱「原告僅能提供樸石社區公設財產移交明細，且該明細表上點交人、監交人、見證人均未簽章。

在原告無法提出詳細證明前，被告予以裁罰，依法並無不合。」

僅以簽章與否為「移交」之證明，其見解顯然誤解法律規定「交付」之意義等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。

三、被告則以：㈠按公寓大廈管理條例第57條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

同條例第49條第1項第8款規定「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；

屆期不改善或不履行者，得連續處罰：起造人或建築業者違反第57條或第58條規定者。」

又按內政部93年11月30日台內營字第0930087852號函「起造人與公寓大廈管理委員會或管理負責人辦理點交作業時，應會同政府主管機關辦理，以符合公寓大廈管理條例第57條所定之移交程序。

惟會同政府主管機關辦理部分，經市政會議，被告委託臺中市建築開發商業同業公會一併辦理移交作業。

㈡原告於96年5月17日領取系爭建物使用執照，該社區並於97年1月13日召開第一次住戶區分所有權人會議，並成立管理組織樸石管委會，嗣經樸石管委會以98年5月21日函、98年6月26日樸字第098062601號函陳以，就有關公寓大廈管理條例第57條規定之執行主張原告未於7日內會同點交，故被告分別以98年5月27日府都住字第0980128065號函、98年6月23日府都住字第0980143258號函及98年7月22日府都住字第0980165343號函請樸石管委會及原告提出說明，並檢齊執行公共設施點交之相關證明文件，以憑核辦。

原告認為公共設施已於97年3月19日全數點交完成，惟樸石管委會認為尚未點交完成，雙方認知上有差異。

惟原告僅能提供樸石社區公設財產移交明細，且該明細表之點收人、監交人、見證人均未簽章，備註欄之部分雖有楊勝祚簽名，惟無從證明係於該社區管委會成立後7日內所為之點交。

另原告雖希望與樸石管委會會同向「臺中市建築開發商業同業公會」會同檢測，並確認其功能等提議，惟樸石管委會主張原告未於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

㈢依內政部95年10月5日內授營建管字第0950158191號函略以：「又條例第57條之立法目的係明定起造人移交共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等之義務及移交期限，起造人違反第57條之規定者，同條例第49條第8款定有罰則。」

因原告無法提出詳實說明及證明文件，證明確實已於管理委員會成立後7日內即已依規進行檢測及相關移交作業，且目前亦尚未完成點交。

被告以其違反公寓大廈管理條例第57條之規定，以99年5月25日府都住字第0990119601號函裁處4萬元罰鍰，自屬於法有據，請觀諸被告98年9月11日98年度本市公寓大廈爭議事件調處委員會第五次會議紀錄第點㈢之結論即明等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、兩造之爭點：被告以原告違反公寓大廈管理條例第57條第1項規定，爰依同條例第49條第1項第8款規定裁處4萬元罰鍰，是否合法。

五、經查：㈠按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

、「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；

屆期不改善或不履行者，得連續處罰：．．．起造人或建築業者違反第57條或第58條規定者。」

為公寓大廈管理條例第57條及第49條第1項第8款所明定。

又內政部93年4月5日台內營字第0930083022號函檢送「研商有關公寓大廈管理條例執行疑義」會議紀錄案由三之決議：「．．．㈢．．．⒉有關前條項中所稱現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，該項檢測之責任應係由起造人負責，檢測方式，由起造人及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，政府主管機關派員會同，僅見證雙方已否移交，起造人應作移交紀錄一式三份，移交完成後由起造人及管理委員會或管理負責人及政府主管機關各執乙份。

．．．⒋對於不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之項目，除雙方達成協議外，如有爭議，得由管理委員會或管理負責人報請政府主管機關處理，經政府主管機關確認係起造人之責任時，應命起造人負責修復改善，並於1個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

㈡查本件原告係臺中市○○區○○○○街767號等54戶建築物（樸石社區）之起造人，系爭建築物領有被告核發之96年5月17日96府都建使字第00561號使用執照。

原告依上開規定，自應與樸石管委會就公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說辦理移交；

且就社區水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，辦理移交。

97年1月13日該社區住戶召開第1次區分所有權人會議成立樸石管委會，嗣該管委會於98年6月間向被告申訴原告迄今仍未會同該管委會辦理完成共用部分與其附屬設施設備之點交。

案經被告以98年7月22日府都住字第0980165343號函請原告於文到10日內提出說明並檢齊執行本案相關文件以憑核辦，惟原告僅提供其與樸石社區公設財產移交明細，而該明細表未經點收人、監交人、見證人簽章。

被告審認原告無從證明確實已於管委會成立後依規進行檢測及相關移交作業，業已違反公寓大廈管理條例第57條規定，被告遂以99年5月25日府都住字第0990119601號裁處書裁處原告4萬元罰鍰，並無不合。

