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臺中高等行政法院判決
104年度訴字第104號
104年7月30日辯論終結
原 告 林中堅
林邦彥
林銘聰
陳照
林介楨
共 同
訴訟代理人 陳光龍 律師
複代理人 林修弘 律師
被 告 臺中市政府
代 表 人 林佳龍
訴訟代理人 林勝雄
林哲男
李美儀
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國104年2月12日台內訴字第1030329621號訴願決定，提起行政訴訟。
本院判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告公同共有臺中市○○區○○段146-1、152-1、153地號等3筆土地（下稱系爭土地）位於「霧峰區車籠埤抽水站工程用地取得案」用地範圍，經被告報奉內政部民國（下同）103年5月28日台內地字第l030175853號函核准徵收，交由被告以l03年7月3日府授地用字第1030124723號公告徵收，公告期間自103年7月4日至103年8月4日止，被告同時以103年7月3日府授地用字第10301247235號函（下稱原處分）通知土地所有權人徵收補償。
原告對徵收土地市價補償價額，於l03年7月31日提出異議，經被告以103年8月11日府授地用字第1030148140號函將查處情形回復原告，原告不服，請求復議，被告遂於103年10月1日將本案提送臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱臺中市地評會）l03年第7次會議，獲致復議決議「本案經作業單位（大里地政事務所）簡報及說明並經委員會充分討論後，決議維持原評定市價」，被告據以103年10月20日府授地用字第l030211781號函復原告復議結果。
原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠訴願決定認為系爭土地之查估程序並無違誤，惟查：⒈按「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；
所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。」
、「第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。」
及「前項所稱市價，指市場正常交易價格。」
土地徵收條例第11條第1項、第4項及第5項分別定有明文。
⒉系爭訴願決定所維持之系爭異議、復議處理結果雖依臺中市地評會103年第4次會議評定通過將系爭土地調整為每平方公尺8,600元、9,400元、8,600元。
然該系爭訴願決定依然未見被告提出比準地地號與交易價格所參考之資料，亦未說明所謂宗地道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等因素之考量為何，而顯有違誤之處。
至於，更未提供任何相關專業土地估價機關所提供之資料，僅以不明確之「經委員充分討論後，決議維持原評定市價」，即維持原處分及系爭異議處理結果。
蓋何謂「充分討論」？該「充分討論」之內容為何？理由為何？依據為何？比準之相關詳細資料又為何？原告皆無所知悉，是原處分及系爭異議、復議處理結果均顯有可議之處。
⒊再者，系爭訴願決定所維持之系爭異議、復議處理結果稱其依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第19條之規定，而無法將臺中市○○區○○段○○○號之案例，列入查估比準之範圍中，然該臺中市○○區○○段○○○號之地理位置亦與本案待徵收之土地位置相鄰近，且查估辦法第19條第2項亦已明文規定：「地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」
從而，本案中異議處理結果始終未提出其所稱之4筆比準標的之資料，況且該比準標的之地理位置為何，是否真較臺中市○○區○○段○○○號案例接近待徵收之土地，亦令人存疑。
又系爭訴願決定中認臺中市○○區○○段○○○號案例與系爭土地並非同一地價區段內而無法選取云云，惟前揭臺中市○○區○○段○○○號之地理位置非常緊鄰系爭土地，故自應納入比準之案例中。
是故，本件徵收案亦可依查估辦法第19條之規定，參考臺中市○○區○○段○○○號之交易情形，作為比準標的，仍屬適法，惟被告卻自行將臺中市○○區○○段○○○號排除於比準範圍，顯有違法之情形存在。
⒋此外，原告等人提出「臺中市○○區○○段○○○○號土地」之交易價格係約20,055元/㎡（計算式：10,000,000元498.62㎡＝20,055元/㎡，四捨五入），與本案用地同位於五福段，且距離上開173地號土地僅約200公尺，又上開臺中市○○區○○段○○○○號土地並未臨路，而本案用地緊臨中投公路，地理位置佳，市場價格亦會高於上開臺中市○○區○○段○○○○號土地。
從而，本案徵收於比準價格參考時，自應將該臺中市○○區○○段○○○○號土地納入考量。
⒌第查，原告於日前委託卓越不動產估價師事務所就系爭土地予以估價，此有卓越不動產估價師事務所市價查估報告書可稽。
是以，系爭土地經估價後之市價分別為每平方尺19,500元、19,900元、18,700元，而顯與被告所認定之市價（每平方公尺分別為8,600元、9,400元、8,600元）顯有落差，是以系爭訴願決定中，亦未就原告所提出之系爭土地估價書予以指摘有何與市價不符之處，即逕予駁回原告之訴願，實有未恰。
⒍綜上，系爭訴願決定維持系爭異議、復議處理結果所主張之系爭土地調整徵收補償地價後之價格分別為每平方公尺8,600元、9,400元、8,600元，並非土地徵收條例第11條第5項之「市場正常交易價格」，是顯然與上開規定即有未合，亦有未當，為此請鈞院就本案用地之補償金額，另為審酌，俾與現今市場交易合理價格相符。
㈡被告並未依土地徵收條例第30條第3項之規定，將系爭土地市價變動幅度予以評定，致原告等所有之系爭土地徵收補償價額遭嚴重低估，而顯有違法之處：⒈依土地徵收條例第30條第1項本文規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。」
、第2項規定：「前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」
及第3項規定：「各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。」
被告縱依法辦理徵收程序，亦須依上開規定以徵收當期之市價為準，又應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，政府於公告徵收時，應注意依上開土地徵收條例第30條之規定按已評定之市價變動幅度計算調整徵收補償地價，被告辦理土地徵收案件時，亦應遵照上開規定辦理，自無疑問。
⒉然被告所核定之系爭土地價額，係以102年9月前之土地交易價格作為評定基礎，而本案公告徵收之時點為103年7月4日至同年8月4日，兩者之時間點已相距11個月之久，期間無論土地交易價格之變動與社會經濟狀況皆不可謂不大，被告應注意公告徵收時徵收土地市價之變動幅度，並依上開土地徵收條例第30條第3項之規定，每6個月提交地評會評定被徵收土地市價變動幅度。
惟該訴願決定卻無視於前揭鄰近系爭土地之其他土地（即臺中市○○區○○段○○○○號土地與霧峰區四德段69地號土地）之交易價格，並未依上開土地徵收條例第30條第3項之規定，將系爭土地市價變動幅度予以評定，致原告等所有之系爭土地徵收補償價額遭嚴重低估，是被告所為認定顯有違誤。
