臺中高等行政法院行政-TCBA,105,訴,57,20160707,1

臺中高等行政法院判決
105年度訴字第57號
105年6月23日辯論終結
原 告 黃有南
被 告 彰化縣政府
代 表 人 魏明谷
訴訟代理人 陳春木
張興蘭
上 一 人
輔 佐 人 陳麗玲
上列當事人間市地重劃事件，原告不服內政部中華民國104年12月28日臺內訴字第1040086391號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：被告為辦理彰化縣第八期員林都市計畫整體開發單元1-10市地重劃（下稱系爭重劃案），經內政部民國（下同）98年8月24日內授中辦地字第0980048639號函核定，被告據以98年9月17日府地價字第0000000000A號公告市地重劃計畫書、圖。

嗣被告以101年6月11日府地價字第1010163234號公告該重劃區之土地分配各項圖冊，公告期間自101年6月19日至101年7月19日止共計30日。

原告所有坐落彰化縣○○市○○段0000○號土地（面積1,139.99平方公尺，下稱系爭土地），參加系爭重劃案，按原位置分配，重劃後分配為復興段1480地號土地，面積680.46平方公尺。

因重劃前復興段1061地號土地地價經評定為新臺幣（下同）22,000元/平方公尺、重劃後復興段1480地號土地評定為33,500元/平方公尺，致重劃後分配之復興段1480地號土地價值較重劃前減少，於101年7月16日以陳情書提出異議，要求重新評議並重予分配，被告以101年10月17日府地價字第1010298972號函復彰化縣議會，該區重劃前後地價係經彰化縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）100年第3次會議評定，據以作為重劃土地分配及用地負擔標準，與公告現值之評議有別，該函並副知原告。

被告另以101年11月5日府地價字第1010322882號函通知原告該府訂於101年11月15日召開彰化縣第八期員林都市計畫整○○○○○0○00市○○○○○○○○段0000○號土地重劃前後地價說明會，原告復於101年11月23日提出異議，被告乃以101年12月24日府地價字第1010378801號函查復以：「……說明：……二、考量重劃區內合法建物或既成社區之土地所有權人受益程度較低，其應繳差額地價經提本縣市地重劃委員會減輕，惟臺端所有土地非屬重劃區內原有合法建物或既成社區，故不適用該項重劃負擔減輕原則……三、經查旨揭土地（既有通路用地）重劃前為私有土地，須透過市地重劃取得細部計畫道路用地，該既有通路非屬市地重劃實施辦法第27條規定之已開闢公有道路，故本案仍應計算臨街地特別負擔。

四、有關重劃前後地價之評定，係基於整體開發面向之考量，其影響之因子眾多……並非僅考量公告現值而評定……。」

原告不服，提起訴願，經內政部移請被告依市地重劃實施辦法第35條第4項規定辦理調處及後續程序，被告於102年9月30日召開該縣市地重劃委員會102年第4次委員會進行調處未果，乃以102年11月5日府地價字第1020348457號函報內政部裁決，內政部以103年4月16日內授中辦地字第1036650805號函復以：「二、本案異議人甲○○提出所有重劃前復興段1061地號土地因重劃前後地價查估不公，造成土地分配比例不合理1節，案經貴府分別以……函說明重劃前後地價係依市地重劃實施辦法第20條規定查估，並提經地價及標準地價評議委員會審議通過，且土地分配結果亦符合市地重劃係依受益比例負擔之精神；

惟貴府所訂地價調整加權評量原則所評估之地價，是否已確實反映不同使用強度及現況，仍未具體說明，因地價查估係屬貴府權責，本案土地分配原則既經貴府依前開規定辦理，倘無違誤，請本於權責依法妥處並與異議人詳予說明。」

被告遂於103年5月15日召開「本縣第八期員林都市計畫整○○○○○0○00市○○○○○○○○段0000○號土地分配調處會議」，會議結論：「本案重劃前後地價係市地重劃實施辦法第20條規定查估，並經本縣地價及標準地價評議委員會100年第3次會議評定，以作為本案計算公共設施用地負擔、重劃費用負擔、土地交換分配及依法領取差額地價與繳納差額地價之標準。

且系爭土地分配符合市地重劃『依受益比例』負擔之精神，地價評定已充分反應地價差異，無損異議人之權益。」

被告並據以103年5月23日府地價字第1030167697號函檢送該會議紀錄予原告。

原告不服，提起訴願，經內政部以103年9月24日臺內訴字第1030226711號訴願決定予以駁回，嗣經原告提起訴訟，經本院以103年度訴字第473號判決撤銷訴願決定及原處分。

被告遂以104年4月29日府地價字第1040135123號函檢陳補充資料請內政部裁決，案經內政部以104年6月4日內授中辦地字第1041304729號函復：「主旨：為貴縣第八期員林都市計畫整體開發單元1-10市○○○區○○○○○○○○○○○○段0000○號（重劃後同段1480地號）土地分配異議調處不成報請裁決1案，同意依貴府所擬處理意見，維持原公告成果辦理……。」

被告爰據以104年6月8日府地價字第1040188199號函通知原告（下稱原處分）。

原告不服，提起訴願，惟遭訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張：

（一）本案業經鈞院103年度訴字第473號於104年3月25日判決在案，惟被告未依鈞院判決重新試算分配土地。

（二）原告所有系爭土地本為建地，重劃前評議基準價21,000元/平方公尺，建地加權1為22,000元/平方公尺；

詎知被告分配土地於原位置，竟以分配不同街廓捏造方式試算，致造成原告損失。

檢附原地位置圖及分配圖為憑，按市地重劃實施辦法規定試算如下：a'＝（原告所有之土地1,139.99平方公尺×評議價22,000元/平方公尺）重劃前評議價21,000元/平方公尺＝1,194.2752平方公尺；

也才符合重劃前評議價21,000元/平方公尺與22,000元/平方公尺之係數比。

又市地重劃實施辦法第29條第5項重劃前後上漲率之試算如下：重劃後宗地評議價為33,500元/平方公尺重劃前宗地評議價為22,000元/平方公尺＝上漲率為1.0000000。

惟被告竟以1.5395上漲率計算，實亦有不符檢附土地分配計算表之計算方式。

（三）根據市地重劃實施辦法第26條規定，臨街地特別負擔第1項規定面臨寬度超過4公尺未滿8公尺之道路，其寬度超過4公尺分由兩側街地各負擔二分之一。

第2項規定面臨寬度8公尺以上未滿20公尺之道路者，其兩側臨街地各負擔路寬四分之一。

以10公尺道路四分之一應為2.5公尺，而分配於10公尺道路旁地號1456其道路特別負擔仍以2公尺計算，當然是引用市地重劃實施辦法第27條後段明載未列入公共負擔，公共設施用地面臨路寬4公尺以下道路及已開闢公有道路之臨街地不計算臨街特別負擔。

換言之，10公尺道路減去原已開闢6公尺道路，剩下4公尺道路兩側共同負擔二分之一為2公尺，而原告分配於後半段的8公尺道路旁，其道路特別負擔仍為2公尺，在同一個區段、同一個街廓也可以做出不同的計算方式，誠是匪夷所思。

檢附地號1456土地分配計算表，按市地重劃實施辦法，被告分配土地試算應如下：G＝｛1,194.2752平方公尺（1－1.5227×0.0000000000）－0.3850×20.79－31.3×1－31.05｝×（1－0.0000000000）＝736.58344平方公尺減去原分配680.55平方公尺＝56.03344平方公尺，即被告應再補分配原告之土地面積。

