臺灣臺中地方法院民事-TCDV,102,重訴,639,20141107,1

臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第639號
原 告 普安開發股份有限公司
法定代理人 廖庭晢
訴訟代理人 廖健智律師
王翼升律師
被 告 李金安
訴訟代理人 陳國華律師
複代理人 林克彥
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國103年10月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國一０二年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。

本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、原告主張：

一、緣被告為出售臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區內如附圖一（見本院卷第7頁及第7-1頁）所示兩筆抵費地（面積499.37坪及500坪土地各一筆，合計約1000 坪，下稱系爭兩筆合計約1000坪抵費地），委託原告提供居間仲介之服務，並分別於民國101年10月9日及同年10月14日與被告簽立出售同意書。

原告受委託後尋得訴外人林月英表示願購買上開兩筆抵費地，經原告居間議定買賣價金後，林月英及其代理人林月梅簽訂原證二之購買意向書，林月英同時給付定金即面額各新臺幣（下同）200萬元之支票兩紙後，於101年10月24日與臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會簽訂原證四之不動產買賣合約書，約定買賣價金為2億8750萬元。

而依101年10月9日出售同意書第7條：「賣方（即被告，下同）承諾於簽訂買賣合約書，給付買賣總價款百分之四服務報酬予受託人（即原告，下同）並以現金給付，（簽約付50％，交付權狀付50％），絕無異議。」

，並註明：「底價每坪27萬出售面積共500坪、服務費用外加」之約定；

及101年10月14日出售同意書第7條：「賣方承諾於簽訂買賣合約書，給付買賣總價款百分之四服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。」

，並註明：「本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用外加」之約定，當事人已就前開出售同意書第7 點所約定「買賣總價款百分之四」之服務報酬，另外約定為「每坪所賣出之價金高於約定之底價」亦即以每坪1萬元及每坪1萬5000元計算居間服務費，是系爭兩筆合計約1000坪抵費地之居間服務費共計1250萬元【計算式：（28萬元－27萬元）×500坪＋（29萬5000元－28萬元）×500坪＝1250萬元】，惟被告迄今仍尚有650 萬元未給付。

被告另欲委託原告代為銷售臺中市南屯區單元五重劃區內如附圖二（見本院卷第8 至20頁）所示之抵費地，而自100年3月起檢附買賣標的土地位置、面寬、深度及坪數示意圖，多次親自至原告公司或以電話接洽委託事宜，並於101年9月24日提出單元五抵費地明細表予原告，及於102年5月15日及同年8月7日檢附明細表委託原告代為銷售，並約定賣方給付以買賣總價款百分之４計算之服務費用，買方給付以買賣總價款百分之0.5 計算之服務費用。

嗣原告得知林月英因其參與社團所需，有購地需求用於建造會館，原告於撮合期間不斷向被告報告仲介進度，更數度帶領林月英及其社團幹部前往現場說明土地訊息，林月英亦曾多次至原告公司聽取土地專案簡報，與原告討論土地買賣合約，經原告居中與買賣雙方歷時約一年之協調，林月英終於102年9月21日告知原告願擇購附圖二所示其中1394坪之抵費地（下稱系爭1394坪抵費地）。

詎林月英於102年9月26日告知原告已逕與被告完成土地買賣相關手續，買賣總價金為5 億5793萬2000元。

是林月英與被告就系爭1394坪抵費地已成立買賣契約，依兩造間居間契約之約定，被告應給付服務費用2231萬7280元【計算式：5億5793萬2000元×4％＝2231萬7280元】，惟屢經原告催討，均未獲置理。

爰依居間契約法律關係，請求被告給付原告服務報酬28,817,280元【計算式：650 萬＋2231萬7280元＝2881萬7280元】。

並聲明；

⑴被告應給付原告2881萬7280元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之５計算之利息；

⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、對被告抗辯之陳述：

㈠、有關系爭兩筆合計約1000坪抵費地部份：⒈依民法第568條第1項規定及最高法院49年度台上字第1646號判例意旨，原告（即居間人）受被告委託出售系爭兩筆合計約1000坪抵費地，因原告居間與林月英成立買賣契約時，即得請求報酬之支付。

