臺灣臺中地方法院刑事-TCDM,92,易,1614,20040210,1

臺灣臺中地方法院刑事判決 九十二年度易字第一六一四號
公 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官
被 告 戊○○
選任辯護人 林錦隆律師
右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（九十一年度偵字第六五八九號），本院判決如左：

主 文

戊○○無罪。

理 由

一、公訴意旨略以：被告戊○○係大樹鼎建設股份有限公司（下稱大樹鼎公司）之負責人，意圖為大樹鼎公司及其本人不法之所有，基於概括之犯意，連續於民國（下同）八十二年至八十五年初某日，明知大樹鼎公司在臺中市○區○○段一七四之七、一七六之三、一七六之四、一七七之八、一七九之二九地號所興建之「江南天下」大樓，地下一樓向臺中市政府工務局申請核發之建造執照中僅有四十七個合法停車位，竟於該局核發建照後，隱瞞事實，違反原竣工圖之設計，擅自變更規劃為一○六個停車位，並以每個停車位約新臺幣（下同）四十五萬元左右對外銷售（超出法定停車位五十九個，共獲利約二千六百五十五萬元），使告訴人乙○○、黃林寶松、杜秀芬、施陳安惠及陳林如玉等買受人陷於錯誤，誤以為系爭大樓地下一樓之停車位均屬合法申請之車位，具有合法使用之價值而予購買繳款。

嗣雙方因大樓事務出現爭執，且車輛進出不便時有碰撞，其等進一步發現上情，始知受騙。

因認被告涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。

二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決。

刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項分別定有明文。

又認定不利於被告之事實，需依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。

另告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。

而刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。

所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院三十年上字第八一六號、五十二年台上字第一三○○號、四十六年台上字第二六○號判例意旨參照）。

三、本件公訴人認被告涉有詐欺之犯行，無非係以告訴人乙○○、黃林寶松、杜秀芬、施陳安惠及陳林如玉之指述，復以被告未於出賣地下室停車位予告訴人等時，明確告知所售停車位之屬性，又據案外人王美鳳（嗣後移轉登記予案外人斐立）之土地登記謄本上所載附屬建物之用途竟為「陽台」，而非停車位，而認被告有為詐欺之犯行。

另被告以法定停車位四十七個之圖說送審，較嗣後私自增劃之一○六個停車位，更可縮小車道空間、安全設施（水、電及消防等）之規模，以減少營運成本，並藉以增加劃設停車位出售謀利之空間；

且停車空間之車道經告訴人等之測量結果，最窄處僅三米九四，出口處亦僅四米九○，均與五十輛以上停車位須具備五點五米車道之規定相距甚遠，故認被告規避法令圖利自己及大樹鼎公司之意圖等語。

訊據被告固坦承將停車位由四十七個變更為一百零六個，且未申請變更設計一情，惟堅決否認犯行，辯稱略以：原來的四十七個停車位是法定最少車位數，當初變更為一百零六個車位，是因住戶有一百七十幾戶，原規劃的停車位根本不夠，為避免社區外圍交通壅塞的動設而增加劃定停車位，劃定後已於買賣契約書上有附帶車位的配置加以註明，並拿一百零六個停車位之配置圖給客戶看，亦告知告訴人可以選擇買或不買，如果買了有產權登記，有持分，完工之後亦依約交予告訴人等使用，告訴人等均屬知情，他絕無欺騙的意思等語。

四、經查：

（一）被告所經營之大樹鼎公司於興建「江南天下」大樓，向臺中市政府申請核發建造執照及於完工後申請核發之使用執照，所設置規劃之停車位數均為四十七個，有臺中市政府工務局於七十八年四月十四日核發之七十八年度中工建字第一一二九號建造執照、峻工圖及臺中市政府於八十三年一月三十一日核發之八十三年度中工建使字第○二九七號使用執照在卷可稽。

又被告所經營之大樹鼎公司建築之「江南天下」大樓，於銷售之時，其地下室除規劃四十七個法定停車位，其餘防空避難設備亦已規劃為停車位，被告於八十四年一月二十一日、八十三年七月十日、八十四年四月十五日、八十四年五月二十八日、八十二年四月八日分別告訴人乙○○、黃林寶松、杜秀芬、施陳安惠及陳林如玉等人訂立車位使用權預定買賣契約之時，所附地下室停車配置圖說則係標示有一百零八個停車位，以供購買者自由選購等情，亦據證人即購買車位之丁○○、朱金銘及丙○○於本院結證稱：如係預購則按書面廣告圖選擇車位編號，倘購買時車位業已建成，銷售人員則持車位平面圖至現場，由買受人選定車位後，予以買受等語綦詳（見本院卷第四三三、四三七、四三八、四三九、四四一、四四三、四四四頁），並有車位使用權預定買賣契約及地下室停車配置圖在卷可稽。