㈢原告雖主張於該社區管委會成立後即陸續點交公共設施，並於97年6月6日全數點交完成，並由該管委會主任委員楊勝祚在公共設施財產清冊及公共設施文件簽名在冊，已點交無誤，至公共設施之各類管線亦經原告、該社區及公證人臺中市建築開發商業同業公會會同檢測，並確認其功能為正常無誤，縱有瑕疵，原告均予以修繕完成，因該社區管委會不願出具點交證明，致未完成見證移交，為可歸責於該社區之事由云云。

惟依公寓大廈管理條例第57條規定及內政部93年4月5日台內營字第0930083022號函送會議結論，起造人應會同被告機關、公寓大廈管理委員會現場針對系爭建築物之水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，辦理移交。

依原告提出之樸石社區公設財產移交明細所示（本院卷第11至14頁），備註欄縱有當時管委會主任委員楊勝祚簽名，惟該明細表並未經點收人、監交人、見證人簽章，不能證明原告已完成移交作業。

而證人楊勝祚於99年6月28日臺中地院98年度訴字第3022號移交公共設施事件行言詞辯論時到庭證稱「（問：成立以後被告〈即本件原告〉有無將社區的公共設施財產、公共設施文件點交或交付予你?）沒有點交，文件交給我告訴我說這是點交的前置作業，因為他們工務所要撤離社區，讓社區裡面的設施暫時託管給我們管理會，他拿這份文件給我的時候，聲明這不是點交，只是這些東西讓我知道，我們雙方要再訂定點交時間，所以我才在上面簽名。」

是證人楊勝祚在樸石社區公設財產移交明細表上簽名，僅是原告將社區裡面的公共設施暫時交由樸石管委會託管而已，並非完成點交之簽名。

況樸石管委會分別於97年6月9日、97年8月20日、97年9月16日以樸石勝字第0970002號、第0970003號、第0970005號函請原告研議樸石社區公設財產移交事項及儘速配合完成公設點交事宜（本院卷第92、94、96頁），原告則分別於97年8月18日、97年9月11日、97年12月8日以鉅字第970818號、第970911號、第971208號函請樸石管委會儘速配合完成公設點交作業及配合完成點交公證之程序（本院卷第93、95、100頁），足見原告於97年12月8日前尚未將樸石社區公設財產完成點交事宜，已至為明顯。

原告主張其於97年6月6日前即已完成點交，並經證人楊勝祚在樸石社區公設財產移交明細表上簽名，與事實不符，自無可採。

嗣樸石管委會向臺中地院對原告提起移交公共設施之民事訴訟，臺中地院於100年1月14日以98年度訴字第3022號判決原告應將樸石社區之使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說、設施設備使用維護手冊及廠商資料等文件（該判決書附表四之壹部分）交付予樸石管委會；

並應將樸石社區之建物共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備（該判決書附表四之貳部分）交付予樸石管委會，並就其中水電、機械設施、消防設施及各類管線於交付前應進行檢測，確認其功能正常無誤後，交付予樸石管委會確定在案，有臺中地院98年度訴字第3022號卷宗影本附卷可稽。

從而，原告於被告處分時並未將上開資料文件及樸石社區之建物共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備交付予樸石管委會，亦未就其中水電、機械設施、消防設施及各類管線於交付前應進行檢測，確認其功能正常無誤後，交付予樸石管委會，應堪認定。

又樸石管委會既已分別於97年6月9日、97年8月20日、97年9月16日以上開函請原告研議樸石社區公設財產移交事項及儘速配合完成公設點交事宜，準此，並非樸石管委會不配合點交。

而依公寓大廈管理條例第57條第1項規定及內政部93年4月5日台內營字第0930083022號函送會議結論，原告應會同被告機關（已委由臺中市建築開發商業同業公會辦理）、公寓大廈管理委員會現場針對系爭建築物之水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，辦理移交，而原告並未會同辦理。

是原告主張樸石社區公共設施不能完成見證移交，為可歸責於樸石社區之事由，並非原告不點交云云，亦無足採。

至於被告於99年7月9日以府都住字第0990189906號函覆臺中地院略謂：「起造人皆欲與社區管理委員會辦理見證移交，並非不辦理，故起造人尚無不依條例第57條第1項規定辦理情事」等語，惟依上開說明，系爭點交情事應由原告會同辦理，而原告並未會同辦理，尚難憑為原告有利之認定。

㈣綜上所述，原告上開主張，均不足採。

從而，原告未於管理委員會成立後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之，違反公寓大廈管理條例第57條第1項規定，被告依同條例第49條第1項之規定，以99年5月25日府都住字第0990119601號裁處書裁處原告4萬元罰鍰，核無違誤。

訴願決定予以維持，亦無不合。

原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

本件為簡易訴訟程序案件，爰不經言詞辯論，逕為判決。

又本件事證已臻明確，原告聲請本院函詢臺中市建築開發商業同業公會有無偕同原告及樸石管委會到現場會同檢測點交，已無再函詢之必要；

兩造其餘之主張及舉證，於本件判決之結果並無影響，爰不逐一論述，均附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 7 月 25 日
臺中高等行政法院第二庭
法 官 林 秋 華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官 李 孟 純