（四）被告答辯狀第3點所言已知法令規定，但為圖方便未按市地重劃辦法第20條辦理：⒈重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料分別估計重劃前各宗土地地價，被告實為明知故犯，並未按規定辦理，就以98年原告所有復興段地號1061地目建公告現值8,200元/平方公尺到100年調高為10,000元/平方公尺，而整個區段之農地在98年公告現值為6,500元/平方公尺，到100年調高為8,200元/平方公尺，差價尚有1,800元/平方公尺，而被告竟以全區區段基準價21,000元/平方公尺，再以私有建地目加權＋1為22,000元/平方公尺，作為重劃前評定地價，價差僅相差1,000元/平方公尺，實不合理。

又地價高低關鍵在於臨路與未臨路，而被告卻均不分，實有違上開之規定，被告105年4月6日提供之會議紀錄足堪證明。

⒉重劃後之地價應先參酌各街廓土地、位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展之情形。

估計重劃後，各路街之路線價或區段價，而被告竟可將本為南潭路一巷的前半段闢為10公尺道路，且較近國中、高中、小學、車站及市場，評議價33,000元/平方公尺，比後半段8公尺道路的評議價33,500元/平方公尺還低。

當然在分配土地臨街深度為27公尺，而後半段原告所分配為22公尺，並規定退縮5公尺始得建築。

又後半段距八堡圳較近，重劃後斜坡較大比靜修路高出約2.2～2.5公尺，而前半段地號1456也較靜修路高出1.2～1.5公尺。

檢附員林都市區全圖，懇請詳閱即可得知那一塊土地而後的發展與價值。

（五）被告答辯狀所述，原告所有土地跨占分配兩側，其中一側（靠30公尺）未達分配最小面積，也屬胡言。

就以原告跨占30公尺一側尚有約近三分之一的面積（約360平方公尺），何言未達分配最小面積，其不秉公處理的心態實叫人費解。

（六）又被告答辯主要在於辯駁原南潭路一巷須按細部計畫，3-8M-3道路開闢，並不承認前半段闢為10公尺路，後半段為8公尺路，其事實僅為分配不公而不敢承認變更設計等情，並聲明：⒈請求撤銷原處分及訴願決定。

⒉應命被告作成准予補分配重劃土地56.03344平方公尺之行政處分。

⒊訴訟費用由被告負擔。

三、被告則以：

（一）系爭重劃後區段係依平均地權條例施行細則第81條及市地重劃實施辦法第20條規定，將影響重劃前、後地價相關之評點因子，加權計算出重劃前各宗「宗地地價」，及重劃後「區段地價」，並提經地評會評定。

原告所有重劃前系爭土地坐落面臨30公尺園道、25公尺、10公尺、8公尺之大街廓，依據前開分配原則，依不同路街線劃分為不同分配區段，因原告土地跨占分配線，其中一側應分配之面積，未達原街廓原路街線最小分配面積，依市地重劃實施辦法第31條規定向面積較大之一側合併分配，爰分配於同段1048地號土地，並依市地重劃實施辦法第29條規定計算應分配面積。

而原告所有重劃後該1480地號土地，位於編號40地價區段，面臨8公尺計畫道路，評定重劃地價為33,500元/平方公尺，與該計畫道路另一端編號38地價區段，評定重劃後地價為33,000元/平方公尺不同，係因分屬不同之分配區段，雖重劃後均面臨8公尺計畫道路，惟宗地臨街地深度（40公尺～20公尺之差異）、宗地形狀（街廓形狀、梯形、長方形）及至主要道路距離及未來發展略有差異，經考量各項地價評點因子後，其重劃後區段地價分別為33,500元/平方公尺、33,000元/平方公尺。

（二）地評會100年第3次委員會，除將地價評議圖表、估價說明供委員審閱，並於討論前向委員簡報說明，詳述系爭重劃案前後地價查估原則，並將重劃前各筆宗地地價及重劃後各區段地價依擬訂查估原則計算，載明於地價評議表，提案經委員討論後作成決議，評議過程全程錄音，並將委員討論要點作成會議紀錄；

另按地價評議委員會之成員，依地價評議委員會組織規程第4條之規定，乃由對地價有專門知識之人士所組成，顯見有關地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地（最高行政法院100年度判字第1178號判決參照）。

又本次會議僅有1個提案，原告認為會議時間（1時10分）太短，顯有誤解。

（三）本案依「擬定員林都市計畫（整體開發單元1-10）細部計畫」附帶條件規定應以市地重劃方式開發，重劃完成後由「農業區」變更為「住宅區」之整體開發地區，依市地重劃實施辦法第7條規定，應以上開都市計畫範圍為重劃範圍。

本區重劃前後地價查估，依據該區特性擬定各項調整因素及調整權重，訂定全區重劃前每宗土地地價，該地價為相對值，即作為與他筆土地之比較，以區分宗地優劣，反映各宗地之差異性，並兼顧其公平性，使參與重劃之每一宗土地其負擔與受益均能具備公平性與合理性，故重劃前後地價之評定，有別於公告地價、公告土地現值與市場交易價格。

依市地重劃實施辦法第29條規定，係以「地價上漲率」區別重劃受益比例，並非「絕對值」係取其「相對值」，故不致於因加權級距、差額假設值……等不同而影響土地分配的公平性，即地價上漲率高者，受益程度高，土地分配率低。

（四）有關本區重劃後地價查估，係依市地重劃實施辦法第20條規定參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形；

配合各單元街廓分配線所劃定之分配區塊，採「區段地價」方式研訂。

依都市計畫法臺灣省施行細則第9條第2項規定：「街廓係指都市計畫範圍內四週被都市計畫道路圍成之土地」。

因此本區配合各街廓土地面臨計畫道路情形研訂分配線、規劃分配區塊，共劃分為440個分配區塊，依重劃後區段地價擬訂原則，加權計算後，本區計有93個地價區段。

（五）按本區重劃負擔總費用6,000,000,000元（不含中央補助款）及費用負擔比率9.08％計算，本區抵費地平均成本單價為36,688元/平方公尺；

亦即按參加重劃分配土地面積計算，當重劃費用平均為36,688元/平方公尺時，系爭重劃區始達財務平衡；

如重劃後平均單價高於開發成本單價，則抵費地減少將導致開發財務虧損；

如重劃後平均單價低於開發成本單價，則抵費地超出核定比率，顯示超額計扣土地費用負擔，損及土地所有權人之權益。

另透過本案細部計畫規劃內容與員林舊市街區及其外圍村里聚落之都市發展趨勢研析，本區開發後地價略呈北高南低、西高東低現象，故以全區重劃後平均地價36,688元/平方公尺為目標值，按各單元所占面積與其重劃後發展趨勢，分別訂定各單元重劃後平均地價為28,900～43,000元/平方公尺（約96,000～142,000元/坪）。

其中單元1及單元10因臨接省道臺一線與新興發展社區，居既有發展優勢地價最高；

單元6則因受限於員林大排、八堡圳、萬年路高架阻隔及地勢高差等因素地價最低；

單元5亦因受限於員林大排、八堡圳阻隔及鐵路高架穿越等因素地價次低。

（六）因市地重劃係屬「自償性開發行為」，並非由政府編列徵用土地預算及開發建設費用，遂參考內政部地政司發布之「都市地區地價指數」與市場交易價格，乃為確保重劃後抵費地標售無虞，俾利及早償還重劃開發總費用。

本區以開發成本單價36,688元/平方公尺為重劃後平均地價，與內政部地政司100年（地價評議當年）7月15日發布之「都市地區地價指數（第36期）」相當，顯示亦與當地市場交易之地價趨勢相符。

