臺中高等行政法院行政-TCBA,94,訴,681,20060621,1

臺中高等行政法院判決
94年度訴字第00681號

原 告 甲○○○
丙○○
兼 共 同
訴訟代理人 乙○○
被 告 臺中縣政府
代 表 人 丁○○
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間因都市更新條例事件，原告不服內政部中華民國94年10月26日臺內訴字第0940005900號訴願決定，提起行政訴訟。
本院判決如下︰

主 文

訴願決定及原處分均撤銷。

訴訟費用由被告負擔。

事 實

一、事實概要：緣「東勢鎮○○里○街都市更新會」（下稱東安里更新會）經被告民國（下同）89年12月2日府建城字第335064號核准立案，該更新會係由更新單元範圍內之土地及合法建築物所有權人組成，而更新案之權利變換計畫中，有關不動產估價部分，係由更新會依據都市更新權利變換實施辦法第6條規定，委託宏大不動產鑑定顧問股份有限公司（下稱宏大公司）、大華不動產鑑定公司（下稱大華公司）、瑞普國際物業股份有限公司（下稱瑞普公司）等3家不動產估價公司查估後評定之，評價基準日為90年10月15日，因3家估價公司之估價結果相近（差距在20 %以內），東安里更新會乃依章程及理監事會議之決議，採用宏大公司之鑑價結果為權利變換之依據。

嗣被告以92年5月26日府建城字第0920134723-2號公告發布實施東勢鎮○○里○街權利變換計畫並修正都市更新事業計晝暨變更都市更新單元範圍，其都市更新單元範圍，經公告變更為東勢鎮○○段1地號等275筆土地及復興段1地號等26筆土地，共301筆土地（謄本面積合計為13,019.34平方公尺），即東勢鎮○○路以西、第五街以南、第三橫街以北、本街以東及鯉魚巷以南、本街西側暨現有溝渠以東部分街廓。

而權利變換範圍：包括東勢鎮○○段1地號等121筆土地及復興段2地號等20筆土地，共計141筆土地。

為東勢都市計畫公共設施用地（停八）及前開更新單元重建區段土地。

原告對渠等共有土地（更新單元B2東勢鎮○○段145、147地號土地，下稱B2）權利價值有異議，以權利變換計畫內，不動產估價公司評定所屬產權更新前之「每坪土地單價」價值偏低，較相鄰編號B3每坪鑑價相差新臺幣（下同）69,000元，相鄰編號B4－B11每坪相差44,000元偏低，於公告期間之92年6月30日申請調解，請酌予提高系爭土地更新前土地每坪單價。

案經提交臺中縣都市更新審議委員會專案小組會議調解不成立後，原告於94年2月15日向被告申請調處，主張B2之不動產更新前每坪土地單價追加至50萬元，被告乃於94年5月6日召開臺中縣都市更新權利變換價值調處會議，其結論：「本案當事人意見不一致，調處不成立。」

被告旋以94年5月19日府建城字第0940132320號函將上開會議紀錄乙份檢送原告，原告對之不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。

二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。

㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。

三、兩造陳述：㈠原告主張：⒈程序部分：⑴原告對都市更新權利變換中之土地估定價值有疑義，歷經訴願、先行程序中之調解及調處程序，被告枉顧人民權益，在調解及調處程序中雖通知原告陳述意見，且有專家學者列席，但該專家學者對於原告有利之意見皆故意漏未紀錄，且根本不顧與會委員之意見，不敢承擔行政責任，僅憑估價公司與原告之意見不一致之意見，即作出調處不成立之處分，在訴願先行程序當中皆未遵守行政程序法中有關調查事實證據之規定。

顯然被告已在程序上違背法令，並且該程序上之違背內容，足以影響到本案實體上之審查。

⑵調解及調處程序更應適用都市更新條例第19條之規定由都市更新審議委員會加以審查，惟本案之調處程序時，所邀請之出席委員6名，僅出席3名，依據都市更新審議委員會組織準則第2條「都市更新審議委員會職掌如下：關於權利變換有關爭議之調解事項。」