足認被告於預售及銷售當時，除四十七個法定停車位外，其餘防空避難空間亦規劃為停車位，總車位數為一百零八個，後又改為一百零六個，並非於預售及銷售後，始將防空避難室與法定停車位面積，重新劃分為一百零六個停車位，另行出售等語，應屬有徵。

（二）按關於停車空間，依建築技術規則建築設計施工編第五十九條類別第二類規定：「住宅、集合住宅等居住用途建築物超過五○○平方公尺部分，每一五Ｏ平方公尺應設置一輛停車空間」，另依該條說明，「此前所列停車空間之數量為最低設置標準，實施容積管制地區起造人得依實際需要增設至一居住單元一輛」，此併為內政部營建署於八十一年一月七日營署建字第八四八三號函令說明三所重申：「依建築技術規則建築設計施工編第五十九條規定所設置之停車空間數量係最低標準數量」，亦有該函在可稽，故被告原申請並核准之使用執照雖載明法定車位四十七位，然此為停車空間之最低設置標準，被告增加停車位規劃，尚難遽指為詐欺。

（三）又按凡經中央主管建築機關指定之適用地區，有新建、增建、改建或變更用途行為之建築物或供公眾使用之建築物，應依建築技術規則建築設計施工編第一百四十一條附建標準之規定設置防空避難設備，即非供公眾使用之建築物，其層數在六層以上者，應按建築面積全部附建（建築技術規則第一百四十條、第一百四十一條第一款參照），查臺中市乃經中央主管建築機關指定適用前揭規定地區之一，是被告之大樹鼎公司興建之「江南天下」大樓，乃地上七層、地下一層之集合式住宅，依前揭規定，自應附建防空避難設備。

復按供防空避難設備使用之樓層地板面積，達到二百平方公尺者，得兼作停車空間，建築技術規則建築設計施工編第一百四十二條第六款定有明文，內政部台內營字六十五年七月十五日第六八八八○七號亦有解釋。

本件「江南天下」大樓依卷附之七十八年度中工建字第一一二九號建造執照及八十三年度中工建使字第○二九七號使用執照所示，該大樓地下樓層係防空避難室兼停車場，且地下層「防空避難室-停車空間」面積為三千八百三十二點七五平方公尺，「停車空間-防空避難室」面積則為七百二十四點五六平方公尺，是以「江南天下」大樓作為防空避難使用之空間，可規劃為停車空間，被告將之實際規劃為停車位，尚難認有何違法之處。

再者，被告於銷售之始，已將系爭房屋之地下室防空避難空間，規劃為停車場，並制作書面廣告圖說，供所有購屋者，自行選擇是否購買停車位，且據前開證人朱金銘及丙○○於本院審理時證稱其於選購停車位時，業經銷售人員陪同至停車場親自見聞所購車位之大小及方位，顯見被告並未隱瞞其情，亦非於銷售之後，再將防空避難空間另行規劃停車場出售，且衡諸一般交易之習慣，防空避難室多規劃為停車空間，由房屋之購買人，另出資價購，以分管契約方式，取得使用權，在所多有，被告出售系爭房屋及停車位之方式，與一社會交易之習慣相符。

（四）再按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；

而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人等情，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。

因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。

蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；

且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。

申言之，地政機關就地下室之權利登記，即共同使用部分所登記之權利範圍，亦因其有無買受停車位而有差異（最高法院八十六年度台上字第一六五五號判決參照）。

經查，依被告與告訴人乙○○及杜秀芬所簽立之車位使用權買賣契約之約定：告訴人乙○○、杜秀芬所購買之江南天下（地號一七四之七地號，建號六○○七、持分一○六分之一，建號六○○六、持分一萬分之二十五）地下停車場車位使用，買賣車位標示：地下壹層編號分別係五十、十五號，各計壹位，雙方同意訂立本契約，此車位總價款新台幣肆拾伍萬元整（參臺灣臺中地方法院檢察署九十一年度發查卷第一○五二號卷第二十、三二頁），再對照「江南天下」大樓區分所有權人購買停車空間（以甲○○、裴立為例）與未購停車空間（鄭經華、劉麗香為例）之建物所有權狀之內容可知（見九十一年度偵字第六五八九號偵查卷第七六至七九、一○五至一○七頁，本院卷第八四、八六至八八頁）：購買停車空間之區分所有權人針對旱溪段六○○六建號登記之權利圍為一萬分之六十六，較未購停車位之權利範圍一萬分之四十一，確實多出一萬分之二十五之共同使用部分，另就同段六○○七建號登記之權利範圍則由購買停車空間之人加以分擔（一個停車位即為一○六分之一），未購停車位之人則無此共同使用部分之應有部分，則被告於出售「江南天下」大樓停車空間之際，顯已就購屋者之需停車位者及不需停車位者有所區隔，而被告既有實際交付彼等所購之地下停車位供告訴人等使用，亦移轉如雙方契約所約定之權利範圍予購買停車位之人，自難認被告就前開停車位之出售有何施用詐術之情事。