原告公司人員即訴外人廖學從所書立註明「廖學從先生承諾繼續服務致（應為「至」之誤）完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償」等語之文件，僅係承諾原告雖已因居間買賣契約成立而取得居間報酬請求權，但仍會繼續服務被告而已，被告與林月英縱於102年9月24日終止買賣契約，係屬買賣雙方之行為，實屬可歸責於被告自身之事由導致無法收足餘款，與原告並無關係，且原告並無拒絕提供服務之情事，自無庸負補償之責。

況本件乃林月英購買系爭兩筆合計約1000坪抵費地後，旋即發現不合需求，將該土地出賣予臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會，再向該重劃會購買系爭1394坪抵費地，依前揭法律規定及判例意旨，自無損於原告已取得居間報酬請求權之事實。

⒉被告固抗辯廖學從協助終止契約，原告再主張後續仲介費，違反誠信原則云云，惟被證二終止合約協議書（見本院卷第58頁）若係由廖學從協助辦理，何以並無原告或廖學從之簽名？設若廖學從有參與終止契約事宜，絕無可能約定或同意訂立該協議書第3條「雙方同意向仲介公司（普安開發股份有限公司）各自追討服務費，並各自處理相關終止仲介服務之事宜」之約定，蓋不動產仲介人員費盡千辛萬苦成立買賣，豈可能隨意終止，亦不可能退還居間服務費，被告所辯與事實不符，且不符交易常情。

⒊依101年10月9日、同年10月14日出售同意書所載前開「註明：底價每坪27萬出售面積共500 坪、服務費用外加」及「註明：本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用外加」等加註文字，已排除出售同意書第7 點按買賣價金百分之４計算服務報酬之約定，另外約定以「每坪所賣出之價金高於約定之底價」為服務報酬，此由出售同意書係以電腦輸打，而被告就同意服務報酬之約定事項，再另外以手寫約定即可證明。

且依101年10月9日出售同意書關於服務報酬有約定「簽約付50％、交付權狀付50％」等語，同年10月14日出售同意書則無類此約定，可知兩造間並無分期給付服務報酬之約定（本院卷第71頁）。

㈡、有關系爭1394坪抵費地部份：兩造就系爭1394坪抵費地之買賣，雖未簽立居間契約，惟居間契約之成立並不以書面為成立要件，且由原證五「單元五抵費地底價明細表」（見本院卷第40頁）、原告與林月英於102年10月15日約定居間報酬為買賣總價款百分之0.5計算，及廖學從及林月英於本院審理時之證述，亦可證明被告提供附圖二所示抵費地買賣資訊及委託仲介買賣，並就居間報酬約定為以買賣總價款百分之４計算之事實。

貳、被告則以：

一、有關系爭兩筆合計約1000坪抵費地部份：

㈠、101 年10月9日、101年10月14日出售同意書所定服務報酬為買賣總價款之百分之４之約定，事後業經協議變更為以每坪1萬元計算，故此部分之服務報酬應為1000萬元。

又101年10月9 日出售同意書雖約定服務報酬為買方簽約時支付50％，至買方支付尾款及賣方交付權狀時，支付剩餘之50％，而同年10月14日出售同意書則無類此規定，且經廖學從與被告協議結果，已一律改為買方簽約並支付期款後，先支付60％予原告，至交付尾款時，再支付40％之比例支付。

而被告就系爭兩筆合計約1000坪抵費地已支付1000萬元之60％，即 600萬元之服務報酬，依現階段履行之情狀，林月英尚未支付尾款，原告請求支付全部服務報酬，顯然無據。

㈡、林月英係因其參與社團，有購地需求用於建造會館，始向原告尋求仲介，事後容因所購買系爭兩筆合計約1000坪抵費地不符合林月英之需求，林月英在原告協助下，始於102年9月24日與被告合意終止買賣契約。

若非原告對於林月英之需求不察，何以買賣契約會被終止，原告稱終止買賣契約乃買賣雙方之行為，與原告無涉云云，要無可採。

則依兩造間分期支付服務報酬之約定，及廖學從所書立註明「廖學從先生承諾繼續服務致完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償」等語之文件，原告已承諾如契約未完成履行時，將退還所有服務報酬，顯已排除依照民法規定，於買賣契約成立後即取得居間報酬請求權之適用（見本院卷第157 頁），且該買賣契約既因可歸責於原告之事由致因故終止，原告協助終止買賣契約後，如再課予被告給付報酬之義務，顯與誠信原則有違。