及第3條「審議委員會置主任委員及副主任委員各1人，委員15人至19人。」

及同法第8條「審議委員會，非有過半數以上委員之出席不得開會，並有出席委員過半數之同意始得決議，可否同數時，由主席裁決。」

，並不符合會議之出席人數，且顯然有極大之差距，與被告於3月23日於法庭上陳述本案已經過都市更新委員會之審議顯然與事實不符合，依該準則第11條規定「審議委員會為審議或調解有關案件之需要得推派委員或調派業務有關人員組成專案小組赴實地調查，並研擬意見，提供會議參考。」

，被告於調解及調處兩救濟程序中皆未踐行該準則所規定之程序，顯然程序上及實體上已違背法令。

⑶按聽證為作為行政機關作成實體決定之基礎，應作成紀錄，此觀行政程序法規定第64條第1至3項規定即明。

被告於調處程序時，主持人告知鑑價公司若不願意變更則儘快回應，讓原告可進行下一步救濟程序，更新會代表亦表示若縣府願意變更他們也沒意見，出席委員皆表示鑑價公司是在處罰土地大的所有權人等等，以上有利於被告之陳述，被告皆故意漏未紀錄，則顯然被告已違背行政程序法之規定。

原告因過度信賴國家機關之公平性，故未錄音錄影，但迄今被告卻矢口否認，造成原告之損害。

⒉被告於94年5月6日所召開之權利變換價值調處案會議，所參與之縣政府官員及出席參與之委員均認為調處對造人東勢鎮○○里○街都市更新會所委託之宏大公司所作出之估價結果顯有疑義，並且對原告系爭土地估定價格過低，造成原告莫大之損害，調處會議主席及其餘委員均要求對造人東勢鎮○○里○街都市更新會提高估定價值，惟宏大公司堅持不變更錯誤之估價，其餘都市更新會之代表亦不敢承擔責任，被告亦明白表示，若對造人不願意變更，其亦不敢承擔變更之責任，故希望對造人可儘速作出變更估價與否之決定，使原告可迅速進行行政爭訟程序。

為此，對造人東勢鎮○○里○街都市更新會表示不願變更之立場，故被告始做出調處不成立之處分。

⒊宏大公司所作出之鑑定報告書（修改日期：92年1月20日）第10頁指出本次鑑定評估作業程序，依市場比較案例之交易價格，採百分率調整法及差額法，以推估不動產之價額。

停車場土地個別因素修正原則可參照宏大公司之鑑定報告書及提出之估價原則，惟該公司卻未確實依據該公司鎖定之估價原則做調整，而恣意將修正個別因素之百分比擴大，顯然違反估價原則，而有圖利少數對象之嫌疑。

據宏大公司所作之鑑定報告書及於93年6月17日為配合臺中縣政府都市更新審議委員會所召開之「東勢鎮○○里○街都市更新權利變換之權利價值調解案」專案小組第2次會議所提供之資料，內容詳述「東安里停車場區更新前地價估價原則」，依該資料第3頁更新前估價原則二所述，顯不公平：⑴估價原則中平均深度以10~12公尺為標準100％，每增加2.5公尺修正2％以內，每減少2.5公尺修正2％以內，故原告B2深度之修正率為估價公司所取之標準值，惟B2與B3、B4深度相差僅2.8公尺，故修正率應為2.24％[計算公式：（2.8公尺÷2.5公尺）×2％=2.24％]，因此B3、B4之最大合理修正率應為102.24 ％，然宏大公司卻修正為112％，顯然高出合理值達9.76％，故其深度之修正率顯然不公。

⑵面積修正率亦有不公之處，面積大小以16~18坪為基準100％，每增加2坪減少1％~2％，每減少2坪增加1％~2％，B3較B2面積小7.49坪，按更新前估價原則每減少2坪增加1％~2％，故最大修正率應為8％，然宏大公司卻修正為110％，較合理修正範圍多出2％；