另蒐集研析最近5年內員林市住宅區（以舊市街區為主）之土地交易價格，靜修路及員東路以北約34,500～48,500元/平方公尺；

三民東街近大同路約60,000元/平方公尺；

員鹿路及員水路以南約15,800～28,600元/平方公尺。

（七）因本區以員林環鎮大道（即30公尺園道）為主要建設項目，重劃範圍包含員林、大村及埔心3個市鄉鎮、10個都市計畫整體開發單元，考量各單元間之地域差異性，重劃後地價遂於各單元選擇1處面臨30公尺園道之分配區塊，作為該單元之「基準地價區塊」，以該區塊基地條件作為評點比較基礎（即評點值為1），即同一單元內之分配區塊與基準地價區塊進行加權評比，使同一單元之分配率差距不致於過大。

另依地價調查估計規則第21條第4項及影響地價區域因素評價基準第3條規定所訂之「影響住宅用地區域因素評價基準表」中，選取與本案相關之評點因子、加權比值（各單元依其適用條件篩選）。

（八）重劃後地價加權評量過程：⒈依平均地權條例第60條規定略以：「依本條例規定實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、……等10項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及『工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付』」。

是以，重劃後地價之評定須考量開發建設後不同之地價影響因素，以區分重劃後土地之受益比例。

⒉依內政部訂定之影響地價區域因素評價基準第3點規定，影響住宅用地區域因素共分為「土地使用管制」、「交通運輸」、「自然條件」、「土地改良」、「公共建設」、「特殊設施」、「發展趨勢」、「其他影響因素」等八個主要項目，本案選取之相關評點因子、加權比重有交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其他影響因素等項。

（九）原告提出復興段1061地號土地（建地目）與整個區段農地，98年至100年公告現值，每平方公尺調高價差有1,800元，而該區段（第3單元）基準價與原告重劃前地價僅差1,000元乙節。

經查原告僅以「公告現值」單一因素判斷重劃前地價差異，顯未考量市地重劃實施辦法第20條規定之其他影響因素，且本區地價評議年度為100年，而原告以98年公告現值為例，更與上開辦法規定之「當期公告現值」不符；

有關本重劃區重劃前地價查估及說明如下：⒈按本區抵費地面積＝參加分配土地面積×費用負擔比率＝1,801,113平方公尺×9.08％＝163,541平方公尺；

平均成本單價＝重劃負擔總費用抵費地面積＝600,000,000元163,541平方公尺＝36,688元/平方公尺；

⒉而按本區平均重劃負擔比率44.98％（分配率55.02％）及開發成本單價36,688元/平方公尺計算，重劃前後地價上漲率約為182％，重劃前平均地價約為20,186元/平方公尺，此地價將使本區重劃分配比率之平均值接近核定之55.02％，故以此地價為評定目標值。

100％55.02％＝182％；

36,688元182％＝20,186元。

⒊本區各宗土地之重劃前地價經地價評議委員會評定後，平均值為20,208元/平方公尺。

⒋依市地重劃實施辦法第29條規定之計算式，係以「地價上漲率」區別重劃受益比例，倘以原告所述之公告現值8,200元/平方公尺計算，則地價上漲率將高達447％，分配率僅剩22.35％，實不符合比例原則，亦非原告及全體土地所有權人所期望，此乃本區未依原告之認知，以公告現值為重劃前地價之主要原因。

（36,688元8,200元＝447％；

分配率＝55.02％20,186×8,200元＝22.35％）。

◎舉例說明： 甲 地：重劃前6,000元、重劃後12,000元；

上漲率200％ 乙 地：重劃前10,000元、重劃後15,000元；

上漲率150％ 規 定：地價上漲率高者，受益程度高，土地分配率低。

分配率：乙地＞甲地；

即不是地價高者分配率低，而是上 漲率高者分配率低。

（十）原告陳訴南潭路一巷前半段近國中、高中、小學、車站及市場，分配土地深度27公尺，重劃後地價33,000元/平方公尺，原告土地位後半段近八堡圳、斜坡較大，分配土地深度22公尺，重劃後地價33,500元/平方公尺乙節。

有關本重劃區重劃後地價查估，詳敘如下：⒈重劃後各單元平均地價：以全區重劃後平均地價36,688元/平方公尺為目標值，經研析本區細部計畫規劃內容與員林舊市街區及其外圍村里聚落之都市發展趨勢，本區開發後地價略呈北高南低、西高東低現象，另參考最近5年間員林市住宅區（以舊市街區為主）之土地交易價格，靜修路及員東路以北約34,500～48,500元/平方公尺；

三民東街近大同路約60,000元/平方公尺；

員鹿路及員水路以南約15,800～28,600元/平方公尺。

準此，各單元間單元1及單元10因臨接省道臺一線與新興發展社區，居既有發展優勢地價最高；

單元6則因受限於員林大排、八堡圳、萬年路高架阻隔及地勢高差等因素地價最低；

單元5亦因受限於員林大排、八堡圳阻隔及鐵路高架穿越等因素地價次低。

經依上述各單元之發展差異性並按各單元面積計算，訂定其平均地價為28,900～43,000元/平方公尺。

⒉重劃後區段地價：依地價調查估計規則第21條第4項規定，從影響地價區域因素評價基準第3條所訂定之「附件一影響住宅用地區域因素評價基準表」中選取與本區相關之評點因子與加權比值（各單元再依其適用條件篩選），並配合各街廓土地面臨計畫道路情形研訂分配線、規劃分配區塊，全區約劃分為440個分配區塊，將同一單元內之分配區塊進行加權評比，使同一單元之分配率差距不致於過大。

最終透過地價調整加權評量程序（即優劣比較）求得各分配區塊之評點總值後，再按各單元可分配土地之地價總值分派予各分配區塊，採「區段地價」方式研訂。

⒊系爭區段地價評點總值：經查復興段1480地號土地位於030302分配區塊，該區塊至火車站距離因素等級值為「1」；

至消費市場距離因素等級值為「0」；

至國中小距離因素等級值為「2」；

面臨毗鄰公園因素等級值為「0」；

面臨道路寬度因素等級值為「0.8」；

面臨毗鄰廣、停因素等級值為「0」；

宗地形狀因素等級值為「2」；

宗地臨街深度「4」；

宗地座向因素等級值為「2」；

至主要道路距離因素等級值為「3」；

30公尺園道內外因素等級值為「0」；

嫌惡設施有無因素等級值為「0」；

未來發展趨勢因素等級值為「1.14」，030302分配區塊之評點總值為0.5442，計算式如下：評點總值＝2％×（至火車站距離1）＋5％×（至消費市場距離0）＋3％×（至國中小距離2）＋5％×（面臨毗鄰公園0）＋10％×（面臨道路寬度0.8）＋5％×（面臨毗鄰廣停0）＋3％×（宗地形狀2）＋2％×（宗地臨街深度4）＋3％×（宗地座向2）＋5％×（至主要道路距離3）＋5％×（30公尺園道內外0）－3％×（嫌惡設施有無0）＋3％×（未來發展趨勢1.14）＝0.5442。

⒋基準地價區塊：考量各單元間之地域差異性，本區於各單元選擇1處面臨30M園道之分配區塊，作為該單元之「基準地價區塊」，以該區塊基地條件作為評點比較基礎，即同一單元內之分配區塊進行加權評比，使同一單元之分配率差距不致於過大。

單元3的基準地價區塊為030601分配區塊，該區塊之評點總值為0.9462。

⒌系爭區塊與基準區塊之評點比值：系爭30302分配區塊之評點總值0.5442，經與單元3基準區塊030601之評點總值0.9462（即評點總值再換算＝1）換算後之評點比值為0.5751（0.54420.9462＝0.5751）。