二、有關系爭1394坪抵費地部份：

㈠、被告並未委託原告仲介出售系爭1394坪抵費地：⒈兩造間就系爭1394坪土地，並無簽立如同原證一之出售同意書，且原告除仲介系爭兩筆合計約1000坪抵費地外，另有委託原告仲介出售另一筆面積1218坪之抵費地，被告當時亦應廖學從之要求，簽立與原證一相同之出售同意書（即被證四之出售同意書）。

由此可知，兩造間有關抵費地委託仲介之習慣，均會簽立出售同意書，自難僅憑附圖二幾張圖本，即認為被告有委託原告仲介系爭1394坪抵費地。

況抵費地價值甚鉅，居間報酬亦屬可觀，被告如欲委託原告仲介出售，何以對於如此應慎重之事，並無任何紙本契約或如同原證一之出售同意書可資證明？而原告提出原證五之「單元五抵費地底價明細表」僅係抵費地之底價明細表，無法證明兩造間有居間契約，且有關原告取得該底價明細表之原因，由時間上來看容或係原告與被告於第一次仲介時，因原告向被告探求底價而交付，並非被告有意委託原告代售。

又原證六載有「重劃後面積：1394.83 坪」土地價額之文件（見本院卷第41頁）並無兩造之簽名，亦無委託代售或要求原告擔任居間人等字樣，實難以執為認定被告有委託原告居間仲介之事實。

再者，原證五底價明細表以101 年10月31日；

原證六文件則以102年5月15日作為有效期間，益徵原告依此主張其與被告間存有居間契約，洵屬無據。

⒉又與買方成立仲介契約及與賣方成立仲介契約，係屬不同之事，自不能因與買賣當事人中之一方成立仲介契約，即認為其與他方亦必然成立契約關係。

準此，林月英縱有於103年1月17日支付系爭1394坪抵費地之居間報酬136 萬元，並簽立原證八之會議備忘錄（見本院卷第75頁），充其量僅能證明廖學從或原告有與林月英達成委託仲介之契約關係，尚不足推認兩造間有委託居間出售系爭1394坪土地之情形。

⒊廖學從於本院審理中證述其與所謂一貫道之點傳師看土地乙節，與被告並無關係，所謂發簡訊請人來看土地乙節，亦無可考據，均難認為真實。

且廖學從事實上為從事本件仲介工作之人，其雖以原告之名義與被告簽約，然廖學從亦自承原告之負責人為其兒子，本件訴訟之法律關係與訴訟標的，與廖學從利益攸關，其所為證言是否全然公允可憑，已足見疑。

此外，廖學從以原告名義向臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會，承租土地、圍籬，用以張貼帆布廣告物，承租時間係在101年10月1日，張貼內容亦屬原告之形象廣告，與系爭1394坪抵費地之居間，完全無關，不足執為認定兩造間就系爭1394坪抵費地有仲介服務契約依據。

㈡、林月英購買系爭1394坪抵費地，係因廖學從原本仲介之系爭兩筆合計約1000坪抵費地不合適，才改買該1394坪抵費地，且最後係由林月英朋友之朋友之仲介而成交，並非由原告或廖學從所仲介成交等語，資為抗辯。

並聲明：⑴原告之訴駁回；

⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

叁、兩造不爭執事項（見本院卷第146至147頁）：

一、原告公司人員廖學從以原告名義，分別於101年10月9日及同年10月14日與被告簽立原證一之出售同意書（見本院卷第21、22頁），被告委託原告提供居間仲介之服務，委託出售系爭兩筆合計約1000坪抵費地。

二、被告於101年10月9日簽立之出售同意書上，另書寫載明「註明：底價每坪27萬出售面積共500 坪、服務費用外加」等語；

被告於101 年10月14日簽立之出售同意書上另書寫載明「註明：本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用外加」等語。