B4較B2面積小7.05坪，按更新前估價原則每減少2坪增加1％~2％，故修正率應為7％，然宏大公司卻修正為110％。

顯然宏大公司之鑑定價格未依據其所定之估價原則，有欠公允。

⑶都市更新權利變換之基本精神，係以更新前每位所有權人所投資之不動產價值計算占全體更新會員之比例為何後，再依其比例計算更新後所應分配之不動產或價金為多少。

故每位所有權人之土地價值越高，則所佔全部總價之比例越高，則可分配之比例越大。

宏大公司不按估價原則估定所有權人之價格，雖依其估價原則B2為接近其所取樣之標準，惟該公司恣意修改提高更新區內B3-B11之價格，使B2價值佔全體總價值之比例減低，無異B2之價格經人為之操縱，造成過低之結果。

⑷假設B3至B11等9戶多數之鑑價結果為合理，則B2之個別條件修正率則應往上修正始為合理，B3至B11之深度修正率為112％，則B2與B3至B11之深度相差僅2.8公尺，估價原則中深度每增加2.5公尺則修正2％，因此則B2深度修正率應上修為109.76％，非宏大公司所公佈的100％[公式-B3、B2差距之之合理修正率：（2.8公尺÷2.5公尺）×2％=2.24％；

110％（B3、B4修正結果）－2.24%（B3、B2差距之合理修正率）=109.76%]。

⑸ B2較B4面積大7.05坪，故最大修正率應較B4 減少7 ％，110％-7％=103％，故B2之面積修正率應上修為 103％，非宏大公司所公佈的100％。

由上計算可知 ，B2在深度部分應提高修正率為109.76％，B2面積 部分應提高修正率達102~103％，加總後的總修正率 應為122.76％始為正確，非宏大公司公佈的110％。

以宏大公司公佈的B2總修正率110％×標準宗地41萬 =45.1萬，倘若改以正確的總修正率122.76％計算， 最後評估地價應為50.3316萬，故B2之權利變換前每 坪土地單價應提高為50萬元始為合理。

⒋宏大公司為東安里更新會所委託之鑑價公司，該公司為全體更新會會員所做出之鑑價報告應秉持公平公正之立場，而非倒果為因，以個案考量所有權人應分得之價額，反推不動產鑑估之價格，如此之方式將有背信之嫌疑，而使更新會會員之財產受到損害。

東安里更新會發給所有更新會員之權利變換計畫結果變更數次，惟最初未送臺中縣政府都市更新審議委員會審查之前，即有多次權利變換之試算，90年2月份發給起訴人之權利變換結果分析，原告尚可領回2,835,243元，歷經1個月（即90年3月），卻變更為僅可領回721,048元，相差將近210萬餘元，惟前後原告更新後之分配面積反而變小，但負擔卻增多210萬餘元，列出其他戶（B3-B9）作比較，B3、B4、B5之面積係因增大將近原分配面積2分之1，故負擔多350餘萬，惟其餘B6至B9各戶未變更面積僅多負擔多20餘萬元，B2一戶面積不但減少還需多負擔210餘萬，然90年2月份之權利變換結果並未公佈估價報告，嗣後原告向東安里更新會所委託作權利變換計算之緯城土地規劃工程顧問有限公司（下稱緯城公司）查證確實因為權利變換分配之結果作過個別性之調整，始有今日極端鑑價價值之出現。

⒌東安里更新會所採用之3家鑑價公司皆於估價業界頗負盛名，據權利變換計畫報告書中所述「宏大不動產鑑定股份有限公司的鑑定結果較居中間值，且經實施者同意並為多數土地所有權人所能接受，因此本案最後選定宏大不動產鑑定股份有限公司之鑑價結果為依據」，惟依據該3家鑑價公司之報告指出，起訴人B2一戶與B3－B11等戶之比較，大華與瑞普兩家鑑價公司，僅相差1至2萬元左右，且每坪相差2萬1千元已為極大值，宏大之估價卻可相差高達6萬9千元，甚至B區之最高與最低地價相差15萬2千元，如此不合理之差距，根本令起訴人難以折服，若1坪即相差接近7萬元，則本戶之土地共計16.13坪，其損失高達百萬元。

