臺灣臺中地方法院民事-TCDV,100,重訴,371,20120328,1

臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第371號
原 告 江季穗
訴訟代理人 李效文律師
被 告 賴守里
賴紅櫻
賴紅珠
賴守秀
賴守新
賴張邁
上六人共同
訴訟代理人 王文聖律師
上列當事人間土地過戶移轉事件，本院於民國101年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、陳述及答辯要旨：

一、原告起訴主張：㈠被告賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新、賴張邁等六人委由被告賴守里為代表人，與原告於民國100年1月26日簽立土地買賣契約書，由原告以均價每坪新臺幣（下同）55萬元計算土地買賣價金，合計11,898,260元。

買賣契約書內容為被告賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新應將所有坐落臺中市○區○○○段18-5地號、地目田、面積328 平方公尺之土地、權利範圍皆為243685分之1532，移轉所有權登記予原告；

被告賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新應將所有坐落臺中市○區○○○段18-55 地號、地目田、面積61平方公尺之土地、權利範圍皆為5分之1，移轉所有權登記予原告；

被告賴張邁應將所有坐落臺中市○區○○○段18-131地號、地目道、面積7平方公尺之土地、權利範圍60000分之1532，移轉所有權登記予原告；

被告賴張邁應將所有坐落臺中市○區○○○段18-132地號、地目道、面積1 平方公尺之土地、權利範圍60000 分之1532，移轉所有權登記予原告。

嗣因簽約當日原告給付被告賴守里簽約金100 萬元（說明：原告交付票號EK0000000、票面金額617,730元，餘額385,570元因其他土地合約價款溢收抵扣，參見原證一最後1頁），雙方於契約書第12條第8款約定：「賣方即被告等未親自到場簽約者有五人，約定於100 年2月8日提交土地權狀」。

㈡詎料，被告等六人委由王文聖律師於100年7月29日寄發臺中大全街郵局第744號存證信函要求原告於100年8 月10日給付尾款10,898,260元（原證二），原告收受該存證信函後，於100年8月6日寄發潭子郵局第712號存證信函給被告六人代表人即被告賴守里，要求被告等六人於100年8月10日與原告在雙方所約定吳孟鴻地政事務所會面完成尾款給付、土地過戶文件提交（原證三）。

後經雙方再約定會面時間確定為100年8月16日下午2點半，地點為吳孟鴻地政事務所。

100年8月16日下午2 點半，被告等六人委由被告賴守里為代表人抵達吳孟鴻地政事務所與原告會面，雙方會談至下午4 點20分結束，因被告等六人代表人即被告賴守里稱「還需考慮是否將地出售」致雙方皆未完成系爭土地買賣合約之義務，對造無理拒絕履約，原告爰依民法第348條第1款訂有明文、兩造所簽訂土地買賣契約書第七條亦約定對造應將系爭土地辦理產權登記予原告，向被告起訴請求。

㈢並聲明：⒈被告賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新應將所有坐落臺中市○區○○○段18-5地號、地目田、面積328平方公尺之土地、權利範圍皆為243685 分之1532，移轉所有權登記予原告。

⒉被告賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新應將所有坐落臺中市○區○○○段18-55 地號、地目田、面積61平方公尺之土地、權利範圍皆為5分之1，移轉所有權登記予原告。

⒊被告賴張邁應將所有坐落臺中市○區○○○段18-131地號、地目道、面積7 平方公尺之土地、權利範圍60000 分之1532，移轉所有權登記予原告。

⒋被告賴張邁應將所有坐落臺中市○區○○○段18-132地號、地目道、面積1平方公尺之土地、權利範圍60000分之1532，移轉所有權登記予原告。

⒌訴訟費用由被告等負擔。

㈣對被告抗辯之陳述：⒈兩造土地買賣合約書第12條第8款約定：「...約定於100年2月8日提交土地權狀」。

即被告需先完成此義務，才有向原告請求尾款之權利明甚，故被告未於100 年2月8日提交土地權狀給原告，已違約在先，竟又委請王文聖律師於100年7月29日寄發臺中大全街郵局第744 號存證信函，要求原告限期給付尾款，否則兩造系爭合約解除乙節，當違商信。