三、林月英表示願購買系爭兩筆合計約1000坪抵費地，經原告居間議定買賣價金後，林月英及其代理人林月梅簽訂原證二之購買意向書（見本院卷第23頁）。

四、臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會與林月英於101 年10月24日簽訂原證四之二份合約書，價金為2 億8750元（見本院卷第27至30頁）。

嗣於102年9月24日林月英與該重劃會簽立被證二之終止合約協議書（見本院卷第58頁）。

五、被告就系爭兩筆合計約1000坪抵費地之出售，已給付原告600萬元之仲介費。

六、被告於101年11月5日以支票號碼BYA0000000號支票，給付150萬元予原告，原告於同年11月2日印有上開支票之被證一文書上載明「註明：本件林月英女士與林月梅女士之投資案，由廖學從先生介紹服務亦由重劃會李柏卲先生籌措簽立合約，廖學從先生承諾繼續服務致完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，酬金則分期支付，絕無異議」（見本院卷第57頁）。

七、原證五「單元五抵費地底價明細表」（見本院卷第40頁）下方同意人欄「李金安」為被告於101年9月24日所親簽。

該明細表是針對附圖二（見本院卷第8 至20頁）所示抵費地標示之底價。

被告於102年5月15日及同年8月7日將原證六資料（見本院卷第41頁）交給廖學從，原證六資料為上開原證五底價明細表之延續。

八、被告與林月英就系爭1394坪抵費地，成立買賣總價金5億5793萬2000元之買賣契約。

九、林月英於103 年1月17日以支票號碼HC0000000號支票，給付原告系爭1394坪抵費地之居間報酬136萬元。

肆、得心證之理由：原告主張其受被告委託仲介出售系爭兩筆合計約1000坪抵費地及系爭1394坪抵費地，被告應給付原告服務報酬合計2881萬7280元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者厥為：㈠關於系爭兩筆合計約1000坪抵費地部分：⑴服務報酬如何計算？⑵仲介費用是否有約定分期給付？⑶被告主張林月英與被告已於102年9月24日終止買賣契約，無須給付居間報酬，有無理由？⑷若原告得請求服務報酬，金額為若干？原告主張被告尚有650 萬元未給付，有無理由？㈡被告是否有委託原告仲介出售系爭1394坪抵費地？原告請求被告給付居間報酬2231萬7280元，有無理由？經查：

一、關於系爭兩筆合計約1000坪抵費地部分：

㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。

查原告公司人員廖學從以原告名義，分別於101年10月9日及同年10月14日與被告簽立原證一之出售同意書（見本院卷第21、22頁），被告委託原告提供居間仲介之服務，委託出售系爭兩筆合計約1000坪抵費地。

嗣林月英表示願購買該兩筆抵費地，經原告居間議定買賣價金後，林月英及其代理人林月梅簽訂原證二之購買意向書後（見本院卷第23頁），於101 年10月24日與被告以臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會之名義簽訂原證四之二份合約書，約定買賣價金為2 億8750萬元（見本院卷第27至30頁）乙情，此為兩造所不爭執。

則原告既已媒介林月英與被告以系爭重劃會之名義簽訂買賣契約成立，依民法第565條、第568條第1項規定，即得請求被告給付報酬。

㈡、原告固主張兩造就前揭出售同意書第7條「買賣總價款百分之四服務報酬」之約定，已另行約定以「每坪所賣出之價金高於約定之底價」亦即以每坪1萬元及每坪1萬5000元計算居間服務費云云，惟被告則抗辯兩造已協議變更約定為每坪 1萬元等語。

經查，依前揭出售同意書所加註：「註明：底價每坪27萬出售面積共500 坪、服務費用外加」、「註明：本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用外加」等語之文義而觀，僅在約定土地出售之每坪底價為何，及須另行外加居間服務報酬，原告執前揭加註文字主張兩造約定以「每坪所賣出之價金高於約定之底價」作為服務報酬，難認有據。