且宏大公司之鑑價不公並非原告一戶所言，94年5月6日所召開之調處會議中，除原告以外之申請調處人皆認鑑定價格不公，始提出調處。

原告於調處程序時，與會之專家委員亦認為宏大公司有故意懲罰土地面積較大之所有權人情形，故原告請求就本戶B2及B3、B4兩戶之市場價格，由有公信力之不動產估價師公會另行鑑定，並至現場履勘B2、B3、B4三家之情形是否有如同宏大公司及被告所說極度之差異，即可找出合理之差距。

而被告另行送請第四家鑑價公司覆核，惟第四家鑑價公司覆核僅係就更新區內全體鑑價作大方向之檢驗，並未逐一就各戶作出是否合理之檢驗，故原告具體的就本戶之鑑價結果不合理提出救濟，與被告機關所稱之業經第四家公司檢驗，並無扞格之處，並不能以第四家公司已經覆核而得出每戶之鑑價皆合理之結果。

⒍依據都市更新權利變換之概念，更新前所占權利價值越高者，於更新後所得分配之金額即越高，並非以一般真實的交易或市場價格的機制而作同等之解釋，起訴人之損害係來自於鑑價公司之不公平待遇，宏大公司將參與更新之住戶B3至B13之更新前價值不當提高，造成原告不動產價值占更新前價值比例減少，因此以該顯然錯誤之比例計算權利變換之結果，造成原告可分回之比例減少，故損害原告可找補價金數百萬元之權利。

宏大公司係以配合規劃之緯城公司所算出之分配結果，再倒推鑑價金額，使特定人之找補金額減少，該鑑價程序不符合公平正義之原則，原告甚為不服。

其所謂在20%之合理差異範圍內，雖符合法律之規定，但推算過程顯然已實質違法，倒果為因，顯然不符鑑價應秉持公平合理之精神。

⒎被告指稱原告以線性數學之概念反推本戶之調整結果錯誤，忽略估價過程應考量之一般因素、區域因素、個別因素云云，皆係被告引用宏大公司所陳述之推諉之詞，該公司於調處之言詞辯論程序時，聲稱該公司皆依據其所提出之估價原則估價無任何疑義，經原告提出質疑後，無法作出合理解釋，始以抽象之概念搪塞其不合理之估價結果。

⒏被告所援引不動產估價技術規則第25條「試算價格之調整運算過程中，情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之15，或總調整率大於百分之30時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。」

之規定，係屬張冠李戴引用法條錯誤，該條之規定係在陳述比較法之標的物選取不應差距過大，本案訴訟內容並非主張排除比較標的，與本案毫無關聯，故不得援引作為符合該規則之基礎。

㈡被告答辯：⒈程序部分：⑴93年度（第5屆）臺中縣都市更新審議委員會委員計18人，出席93年12月29日審議委員會者，計12人，已達都市更新審議委員會組織準則第8條規定之出席人數。

另基於「主管機關調處都市更新有關爭議時，應參酌都市更新審議委員會調解結果為之」之原則，被告乃依內政部91年8月8日臺內營字第0910085366號函示意旨，於94年5月6日進行調處時，係邀請相關業務主管單位及部分都市更新審議委員（3位府內委員，6位府外委員）出席調處會議，都市更新審議委員實際出席人數計6人（3位府內委員，3位府外委員），並無原告所指摘被告不符合會議之出席人數之情形。

⑵被告在調解及調處程序中，被告皆通知原告陳述意見，並通知東安里更新會、宏大公司出席會議，且有專家學者列席諮詢，原告與東安里更新會（委託宏大公司辦理不動產估價）間，有關更新前評定價值爭議，原告與東安里更新會雙方皆已進行必要之陳訴及言詞辯論，原告所提相關書面意見，亦經被告於會議開始前送請相關調處會議出席人員研閱或由原告於會議進行時，當面遞交出席人員相關補充資料。

原告與東安里更新會意見之表達，係由被告視實際需要情形予以記載，縱使會議紀錄有未盡完善之處，亦不影響原告與東安里更新會間，就「更新前權利價值評定」爭議之調解及調處不成立之事實認定，亦不足以影響到本案實體上之審查、訴願及訴訟程序之進行。