㈢訴願決定認為，被告未選取臺中市○○區○○段○○○○號土地買賣實例案例尚無違誤，且被告已將本案徵收補償市價決定理由回復原告，原告於被告查處過程中對於被告查估比準地地價情形已完全了解云云，惟查：⒈查臺中市地評會103年第7次會議之會議所作成之復議結果亦未說明為何維持系爭異議處理結果，以及其比準之理由、依據與資料為何？又本件系爭土地之「市價」仍應由專業之土地估價事務所予以鑑定其價額，否則單憑被告自行單方之推估根本無法反應系爭土地真實之市價。
是原處分、系爭異議、復議處理結果及訴願決定均顯有違誤，而應予以撤銷。
至於，訴願決定所辯稱其已於103年8月11日之函復說明四予以說明比準之資料，惟前揭103年8月11日之函文係由被告所作成，並依查估辦法第29條規定依臺中市地評會103年第4次會議評定通過將系爭土地之市價由8,100元（臺中市○○區○○段○○○○○○號）、8,900元（臺中市○○區○○段○○○○○○號）、8,100元（臺中市○○區○○段○○○○號）分別變更為8,600元（臺中市○○區○○段○○○○○○號）、9,400元（臺中市○○區○○段○○○○○○號）、8,600元（臺中市○○區○○段○○○○號），然仍與系爭土地真正之市價存有落差。
⒉是以，系爭訴願決定竟將臺中市地評會103年第7次會議審查與臺中市地評會103年第4次會議審查相互混淆。
蓋臺中市地評會103年第7次會議審查根本就沒有就系爭土地之市價作詳細之分析與調查，且未就原告所提出經由專業不動產估價事務所所作成之估價報告予以回應或說明即維持原復議結果，是此部分並非已被被告103年8月11日府授地用字第1030148140號函說明四所包含，是訴願決定逕將兩次會議審查之結果相互混淆，而有違誤之處。
㈣經查，遭被告徵收之系爭土地，原係與周圍同段141-1、141、137-1、137地號之土地為同一區塊土地，同段141-1、141、137-1、137地號之土地於96年間經國家徵收並表示徵收之理由係前揭土地欲作為開闢道路之用，然徵收後卻又閒置不用。
是以，原告等所有之系爭土地，本應因該土地所鄰之臺中市○○區○○段141-1、141、137-1、137地號之土地應做道路使用，故於估價時即應比照臨路土地之比準標準予以審查，否則被告只需逐步以開闢道路等事由，慢慢小區塊低價徵收，而並不實際將徵收後之土地開闢使用，顯對原告不公。
㈤經查，臺中市地評會103年第4次會議紀錄中第二案（案由：臺中市103年徵收土地市價變動幅度，提請評議），因徵收尚未公告，故被告即就103年度系爭3筆土地之市價予以調整，並作成每平方公尺調整500元之價格。
是以，被告於前次開庭時主張查估之價格應以102年9月1日為基準，卻又自行於103年6月30日召開會議就系爭土地之徵收價格予以調整，是顯見於公告前系爭土地之徵收價格本就可因時間之進行而參考新一季之市價變動訂定受徵收土地之徵收價額，而非被告所稱僅能以102年9月1日作為判斷受徵收土地市價之基準。
況且，於臺中市地評會103年第4次會議紀錄中，該委員會之黃昭閔委員亦表示「依我和張委員麗莉對市場的敏感度，此次調整幅度未達市場觀點」，故足徵被告內部之評議委員都認為系爭土地每平方公尺僅調整500元之徵收價格顯然未達市價。
而原告亦已於起訴狀證物二中提出緊鄰系爭土地之交易價格（即每平方公尺超過2萬元），是被告所評定系爭土地之徵收價格自有過低之情形，而與市價不符。
另臺中市地評會103年第4次會議紀錄中將系爭土地之徵收價格每平方公尺調整500元，係以何標準計算後予以調整？又該調整之參數又如何計算？原告在閱卷後發現被告至今均尚未提出，是被告自應就此部分予以說明之，否則系爭土地之徵收價格自應以原告所提出之相關交易資訊及估價事務所進行估價價格作為判斷市價價格之依據。
㈥此外，原告所委請之卓越不動產估價師事務所比較案例交易日期與價格日期調整均符合土地徵收條例之規定，故其所鑑定之土地價額可作為徵收時之市價並予以徵收：⒈本案「車籠埤抽水站工程用地取得案」徵收案於103年5月28日核准，並於103年8月4日徵收公告結束，故卓越不動產估價師事務所之估價基準日訂為103年3月1日係符合徵收時程之需，雖與臺中市大里地政事務所價格基準日期不一致，然應無疑義。
另依被告訴訟答辯狀提出，卓越不動產估價師事務所所列之比較案例，臺中市○○區○○段173、37、196及24地號土地（按應修正為臺中市○○區○○段173、37、196、204地號土地）交易日期與實價登錄申報書交易日期不符乙項，蓋卓越不動產估價師事務所所採用之比較標的資訊皆經調查後引用，交易日期係經HiNet地政服務電傳資訊系統查證，比較標的之交易日期係以所有權部登載之原因發生日期為準，如其與實價登錄申報交易日期不符應以土地登記簿謄本之原因發生日期為準為宜，此認定標準應符合不動估價實務操作之正常程序。
⒉另依被告訴訟答辯狀所示，其認「買賣實例於比準地地價估計表中未依相關規定做價格日期調整」乙項，本案比較標的交易日期皆於價格基準日之6個月內，考量農牧用地之價格波動情形及臺中市霧峰區2013年9月至2014年3月之都市地價指數（上漲約0.83％），6個月間之價格日期應屬於同一價格水準內，故原告所委請之卓越不動產估價師事務所未予以調整價格日期之影響調整率，應無違誤。
㈦原告所委請之鑑定單位即卓越不動產估價師事務所所列之宗地個別因素清冊、影響地價區域因素、個別因素優劣等級及修正係數等較臺中市大里地政事務所所列之基準較具有參考價值：⒈原告所委請之鑑定單位即卓越不動產估價師事務所所列之宗地個別因素清冊，係依據內政部編製之土地徵收補償市價查估作業手冊作業，另依手冊所示「土地標示及面積得以經地政事務所預為分割資料填寫，……」，是原告所委請之鑑定單位即卓越不動產估價師事務所考量勘估標的價格基準日當時146、152、153地號土地尚未辦理徵收程序，（後因車籠埤抽水站工程之需要，於103年6月10日將146、152地號需用土地部分分割為146-1、152-1地號）故將146、146-1地號合併評估；
152、152-1地號合併評估，而有別於臺中市大里地政事務所僅評估系爭146-1、152-1及153地號土地。
⒉另考量勘估標的面前臺中市○○區○○段138、141地號土地等土地所有權人（中華民國所有）與勘估標的雖非同一所有權人，然其產權之取得係以拓寬道路為由經徵收手段從勘估標的所有權人中取得，就其徵收當時目的既為供道路使用，然徵收至今既未變更為交通用地亦未擴寬現有道路，應屬行政作業之怠惰，另依土地法第219條「有左列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿1年之次日起5年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰一、徵收補償發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫開始使用者。
二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。
……」，故不論臺中市○○區○○段138、141地號土地依徵收目的使用或經聲請收回，於勘估標的而言，面前皆應認具臨路性質，故將其面前道路寬度認定為7公尺而非面前無臨路，此雖與需用土地人提供之清冊不符，但於被徵收土地所有權人而言，應較適當反映勘估標的之合理價值。
⒊再者，就影響地價區域因素、個別因素優劣等級及修正係數等與臺中市大里地政事務所基準不同乙項，縱其估價單位所認基準不同，然皆以土地徵收補償市價查估作業手冊作業，故應皆予以參考。
㈧按「各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。」