再依證人廖學從於本院審理中證稱：李金安在出售同意書上已註明底價每坪多少錢，服務費外加，約定這兩筆土地都以底價加1 萬元計算報酬；

底價每坪27萬元這筆，伊以每坪28萬元賣出，至於底價28萬元那筆土地係以每坪29萬5000元賣出，伊請求的報酬都是每坪1萬元等語（見本院卷第103頁反面），足證被告所稱服務報酬已協議變更為每坪1 萬元等情，應屬可採。

是系爭兩筆合計約1000坪抵費地之居間服務報酬應為1000萬元【計算式：1 萬元×1000坪＝1000萬元】，洵堪認定。

㈢、至被告抗辯系爭居間報酬有為分期給付之約定，於買方簽約並支付期款時，應付60％；

至交付尾款時，應付40％等情，為原告所否認。

經查，被告抗辯上情，業經證人廖學從於本院審理時證稱：101年10月9日這份出售同意書上所載仲介銷售499.37坪土地，係依買方林月英支付總價金之比例支付服務報酬，李金安與伊約定，林月英已經給付李金安60％之價金，因此60％之服務報酬要先支付給伊，剩下之40％等林月英給付剩餘價金的時候再給付；

101年1 0月14日這份出售同意書上所載仲介銷售500 坪土地部分，伊與李金安也是約定先支付60％，剩餘40％於林月英交付剩餘價金時給付等語（見本院卷第104 頁），參以證人廖學從於101年11月2日所簽立之被證一文書上明確載有「註明：本件林月英女士與林月梅女士之投資案，由廖學從先生介紹服務亦由重劃會李柏卲先生籌措簽立合約，廖學從先生承諾繼續服務致完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，『酬金則分期支付』，絕無異議」等語（見本院卷第57頁），及證人廖學從所提出之服務費明細表亦載有「簽約30％收、期款30％收、尾款40％收」等語（見本院卷第119 頁），核屬相符。

衡諸證人廖學從係代表原告從事本件居間事務之人，並無偏袒被告而為有利被告陳述之動機及必要，其所述本件居間報酬訂有分期給付之約定等情，應屬實情，足證兩造間關於本件居間報酬之給付，確有於買方簽約及支付期款時，支付60％；

至交付尾款時，再支付40％之分期給付約定。

㈣、又被告抗辯系爭兩筆合計約1000坪抵費地之買賣契約業已終止，林月英並未支付尾款，則依兩造間分期給付服務報酬之約定及現階段履行之情狀，被告毋須給付剩餘40％之服務報酬云云。

然查：⒈原告居於居間人之地位，於買賣契約因其媒介而成立之條件成就後，已取得報酬請求權，此與嗣後被告應如何支付居間報酬、得否為分期支付，尚屬有間。

而被證一文件所註明「廖學從先生承諾繼續服務致完成合約收足款項為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，酬金則依分期支付，絕無異議」等語，依其文義及目的以觀，顯係以買賣契約未經終止或解除，而王月英尚有繼續支付期款及尾款之義務時，原告須繼續提供服務至收足價金為止，否則須退還已收取之居間報酬，難認係為兩造間有原告居間報酬請求權之一部，須待王月英支付尾款之時始為發生之特別約定。

是本件原告居間被告與林月英簽訂買賣契約成立後，即已取得1000萬元之居間報酬請求權，兩造間固有分期給付之約定，僅係就居間報酬之支付時期所為之特約，對於原告所取得1000萬元居間報酬請求權，自不生影響。

⒉復按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例可資參照。

蓋居間人即原告為居間被告與林月英簽訂買賣契約所花費之勞力、時間、精神及相關費用，並不因嗣後買賣契約之解除或終止而減少。

從而，系爭買賣契約事後縱經被告與林月英合意解除或終止，依前揭判例意旨，原告於買賣契約媒介成立時及報酬即已發生，不因嗣後契約之解除或終止而影響其報酬請求權，兩造間關於居間報酬支付所約定分期支付之特約，自亦隨同系爭買賣契約之解除或終止，林月英已無繼續支付尾款之義務而失其效力，即應視為已到期。

㈤、被告雖另抗辯原告對林月英購地用以建造會館之需求不察，該買賣契約因可歸責於原告之事由致因故終止，原告協助終止買賣契約後，再向被告請求給付報酬，違反誠信原則云云。

