臺中高等行政法院行政-TCBA,98,簡,44,20090731,1

臺中高等行政法院判決
98年度簡字第44號
原 告 甲○○
被 告 台中市政府
代 表 人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國98年3月2日台內訴字第0980014352號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰

主 文

原處分及訴願決定均撤銷。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、事實概要：緣原告前係台中市西屯區○○○街32之4號5樓（頂樓）喜臨門華廈之區分所有權人（嗣原告於本件審理中將上開建物轉讓予第三人），該建物頂樓平台上留有原告前手所加蓋之鐵皮屋。

原告於民國97年4月間將該鐵皮屋之一部及原有隔間拆除，另增設室內隔間使用，經喜臨門華廈管理委員會於97年5月6日以郵局存證信函知原告配偶諸利福立即拆除，並以97年9月29日函向被告陳情。

被告以97年10月6日府都管字第0970238775號函請原告於97年10月15日前恢復原狀並函復，嗣被告於97年10月16日赴現場勘查，仍未見改善，遂認定原告擅自變更屋頂平台，增設室內隔間使用，違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，而依同條例第49條第1項第2款規定，以97年10月22日府都管字第0970250687號裁處書處以原告罰鍰新台幣（下同）4萬元。

原告不服，提起訴願遞遭駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：原處分及訴願決定均撤銷。

㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。

三、原告訴稱略以：㈠按主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項第2款規定裁罰行為人，須行為人違反同條例第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經「制止」而不遵從者，始得為之。

前述「制止」應由管理負責人或管理委員會為之，此觀同條例第8條第2項、第9條第4項規定甚明。

被告為本件原處分時，喜臨門華廈並未設置合法之管理負責人或管理委員會，是該大樓既無合法機關對原告為「制止」，則原處分逕依同條例第49條第1項第2款規定裁罰原告，於法未合。

㈡按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院83年度台上字第1377號著有判決。

又公寓大廈管理條例公布施行前，買受房屋不動產者，向有頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用，一樓空地歸一樓住戶使用之約定，故買受頂樓及一樓者，其買賣價金一向高於其他樓層，此為眾所週知之事實。

本件原告之前手早在喜臨門華廈於75年間落成後不久即於系爭頂樓平台加蓋建物及鐵皮屋頂，延續使用、收益逾20年以上，多年來其他區分所有權人均無異議，顯然喜臨門華廈之全體區分所有權人就系爭頂樓平台，已有同意原告之前手使用、收益之分管契約存在，此並有稅籍資料可資證明。

嗣原告因法院拍賣取得喜臨門華廈第5層樓即門牌號碼台中市西屯區○○○街32-4號之區分所有權併系爭頂樓平台、加蓋建物及鐵皮屋頂使用權，自得據上揭分管契約主張權利。

㈢公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而本件喜臨門華廈則於75年間即已落成，依同條例第55條第2項規定，喜臨門華廈之區分所有權人就該公寓大廈共有部分約定專用，並不受同條例第7條各款規定之拘束，縱將該條第2款所列共有部分約定分歸區分所有權人專用，其約定仍屬有效。

又系爭大樓之使用執照未特定屋頂平台之用途及設置之目的，應可認頂樓住戶得於不超出一般社會通常觀念所能接受之管理使用方式，使用其屋頂平台，且頂樓之住戶得依分管契約於屋頂平台搭蓋建物使用，為公寓大廈管理條例施行前不動產之交易習慣，自難認原告於屋頂整修建物使用，有逾越分管契約約定所得使用之範圍。

原告前手係將頂樓全部加蓋，嗣原告將1/3拆除留作公共防火空間，其餘2/3改建，將鐵皮屋原有木頭隔間拆除，改成水泥隔間，屋頂部分並未更動。

是原告使用系爭頂樓平台之方式，並未使同棟各樓層住戶無法正常使用部分頂樓平台，或喪失屋頂平台作為火災避難場之用途，則原告於屋頂平台整修建物使用，除未影響全棟建物之景觀及住戶安全外，亦未超出通常樓頂平台用途之程度或逾越分管契約約定可使用之範圍。