⒍估計重劃後地價時主要考量因素為交通運輸、面臨道路寬度與公共設施便利性、發展趨勢等之差異，價格擬定時除儘量接近市價外，更須考量分配率之公平性與合理性，遂依平均地權條例施行細則第81條規定，相互比較估計重劃前後地價，以符公平性及反映出各分配區塊之差異性，故於上開加權評點後，經過3次分配率集中調整｛開根號使分配率更為集中，使分配率不致分散至50％以下，或60％以上（合理為50％～60％之間），差異過大｝，系爭030302分配區塊之分配率集中調整比值分別為0.7584、0.8708、0.9052。

⒎重劃後地價總值分派：承各單元平均地價一覽表所示，單元3可分配土地面積為59,644.74平方公尺，重劃後地價總值為2,135,281,692元，在地價加權優劣比較、集中分配率等程序後，據以分派至各分配區塊。

⒏開發成本單價複核：當單元3基準區塊030601之評定地價為37,000元/平方公尺時，單元3可分配土地之平均地價為35,800元/平方公尺，循此方式，求得全區之重劃後平均地價為36,688元/平方公尺。

⒐系爭區段評定地價：當單元3基準區塊030601之評定地價為37,000元/平方公尺時，系爭030302分配區塊之評定地價為33,500元/平方公尺，而訴外030102分配區塊之評定地價為33,000元/平方公尺，計算式如下：系爭區段＝基準區段地價37,000元x集中比值0.9052≒33,500元；

訴外區段＝基準區段地價37,000元x集中比值0.8921≒33,000元。

（）原告陳訴重劃前土地跨占30公尺計畫道路一側尚有約近360平方公尺，何言未達最小分配面積乙節。

有關土地分配說明如下：⒈依市地重劃實施辦法第31條第1項規定略以：「重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，……」經查原告土地坐落之街廓四面臨路，故依上開法令規定，依不同路街線（計畫道路寬度分別為30公尺、25公尺、10公尺、8公尺）劃分為不同分配區段，原告所述之「不同街廓」應屬誤解。

⒉依內政部編印之市地重劃作業手冊第110頁，有關編造土地分配計算表之規範為「如非屬同一地價區段，應予換算預配面積再加總」，且計算式中之分母為「預計分配街廓之重劃前宗地平均單價」，而非原告自創之「全區農地基準價」。

⒊原告土地參加分配面積及宗地地價上漲率（Ａ）計算明細如下： （a）表示參加重劃土地重劃前原有之宗地面積。

（a'）＝（a×原位置之重劃前宗地單價）/預計分配街廓之重劃前宗地平均單價。

⑴重劃前宗地面積a＝1,139.99平方公尺（登記面積）。

⑵重劃前宗地地價評定為22,000元/平方公尺。

⑶分配位置重劃前原地平均地價為21,760元/平方公尺。

⑷重劃前宗地面積a'＝1,139.99平方公尺×22,000元÷21,760元＝1,152.563平方公尺（參加分配面積）。

⑸宗地地價上漲率（Ａ）＝重劃後評定地價33,500元÷21,760元＝1.000000000。

⒋員林環市道路（30公尺園道）係本區開發最主要公共建設標的，依本區土地分配原則：「面臨30公尺園道土地，按其重劃前臨路寬度優先分回，以不留設抵費地為原則（除非原地主放棄；

或不足配地）。」

原告重劃前1061地號土地雖跨占不同分配區塊，但整筆土地僅面臨細部計畫編號3-8M-3道路，故重劃後集中分配於復興段1480地號土地，又查原告已自行分割為1480至1480-5等6筆土地並已建築完竣，對於分配位置當無異議。

（）原告認為3-8M-3前半段闢為10公尺路，後半段8公尺路乙節，有關上開計畫道路寬度疑義，敘明如下：⒈依市地重劃實施辦法第7條第2項規定略以：「都市計畫指定整體開發之地區，其以市地重劃方式開發者，應以都市計畫指定整體開發地區為重劃地區範圍，……」本區重劃範圍係依「擬定員林都市計畫（整體開發單元1-10）細部計畫」辦理，並依都市計畫規劃內容開闢區內各項公共設施。

⒉經查原告所提南潭路一巷道路，係屬該細部計畫編號3-8M3道路，屬8公尺計畫道路。

依市地重劃實施辦法26條規定：「前條臨街地特別負擔，應依左列標準計算之：……二、面臨寬度8公尺以上未滿20公尺之道路者，其兩側臨街地各負擔路寬之四分之一。

……」原告重劃後復興段1480地號土地面臨3-8M-3計畫道路，其臨街地特別負擔依計畫道路寬度8公尺為計算標準，正街負擔為2公尺。

同段1456地號土地亦面臨該3-8M-3計畫道路，臨街地負擔亦為2公尺。

原告認為後者應負擔2.5公尺，應是原告對市地重劃土地分配實務與法令規定不甚瞭解而產生之誤解等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本院查，上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造所不爭執，並有原處分書、訴願決定書、系爭重劃案市地重劃計畫書、負擔總計表、負擔總○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○道路○號表及都市計畫圖、重劃後可分配土地街廓面積及地價計算表、重劃前後地價評議表、地價與土地分配率說明、各單元重劃後平均地價圖、影響住宅用地區域因素評價基準表、影響住宅用地區域因素評價基準表（評點因子選取、加權比重、評點分級方式說明）、地價加權計算式、評定之重劃前平均地價及總地價計算表、街廓分配圖、細部計畫公告、圖、地段分布圖、重劃前基準地價區域劃分圖、100年度土地公告現值圖、編定地目圖、鄰近地區發展現況空拍圖、文中小用地服務範圍圖；

員林公辦重劃土地分配原則；

地號1061位置圖、地號1456位置圖、地號1480位置圖；

原南潭路一巷前半段10公尺路里長證明書；

被告違章建築補辦手續通知書、98年9月17日府地價字第0000000000A號公告、地評會100年第3次委員會會議紀錄、101年6月11日府地價字第1010163234號公告、市地重劃委員會102年第4次委員會會議紀錄、103年5月15日土地分配調處會議紀錄、104年4月29日府地價字第1040135123號函；

編號38、40區段重劃後地價評定因子比較表、位置圖；

內政部98年8月24日內授中辦地字第0980048639號函、104年6月4日內授中辦地字第1041304729號函、內政部編印市地重劃作業手冊等件附卷可稽，為可確認之事實。

五、歸納兩造上述主張，本件之爭執重點厥為：原處分函所為按原位置分配，評定原告重劃前復興段1061地號土地地價每平方公尺為22,000元、重劃後復興段1480地號土地每平方公尺為33,500元，有無違誤？原告主張被告以分配不同街廓方式試算、地價上漲率逕以1.5395計算，以及臨街地規定負擔之計算有誤，致侵害原告權益，請求撤銷原處分並命被告作成補分配重劃土地56.03344平方公尺之行政處分，是否有理由？茲分述如下：

（一）按，平均地權條例施行細則第81條規定：「依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣（市）主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」

是依平均地權條例第56條辦理市地重劃時，應由主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地評會評定。

又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第3款規定，地評會之任務包含有關市地重劃前後地價之評議；