⑶按行政機關是否依職權進行調查證據及審議委員會是否赴實地調查等情形，係由行政機關依其合義務性裁量決定之，如認為無調查或赴實地調查之需要，得不必踐行，行政程序法第37條、第42條已有明文。

又有關任何人民或團體於都市更新事業計畫及權利變換計畫擬定或變更過程中陳訴意見之途徑與方式，都市更新條例中業已有規定，應從其規定辦理。

現行都市更新相關法規並未明文規定應舉行聽證會，且依照都市更新條例第19、29、39條規定業給予相關人民或團體於都市更新事業計畫擬定或變更過程中充分表達陳訴意見之機會，應無須再依行政程序法規定舉辦聽證會。

再者，參照內政部91年1月29日內授營都字0910081426號函、法務部90年8月22日法九十律字第000491號函、法務部91年4月1日法律字第0910010061號函說明意旨，由更新單元範圍內之土地及合法建築物所有權人所組成之都市更新團體（實施者），其自行研擬之都市更新事業計畫及權利變換計畫（自辦都市更新）並非屬行政程序法第164條第1項規定應經公開及聽證程序之「行政計畫」範疇。

⒉有關原告陳訴「不動產更新前每坪土地單價應調整至50萬元」乙節，東安里更新會及宏大公司於94年3月8日及94年5月6日回應如下：⑴本案停車場用地提出之估價報告結果為45.1萬元/坪，其估價過程係以先行評估基準土地價格為41萬元/坪後，再比較各宗土地個別條件之差異調整之結果。

⑵原告所提之估價原則，為載於報告書中估價考量依據之一，但由於每宗土地價格評估透過每一個別條件（如列之面寬、深度、地形、面積．．．）進行修正時尚無法確實反應整體價格差異，因為土地利用度及市場性透過單一個別因素修正彼此之間交叉影響無法反應。

故估價人員於最後決定價格時會再審視整體價格相對之合理性，並加以調整。

以B1～B12單元的差異來看，估價報告認為面積大小及深度係影響商業繁榮度較佳土地價格之主要因素，進而拉大該兩項修正比率。

⑶原告主要之訴求，在於本案B2與B3差異是否過大之問題？從兩者之個別條件來看，B2面積為16.13坪，B3、B4則分別為8.64坪及9.08坪，差距分別達187%及177%，B2之深度為5.0 公尺，B3、B4之深度為3.7公尺，而在土地單價的差距上進行調整，其符合市場上面積愈大單價愈低、深度愈長，後段土地價格愈低之通則。

應為一般市場習慣可接受之價格範圍。

原告認為毗鄰土地不應有太大價格差異，但在商業極為繁榮街道，面積差異大至180%左右，平均單價差異性為52÷45.1＝115%亦應不算差異太大，若從總價來看B2：726.46萬元；

B3：449.28萬元，同樣可以作為店面，從市場接手性及經營坪效上來看，大面積土地平均價格應有所差異。

⑷估價人員於都市更新前個別權利價值估價時，重視個別權利人間公平性及權利變換結果之平衡，觀點或與個別所有權人對自身不動產價格之看法有落差，無法逐一符合每個權利人之觀點；

另不動產市場價格亦有區間範圍，以該原告所提之要求每坪50萬元與本報告所估之價格45.1萬元差異為10%，若從單一個案來看價格差異還在一般的議價空間10%～20%之間，實無法完全否定其價格合理性之問題，因此，整體公平性之考量與個別土地價格差異之間，難以取得平衡點。

⑸原告訴求B2與B3土地差異性過大，實有個別主觀認定之難處，本報告主要作為權利變換價值之參考，估價報告書亦無理由更改，是否進行個別調整，請東安里更新會及臺中縣都市更新審議委員會酌予衡量。

⑹原告B2基地位處東勢鎮○○路之繁榮地區，鑑價結果之價值差異原本就會比較大，鑑價結果需依各基地之面寬、淨深再作個別修正，B2與鄰近土地之價值差異幅度約在10％，在市場可接受的範圍內。