然查，觀之林月英與被告於102年9月24日所簽立之終止合約協議書（見本院卷第58頁），並未敘明終止合約之緣由為何；

再依證人廖學從於本院審理中證稱：林月英當初買這兩筆1000坪土地是為了蓋一貫道的道場，後來一貫道的點傳師去看過土地之後，認為土地面積太小，兩塊土地分開沒有連在一起不好使用，所以伊才再介紹這筆1394坪的土地等語（見本院卷第102 頁）；

及證人林月英於本院審理中證稱：伊有兩次買賣，一次是兩筆土地面積共計1000坪，另外一次是1394坪土地，1394坪這筆土地是用1000坪土地補差額換來的；

因為1000坪土地面積不夠，而且兩塊地是不同的各500 坪，伊想要整合在一起，廖學從有幫伊介紹兩塊土地，其中一塊就是面積1394坪這塊土地，另外一塊面積比較小一點點，後來伊選擇1394坪這塊；

伊認為之前是廖學從在替伊服務，所以應該要給付廖學從一些仲介費，就將1394坪扣除1000坪大約400坪的土地部分給付仲介費給廖學從等語（見本院卷第106頁反面、第107頁正反面），可知證人廖學從於仲介過程中，已知悉證人林月英購買系爭兩筆合計約1000坪抵費地係為供建築使用，證人林月英事前當已知悉土地所在位置及面積大小而仍願購買，否則證人林月英何以未提及原告於居間仲介系爭兩筆合計約1000坪抵費地之過程中，有何未注意其供建築需求，以致事後需另購他地之疏失，甚而願意於事後另購系爭1394坪抵費地時，給付仲介服務費予原告，被告辯稱該買賣契約係因可歸責於原告之事由而終止云云，尚難採憑。

況查，依被證二之終止合約協議書中，並無原告或證人廖學從之簽名，其中第3條復約定「雙方同意向仲介公司（普安開發股份有限公司）各自追討服務費，並各自處理相關終止仲介服務之事宜」對原告甚為不利之協議，被告復未提出其他確切證據，足證原告對於該買賣契約之終止，有何可歸責之事由，其抗辯原告請求支付服務報酬，有違誠信原則云云，自無可取。

㈥、從而，原告就系爭兩筆合計約1000坪抵費地部分，請求被告支付服務報酬，應屬有據。

惟本件被告已給付原告600 萬元之服務報酬，故僅需再給付400 萬元予原告，則原告請求被告給付在400 萬元範圍內，核屬有據，應予准許；

逾此之請求，尚乏依據，不能准許。

二、關於系爭1394坪抵費地部分：

㈠、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，為民法第153條所明定。

再居間契約非要式契約，僅當事人意思表示合致，契約即屬成立。

按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。

至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例參照）。

㈡、查兩造對於系爭1394坪抵費地，固未簽立如同原證一之出售名義書，明文約定立契約書人委託原告介紹出售土地之意旨，然據被告所提出原證五「單元五抵費地底價明細表」載有「⒈付款方式：60％、簽約30％。

期款30％（一個月）；

⒉⑴74.92 坪底價：23.5萬＋4％、⑵75.5坪底價：23.5萬＋4％、⑶700 坪底價：23.5萬＋4％、⑷1240坪底價：35萬＋4％、⑸2027坪底價：37.5萬＋4％、⑹2484坪底價：37.5 萬＋4 ％、⑺2789坪底價：33.5萬＋4％；

⒊服務4％外加；

⒋簽約付50％；

⒌期款兌現付50％；

⒍期限：101 年10月31日」等語（見本院卷第40頁），並最末列有同意人欄分別由被告及廖學從簽名確認；

及被證六文書上記載「重劃後面積1394.83坪（住一之一）1394.83坪×45萬＝62767.35萬、簽約60％……、1394.83坪×43萬＝59977.69萬、簽約60％：35986.61萬、尾款40％：23991.08萬、1394.83坪×41萬＝57188.03萬、簽約70％：40031.62萬、尾款30％：17156.41萬………備註：有效期至102年5月15日可法院公證」等語（見本院卷第41頁），對於土地面積、底價、收款方式、服務報酬計算方式等，均已詳為記載，此與原證一之出售同意書並無二致。