、「直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。
二、分期計算實例市價單價並排序。
三、分期計算排序後百分位數二十五至百分位數七十五間案例市價單價平均值。
四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。
前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，並得將地價變動情形相近之鄉（鎮、市、區）合併計算；
鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」
此為土地徵收條例第30條第2項、（土地徵收補償市價）查估辦法第27條定有明文。
準此，由上開查估辦法可知機關於徵收時，應於每6月個提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
經查，被告屢稱其所評定被徵收之3筆土地市價應以102年9月1日為查估基準，然系爭3筆土地之徵收公告係經由被告於l03年7月3日以府授地用字第10301247235號公告徵收，兩者間之期日相差超過10個月之多，是依土地徵收條例第30條第2項、查估辦法第27條之規定，被告即應將102年9月1日至103年3月1日間之交易概況，納入調整徵收補償地價之比準，而據以調整徵收補償之價格，使之與土地徵收條例第30條第1項所稱之「市價」相符。
是以，原告於起訴狀中所舉之「臺中市○○區○○段○○○○號土地」交易價格約每平方公尺20,055元，其交易日期雖為102年9月23日，然該「臺中市霧峰區五福段173地號土地」與本案用地同位於臺中市○○區○○段，且距離系爭徵收之3筆土地僅約200公尺，又上開臺中市○○區○○段○○○○號土地並未臨路，而本案用地緊臨中投公路，地理位置佳，市場價格亦會高於上開臺中市○○區○○段○○○○號土地。
從而，本案徵收於比準價格參考時，自應將該臺中市○○區○○段○○○○號土地納入考量。
是以，依上開土地徵收條例第30條第2項、查估辦法第27條之規定自應將之納入調整徵收補償地價之比準。
此外，被告表示原告所舉臺中市○○區○○段○○○號之地理位置距本件待徵收之3筆土地相距達700公尺而不應考量云云，然被告均未提出其比準土地、「臺中市○○區○○段○○○號土地」、「臺中市○○區○○段○○○○號土地」與系爭3筆土地之綜合地理位置圖並予以說明上開土地間之距離為何，而逕將臺中市○○區○○段○○○號之土地排除予比準標的之列，是自有違誤之處。
㈨被告辯稱有關變動幅度之評定，係依查估辦法第26條、第29條規定增加變動幅度評定，每年6月底，9月1日送查估，半年後，再評估變動幅度云云。
然查，上述查估辦法並未顯現係適用於增加變動幅度評定情形之規定。
反而係查估辦法第27條明顯提到「計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟」等字眼，本件徵收案件，於過程中被告曾將每筆土地每平方公尺增加變動幅度500元，是以，既然於本件徵收中被告有增加徵收時之變動幅度，則自應將交易日期為102年9月23日「臺中市○○區○○段○○○○號」土地交易價格約每平方公尺20,055元之交易情形納比準，並作為增加調整變動幅度之依據。
㈩另被告又辯稱系爭土地並未臨路云云。
惟查：依被告所檢附之經濟部水利署第三河川局104年6月3日水三產字第10450060570號函，說明二已明白表示「旨揭（即臺中市○○區○○段137、137-1、141、141-1地號土地）地號土地係本局96年間依『大里溪水系治理基本計畫』公告之用地範圍辦理用地取得，爰現況已依原核定徵收之興辦事業計畫使用（闢建防汛道路及排水側溝），並無閒置不用之情事。」
準此，依上開函文之內容可知，臺中市○○區○○段137、137-1、141、141-1地號土地，係作為防汛道路之用，而該臺中市○○區○○段137、137-1、141、141-1地號土地緊鄰系爭土地，是可見系爭土地有臨路之情形，故於查估其市價時，自應比照原告起訴狀證物三所提之市價查估報告書內所評定之市價為徵收之價格。
另被告雖引用102年8月21日臺中市政府水利局中市水雨字第1020044158號函表示系爭土地並未臨路，然被告所提出前揭函文，係為102年8月21日所作成，而早於經濟部水利署第三河川局104年6月3日所作出之函文，是經濟部水利署第三河川局既已於本件訴訟進行過程發函表示系爭土地有鄰近臺中市○○區○○段137、137-1、141、141-1地號土地之防汛道路，則自應以經濟部水利署第三河川局之認定為基準，併予敘明。
綜上，訴願決定、異議處理結果、復議處理結果及原處分皆未依土地徵收條例第30條第3項之規定，將系爭土地市價變動幅度予以評定，且未審酌原告提出經專業不動產估價師事務所所提出系爭土地之市價評估專業報告，即以每平方公尺遠低於市價一萬多元之金額予以徵收，實有違誤之處等情。
並聲明求為判決訴願決定、復議處理結果、異議處理結果及原處分均撤銷。
三、被告則以：㈠經查本案屬臺中市霧峰區「車籠埤抽水站工程用地」取得徵收範圍內土地，經需用土地人（被告水利局）依規定報送辦理103年度土地徵收補償市價查估，作業單位（臺中市大里地政事務所）係依土地徵收條例第30條及查估辦法第10條、第20條及第21條等相關規定辦理，估價基準日為102年9月1日，蒐集102年3月2日至102年9月1日期間買賣實例及劃分地價區段，據以估計徵收土地宗地單位市價，並於102年12月31日提送臺中市地評會102年第7次會議評議通過在案。
㈡系爭土地市價查估部分，查該工程用地範圍為臺中市○○區○○段146-1、152-1、153、155、157-1地號等5筆土地，位於新埔路至中投公路之間農牧用地，屬非都市土地，依查估辦法第10條第1項規定，以中投公路以東至新埔路一帶農牧用地，劃設為霧峰區第P002-00號地價區段。
依查估辦法第18條規定，於預定徵收土地範圍內，選取預定徵收土地臺中市○○區○○段○○○○○○號作為比準地，並選擇2件適當買賣實例，次依查估辦法第19條規定查估比準地地價為每平方公尺8,500元，再依查估辦法第20條規定參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計各筆預定徵收土地宗地市價，估計結果系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地宗地市價分別為每平方公尺8,100元、8,900元及8,100元；
又本案係於103年7月3日公告徵收，故依查估辦法第29條規定以臺中市地評會103年第4次會議評定通過之霧峰區市價變動幅度（105.21％）調整徵收補償地價，故系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地調整結果分別為每平方公尺8,600元、9,400元及8,600元。
㈢本案作業單位（臺中市大里地政事務所）於臺中市○○區○○段第P002-00號地價區段內選取同段157-1地號作為比準地，比較標的則選取同段203及204地號土地等2件買賣實例，比準地地價估計茲分析如下：⒈臺中市○○區○○段○○○○號（比較標的1）：土地正常單價為每平方公尺8,318元。
⒉臺中市○○區○○段○○○○號（比較標的2）：土地正常單價為每平方公尺8,318元。
⒊比準地地價估計（即臺中市○○區○○段○○○○○○號）：比較標的1（即臺中市○○區○○段○○○○號）個別因素調整為-0.75％；
交易日期為102年6月6日，調整百分率為1.2％；
區域因素調整百分率為0％；