關於估價報告書內容，宏大公司表示不予修正。

⒊按：「比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。」

、「比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於估價報告書中敘明。

」、「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」

不動產估價技術規則第21條第1項第4款、第24條及第5條分別定有明文。

本案權利變換計畫書及宏大公司估價報告書中，原告B2土地及其他權利變換範圍內勘估標的之土地權利價值，係以市場比較法、土地開發分析法進行估價，採百分率調整法及差額法推估不動產之價格，並以「標準宗地」觀念評估更新前後之不動產價值。

市場比較法係以「替代原則」為理論基礎，以「比較標的」價格為試算基礎，經比較、分析及調整後，進而推算「勘估標的」價格，惟受限比較標的資料之限制及不動產價格特徵（或複雜性）等之影響，推估及試算勘估標的時，尚須由估價人員本專業及實務經驗，考量買賣案例所在地實情、資料之信賴程度、不動產價格之諸項原則對估價案件之應用是否適當，以及勘估標的是否作最有效使用等因素，予以評估分析及比較，以在進行估價作業時，能客觀的依據估價資料進行合理的判斷。

是以，估價人員於最後決定價格時，得再審視整體價格相對之合理性，並加以檢討或調整，以求得合理之適當價格，為估價作業所允許。

⒋次按：「試算價格之調整運算過程中，情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之15，或總調整率大於百分之30時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。」

不動產估價技術規則第25條定有明文。

核宏大公司估價報告書之試算價格之調整運算過程中，尚無任一單獨項目價格調整率大於15%或總調整率大於30%之情形；

其經比較調整之比較標的試算價格，亦無價格偏高或偏低而須重新檢討者。

⒌復按：「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之20以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣 (市)不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；

必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。」

、「．．．百分之20以上之差異，指最高價格與最低價格之差，除以各價格平均值達百分之20以上。」

不動產估價師法第41條、不動產估價師法施行細則第20條分別定有明文。

核宏大、大華、瑞普公司之估價報告書中，以市場比較法估算原告所有B2土地之更新前價格，其結果分別為45.10萬元/坪、45.4萬元/坪、44.10萬元/坪。

最高價格與最低價格之差 (45.4萬-44.10萬=1.3萬)，除以各價格平均值[(45.10萬+45.4萬+44.10萬)/3=44.87萬]，其結果為2.90%，並未超過前開20%以上之差異。

又宏大公司以土地開發分析法進行原告B2土地更新前價格之估價結果為45.10萬元/坪，亦接近前開估價價格。

另本更新案係由東安里更新會依據921震災重建暫行條例及都市更新條例等相關規定，研擬都市更新事業計畫及權利變換計畫，辦理震災社區更新重建及停車場興闢事宜，前經更新會向「財團法人九二一震災重建基金會」（下稱921重建基金會）申請「臨門方案」重建融資協助，並經該基金會審查通過。

本案宏大、大華、瑞普公司之估價報告書，前經基金會依據「臨門方案」審查作業要點送請第4家估價公司進行覆核，后經該估價公司回復認為更新會選定之宏大公司估價結果在合理區間範圍內。

本案估價內容係由不動產估價專業人員針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、勘估標的是否作最有效使用等項目進行分析後，予以評定。

原告所有B2土地既經3家估價公司依據不動產估價技術規則進行專業查估後予以評定，並經非更新會委託之第4家估價公司進行覆核後認定宏大公司估價結果在合理區間範圍內，且經921重建基金會及臺中縣都市更新審議委員會審查通過，3家估價公司之估價結果，亦未逾越不動產估價技術規則第25條、不動產估價師法第41條、不動產估價師法施行細則第20條規定有關勘估標的之估價結果差異過大之情形。

據此，宏大公司估價結果係依法所為，勘估標的之估價結果，尚在合理區間範圍內，未逾越法定差距，尚難認定宏大公司估價結果有「主觀裁量過於恣意」之情形。

⒍從深度價格遞減率觀之，市區土地價值固然隨臨街深度之遞增而遞減，但非呈等比直線遞減，是隨宗地之利用狀況、街道條件、房屋疏密及交通量等而有差異；

從路線價估價法理論及估價實務面而言，沿同一路線段之宗地，因其「有用性」及「接近性」不同，因而對此勘估標的估價進行加減之程度自然也有差別，而位處繁華街道之土地，則會依其位置不同而地價會有較大差異。