又按本件契約雙方當事人互負給付尾款、過戶產權義務，而今兩造皆尚未完成提出給付義務，且原告亦以存證信函主張同時履行抗辯權，被告所謂解約權何來？⒉被告於答辯狀理由二載100年8月16日雙方會談，言及第三人陳志佳等契約糾紛事，本造雖不明瞭與本件何干（經查該等人契約與本件契約為同一代書同一仲介人辦理，但原告與該契約無涉；

且依被告該答辯狀證一、二顯示該契約價金350萬元、已解約沒收150萬元，則被告該狀忽稱「被告表示..併同繼續履約」、忽稱「已解約」矛盾。

且造成被告已沒收150 萬元回復為不沒收之權益損失，可徵被告該辯詞臨訟編排不足採）；

惟倘對造願誠信履行本件義務，原告亦願給付對造該契約之土地尾款而取得該契約所示土地（非契約承擔）。

二、被告則以：㈠本件被告前於100年7月29日已委王文聖律師於上揭存證信函催告原告應於100年8月10日前給付系爭買賣尾款，該存證信函亦經原告合法收受，乃原告亦未於100年8月10日前依約給付尾款，此亦為原告於起訴狀內所是認，從而，兩造買賣契約既因原告未於期限內給付尾款，而歸於消滅，其復為本件請求，自屬無據。

㈡原告所言100年8月16日下午2 點半，被告等六人委由被告賴守里為代表人抵達吳孟鴻地政事務所與原告會面，雙方會談至下午4 點20分結束，因被告等六人代表人即被告賴守里稱「還需考慮是否將地出售」，致雙方皆未完成系爭土地買賣合約之義務云云與事實有出入。

原告未於8 月10日前給付系爭尾款，兩造買賣契約已歸於消滅，原告猶向被告等人表示願繼續履行系爭買賣契約，然為被告等人所不接受。

對此，被告始表示，設若原告另借用第三人陳志佳、鄭志明二人名義與被告等人就系爭麻園段18-16等8筆土地所簽訂買賣契約，願與系爭土地併同繼續履行（按第三人陳志佳二人與被告等人所簽訂買賣契約，亦經被告等催告給付尾款未果，而已合法解除買賣契約，此有該買賣契約及存證信函為據，參見被證一），被告方面可考慮與原告另簽訂買賣契約，乃原告仍僅願就系爭土地履行，致兩造未能達成協議，詎原告竟得於起訴狀矯稱上情，確屬無據。

㈢證人賴坤堂於鈞院證稱：「（問：8 月10日當天，被告賴守里等人有無與你相約如何去代書事務所履約？）被告等人到我家裡，我陪被告等人一起過去代書事務所。」

、「（問：8 月10日當天，被告等人有無至你家欲出發前往代書事務所？）有，有賴守里、賴守新、賴守新的女兒。」

、「（問：8 月10日你大約幾點接到吳代書的電話說不用去了？）大約9 點到10點，說原告不來了。」

、「（問：電話中，吳代書有無說為何原告不來了？）他說原告在醫院。」

、「（問：當時，吳代書有無在電話中說原告因何病症在醫院？）沒有。」

、「（問：吳代書有無於該通電話立即改約其他時間？）沒有。」

甚明，對此，證人吳孟鴻於鈞院固證稱：「原本雙方約定100年8月10日上午11時到我事務所履約，我一到辦公室就準備雙方要履約用印的資料，大約上午十時，原告打電話給我說她人在醫院，可能會晚一點，我就聯絡被告賴守里，告知時間會往後延，賴守里說她那天行程很滿，我說等妳敲定後再電話跟我講，後來我一直等不到電話，原告有再打電話說要馬上趕過來，我跟原告說還沒有有聯絡到確定的時間，請她不用趕過來，我持續聯絡被告賴守里，她手機沒有接，這種情形以前也發生過…」，唯據原告於100年11月3日所提出電話錄音譯文，姑不論是否與事實相符，然該通譯文之通聯時間係始於100年8月10日下午2 時13分，此距兩造所約定上午11時已遲有三小時有餘，況依該等譯文所載，本難認被告有同意原告延期之意思表示，故兩造買賣契約既因原告未於期限內給付尾款，而歸於消滅，原告之請求自屬無據。