第4條規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等。

顯見，有關估計重劃前後地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。

在判斷餘地範圍內，除行政機關有未遵守法定程序，基於錯誤之事實為判斷，不遵守一般有效價值判斷，或夾雜與事實無關之考慮因素作成決定之情形外，均應尊重該行政機關所為具不可替代性、專業性及法律授權之專屬性之決定，而承認其有判斷餘地，行政法院應尊重行政機關所為之專業判斷（最高行政法院103年度判字第453號判決意旨參照）。

（二）次按，平均地權條例第60條第1項規定：「依本條例規定實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。

……」是以，重劃後地價之評定須考量開發建設後不同之地價影響因素，以區分重劃後土地之受益比例。

另行為時市地重劃實施辦法第20條規定：「重劃前、後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。

二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」

復依內政部依地價調查估計規則第21條第4項所訂定行為時影響地價區域因素評價基準第3點規定：「直轄市或縣（市）地政機關於估計區段地價，對於無買賣實例及收益實例之區段，應按影響地價區域因素主要項目，按住宅用地、商業用地、工業用地及農業用地，分別依影響住宅用地區域因素評價基準表（如附件一）……格式之各主要影響項目細項，由各直轄市或縣（市）政府於規定最大影響範圍內，按影響地價區域因素評價基準明細表，依地價調查估計規則第21條規定，修正估計目標地價區段之區段地價。」

（參見本院卷第89頁），依其中影響住宅用地區域因素評價基準表所示（參見本院卷第90頁），影響住宅用地區域因素共分為「土地使用管制」、「交通運輸」、「自然條件」、「土地改良」、「公共建設」、「特殊設施」、「發展趨勢」、「其他影響因素」等8個主要項目，是系爭重劃案即應依前揭平均地權條例施行細則第81條、市地重劃實施辦法第20條等規定，將影響重劃前、後地價相關之評點因子，加權計算出重劃前各宗「宗地地價」，及重劃後「區段地價」，並提經地評會評定，其應選取及加權比重之相關評點因子，有土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其他影響因素等項（參見本院卷第131頁、第132頁）。

（三）另行為時市地重劃實施辦法第7條：「（第1項）重劃地區範圍應儘量配合都市計畫之閭鄰單位辦理，其邊界並應依下列原則劃定：一、明顯之地形、地物。

二、非屬整個街廓納入重劃區者，依街廓分配線。

三、計畫道路中心線。

但路寬在8公尺以下或都市計畫附帶以市地重劃方式開發者，得將道路全寬納入重劃區。

（第2項）都市計畫指定整體開發之地區，其以市地重劃方式開發者，應以都市計畫指定整體開發地區為重劃地區範圍，並得依都市計畫劃定之開發分區辦理市地重劃；

其經依第8條評估實施市地重劃確有困難者，應檢討都市計畫後再行辦理重劃。」

本件被告依「擬定員林都市計畫（整體開發單元1-10）細部計畫」附帶條件規定應以市地重劃方式開發，重劃完成後由「農業區」變更為「住宅區」之整體開發地區，依上開規定，即應以上開都市計畫範圍為重劃範圍。

又本區重劃前、後地價查估，依照上開說明，係依據該區特性擬定各項調整因素及調整權重，訂定全區重劃前每宗土地地價，故該地價為相對值。

亦即將各筆土地相互比較，以區分宗地優劣，反映各宗地之差異性，並兼顧其公平性，使參與重劃之每一宗土地的負擔與受益均能具備公平性與合理性，故重劃前後地價之評定，有別於公告地價、公告土地現值與市場交易價格。

又行為時市地重劃實施辦法第29條規定：「重劃負擔及分配面積之計算，以土地登記總簿所載之面積為準，其計算順序及公式如附件二。

重劃區內土地實際面積少於土地登記總面積而未能更正者，其差額得列入共同負擔。」

依據其附件二所示各宗土地重劃後應分配之面積計算公式（參見本院卷第23頁背面），該分配面積應參考重劃前原有之宗地面積、重劃前宗地單價、預計分配街廓之重劃前宗地平均單價、宗地地價上漲率、一般負擔係數、街角地側面道路負擔百分率、街角第一筆土地面臨側面道路之長度、宗地面臨正街之實際分配寬度、費用負擔係數等。

可知，市地重劃分配面積之計算，係以「地價上漲率」區別重劃受益比例，其計算所得乃取其「相對值」，而非「絕對值」，地價上漲率高者，受益程度高，土地分配率低，並非地價高者分配率低。

再者，行為時市地重劃實施辦法第31條第1項第3款復規定：「重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，其調整分配方法如左：……三、同一宗土地跨占分配線二側，其各側應分配之面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準者，應於分配線二側個別分配之；

其中一側應分配之面積，未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，應向面積較大之一側合併分配之。

……」可知重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，如同一宗土地跨占分配線二側，其中一側應分配之面積未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，應向面積較大之一側合併分配之。

（四）經查，被告主張本區重劃後地價查估，係依市地重劃實施辦法第20條規定參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，配合各單元街廓分配線所劃定之分配區塊，採「區段地價」方式研訂；

本區配合各街廓（依都市計畫法臺灣省施行細則第9條第2項規定，街廓係指都市計畫範圍內四週被都市計畫道路圍成之土地），土地面臨計畫道路情形研訂分配線、規劃分配區塊，共劃分為440個分配區塊，依重劃後區段地價擬訂原則，加權計算後，本區計有93個地價區段；

本區重劃負擔總費用600,000,000元（不含中央補助款）及費用負擔比率9.08％計算（參見本院卷第181頁），本區抵費地平均成本單價為36,688元/平方公尺（亦即按參加重劃分配土地面積計算，當重劃費用平均為36,688元/平方公尺時，系爭重劃區始達財務平衡；

如重劃後平均單價高於開發成本單價，則抵費地減少將導致開發財務虧損；

如重劃後平均單價低於開發成本單價，則抵費地超出核定比率，顯示超額計扣土地費用負擔，損及土地所有權人之權益），另透過本案細部計畫規劃內容與員林舊市街區及其外圍村里聚落之都市發展趨勢研析，本區開發後地價略呈北高南低、西高東低現象，故以全區重劃後平均地價36,688元/平方公尺為目標值，按各單元所占面積與其重劃後發展趨勢，分別訂定各單元重劃後平均地價為28,900～43,000元/平方公尺（約96,000～142,000元/坪）；

其中單元1及單元10因臨接省道臺一線與新興發展社區，居既有發展優勢地價最高，單元6則因受限於員林大排、八堡圳、萬年路高架阻隔及地勢高差等因素地價最低；

單元5亦因受限於員林大排、八堡圳阻隔及鐵路高架穿越等因素地價次低；

又因市地重劃係屬「自償性開發行為」，並非由政府編列徵用土地預算及開發建設費用，遂參考內政部地政司發布之「都市地區地價指數」與市場交易價格，乃為確保重劃後抵費地標售無虞，俾利及早償還重劃開發總費用，本區以開發成本單價36,688元/平方公尺為重劃後平均地價，與內政部地政司100年（地價評議當年）7月15日發布之「都市地區地價指數（第36期）」相當，顯示亦與當地市場交易之地價趨勢相符；

另蒐集研析最近5年內員林市住宅區（以舊市街區為主）之土地交易價格，靜修路及員東路以北約34,500～48,500元/平方公尺；

三民東街近大同路約60,000元/平方公尺；

員鹿路及員水路以南約15,800～28,600元/平方公尺；

而本區以員林環鎮大道（即30公尺園道）為主要建設項目，重劃範圍包含員林、大村及埔心3個市鄉鎮、10個都市計畫整體開發單元，考量各單元間之地域差異性，重劃後地價遂於各單元選擇1處面臨30公尺園道之分配區塊，作為該單元之「基準地價區塊」，以該區塊基地條件作為評點比較基礎（即評點值為1），即同一單元內之分配區塊與基準地價區塊進行加權評比，使同一單元之分配率差距不致於過大，另依地價調查估計規則第21條第4項及影響地價區域因素評價基準第3條規定所訂之「影響住宅用地區域因素評價基準表」中，選取與本案相關之評點因子、加權比值（各單元依其適用條件篩選）；