原告陳訴更新前每坪土地單價應調整至50萬元之訴求，係以B1、B3、B4土地估價之個別因素調整率進行比較後，逕以等比之數學線性觀念，反推原告所有B2土地個別因素調整率之深度、面積及總修正率錯誤，而未依法定作業程序進行估價，並忽略近鄰地區之土地利用價值與宗地利用是否有效使用等因素及估價過程應考量之一般因素、區域因素、個別因素，且未考量位處繁華街道之土地，會依其位置不同而地價會有較大差異之影響。

本更新案之權利變換計畫之不動產估價內容，係依估價技術之邏輯方法及經驗法則，評估勘估標的於「評價基準日」進行都市更新權利變換前後之不動產權利價值，係用於計算權利變換過程中各權利人之權利價值比例、不參與分配者補償數額、參與者之共同負擔等內容，其價值形成建立在更新範圍內全體權利人公平的基礎上，不適用於個別權利人將不動產單獨於市場上出售之價格。

是以，不動產估價為不動產估價人員之專業範疇，估價人員執業之業務內容、責任與相關遵行事項應受「不動產估價師法」規範；

其鑑價過程應依不動產估價技術規則辦理，而權利變換價值異議之處理，則應著重全體鑑價過程是否符合不動產估價技術規則。

本案訴求內容顯係原告主觀認定之結果，尚難採信。

理 由

一、按所謂行政處分，係指中央或地方機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為，訴願法第3條規定甚明。

又「權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應申請當地直轄市、縣（市）政府都市更新審議委員會調解；

調解不成立者，由直轄市、縣（市）主管機關調處」、「直轄市、縣（市）政府為審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及調處有關爭議，應設都市更新審議委員會公開辦理之．．．」都市更新條例第32條、第16條第1項前段分別定有明文。

是以都市更新條例第32條之調處應由都市更新審議委員會辦理，又依都市更新條例第16條第2項授權訂定之「都市更新審議委員會組織準則規定，都市更新審議委員會為合議制機關，其作成行政處分時，關於機關之組成自應合法，否則其行政處分即屬違法。

又前開條文所規定之「調處」為法定解決異議或爭議之程序，係主管機關就實施都市更新地區其權利價值有爭執時所為之行政裁定，為裁量性行政處分之一種。

此一行政處分依行政程序法第96條第1項第2款規定，自應載明其處分之理由，而其處分之內容亦應明確，俾受處分人能明瞭處分之意旨，否則其行政處分即屬有瑕疵之違法行政處分，得訴請撤銷。

二、次按「審議委員會置主任委員及副主任委員各1人，委員15人至19人。」

、「審議委員會，非有過半數以上委員之出席不得開會，並有出席委員過半數之同意始得決議，可否同數時，由主席裁決。」

都市更新審議委員會組織準則第3條、第8條分別定有明文。

查93年度（第5屆）臺中縣都市更新審議委員會委員計18人，94年5月6日進行調處時，被告並未邀請全部都市更新審議委員參與調處，僅邀集部分都市更新審議委員（3位府內委員，6位府外委員）出席調處會議，都市更新審議委員實際出席人數計6人（3位府內委員，3位府外委員）等情，業據告被告陳明在卷，並有該調處會議簽到簿在本院卷（第18頁）可稽，則本件調處並未有過半數之委員出席甚明，揆諸首揭規定，其機關之組成要件並非合法，則本件調處處分，即有違誤。

被告雖主張依內政部91年8月8日臺內營字第0910085366號函釋意旨：「主管機關調處都市更新有關爭議時，應參酌都市更新審議委員會調解結果為之。

」上開調處之機關組成並無違誤云云，惟該函釋並未載明調處無庸由都市更新審議委員會為之，被告就此容有誤會，又被告此部分主張與上開都市更新條例第32條、第16條第1項前段之規定牴觸，亦顯不可採。