㈣兩造固有於100年8月16日下午2 時30分至吳孟鴻處，唯該日之見面，係緣因原告猶向被告等人表示願繼續履行系爭買賣契約，然被告表示需重新議定系爭買賣之價格抑應與被證一買賣契約所示之不動產併同買賣，此揆諸證人賴坤堂於鈞院證稱：「（法官問：既然所有被告都表示不願意賣，為何8月16日還要去吳代書事務所？）因為他們表示要跟原告重新談價金，或是另外一件契約書要同時交易。

當天因為沒有交集，所以沒有談成。」

亦明，唯系爭契約既經被告合法解除，已如前述，兩造就系爭土地於8 月16日復未就系爭土地達成買賣之意思合致，則原告請求被告移轉系爭土地，更嫌無據。

㈤原告於100年8月10日應非屬重病而無法履約，此揆諸原告所提電話錄音譯文其中有提及「江：阿…後來我有跟你說…不然晚一點我不要看醫生…阿你打給他也沒用嗎」已足說明，原告於8 月10日當日，並無無法履約之正當理由存在；

況原告於該通電話譯文亦自承「對嘛…來不及…我本來是要開台支或是合支還是抱現金…現在這樣也是來不及。」

從而，原告於100年8月10日下午2 時13分猶於電話中向吳孟鴻為前揭表示，此足認，原告於100年8月10日根本無給付系爭尾款之準備，此更難認，原告有何不可歸責於己之事由。

㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

貳、兩造審理中不爭執及爭執事項

一、不爭執事項：㈠兩造於100年1月26日以總價1189萬8260元就被告等人於系爭臺中市○區○○○段18-5、18-55、18 -131、18-132等四筆土地之應有部分簽訂土地買賣契約。

簽約當日原告給付被告賴守里簽約金100萬元。

㈡被告等人於100年7月29日委由王文聖律師以臺中大全街郵局744號存證信函通知原告應於同年8月10前給付系爭買賣土地尾款1089萬8260元，否則以該存證信函為解除兩造買賣契約之意思表示。

㈢原告收受上開存證信函後，於100 年8月6日寄發潭子郵局第712號存證信函給被告賴守里，表示於100 年8月10日上午十一時與被告等六人在吳孟鴻地政事務所會面，進行交付尾款、土地過戶文件提交等事宜。

㈣原告於100年8月10日上午十時打電話予代書吳孟鴻表示其人在醫院無法於該日上午十一時到場。

㈤兩造於100年8月10日並無見面，原告亦未於該日支付上開尾款。

㈥代書吳孟鴻後來又通知被告等人於100年8月16日到其事務所與原告商談，該日到場者有證人賴坤堂、原告及其會計陳小姐、被告賴守里、被告賴守新女兒謝小姐，該日原告並未交付尾款，被告等人亦未交付過戶文件給代書。

二、爭點之所在：系爭買賣契約是否業經被告等六人合法解除？叁、得心證之理由

一、本件之爭點厥為系爭買賣契約是否業經被告等六人合法解除，茲分述如下：㈠本件原告以總價11,898,260萬元向被告等人購買系爭土地，並已支付100 萬元價金，尚有尾款10,898,260萬元未為給付之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之不動產買賣契約書一份，在卷可參，堪信為真實。

㈡按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」

、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」

民法第348條第1項、第367條分別有明文。

本件兩造訂立之買賣契約書第3條付款約定明定：「本約各期價款及條件，除另有約定外，悉依左列明細表約定，價金之收受應於票據明細中簽收，不另立收據。」

該條左列明細表中尾款之「約定應同時履行之條件欄」記載「所有權移轉完竣後，賣方依約第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之」（參見本院卷第43頁）。

而買賣為雙務契約，價金之給付與買賣標的本應同時給付之性質，解釋上，尾款價金之給付，應於土地所有權移轉登記完畢，且將買賣標的點交予原告使用同時，一次結清，是原告給付尾款之時期自應在被告土地所有權移轉登記完畢，被告並將買賣標的點交予原告使用之日。

前揭契約條款，僅係說明不動產所有權移轉登記係交付出賣之物之重要步驟，自應與土地點交及尾款之交付同時為之，尚難認被告等人有移轉系爭不動產所有權登記之先給付義務，如此解釋方符合債之本旨，蓋一旦不動產所有權辦理移轉登記，土地即屬買受人所有，若認出賣人須等至土地點交時才可向買受人請求尾款，如點交日與所有權移轉日差距過大，出賣人將承受高於買受人之風險，顯非公平甚明。

㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

又期限之事實之發生，雖已確定，然其發生時期並不確定，即屬不確定期限，亦即所謂不確定期限係指期限之屆至雖屬確定之事實，但何時屆至則未確定，是雖定有期限，然其屆至之時期不確定，即屬給付無確定期限。

依前揭買賣契約條文，兩造並未約定特定之給付時點，自屬給付無確定期限，然兩造處於隨時可請求對方履行契約義務同時，己方亦隨同履行本身契約義務之狀態，自可定期催告對方同時給付。

被告等人於固曾於100年7月29日委由王文聖律師以臺中大全街郵局744 號存證信函通知原告略謂：「希台端（即原告）於民國100年8月10日前給付上開尾款，出賣人（即被告等人）於收受尾款同時當移轉上開土地之應有部分予台端抑台端指定之人，逾期，出賣人將以本信函為解除兩造買賣約之意思表示，並沒收前開100 萬元簽約款」，有該存證信函在卷可憑（參見本院卷第49至50頁）；

又該存證信函經原告收受後，於100年8月6日寄發潭子郵局第712號存證信函給被告賴守里略謂：「希渠等於民國100年8月10日早上11時，將上開土地過戶所需相關文件備齊，至吳孟鴻地政士事務所（住址：…），本人亦將依約給付尾款之價金」，是原告以上開存證信函表示願於100年8月10日上午11時與被告等六人在吳孟鴻地政事務所會面，進行交付尾款、土地過戶文件提交等事宜。

基此，經被告等人合法催告後，兩造既同意於100年8月10日早上11時，在吳孟鴻代書事務所同時履行土地過戶及交付尾款之動作，即應本於誠實信用原則於該日履行之。

又原告主張：兩造土地買賣合約書第12條第8款約定：「…約定於100年2月8日提交土地權狀」，可徵被告需先完成給付義務，才有向原告請求尾款之權利云云，然原告起訴狀所附之土地買賣契約書漏印此頁（參見本院卷第45至46頁），而被告提出之土地買賣契約書第12條之第8款並無文字約定（參見本院卷第76頁），是兩造是否有此約定已非無疑；

縱雙方有此約定，然原告發上開存證信函同意於100年8月10日早上11時，在吳孟鴻代書事務所同時履行土地過戶及交付尾款，如確實履行，原告本可取得系爭土地權狀，是原告發此存證信函，顯已放棄請求被告等人先提交土地權狀，而同意於給付尾款同時履行，是本於誠信原則，尚不得於事後指摘被告等人未於100年2月8日提交土地權狀係屬違約。

㈣原告於100年8月10日上午10時打電話予代書吳孟鴻表示其人在醫院無法於該日上午11時到場，及兩造於100年8月10日並無見面，原告亦未於該日支付上開尾款等情，為兩造所不爭執，且證人賴坤堂於本院審理時證稱：8 月10日當天，被告賴守里、賴守新及其女兒等人至伊家中欲出發前往代書事務所，約9 點至10點，吳代書打電話來說原告不來了，他說原告在醫院，並沒有說因何病症在醫院，也沒有立即改約其他時間，當天被告賴守里即表示不願意賣，因為被告等人都是由被告賴守里為代表其他的被告持分都很小等語（參見本院卷第98頁背面至99頁），證人吳孟鴻亦證稱：原本雙方約定100年8月10日上午11時到伊事務所履約，伊一到辦公室就準備雙方要履約用印的資料，大約上午十時，原告打電話給伊說她人在醫院，可能會晚一點，伊就聯絡被告賴守里，告知時間會往後延，被告賴守里說她那天行程很滿，伊說等妳敲定後再電話跟伊講等語（參見本院卷第100 頁背面），堪信100年8月10日上午11時原告確實未至履約地點。

㈤按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文；

又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（50年台上字第1550號判例意旨參照）。

查被告等人本欲前往證人吳孟鴻事務所履行土地過戶移轉之契約義務，惟證人吳孟鴻告知原告未能於約定時間到場，則被告等人並無等待原告到場之義務，其等因而未至證人吳孟鴻之事務所，實難歸責於被告等人，亦難謂被告等人未盡履約之義務。