比準地試算價格為每平方公尺8,355元。
比較標的2（即臺中市○○區○○段○○○○號）個別因素調整為0.50％；
交易日期為102年6月6日，調整百分率為1.2％；
區域因素調整百分率為0％；
比準地試算價格為每平方公尺8,460元。
考量差異百分率絕對值加總分別為21.95％及20.70％，並依各比較標的權重比例分別為30％、70％，最後決定比準地（即臺中市○○區○○段○○○○○○號）地價為每平方公尺8,500元。
㈣系爭土地之宗地市價：依查估辦法第19條規定，查估比準地地價為每平方公尺8,500元，再依同辦法第20條規定，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計各筆預定徵收土地宗地市價，估計結果系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地宗地市價分別為每平方公尺8,100元、8,900元及8,100元。
又因本工程徵收案奉內政部103年5月28日核准，並於103年7月3日府授地用字第1030124723號公告，故尚須依土地徵收條例第30條第3項規定，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，該變動幅度亦於103年6月30日提送臺中市地評會103年第4次會議評議通過，所屬霧峰區市價變動幅度為105.21％，經計算調整結果，系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地徵收市價分為每平方公尺8,600元、9,400元及8,600元。
㈤有關原告主張：「……訴願決定依然未見被告即原處分機關提出比準地地號與交易價格所參考之資料，亦未說明所謂宗地道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等因素之考量為何，而顯有違誤之處。
……『經委員充分討論後，決議維持原評定市價』，即維持原處分及系爭異議處理結果。
蓋何謂『充分討論』？該『充分討論』之內容為何？理由為何？依據為何？比準之相關詳細資料又為何？訴願人（即原告）皆無所知悉，是原處分及系爭異議、復議處理結果均顯有可議之處。」
一節，本案前於103年8月1l日函復說明四中即載明比準地地號、蒐集實例件數及徵收補償市價決定理由；
原告等再依土地徵收條例第22條第3項規定提出復議，經被告將全案提請臺中市地評會審查，並於103年第7次會議邀請原告列席向地評會委員陳述意見，會議中由作業單位（臺中市大里地政事務所）依委員需了解事項、疑義等提問進行說明並予以簡報後，最後做成維持原評定結果，此有該次會議紀錄及附件附卷可稽，且上述之作業資料及事實亦經由內政部於104年2月12日以台內訴字第1030329621號函附之訴願決定書詳予載明原告等之各項疑義，而為訴願駁回。
據此，作業單位（臺中市大里地政事務所）除依應有之專業地價相關規定作業外，同時恪遵行政程序法第102條規定予原告充分之意見陳述，今於行政訴訟再次提及，實有理由不完備可議之處。
㈥有關原告主張：「……無法將臺中市○○區○○段○○○號土地之案例列入查估比準之範圍中，然該臺中市○○區○○段○○○號土地之地理位置亦與本案待徵收之土地位置相鄰近，且查估辦法第19條第2項亦已明文規定：『地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。
……』」乙節，本案所採用之比較標的，為臺中市○○區○○段○○○○號及204地號土地，位於車籠埤西側，距徵收範圍用地約190公尺及200公尺，而臺中市○○區○○段○○○號則位於夏田路以東，距徵收範圍用地約700公尺，該地號宗地土地形狀方整，鄰近零星村里聚落，屬臨接防汛道路之臨街地，同時就交通動線而言，該地號可經由夏田路、新埔路出入便利，交通可及性高，且調閱該地號之實價登錄資料及不動產買賣契約書，該筆宗地於102年3月7日交易成交單價為每平方公尺18,752元，於契約書第12條第6款載明「本件土地地上建物由賣方廖鶴文負責拆除」；
此外，作業單位（臺中市大里地政事務所）為求嚴謹，另於104年4月10日會同臺中市政府地政局再次實地勘查，是日實地會勘時，該地號於103年3月24日再次移轉，成交單價為每平方公尺22,046元，並已興建地上建築改良物，足見該地號前述2次移轉價格，與本案勘估標的及比較標的均屬作合法農業使用之農牧用地在價格顯有極大之差異，作業單位（臺中市大里地政事務所）依據查估辦法第7條第12款、第13款之規定，因該地號已有與法定用途不符及其他特殊交易之情形，即該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
且本案亦無查估辦法第19條第2項之情形，故依查估辦法第19條規定優先於比準地同一地價區段內選擇比較標的，該案例（臺中市○○區○○段○○○號土地）未選擇，應屬合理。
㈦原告主張：「……『臺中市○○區○○段○○○○號土地』之交易價格係約每平方公尺20,055元（計算式：10,000,000元/498.62平方公尺＝每平方公尺20,055元，四捨五入），與本案用地同位於五福段，且距離上開173地號土地僅約200公尺，又上開臺中市○○區○○段○○○○號土地未臨路，而本案用地緊臨中投公路，地理位置佳，市場價格亦會高於上開臺中市○○區○○段○○○○號土地。」
乙節，查臺中市○○區○○段○○○○號土地係正臨中投東路二段之土地，與本案系爭土地屬非臨街地有別，另依查估辦法第17條規定，本案土地徵收補償市價查估基準日為102年9月1日，案例蒐集期間為102年3月2日至102年9月1日，原告等人提供之成交案例，交易日期為102年9月23日，非屬查估辦法規定之案例蒐集期間內，應不予採用，乃上開相關法令之規定作業程序。
㈧原告主張：「……日前委託卓越不動產估價師事務所就臺中市○○區○○段146-1、152-1、153地號之土地予以估價，……，亦未就原告所提出之系爭土地估價書予以指摘有何與市價不符之處」乙節，本案市價查估價格基準日為102年9月1日，依查估辦法第17條規定，案例蒐集期間為102年3月2日至102年9月1日，作業單位（臺中市大里地政事務所）係於期間內蒐集案例辦理查估作業，並無違誤。
卓越不動產估價師事務所之市價查估報告書其市價查估價格基準日為103年3月1日，買賣實例分別為臺中市○○區○○段173、37、196及204地號等4筆土地，報告書所載交易日期分別為102年12月13日、102年9月15日、102年10月23日，經查臺中市○○區○○段○○○號土地實價登錄申報書交易日期應為102年9月5日，臺中市○○區○○段196及204地號土地實價登錄申報書交易日期應為102年9月17日，且前揭買賣實例於比準地地價估計表中皆未依相關規定作價格日期調整。
另按查估辦法第20條規定：「預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」
作業單位係依需用土地人（被告水利局）於102年8月21日中市水雨字第1020044158號函所提供之宗地個別因素清冊辦理土地徵收補償市價查估。
而卓越不動產估價師市價查估報告書之宗地個別因素清冊其宗地基本資料、宗地條件、道路條件、接近程度條件、周邊環境條件等，皆與需用土地人提供予作業單位（臺中市大里地政事務所）不同，顯已不符土地徵收條例施行細則第31條之1及查估辦法第27條規定，即宗地個別因素清冊內容不同。
又前揭原告檢附之市價查估報告書，其地價區段勘查表採用影響地價區域因素分析明細表優劣等級及其他相關修正係數皆與作業單位（臺中市大里地政事務所）報送被告備查之影響地價區域因素、個別因素分析評價基準明細表不一，致修正差異數不同。