原告所有重劃前系爭土地坐落面臨30公尺園道、25公尺、10公尺、8公尺之大街廓，依據前開分配原則，依不同路街線劃分為不同分配區段，因原告土地跨占分配線，其中一側應分配之面積，未達原街廓原路街線最小分配面積，依市地重劃實施辦法第31條規定向面積較大之一側合併分配，爰分配於同段1048地號土地，並依上開市地重劃實施辦法第29條規定計算應分配面積；

而原告所有重劃後該1480地號土地，位於編號40地價區段，面臨8公尺計畫道路，評定重劃地價為33,500元/平方公尺，與該計畫道路另一端編號38地價區段，評定重劃後地價為33,000元/平方公尺不同，係因分屬不同之分配區段，雖重劃後均面臨8公尺計畫道路，惟宗地臨街地深度（40公尺～20公尺之差異）、宗地形狀（街廓形狀、梯形、長方形）及至主要道路距離及未來發展略有差異，經考量各項地價評點因子後，其重劃後區段地價分別為33,500元/平方公尺、33,000元/平方公尺等各節，業經被告提出前開系爭重劃案市地重劃計畫書、負擔總計表、負擔總計表補充說明、土地分配計算表、細部計畫計畫道路編號表及都市計畫圖、重劃後可分配土地街廓面積及地價計算表、重劃前後地價評議表、地價與土地分配率說明、各單元重劃後平均地價圖、影響住宅用地區域因素評價基準表（評點因子選取、加權比重、評點分級方式說明）、地價加權計算式、評定之重劃前平均地價及總地價計算表、街廓分配圖、位置圖、編號38、40區段重劃後地價評定因子比較表、細部計畫公告、圖、地段分布圖、重劃前基準地價區域劃分圖、100年度土地公告現值圖、編定地目圖、鄰近地區發展現況空拍圖、文中小用地服務範圍圖等件為證。

另被告就系爭重劃前、後之地價查估後，並依前揭平均地權條例施行細則第81條、市地重劃實施辦法第20條規定，將查估結果提請地評會評定，經該會100年第3次會議決議通過，亦有該會議紀錄在卷足憑（參見本院卷第117頁至第120頁）。

上開地評會委員包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等各方代表，被告所屬辦理系爭重劃人員除將地價評議圖表、估價說明等相關資料提供委員審閱，並於討論前向委員簡報說明，詳述系爭重劃案前後地價查估原則及可能影響地價變動之各種因素，並將重劃前各筆宗地地價及重劃後各區段地價依擬訂查估原則計算，載明於地價評議表，提案經委員討論後作成決議，通過被告所屬辦理系爭重劃人員所擬系爭重劃前、後之地價，被告乃參考該決議內容，將有關地價之具有複雜意涵之不確定法律概念經由專業分析而具體化的適用於特定事實關係，自應認為其有相當之判斷餘地。

此外，復查此部分並無「基於錯誤之事實」、「基於與事件無關之考量」、「組織不合法」、「不遵守法定程序」及「違反平等原則及一般公認價值判斷標準」等情事，是被告所為之上開專業認定即應予尊重。

（五）雖原告主張「重劃區是184公頃，有這麼多的地價要評議，但他們70分鐘就把184公頃全部評議完，連市地重劃實施辦法都還沒有辦法瞭解，卻在70分鐘就評議完。」

云云。

經查，地評會係由對地價有專門知識之人士所組成，彼等經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地，已如前述。

茲因地評會成員均屬專業人士，具有專業知識，對相關法規及實務操作情形均較嫻熟，且評議委員在會議前取得會議資料，事先準備，會議自較能有效率之進行。

又依上開地評會100年第3次委員會會議紀錄顯示，該次會議過程中，被告所屬辦理系爭重劃人員既將地價評議圖表、估價說明等相關資料提供予委員審閱，並於討論前向評議委員簡報說明，詳述系爭重劃案前後地價查估原則及可能影響地價變動之各種因素，及將重劃前各筆宗地地價及重劃後各區段地價依擬訂查估原則計算，載明於地價評議表，評議委員當更能輕易掌握審議重點，況且本次會議僅有1個提案，是該次會議在開會70分鐘後作成決議，要難謂為不合理。

原告主張地評會於70分鐘內就能瞭解市地重劃實施辦法規定，並把184公頃全部評議完畢，顯不合理云云，要屬原告之主觀認知，並無依據，自難憑採。

（六）另原告主張：「……重劃後之地價應先參酌各街廓土地、位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展之情形。

估計重劃後，各路街之路線價或區段價，而被告竟可將本為南潭路一巷的前半段闢為10公尺道路，且較近國中、高中、小學、車站及市場，評議價33,000元/平方公尺，比後半段8公尺道路的評議價33,500元/平方公尺還低。

當然在分配土地臨街深度為27公尺，而後半段原告所分配為22公尺，並規定退縮5公尺始得建築。

又後半段距八堡圳較近，重劃後斜坡較大比靜修路高出約2.2～2.5公尺，而前半段地號1456也較靜修路高出1.2～1.5公尺。」

云云。

經查，原告所有之系爭土地原坐落彰化縣○○市○○段0000○號，面積1,139.99平方公尺，其參加系爭重劃案，按原位置分配，重劃後分配復興段1480地號土地（位於030302分配區塊，編號40區段，參見本院卷第51頁、第56頁），面積680.46平方公尺，因重劃前復興段1061地號土地地價經評定為22,000元/平方公尺、重劃後復興段1480地號土地評定為33,500元/平方公尺，致重劃後分配之復興段1480地號土地價值較重劃前減少，原告不服，並以上開理由，爭執同段重劃後1456地號土地（位於030102分配區塊，編號38區段）之評定地價為33,000元/平方公尺，反而較低，顯不合理等語。

被告針對原告所爭執之上開事項，分析如下：⒈重劃後各單元平均地價（參見本院卷第130頁）：以全區重劃後平均地價36,688元/平方公尺為目標值，經研析本區細部計畫規劃內容與員林舊市街區及其外圍村里聚落之都市發展趨勢，本區開發後地價略呈北高南低、西高東低現象，另參考最近5年間員林市住宅區（以舊市街區為主）之土地交易價格，靜修路及員東路以北約34,500～48,500元/平方公尺；

三民東街近大同路約60,000元/平方公尺；

員鹿路及員水路以南約15,800～28,600元/平方公尺（參見本院卷第124頁背面、第125頁）。

準此，各單元間單元1及單元10因臨接省道臺一線與新興發展社區，既有發展優勢地價最高；

單元6則因受限於員林大排、八堡圳、萬年路高架阻隔及地勢高差等因素地價最低；

單元5亦因受限於員林大排、八堡圳阻隔及鐵路高架穿越等因素地價次低。

經依上述各單元之發展差異性並按各單元面積計算，訂定其平均地價為28,900～43,000元/平方公尺（參見本院卷第130頁、第170頁）。

⒉重劃後區段地價：依地價調查估計規則第21條第4項規定，從影響地價區域因素評價基準第3條所訂定之「附件一影響住宅用地區域因素評價基準表」中選取與本區相關之評點因子與加權比值（各單元再依其適用條件篩選）（參見本院卷第131頁至第132頁），並配合各街廓土地面臨計畫道路情形研訂分配線、規劃分配區塊（參見本院卷第154頁），全區約劃分為440個分配區塊，將同一單元內之分配區塊進行加權評比，使同一單元之分配率差距不致於過大。