三、又查，本件東安里更新會，業經被告89年12月2日府建城字第335064號函核准立案，而更新案之權利變換計畫中，有關不動產估價部分，係由更新會依據都市更新權利變換實施辦法第6條規定，委託宏大公司、大華公司、瑞普公司等3家不動產估價公司查估後評定之，評價基準日為90年10月15日，因3家估價公司之估價結果相近（差距在20 %以內），更新會乃依章程及理監事會議之決議，採用宏大公司之鑑價結果為權利變換之依據。

嗣被告以92年5月26日府建城字第0920134723-2號公告發布實施東勢鎮○○里○街權利變換計畫，並修正都市更新事業計晝暨變更都市更新單元範圍。

原告對渠等共有土地（更新單元B2，即東勢鎮○○段145、147地號土地）權利價值有異議，以權利變換計畫內，不動產估價公司評定所屬產權更新前之「每坪土地單價」價值偏低，較相鄰編號B3每坪鑑價相差69,000元，相鄰編號B4－B11每坪相差44,000元偏低，於公告期間之92年6月30日申請調解及調處。

被告乃於94年5月6日召開臺中縣都市更新權利變換價值調處會議，其結論：「本案當事人意見不一致，調處不成立。」

有被告92年5月26日公告、調處會議紀錄、宏大不動產鑑定股份有限公司鑑定報告書等分附本院卷可稽。

四、惟都市更新條例第32條所規定之「調處」，主管機關應就其權利價值之爭執作成行政裁定已如前述，系爭「調處不成立」之結論，意義究竟為何？被告已否就系爭權利之爭執作成具體而明確之調處結論？關係系爭行政處分是否合法，自應加以審究。

經查：㈠被告於本院準備程序陳稱：「．．．在調處階段可以進行仲裁、決定．．．（因）當時沒有針對估價部分有其他意見，所以（調處會議）決議照修正的內容通過．．．當天雙方提出的價錢有落差，調處時我們認為除非更新會或鑑價公司有變更，否則我們不願意逕行變更，便照原來公告的結果通過。」

、「我們的調處是維持原來調解的結果，我們的紀錄在記載部分可能沒有詳細載明，但雙方及主管機關邀請的人員以及雙方的答辯有達到調處的目的，雙方都知道被告機關要維持原來評定的價格，沒有變更的意思，我們認為原來的鑑價是合理的。」

（參見本院95年2月9日準備程序筆錄及言詞辯論筆錄）是被告之真意係欲維持92 年5月26日公告之權利變更計畫，應可認定。

然原處分僅載明：「本案當事人意見不一致，調處不成立。」

依其文義尚難認原處分之意旨與前述被告所述「維持92年5月26日公告之權利變更計畫」彼此一致。

被告「調處不成立」之處分，難謂已就原告權利價值之爭議作成具體而明確之行政處分，核與都市更新條例第32條規定之意旨不符。

㈡本件被告94年5月6日調處會議紀錄，亦僅依序載明申請調處人（即原告等）、估價公司、東安里更新會與規劃單位（財團法人都市更新研究發展基金會）等之意見，及其結論（即系爭處分）：「本案當事人意見不一致，調處不成立。」

縱認被告之真意係「維持92年5月26日公告之權利變更計畫」，惟原處分所載之理由僅係「本案當事人意見不一致」，並未載明被告對原告調處申請狀之所述各節判斷之理由，無從認定被告已對原告異議之事由予以考慮斟酌，其處分亦有理由不備之瑕疵。

五、綜上所述，本件原處分之作成其機關之組成不合法，又其所作成之「調處不成立」處分，欠缺具體明確之要件，其書面處分（調處會議紀錄）所載之理由亦有不備，原處分難謂合法，訴願決定未予糾正，亦有疏誤，均應由本院予以撤銷，由被告另為適法之處分，以昭折服。

至原告其他主張，宜由被告另為處理時，併予審酌，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第195條第1項前段、第98條第3項前段，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 21 日
第三庭 審判長 法 官 沈應南
法 官 許武峰
法 官 許金釵
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 95 年 6 月 21 日
書記官 孫 庠 熙