爰此，卓越不動產估價師事務所之市價查估報告書查估內容與作業單位（臺中市大里地政事務所）查估作業就估價基準日、宗地個別因素清冊、影響地價區域因素、個別因素優劣等級及修正係數等皆有不同，市價查估結果自有所差異。
㈨原告主張其所有之系爭土地，本應因該土地所鄰之臺中市○○區○○段141-1、141、137-1、137地號之土地應做道路使用，故於估價時即應比照臨路土地之比準標準予以審查云云。
經查，按依法行政係行政機關為行政處分之一般法律原則，原告所持「應比照臨路」之理由，遍查土地徵收條例、土地徵收條例施行細則及查估辦法等相關作業規定，均無未臨路之宗地「應比照臨路」土地，而予以查估其徵收宗地市價之規定，況行政程序法第10條規定：「行政機關行使裁量權，不得逾越法定之裁量範圍，並應符合法規授權之目的。」
，據此，原告之論述，似有違反不當連結之法律原則。
㈩原告主張：「一、經查，臺中市地價及標準地價評議委員會103年第4次會議紀錄中第二案（案由：臺中市103年徵收土地市價變動幅度，提請評議）……顯見於公告前系爭土地之徵收價格本就可因時間之進行而參考新一季之市價變動訂定受徵收土地之徵收價額，而非被告所稱僅能以102年9月1日作為判斷受徵收土地市價之基準。」
乙節。
有關被徵收土地市價變動幅度係由土地徵收條例第30條、查估辦法第26條、第29條等所明定與授權，而查估辦法第26條係規範被徵收土地市價變動幅度之作業步驟，第29條則明定市價變動幅度作業期程及適用期間，被告前已敘明，相關徵收市價變動幅度之調整均依規定辦理，未有原告所指稱「卻又自行於103年6月30日召開會議就系爭3筆土地之徵收價格予以調整」，此變動幅度被告在歷次行政救濟過程中均明確、詳細說明並函復予原告知悉，系爭土地之徵收土地宗地市價，估計結果土地宗地市價分別為每平方公尺8,100元、8,900元及8,100元，又本案係於103年7月3日公告徵收，故依查估辦法第29條規定以臺中市地評會103年第4次會議評定通過之霧峰區市價變動幅度（105.21％）調整徵收補償地價，故調整結果分別為每平方公尺8,600元、9,400元及8,600元，亦即係以變動幅度（105.21％）分別乘以徵收土地宗地市價，此有查估辦法第21條：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算……」規定參照，非原告所指稱「……並做成每平方公尺調整500元之價格」，原告倒果為因，恣為判斷，而未探究查估辦法立法意旨及作業原則，請鈞院明察。
原告主張：「二、況且，於臺中市地價及標準地價評議委員會103年第4次會議紀錄中，該委員會之黃昭閔委員亦表示『依我和張委員麗莉對市場的敏感度，此次調整幅度未達市場觀點』……」，說明如下：⒈查臺中市地評會103年第4次會議第二案係評定「本市103年徵收土地市價變動幅度」，作業單位臺中市各地政事務所係依查估辦法第26條規定辦理，經統計該次辦理市價變動幅度計算之行政區共計21個行政區。
此有提案單附卷可稽。
⒉另依據「地價及標準地價評議委員會組織規程」第7條規定：「本會需有過半數委員之出席，始得開會，並有出席委員過半數之同意始得決議。」
臺中市地評會黃昭閔委員於會議中發言全文為：「依我和張委員麗莉對市場的敏感度，此次調整幅度未達市場觀點，但就同一標的於兩個時間點都有成交之資訊取得困難，因此我們尊重作業單位以電腦進行運算取平均值的結果。」
原告僅擷取片段發言，再度以利己角度而超越地評會委員之姿，逕自認定黃昭閔委員微觀看待臺中市霧峰區之市價變動幅度未達市場觀點，而未進一步將發言全文敘明，其仍是尊重作業單位所提之變動幅度，即因黃委員本身是不動產估價師，知道就同一標的於兩個時間點都有成交之資訊取得困難，因此尊重作業單位以電腦進行運算取平均值的結果。
況依據上開「地價及標準地價評議委員會組織規程」第7條規定，係以合議制之表決為提案通過與否之決議，本案之最後決議：「案經提案單位簡報與作業單位說明，並經委員會充分討論後，103年徵收土地市價變動幅度，依作業單位所計算之擬評變動幅度評定通過。」
據此可知，作業單位（臺中市大里地政事務所）所提之臺中市霧峰區103年徵收土地變動幅度，係經臺中市地評會決議通過，原告斷章取義之推論，恐有誤導及不當連結情形。
原告主張：「三、……原告所委請之卓越不動產估價師事務所比較案例交易日期與價格日期調整均符合土地徵收條例之規定，故其所鑑定之土地價額可作為徵收時之市價並予以徵收」乙節，原告委任卓越不動產估價師事務所就系爭土地出具之不動產估價報告書，未依查估辦法相關規定辦理土地之市價查估作業，明顯與查估辦法第3條第2項規定容有不合，應不予參採。
原告主張：「四、原告所委請之鑑定單位即卓越不動產估價師事務所所列之宗地個別因素清冊、影響地價區域因素、個別因素優劣等級及修正係數等較臺中市大里地政事務所所列之基準較具有參考價值」乙節，按查估辦法第20條第3、4項規定：「預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需地土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」
、「第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄、縣（市）主管機關者為準。」
作業單位依需地機關（被告水利局）於102年8月21日中市水雨字第1020044158號函所提供之宗地個別因素清冊據以辦理土地徵收補償市價查估，並無違誤；
爰此，查估單位依需用土地人提供之宗地個別因素清冊作為估計宗地市價之用，於法有據。
另原告主張系爭土地，原係與周圍同段141-1地號，於96年間經國家徵收，並表示徵收之理由係前揭土地欲做為開闢道路之用，然徵收後卻又閒置不用乙節。
經查原告等指陳係被告（原臺中縣政府）96年11月7日以府地權字第09603095451號公告，需用土地人為經濟部水利署，其徵收土地之原因略以：「……大里溪五福、夏田堤防工程已於82年10月底完工，為維工程用地完整及土地所有權人權益，故辦理本次徵收作業。」
此部分經被告以104年5月26日中市地用字第1040020942號函請需用土地人（經濟部水利署第三河川局）予以釐清，該局以104年6月3日水三產字第00000000000函說明二復以：爰現況已依原核定之徵收計畫使用（闢建防汛道路及排水側溝），並無閒置不用之情事，且現況經被告104年4月10日再行實地勘查，確如經濟部水利署第三河川局函復為防汛道路及排水側溝。
綜上，本案系爭土地相關市價查估作業，皆依土地徵收條例第30條及查估辦法等相關規定辦理，並無違誤，原告主張並無理由等語，資為抗辯。
並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：㈠評估系爭土地市價之比準地之選取，是否適法？被告未選取臺中市○○區○○段○○○號土地及臺中市○○區○○段○○○○號土地做為比準地，是否適法？㈡系爭土地之徵收價格變動幅度有無符合土地徵收條例第30條第3項規定？被告以102年9月1日為查估基準是否適法？系爭土地之補償價額有無偏低情形？㈢被告之市價查估作業是否合法？其資訊是否充分提供給原告？㈣系爭土地估價時是否應比照臨路土地之比準標準審查？㈤原告之鑑價報告是否具有參考價值？經查：㈠按土地徵收條例第22條規定：「（第1項）權利關係人對於第18條第1項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。
該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。