苟兩造間無居間契約之存在，被告實無出具詳細記載各筆土地面積、底價、收款方式、服務報酬計算方式之底價明細表，並由被告及證人廖學從共同簽名確認之必要。

且兩造對於原證五「單元五抵費地底價明細表」係針對附圖二（見本院卷第8 至20頁）所示抵費地標示之底價，原證六資料為上開原證五底價明細表之延續等情，並無爭執，原告復持有附圖二之抵費地位置圖，堪認原告主張其受被告委託出售附圖二所示其中1394坪抵費地等情，堪可採信。

被告謂兩造就系爭1394坪抵費地並無居間契約關係云云，並不足採。

㈢、又依前揭原證五「單元五抵費地底價明細表」就受委託出售之土地有約定底價之情形以觀，可見原告應係受被告之委託，以設定之底價為出售價格下限，於買賣雙方間進行周旋磋商，以達致說合買賣雙方成交為目的，且原告亦未舉證證明其與被告間所成立者為報告居間契約，是兩造間之居間法律關係，應屬媒介居間之性質，並非報告居間契約。

而依第568條第1項規定及前揭判例意旨，除居間人僅為報告訂約之機會即已有效果時，應許居間人得請求報酬之支付外，居間人以契約因其媒介而成立者為限，得請求報酬。

依證人廖學從於本院審理中證稱：伊和李金安在簽被證五之底價明細表時，第6 點有約定居間仲介期限至101年10月31日止，101年10月31日之後伊跟李金安有講好，由伊繼續仲介這筆土地；

成交當天林月英告訴伊，該筆土地係由林志忠律師辦理簽約成交的，伊有問林月英是否願意支付報酬，林月英表示願意等語（見本院卷第102頁正反面、第105頁反面）；

及證人林月英於本院審理中證稱：伊曾經原告仲介而向被告購買單元五抵費地共三筆，兩次買賣，一次是兩筆土地面積共計1000坪，另外一次是1394坪土地，1394坪這筆土地是用1000坪土地補差額換來的，這些土地都是請廖學仲介服務；

有新的人一直建議伊買1394坪這筆土地，是伊朋友的朋友，廖學從當時告知1394坪土地之單價每坪不超過40萬元，伊最早給廖學從的價格是35萬元、36萬元，新的人提出的價格比較高，伊後來知道對方有黑道背景，伊不敢得罪他，最後還是採用新的那些人建議的價格，並改由他帶伊去和李金安簽契約，最後雖然不是由廖學從居間仲介出售，但伊認為之前是廖學從在服務，所以應該要給付廖學從一些仲介費，就將1394坪扣除1000坪大約400坪的土地部分給付仲介費給廖學從等語（見本院卷第106頁反面至第109頁），固足證證人林月英洽購系爭1394坪抵費地之始，係經由廖學從之介紹，廖學從並曾居間磋商、斡旋買賣金額，然證人林月英就系爭1394坪抵費地與被告簽訂買賣契約成交時，最終並未依廖學從居間磋商之金額達成合意，亦非經證人廖學從之居間媒介，而係經由他人居間與被告私下交易締結買賣契約。

㈣、從而，林月英與被告就系爭1394坪抵費地成立買賣契約，並非因原告為被告居間行為而成立訂約，原告復未舉證證明原告僅為報告訂約之機會即生促成契約成立之效果，及兩造間之居間法律關係，有類同一般不動產專任委託銷售契約中，訂有賣方於委託銷售期間內或委託銷售期間屆滿後之特定時間內，與居間人覓得之買方私下成交者，視為居間人已完成買賣之居間仲介，賣方仍應支付服務報酬之約定，原告就系爭1394坪抵費地，仍無從取得居間報酬請求權，原告請求被告支付服務報酬2231萬7280元，自屬無據。

三、綜上所述，原告本於其與被告間之居間契約法律關係，請求被告給付居間報酬400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年12月13日起至清償日止，按週年利率百分之５計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

伍、本件判決主文第一項原告勝訴部分，兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

柒、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。

中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 陳瑞蘭
法 官 高英賓
法 官 孫藝娜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
(須按他造當事人之人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
書記官 鄭俊明