（五）另按建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項第一、三款規定：「每輛停車位為寬二．五公尺，長六公尺；

但設置於室內停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各減二十五公分」、「基地面積在一、五○○平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道（坡道）；

其為單向進出口，且車位數達五十輛者，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度」，其寬度依第六十規定：「雙車道寬度應為五．五公尺以上」。

又按建築法第七十三條規定：「建築物非經得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用；

非經領得變更使用執照，不得變更其使用」，是以建築物於申領使用執照後，擅自增加劃設停車空間位數，若涉及建築技術規則建築設計施工編第六十條、第六十一條規定之變更，自應依建築法第七十三條之行政規定辦理變更使用執照。

本件被告並未辦理變更臺中市政府於八十三年一月三十一日核發之八十三年度中工建使字第○二九七號使用執照，即於預售及銷售當時，除原設計規劃之四十七個法定停車位外，其餘防空避難空間亦規劃為停車位，總車位數改為一百零六個，為不爭之事實，另經本院於九十二年十一月二十五日至「江南天下」大樓停車場勘驗結果，其中量測第十號、第十四號、第二十五號、第四十四號、第五十二號、第六十二號、第九十三號、第一○四號、第一○五號等車位寬度，均未達二．五公尺之車位寬度標準，另量測車道出入口之出口車道為二．四八公尺，入口車道則為二．五二公尺，合計為五米，亦未符雙車道寬度五．五公尺建築標準，有本院九十二年十一月二十五日勘驗筆錄及告訴代理人所整理之現場照片共三十六張附卷可稽（見本院卷第一五一至一五六、第二六一至二九六頁），是認被告針對停車空間未經變更使用執照擅自增加設置停車位，且所設之停車位及車道之寬度均未達前開建築技術成規之相關規定，就此部分，固可認定被告確有違反行政規定之情事，然被告出售各該停車空間之際，既提供地下室停車位配置圖說所規劃之一百零八個（後減為一百零六個）車位，供告訴人參酌，且讓欲購車位者至現場實地評估所購車位面積大小及坐落位置，被告所經營之大樹鼎公司復依約按契約所載權利範圍移轉予買受人，顯見被告與告訴人等於訂立買賣契約當時，告訴人等已充分瞭解其所承購的停車位之數量、坪數及確實之相關位置，並先行選購其等是否確陷於錯誤要非無疑？是尚難以事後被告行政不法之舉措遽而推論被告有施用詐術之行為。

至告訴人等雖爭執被告所經營之大樹鼎公司在台電授電室進出口前、電錶、消防栓、電盤箱、逃生口、機房前均設置車位，違反建築法及消防安全設施相關法規，復車位之規格尺寸太小，且因部分車位係違規設立，以及被告擅自增加停車位位數，涉及違規使用等情，誠然係屬規反行政規章之範疇，應予裁罰之問題，另就車位尺寸縮小及日後車位因恢復原狀而造成損害部分，即屬民事上之瑕疵給付及事後如何損害賠償之問題，實無積極證據足資證明被告自始即有詐財之不法意圖，均不足遽為被告有詐欺犯行之認定。

（六）綜上所述，被告既提供購車位者實地查勘實際狀況之機會，難認被告對告訴人及其他購買人有何施用詐術之行為，告訴人及其他購買人亦未無因而陷於錯誤。

至於被告所涉違反行政規定之各情，實屬行政不法，另停車位空間不足，則屬雙方間之民事糾葛，尚難遽以詐欺之罪相繩。

本件依檢察官所舉之相關證據，尚未達於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，且經本院就卷內訴訟資料審酌，復無法獲得有罪之心證，參諸前揭說明，自應為無罪判決之諭知。

五、本件被告既經本院為無罪之諭知，檢察官請求併辦部分（臺灣臺中地方法院檢察署九十二年度偵字第一六五二二號、九十二年度偵字第二二一一四號）之事實，即與已經起訴部分無連續犯之裁判上一罪或單純一罪之事實上一罪等關係，且未經起訴，自非本院所得併予審究者，應退由檢察官另依法處理，附予敘明。

據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 十 日
臺灣臺中地方法院刑事第十二庭
審判長法 官 吳 進 發
法 官 莊 深 淵
法 官 劉 兆 菊
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於收受本判決後十日內向本院提出上訴書狀，其未敘述上訴理由者，並得於提起上訴後十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十 日