（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。
（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。
（第4項）直轄市或縣（市）主管機關依第20條規定發給補償費完竣後，徵收計畫之執行，不因權利關係人依前3項規定提出異議或提起行政救濟而停止。
（第5項）徵收補償價額經復議、行政救濟結果有變動或補償費經依法發給完竣，嗣經發現原補償價額認定錯誤者，其應補償價額差額，應於其結果確定之日起3個月內發給之。」
第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。
在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
次按土地徵收條例施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。
（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」
又行為時土地徵收補償市價查估辦法（即查估辦法，101年6月5日訂定發布，101年9月1日施行，下同）第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。
五、選取比準地及查估比準地地價。
六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」
第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」
第13條第1款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；
其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
……。」
第17條規定：「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。
（第2項）前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。
但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前一年9月2日至當年3月1日。」
第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。
都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」
第19條規定：「（第1項）比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。
二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。
三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。
（第2項）地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。
（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」
第21條第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。
」第29條規定：「依第26條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」
㈡原告公同共有臺中市○○區○○段146-1、152-1、153地號等3筆土地（即系爭土地）位於「霧峰區車籠埤抽水站工程用地取得案」用地範圍，經被告報奉內政部103年5月28日台內地字第l030175853號函核准徵收，交由被告以l03年7月3日府授地用字第1030124723號公告徵收，公告期間自103年7月4日至103年8月4日止，被告同時以103年7月3日府授地用字第10301247235號函（下稱原處分）檢附徵收土地標示及地價（或農作物）補償費清單通知土地所有權人徵收補償。
原告對徵收土地市價補償價額，於l03年7月31日提出異議，經被告以103年8月11日府授地用字第1030148140號函將查處情形回復原告，原告不服，請求復議，被告遂於103年10月1日將本案提送臺中市地價及標準地價評議委員會（即臺中市地評會）l03年第7次會議，獲致復議決議「本案經作業單位（大里地政事務所）簡報及說明並經委員會充分討論後，決議維持原評定市價」，被告據以103年10月20日府授地用字第l030211781號函復原告復議結果。
原告仍不服，提起訴願遭決定駁回等情，為兩造所不爭執，並有車籠埤抽水站工程徵收土地計畫書、車籠埤抽水站工程用地土地圖說、內政部103年5月28日台內地字第l030175853號函、被告l03年7月3日府授地用字第1030124723號公告、被告103年7月3日府授地用字第10301247235號函、臺中市霧峰區車籠埤抽水站工程地價補償費清冊、原告103年7月31日異議狀、被告103年8月11日府授地用字第1030148140號函、臺中市地評會103年第4次會議紀錄、被告l03年8月1日府授地用字第1030146921號函、被告l03年8月19日府授地用字第1030161401號函、被告l03年9月17日府授地用字第1030185626號函、臺灣土地銀行豐原分行103年9月26日豐補字第1035003722號函、被告l03年10月14日府授地用字第1030204923號函、臺中市政府辦理霧峰區車籠埤抽水站工程用地徵收未受領補償費保管清冊、原告103年9月5日復議狀、被告103年10月20日府授地用字第l030211781號函、臺中市地評會103年第7次會議紀錄、原告103年11月14日訴願書狀、原告103年12月3日訴願補充理由書狀、內政部104年2月12日訴願決定書等件資料附原處分卷可稽，堪信為真。
揆諸前揭規定，原處分並無違誤。
㈢原告起訴主張，被告並未依土地徵收條例第30條第3項之規定，將系爭土地市價變動幅度予以評定，致原告等所有之系爭土地徵收補償價額遭嚴重低估，而顯有違法之處，訴願決定將臺中市地評會103年第7次會議審查與臺中市地評會103年第4次會議審查相互混淆。
因臺中市地評會103年第7次會議審查根本就沒有就系爭土地之市價作詳細之分析與調查，且未就原告所提出經由專業不動產估價事務所所作成之估價報告予以回應或說明即維持原復議結果，此部分並非已被被告103年8月11日府授地用字第1030148140號函說明四所包含，訴願決定逕將兩次會議審查之結果相互混淆，而有違誤之處。
再遭被告徵收之系爭土地，原係與周圍同段141-1、141、137-1、137地號之土地為同一區塊土地，同段141-1、141、137-1、137地號之土地於96年間經國家徵收並表示徵收之理由係前揭土地欲作為開闢道路之用，然徵收後卻又閒置不用。
原告等所有之系爭土地，本應因該土地所鄰之臺中市○○區○○段141-1、141、137-1、137地號之土地應做道路使用，故於估價時即應比照臨路土地之比準標準予以審查，被告未依此為之，顯對原告不公。
又臺中市地評會103年第4次會議紀錄中第二案（案由：臺中市103年徵收土地市價變動幅度，提請評議），因徵收尚未公告，被告即就103年度系爭3筆土地之市價予以調整，並作成每平方公尺調整500元之價格。