最終透過地價調整加權評量程序（即優劣比較）求得各分配區塊之評點總值後，再按各單元可分配土地之地價總值分派予各分配區塊，採「區段地價」方式研訂。

⒊系爭區段地價評點總值（參見本院卷第133頁至第134頁）：查系爭土地位於030302分配區塊（參見本院卷第51頁），該區塊至火車站距離因素等級值為「1」；

至消費市場距離因素等級值為「0」；

至國中小距離因素等級值為「2」；

面臨毗鄰公園因素等級值為「0」；

面臨道路寬度因素等級值為「0.8」；

面臨毗鄰廣、停因素等級值為「0」；

宗地形狀因素等級值為「2」；

宗地臨街深度「4」；

宗地座向因素等級值為「2」；

至主要道路距離因素等級值為「3」；

30公尺園道內外因素等級值為「0」；

嫌惡設施有無因素等級值為「0」；

未來發展趨勢因素等級值為「1.14」，030302分配區塊之評點總值為0.5442，計算式如下：評點總值＝2％×（至火車站距離1）＋5％×（至消費市場距離0）＋3％×（至國中小距離2）＋5％×（面臨毗鄰公園0）＋10％×（面臨道路寬度0.8）＋5％×（面臨毗鄰廣停0）＋3％×（宗地形狀2）＋2％×（宗地臨街深度4）＋3％×（宗地座向2）＋5％×（至主要道路距離3）＋5％×（30公尺園道內外0）－3％×（嫌惡設施有無0）＋3％×（未來發展趨勢1.14）＝0.5442（參見本院卷第134頁背面）。

⒋基準地價區塊：考量各單元間之地域差異性，本區於各單元選擇1處面臨30M園道之分配區塊，作為該單元之「基準地價區塊」，以該區塊基地條件作為評點比較基礎，即同一單元內之分配區塊進行加權評比，使同一單元之分配率差距不致於過大。

單元3的基準地價區塊為030601分配區塊（參見本院卷第51頁），該區塊之評點總值為0.9462（即系爭土地地價為5,442元時，基準地價為9,462元，參見本院卷第151頁背面）。

⒌系爭區塊與基準區塊之評點比值：系爭030302分配區塊之評點總值0.5442，經與單元3基準區塊030601之評點總值0.9462（即評點總值再換算＝1）換算後之評點比值為0.5751（0.54420.9462＝0.5751）。

⒍估計重劃後地價時主要考量因素為交通運輸、面臨道路寬度與公共設施便利性、發展趨勢等之差異，價格擬定時除儘量接近市價外，更須考量分配率之公平性與合理性，遂依平均地權條例施行細則第81條規定，相互比較估計重劃前後地價，以符公平性及反映出各分配區塊之差異性，故於上開加權評點後，經過3次分配率集中調整【開根號使分配率更為集中，使分配率不致分散至50％以下，或60％以上（合理為50％～60％之間），差異過大】，系爭030302分配區塊之分配率集中調整比值分別為0.7584、0.8708、0.9052（參見本院卷第151頁背面）。

⒎重劃後地價總值分派：承各單元平均地價一覽表所示（參見本院卷第150頁），單元3可分配土地面積為59644.74平方公尺，重劃後地價總值為2,135,281,692元，在地價加權優劣比較、集中分配率等程序後，據以分派至各分配區塊（參見本院卷第155頁）。

⒏開發成本單價複核：當單元3基準區塊030601之評定地價為每平方公尺37,000元時，單元3可分配土地之平均地價為35,800元/平方公尺，循此方式，求得全區之重劃後平均地價為36,688元/平方公尺（參見本院卷第130頁、第150頁、第155頁）。

⒐系爭區段評定地價：當單元3基準區塊030601之評定地價為每平方公尺37,000元時，系爭030302分配區塊之評定地價為33,500元/平方公尺，而訴外030102分配區塊之評定地價為33,000元/平方公尺，計算式如下：系爭區段＝基準區段地價37,000元x集中比值0.9052≒33,500元；

訴外區段＝基準區段地價37,000元x集中比值0.8921≒33,000元（參見本院卷第155頁）。

被告所為之上開數值計算分析，並未違反前揭法令所訂之估計重劃前各宗土地地價及重劃後各區段價之規定，且無「基於錯誤之事實」、「基於與事件無關之考量」、「組織不合法」、「不遵守法定程序」及「違反平等原則及一般公認價值判斷標準」等情事，是被告所為之上開專業認定即應予尊重。

原告所有重劃後之系爭1480地號土地，位於編號40地價區段，面臨8公尺計畫道路，評定重劃地價為33,500元/平方公尺，與該計畫道路另一端編號38地價區段，評定重劃後地價為33,000元/平方公尺不同，乃係因分屬不同之分配區段，雖重劃後均面臨8公尺計畫道路（詳後說明），惟宗地臨街地深度（40公尺～20公尺之差異）、宗地形狀（街廓形狀、梯形、長方形）及至主要道路距離及未來發展略有差異，經考量各項地價評點因子後，其重劃後區段地價分別為33,500元/平方公尺、33,000元/平方公尺，並無不合。

原告前揭主張，顯然忽略重劃區重劃前、後地價之查估，乃係依據各該區之特性、各項調整因素及調整權重所擬定之結果，具有相對性，原告以單一或少數個別之因素有所質疑，並非可採。

（七）又原告主張「……其主要在於辯駁原南潭路一巷須按細部計畫，細部計畫3-8M-3道路開闢，並不承認前半段闢為10公尺路，後半段為8公尺路，其事實僅為分配不公而不敢承認變更設計……」「被告竟可將本為南潭路一巷的前半段闢為10公尺道路……評議價33,000元/平方公尺，比後半段8公尺道路的評議價33,500元/平方公尺還低。」

「根據市地重劃實施辦法第26條規定，臨街地特別負擔第1項規定面臨寬度超過4公尺未滿8公尺之道路，其寬度超過4公尺分由兩側街地各負擔二分之一。

第2項規定面臨寬度8公尺以上未滿20公尺之道路者，其兩側臨街地各負擔路寬四分之一。

以10公尺道路四分之一應為2.5公尺，而分配於10公尺道路旁地號1456其道路特別負擔仍以2公尺計算，當然是引用市地重劃實施辦法第27條後段明載未列入公共負擔，公共設施用地面臨路寬4公尺以下道路及已開闢公有道路之臨街地不計算臨街特別負擔。

換言之，10公尺道路減去原已開闢6公尺道路，剩下4公尺道路兩側共同負擔二分之一為2公尺，而原告分配於後半段的8公尺道路旁，其道路特別負擔仍為2公尺，在同一個區段、同一個街廓也可以做出不同的計算方式，誠是匪夷所思。」

等云。

經查，本件被告依「擬定員林都市計畫（整體開發單元1-10）細部計畫」附帶條件規定應以市地重劃方式開發，重劃完成後由「農業區」變更為「住宅區」之整體開發地區，故依前揭市地重劃實施辦法第7條之規定，乃以上開都市計畫範圍為系爭重劃案之範圍，並依都市計畫規劃內容開闢區內各項公共設施。