而原告未依約到達原因，依原告與證人吳孟鴻之說法係「原告因病在醫院」，惟原告迄今未提出其於該日因何病症就醫及就醫紀錄，以供本院審酌其該日未到場是否必要及合理，且從原告提出之其與證人吳孟鴻於同日下午2 時13分之電話錄音譯文，證人吳孟鴻於電話中稱：「阿…妳就打電話跟伊說要改下午…我才跟她們說改下午…她們說下午較沒空要再切個時間」，原告即稱：「阿…後來我有跟你說…不然晚一點我不要看醫生…阿你打給他也沒用嗎」，則原告與證人吳孟鴻於同日下午2 時13分通話時尚未就醫，不然怎會有「不然晚一點我不要看醫生」此話出現，足見原告稱其上午因病就醫云云，顯非可採；

又原告於電話中又自稱：「對嘛…來不及…我本來是要開台支或是合支還是抱現金…現在這樣也是來不及」，益見原告於當日上午並未完成交付尾款之準備。

原告既於被告等人催告後約定期日無正當理由未到場，復未於當日對被告等人主張同時履行抗辯（詳如後述），自應於受催告時起，負遲延責任，依上開存證信函及誠實信用原則，本件買賣契約已於100年8月10日發生契約解除之效力。

㈥按解除權之行使，有溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立。

故應負遲延給付責任之一方，如未於契約解除以前行使同時履行抗辯權時，則契約已因解除而消滅，殊無許其在契約消滅後，再行主張此抗辯權，以阻卻他方行使契約解除權之餘地（最高法院78年度台上字第74號判決意旨參照）。

原告主張：本件契約雙方互負給付尾款、過戶產權義務，而今兩造皆尚未完成提出給付義務，且原告亦以存證信函主張同時履行抗辯權，原告實不明白被告所謂解約權何來云云。

然所謂同時履行抗辯權係指雙務契約之雙方當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待給付以前，得拒絕自己之給付之權利，故他方當事人已為對待給付，或為給付之提出，即無同時履行抗辯權可資行使。

原告雖於上開存證信函表示：「希渠等於民國100年8月10日早上11時，將上開土地過戶所需相關文件備齊，至吳孟鴻地政士事務所（住址：…），本人亦將依約給付尾款之價金」，然原告於約定時間無正當理由未到場，而被告等人本依約前往，因得知原告不會到場而取消赴約等情，業據證人賴坤堂證述如前，堪認被告等人已為給付之提出，本件係原告未依約到達致使被告不能同時為過戶移轉之給付，至此原告已無同時履行抗辯權可資行使，自難以原告先前於存證信函之意思表示再行主張係行使同時履行抗辯權。

亦即，應負遲延給付責任之原告，因被告等人已為給付之提出，已無同時履行抗辯權可資行使，要難謂其有於被告等人解除契約前行使同時履行抗辯權，則契約已因解除而消滅，殊無許其在契約消滅後，再於本訴訟中主張同時履行抗辯權，原告前揭主張，即無可採。

㈦原告主張：有關兩造互以存證信函約定於100年8月10日同時履行本件雙方契約義務，後順延為同年月16日云云。

然兩造之土地買賣契約既於100年8月10日經被告等人合法解除，業如前述，即有溯及消滅上開土地買賣契約之效力，該契約視為自始未成立，是原告主張給付義務順延至同年月16日云云，要無可採。

至被告等人雖於100 年8 月16日與原告在證人吳孟鴻事務所見面，然證人賴坤堂證稱：被告等人表示要跟原告重新談價金，或是另外一件契約書要同時交易，當天因為沒有交集，所以沒有談成等語（參見本院卷第98頁），證人吳孟鴻證稱：伊沒有聽到被告要履行合約的意思，他們有提出一些疑慮，都記載在伊工作紀錄上等語（參見本院卷第101 頁），是被告等人於100年8月16日到證人吳孟鴻事務所係為了要與原告重新洽談買賣合約，並非履行系爭土地買賣合約之給付義務，自難以被告等人曾於100年8月16日與原告在證人吳孟鴻事務所見面商談系爭土地買賣，即認系爭土地買賣合約未經合法解除。

二、綜上所述，系爭土地買賣契約既經被告等人合法解除，即生溯及消滅上開土地買賣契約之效力，該契約視為自始未成立，原告主張本於系爭土地買賣契約請被告等人移轉系爭土地所有權予原告，即無理由，應予駁回。

三、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦無庸逐一論述，併此敘明。

四、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
書記官 司立文