被告主張查估之價格應以102年9月1日為基準，卻又自行於103年6月30日召開會議就系爭土地之徵收價格予以調整，顯見於公告前系爭土地之徵收價格本就可因時間之進行而參考新一季之市價變動訂定受徵收土地之徵收價額，而非被告所稱僅能以102年9月1日作為判斷受徵收土地市價之基準。
況於臺中市地評會103年第4次會議紀錄中，該委員會之黃昭閔委員亦表示「依我和張委員麗莉對市場的敏感度，此次調整幅度未達市場觀點」，足徵被告內部之評議委員都認為系爭土地每平方公尺僅調整500元之徵收價格顯然未達市價。
而原告亦已提出緊鄰系爭土地之交易價格（即每平方公尺超過2萬元），被告所評定系爭土地之徵收價格自有過低之情形，而與市價不符。
另臺中市地評會103年第4次會議紀錄中將系爭土地之徵收價格每平方公尺調整500元，係以何標準計算後予以調整？又該調整之參數又如何計算？被告至今均尚未提出，再原告所委請之卓越不動產估價師事務所比較案例交易日期與價格日期調整均符合土地徵收條例之規定，且所列之宗地個別因素清冊、影響地價區域因素、個別因素優劣等級及修正係數等較臺中市大里地政事務所所列之基準較具有參考價值，故其所鑑定之土地價額可作為徵收時之市價並予以徵收等語，然查：⒈系爭土地地價區段之劃分，因本案公共工程被徵收土地為臺中市○○區○○段146-1、152-1、153、155、157-1地號等5筆土地，分別位於中投公路以東至新埔路一帶非都市土地農牧用地，被告依查估辦法第10條第1項規定劃屬P002-00地價區段，系爭土地位於該地價區段內，此有地價區段圖套地籍圖套使用分區圖、地價區段圖套地籍圖及航照圖附原處分卷及本院卷可參（見原處分卷第138頁至第140頁、本院卷第66頁背面至第67背面、第205頁至第207頁）。
依查估辦法第18條規定，於預定徵收土地範圍內，選取預定徵收土地臺中市○○區○○段○○○○○○號作為比準地，並選擇2件適當買賣實例，次依查估辦法第19條規定查估比準地地價為每平方公尺8,500元，再依查估辦法第20條規定參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計各筆預定徵收土地宗地市價，估計結果系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地宗地市價分別為每平方公尺8,100元、8,900元及8,100元；
又本案係於103年7月3日公告徵收，故依查估辦法第29條規定以臺中市地評會103年第4次會議評定通過之霧峰區市價變動幅度（105.21％）調整徵收補償地價，故系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地調整結果分別為每平方公尺8,600元、9,400元及8,600元（見原處分卷第142頁市價查估作業情形）。
而依查估辦法第19條規定，查估比準地地價為每平方公尺8,500元，再依同辦法第20條規定，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計各筆預定徵收土地宗地市價，估計結果系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地宗地市價分別為每平方公尺8,100元、8,900元及8,100元。
又因本工程徵收案奉內政部103年5月28日核准，被告於103年7月3日府授地用字第1030124723號公告，故尚須依土地徵收條例第30條第3項規定，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，該變動幅度亦於103年6月30日提送臺中市地評會103年第4次會議評議通過（見原處分卷第119頁、第120頁），所屬霧峰區市價變動幅度為105.21％，經計算調整結果，系爭146-1、152-1、153地號等3筆土地徵收市價分為每平方公尺8,600元、9,400元及8,600元。
⒉而臺中市大里地政事務所於臺中市○○區○○段第P002-00號地價區段內選取同段157-1地號作為比準地，比較標的則選取同段203及204地號土地等2件買賣實例，將比準地地價估計情形為：⑴臺中市○○區○○段○○○○號（比較標的1）：土地正常單價為每平方公尺8,318元。
⑵臺中市霧峰區五福段204地號（比較標的2）：土地正常單價為每平方公尺8,318元。
⑶比準地地價估計（即臺中市○○區○○段○○○○○○號）：比較標的1（即臺中市○○區○○段○○○○號）個別因素調整為-0.75％；
交易日期為102年6月6日，調整百分率為1.2％；
區域因素調整百分率為0％；
比準地試算價格為每平方公尺8,355元。
比較標的2（即臺中市○○區○○段○○○○號）個別因素調整為0.50％；
交易日期為102年6月6日，調整百分率為1.2％；
區域因素調整百分率為0％；
比準地試算價格為每平方公尺8,460元。
考量差異百分率絕對值加總分別為21.95％及20.70％，並依各比較標的權重比例分別為30％、70％，最後決定比準地（即臺中市○○區○○段○○○○○○號）地價為每平方公尺8,500元，此有宗地個別因素清冊、地價區段勘查表、霧峰區影響地價因素明細表、影響地價區域因素明細表、宗地市○○○○○○○區段圖市價查估作業情形、市價查估作業情形-宗地個別因素清冊、市價查估作業情形-比準地地價估計表、鄰近土地實價登錄資料及鄰近土地實價登錄資料分布圖、車籠埤抽水站工程用地宗地清冊地籍圖、車籠埤抽水站工程用地鄰近土地實價登錄資料分布圖附卷可稽（見本院卷第150頁至第159頁、第202頁、第208頁）⒊原告前以103年7月31日異議狀提出本案異議，經被告103年8月11日府授地用字第1030148140號函復說明四中，即載明「依查估辦法第10條第1項規定劃屬P002-00地價區段，其地價區段範圍係以中投公路以東至新埔路一帶農牧用地。
又依查估辦法第18條規定，於預定徵收土地範圍內選取預定徵收土地霧峰區五福段157-1地號作為比準地，並選擇2件適當買賣實例，依查估辦法第19條規定查估比準地地價為每平方公尺8,500元，再依查估辦法第20條規定參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計各筆預定徵收土地宗地市價，估計結果霧峰區五福段146-1、152-1、153地號等3筆土地徵收市價分別為每平方公尺8,100元、8,900元及8,100元；
又本案係於103年7月公告徵收，故依查估辦法第29條規定依本市地價評議委員會103年第4次會議評定通過之霧峰區市價變動幅度（105.21％）調整徵收補償地價，故上開霧峰區五福段146-1、152-1、153地號等3筆土地調整結果分別為每平方公尺8,600、9,400及8,600元」（見本院卷第59頁至第61頁該函），即已載明比準地地號及蒐集實例件數，並由被告於檢視估價過程及結果後，將本案徵收補償市價決定理由回復原告，原告於被告查處過程中對於被告查估比準地地價情形已完全了解。
且臺中市地評會第103年第7次會議審查時，原告亦列席向地評會委員陳述意見，會議中由作業單位即臺中市大里地政事務所依委員需了解事項、疑義等提問進行說明，最後於同一共識之基礎下，做成維持原評定結果，有該次會議紀錄及附件附卷可憑（見本院卷第63頁至第73頁）。
原告主張本案未充分討論，並非可採。
⒋本件被告所採用之比較標的，為臺中市○○區○○段○○○○號及204地號土地，係位於車籠埤西側，距徵收範圍用地約190公尺及200公尺，而臺中市○○區○○段○○○號則位於夏田路以東，距徵收範圍用地約700公尺，該地號宗地土地形狀方整，鄰近零星村里聚落，屬臨接防汛道路之臨街地，同時就交通動線而言，該地號可經由夏田路、新埔路出入便利，交通可及性高，且調閱該地號之實價登錄資料及不動產買賣契約書，該筆宗地於102年3月7日交易成交單價為每平方公尺18,752元（見本院卷第81頁及第82頁不動產買賣成交案件實際資訊申報書），於契約書第12條第6款載明「本件土地地上建物由賣方廖鶴文負責拆除」（見本院卷第85頁至第87頁之不動產買賣契約書）；