上開原告所主張面臨南潭路一巷道路（參見本院卷第31頁），係屬該細部計畫編號3-8M-3道路，屬8公尺計畫道路，有細部計畫計畫道路編號表及都市計畫圖在卷可參（參見本院卷第159頁至第161頁），自無原告所稱編號3-8M-3計畫道路後段是8公尺、前段是10公尺之情形，被告以8公尺之計畫道路納入系爭重劃案相關重劃負擔及分配面積之計算基礎，並無不合。

雖該計畫道路之現況為既成道路（參見本院卷第160頁），然除該細部計畫編號3-8M-3道路範圍內部分，其餘部分顯非因辦理本件市地重劃所產生，自不得作為前揭重劃負擔及分配面積之計算依據。

從而，原告以此質疑本件市地重劃有土地面積分配不公及重劃後區段價有不合理情事，均非可採。

另依前揭市地重劃實施辦法26條規定，面臨寬度8公尺以上未滿20公尺之道路者，其兩側臨街地特別負擔之計算各負擔路寬之四分之一。

原告重劃後分配之復興段1480地號土地面臨前揭3-8M-3計畫道路，其臨街地特別負擔依計畫道路寬度8公尺為計算標準，正街負擔為2公尺；

另同段1456地號土地亦面臨該3-8M-3計畫道路（參見本院卷第56頁），臨街地負擔亦為2公尺，原告認為後者應負擔2.5公尺云云，除係對參加本件市地重劃之道路寬度為8公尺有所誤認之外，亦對市地重劃土地分配規定有所誤解，亦非可採。

（八）再原告主張「……詎知被告分配土地於原位置，竟以分配不同街廓捏造方式試算，致造成原告損失」「原告所有土地跨占分配兩側，其中一側（靠30公尺）未達分配最小面積，也屬胡言。

就以原告跨占30公尺一側尚有約近三分之一的面積（約360平方公尺），何言未達分配最小面積，其不秉公處理的心態實叫人費解。」

「市地重劃實施辦法第29條第5項重劃前後上漲率之試算如下：重劃後宗地評議價為33,500元/平方公尺，重劃前宗地評議價為22,000元/平方公尺＝上漲率為1.0000000。

被告竟以1.5395計算實亦有不符檢附土地分配計算表之計算方式（參見本院卷第29頁）。

……」等云。

經查，依市地重劃實施辦法第31條第1項規定，重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準。

原告土地坐落之街廓四面臨路，故依上開法令規定，依不同路街線（計畫道路寬度分別為30公尺、25公尺、10公尺、8公尺）劃分為不同分配區段（參見本院卷第51頁）。

另員林環市道路（30公尺園道）係本區開發最主要公共建設標的，依本區土地分配原則：「面臨30公尺園道土地，按其重劃前臨路寬度優先分回，以不留設抵費地為原則（除非原地主放棄；

或不足配地）。」

（參見本院卷第157頁）。

原告重劃前1061地號土地雖跨占不同分配區塊（參見本院卷第28頁、第51頁），但整筆土地僅面臨細部計畫編號3-8M-3道路，未面臨30公尺園道。

故重劃後集中分配於面臨原有路街線復興段1480地號土地（參見本院卷第56頁），並無不合。

原告主張「詎知被告分配土地於原位置，竟以分配不同街廓捏造方式試算，致造成原告損失」「原告跨占30公尺一側尚有約近三分之一的面積，何言未達分配最小面積」云云，應有誤解。

況原告於分配後已自行將該地號分割為1480至1480-5等6筆土地並已建築完竣（參見本院卷第158頁正面、背面），對於分配位置當無異議。

另依前揭行為時市地重劃實施辦法第29條附件二公式、內政部編印之市地重劃作業手冊有關編造土地分配計算表（附表24）之規範：「如非屬同一地價區段，應予換算預配面積再加總」，其計算式中之分母為「預計分配街廓之重劃前宗地平均單價」（參見本院卷第24頁、第189頁、第193頁）。

查原告重劃後分配之復興段1480地號，其分配區塊包含原復興段1014、1051、1061及1062等4筆地號部分土地，非屬同一地價區段（參見本院卷第127頁、第153頁），原告為該分配區塊之一部分，自應參與該平均計算。

故本件原告土地參加分配面積及宗地地價上漲率（Ａ）計算明細即應為（參見本院卷第52頁、第53頁）：（a）表示參加重劃土地重劃前原有之宗地面積。

（a'）＝（a×原位置之重劃前宗地單價）/預計分配街廓之重劃前宗地平均單價。

①重劃前宗地面積a＝1139.99平方公尺（登記面積）（參見本院卷第153頁）。

②重劃前宗地地價評定為22,000元/平方公尺（參見本院卷第127頁）。

③分配位置重劃前原地平均地價為21,760元/平方公尺（參見本院卷第53頁）。

④重劃前宗地面積a'＝1139.99平方公尺×22,000元21,760元＝1152.563平方公尺（參加分配面積）。

⑤宗地地價上漲率（Ａ）＝重劃後評定地價33,500元21,760元＝1.000000000。

是原告主張本件重劃後宗地評議價為33,500元/平方公尺，重劃前宗地評議價為22,000元/平方公尺，上漲率為1.0000000云云，亦係對於法規有所誤解，委非可採。

（九）而原告雖主張「……就以98年原告所有復興段地號1061地目建公告現值8,200元/平方公尺到100年調高為10,000元/平方公尺，而整個區段之農地在98年公告現值為6,500元/平方公尺，到100年調高為8,200元/平方公尺，差價尚有1,800元/平方公尺，而被告竟以全區區段基準價21,000元/平方公尺，再以私有建地目加權＋1為22,000元/平方公尺，作為重劃前評定地價，價差僅相差1,000元/平方公尺，實不合理。」

云云。

經查，系爭重劃案重劃前、後地價查估，乃係依據該區特性擬定各項調整因素及調整權重，訂定全區重劃前每宗土地地價，故該地價為相對值；

亦即將各筆土地相互比較，以區分宗地優劣，反映各宗地之差異性，並兼顧其公平性，使參與重劃之每一宗土地的負擔與受益均能具備公平性與合理性，故重劃前後地價之評定，有別於公告地價、公告土地現值與市場交易價格，已如前述，故查估價格是否合理不能以「公告現值」單一因素加以判斷。

又系爭重劃區地價評議年度為100年，原告以98年公告現值作為比較標的，亦與前揭市地重劃實施辦法第20條所規定之「當期公告現值」不符。

而本區平均重劃負擔比率44.98％，分配率55.02％（參見本院卷第179頁），及開發成本單價36,688元/平方公尺計算，重劃前後地價上漲率約為182％（100％55.02％＝182％），重劃前平均地價約為20,186元/平方公尺（36,688元182％＝20,186元），此地價將使本區重劃分配比率之平均值接近核定之55.02％，故以此地價為評定目標值。

本區各宗土地之重劃前地價經地評會評定後，平均值為20,208元/平方公尺（參見本院卷第153頁背面），與上開重劃前平均地價接近。

是原告之上節主張，亦非可採。

六、綜上所述，原處分經核並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告以上開主張，認有違法，請求均予撤銷，並應命被告作成准予補分配重劃土地56.03344平方公尺之行政處分，尚難認為有理由，應予駁回。

七、又本件事證已臻明確，原告聲請將本案送請鑑定，核無必要，另兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 7 月 7 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 張 升 星
法 官 劉 錫 賢
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│      之一者，得不│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│      委任律師為訴│  立學院公法學教授、副教授者。  │
│      訟代理人    │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│      列情形之一，│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│      經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│      院認為適當者│  。                            │
│      ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│      審訴訟代理人│  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例│
│外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所│
│示關係之釋明文書影本及委任書。                      │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 105 年 7 月 7 日
書記官 杜 秀 君