再者，同條例第9條第2項但書明文規定：「但另有約定者從其約定。」

所謂「另有約定者」，即指如同本件已有同意原告使用、收益系爭樓頂平台之分管契約情形而言。

被告不查，漠視本件相關事實既已符合上開但書規定，仍逕予裁罰，其處分顯已違法。

四、被告答辯略以：原告於台中市西屯區○○○街32-4號5樓頂樓平台增設室內隔間使用，喜臨門華廈管理委員會於97年5月6日發出存證信函制止未成，乃列舉相關事證，陳情被告處理。

經被告審認後，以97年10月6日府都管字第0970238775號函請原告於97年10月15日前恢復原狀並函復。

嗣被告於97年10月16日赴現場勘查，仍未見改善。

按依喜臨門華廈管理委員規約第2條第2項規定，該公寓大廈之樓頂平台為各區分所有權人共用部分，應以全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議決議，不得約定為專用部分。

且原告除既有鐵棚外，另又構築室內隔間套房，係對共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之。

被告認原告已違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，乃依同條例第49條第1項第2款規定，以97年10月22日府都管字第0970250687號函附同文號裁處書處原告罰鍰4萬元。

原告雖主張系爭頂樓平台加蓋鐵皮屋係其前手於75年間施作完成，多年來無人異議，原告自得依據分管契約主張權利等語，惟喜臨門華廈管理委員會規約第2條第2項規定已如前述，且該社區管理委員會函請被告拆除，即表示不同意約定樓頂平台供原告使用收益，原告不得逕自主張約定專用之事實。

五、本件兩造之爭點為：㈠原告將系爭頂樓平台上鐵皮屋之一部拆除，並將其餘部分之原有隔間拆除而增設新隔間，是否屬另一占用行為？㈡對於公寓大廈管理條例施行前即已存在之行為，是否仍得適用該條例而據以裁罰？

六、按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者從其約定。」

、「住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

如有損害並得請求損害賠償。」

、「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；

屆期不改善或不履行者，得連續處罰：．．．住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」

分別為公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項及第49條第1項第2款所明定。

七、惟按行政法係以不溯及既往為原則，而以溯及既往為例外，除立法機關於制定法律之際，因衡量公益之維護與利益之保護之結果，明定行政法規得例外溯及既往（如中央法規標準法第十八條）外，行政機關於適用行政法規時，自應遵守不溯及既往原則，不得溯及適用於法規制定生效前業已終結之事實或法律關係，以維持法律秩序之安定。

又公寓大廈管理條例係於84年6月18日制定公布施行，上開規定之處罰，須符合住戶有變更使用之行為及經制止而無效者為其前提要件，是住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。

至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定變更使用者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符法規不溯及既往之原則（最高行政法院92年度判字第1322號判決及92年度判字第837號判決意旨參照）。

八、經查，原告主張喜臨門華廈係於於75年間落成，原告前手即於系爭頂樓平台加蓋建物及鐵皮屋頂，原告因法院拍賣取得喜臨門華廈第5層樓即門牌號碼台中市西屯區○○○街32-4號之區分所有權併系爭頂樓平台，原告前手係將頂樓全部加蓋，嗣原告將1/3拆除留作公共防火空間，其餘2/3改建，將鐵皮屋原有木頭隔間拆除，改成水泥隔間，屋頂部分並未更動等情，此為被告所不爭，則原告前手於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前之行為，並非該條例所能規範，係屬既存之違建或占用屋頂平台之公共空間，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，而無適用公寓大廈管理條例處罰之餘地，方符法規不溯及既往之原則，原告將系爭頂樓平台上鐵皮屋之一部拆除，並將其餘部分之原有隔間拆除而增設新隔間，係縮小前手原占用屋頂平台之空間，或變更原占用空間內部之規劃使用，自非屬另一占用行為，被告以原告上開行為擅自變更屋頂平台，增設室內隔間使用，違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，而依同條例第49條第1項第2款規定，裁處原告罰鍰4萬元，於住戶違建行為之事實終結後，依事後制定之公寓大廈管理條例處罰該條例施行前之違建或占用公共空間之行為，自與法規不溯及既往原則有違。

九、綜上所述，原處分有上開之違誤，訴願決定未予糾正，予以維持，亦有未合，原告請求撤銷原處分及訴願決定，為有理由，應由本院將訴願決定及原處分均予撤銷。

又本件為簡易案件，依卷內事證已臻明確，本院認並無經言詞辯論之必要，爰不經言詞辯論而判決之。

另兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項前段、第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
臺中高等行政法院第四庭
法 官 許 武 峰
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官 莊 啟 明