此外，作業單位（即臺中市大里地政事務所）另於104年4月10日會同臺中市政府地政局再次實地勘查，是日實地會勘時，該地號於103年3月24日再次移轉，成交單價為每平方公尺22,046元，並已興建地上建築改良物（見本院卷第83頁、第84頁之不動產買賣成交案件實際資訊申報書及第90頁背面及第91頁之實地會勘現況照片），足見該地號前述2次移轉價格，與本案勘估標的及比較標的均屬作合法農業使用之農牧用地在價格顯有極大之差異，作業單位（臺中市大里地政事務所）依據查估辦法第7條第12款、第13款之規定，因該地號已有與法定用途不符及其他特殊交易之情形，即該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，而不予採用。
且本案亦無查估辦法第19條第2項之情形，依查估辦法第19條規定優先於比準地同一地價區段內選擇比較標的，被告未選擇該案例（臺中市○○區○○段○○○號土地），並無不合。
原告以該臺中市○○區○○段○○○號土地之地理位置亦與本案待徵收之土地位置相鄰近，且查估辦法第19條第2項亦已規定「地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」
而主張將臺中市○○區○○段○○○號土地之案例列入查估比準之範圍中亦無可採。
⒌又查臺中市○○區○○段○○○○號土地係臨中投東路二段之土地，此有車籠埤抽水站工程用地地價區段圖套地籍圖、車籠埤抽水站工程用地地價區段圖套地籍圖套使用分區圖、車籠埤抽水站工程用地航照圖、車籠埤抽水站工程用地鄰近土地實價登錄資料分布圖在卷可稽（見本院卷第205頁至第208頁），而本件系爭土地屬非臨街地，尚屬有別，況依查估辦法第17條規定，本案土地徵收補償市價查估基準日為102年9月1日，案例蒐集期間為102年3月2日至102年9月1日，然原告所提供之成交案例，交易日期為102年12月13日（見卓越不動產估價師事務所之市價查估報告書表1-1買賣實例調查估價表），非屬查估辦法規定之案例蒐集期間內，被告未予採用，核與上開相關法令之規定作業程序並無不合，原告主張臺中市○○區○○段○○○○號土地之交易價格係約每平方公尺20,055元（計算式：10,000,000元/498.62平方公尺＝每平方公尺20,055元，四捨五入），與本案用地同位於五福段，且距離系爭地號土地僅約200公尺，又臺中市○○區○○段○○○○號緊臨中投公路，地理位置佳，市場價格亦會高於系爭地號土地云云，核無足採。
⒍本案市價查估價格基準日為102年9月1日，依查估辦法第17條規定，案例蒐集期間為102年3月2日至102年9月1日，作業單位（臺中市大里地政事務所）係於期間內蒐集案例辦理查估作業。
而卓越不動產估價師事務所之市價查估報告書其市價查估價格基準日為103年3月1日，買賣實例分別為臺中市○○區○○段173、37、196及204地號等4筆土地，報告書所載交易日期分別為102年12月13日、102年9月15日、102年10月23日（見卓越不動產估價師事務所之市價查估報告書表1-1買賣實例調查估價表），經查臺中市○○區○○段○○○號土地實價登錄申報書交易日期應為102年9月5日，臺中市○○區○○段196及204地號土地實價登錄申報書交易日期應為102年9月17日，且前揭買賣實例於比準地地價估計表中皆未依相關規定作價格日期調整。
而查估辦法第20條規定：「預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」
作業單位（臺中市大里地政事務所）係依需用土地人（被告所屬水利局）於102年8月21日中市水雨字第1020044158號函所提供之宗地個別因素清冊辦理土地徵收補償市價查估。
而卓越不動產估價師事務所市價查估報告書之宗地個別因素清冊其宗地基本資料、宗地條件、道路條件、接近程度條件、周邊環境條件等，皆與需用土地人提供予作業單位（臺中市大里地政事務所）不同，顯已不符土地徵收條例施行細則第31條之1及查估辦法第27條規定，即宗地個別因素清冊內容不同。
又前揭原告檢附之市價查估報告書，其地價區段勘查表採用影響地價區域因素分析明細表優劣等級及其他相關修正係數皆與作業單位（臺中市大里地政事務所）報送被告備查之影響地價區域因素、個別因素分析評價基準明細表不一，致修正差異數不同。
因此，卓越不動產估價師事務所之市價查估報告書查估內容與作業單位（臺中市大里地政事務所）查估作業就估價基準日、宗地個別因素清冊、影響地價區域因素、個別因素優劣等級及修正係數等皆有不同，市價查估結果自有所差異。
從而原告主張其所委託卓越不動產估價師事務所就系爭臺中市○○區○○段146-1、152-1、153地號之土地予以估價，被告並未就原告所提出之系爭土地估價書予以指摘有何與市價不符之處，因而原告所委請之卓越不動產估價師事務所比較案例交易日期與價格日期調整均符合土地徵收條例之規定，其所鑑定之土地價額可作為徵收時之市價並予以徵收乙節，亦非可取。
⒎再原告指稱被告（原臺中縣政府）96年11月7日以府地權字第09603095451號公告，需用土地人為經濟部水利署，其徵收土地之原因略以：「……大里溪五福、夏田堤防工程已於82年10月底完工，為維工程用地完整及土地所有權人權益，故辦理本次徵收作業。」
此部分經被告以104年5月26日中市地用字第1040020942號函請需用土地人（經濟部水利署第三河川局）予以釐清，該局以104年6月3日水三產字第10450060570號函復說明二以「旨揭地號土地（按係臺中市霧峰區137、137-1、141及141-1地號等4筆土地）係本局96年間依『大里溪水系治理基本計畫』公告之用地範圍線辦理用地取得，爰現況已依原核定徵收之興辦事業計畫使用（闢建防汛道路及排水側溝），並無閒置不用之情事」，且現況經被告104年4月10日再行實地勘查，確如經濟部水利署第三河川局函復為防汛道路及排水側溝（見本院卷第89頁之實地會勘現況照片），則原告主張系爭土地，原係與周圍同段141-1地號，於96年間經國家徵收，並表示徵收之理由係前揭土地欲做為開闢道路之用，然徵收後卻又閒置不用云云，亦無可採。
五、綜上所述，原告所訴均非可採，本件原處分、異議處理結果、復議處理結果並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及舉證，不影響於本判決之認定，爰不一一論列。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第1項前段，第104條、民事訴訟法第85條第1項前段判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 劉 錫 賢
法 官 莊 金 昌
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ 院認為適當者│ 。 │
│ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例│
│外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所│
│示關係之釋明文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
書記官 李 孟 純
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