臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,建,24,20161028,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度建字第24號
原 告 李秋蘭
訴訟代理人 周仲鼎律師
複 代理人 謬昕翰律師
被 告 鉌豐開發股份有限公司
法定代理人 林國旭
訴訟代理人 鐘登科律師
複 代理人 廖奕婷律師
羅偉甄律師
上列當事人間返還工程款等事件，本院於民國105 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬柒仟伍佰捌拾伍元，及其中新臺幣捌萬玖仟柒佰元自民國一百零三年二月二十五日起；

其中新臺幣捌萬柒仟捌佰捌拾伍元自民國一百零三年五月六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但如被告以新臺幣壹拾柒萬柒仟伍佰捌拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。

又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552 號判決意旨參照）。

經查，本件原告訴之聲明第1項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）2,700,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」

；

嗣於民國103 年4 月21日提出民事準備狀以被告遲延取得使用執照為由，追加請求被告依兩造間簽立之房屋預定買賣契約書約定給付遲延利息1,196,475 元，因而變更聲明為：「被告應給付原告4,008,510 元，及其中2,700,000 元應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」

（見本院卷㈠第124 頁、第126 頁），又於105 年2 月1 日以民事準備㈦狀更正該項聲明為：「被告應給付原告4,140,510 元，及其中2,505,600 元自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，及其中1,207,605 元自103 年4 月23日起至清償日止，及其中326,400 元自103年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」

（見本院卷㈡第109 頁）；

再於105 年7 月15日以民事準備㈧狀更正該項聲明為：「被告應給付原告4,039,605 元，及其中2, 505,600元自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，及其中1,207,605 元自103 年4 月23日起至清償日止，及其中326,400 元自103 年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」

（見本院卷㈡第160 頁），核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且均係基於被告是否未依兩造簽訂之房屋預定買賣契約書及追加承攬施作12樓夾層補板工程約定履行，致原告受有損害之同一基礎事實，並可援用原已提出之訴訟資料及證據，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，與首揭規定相符，雖被告表明不同意原告追加請求因遲延取得使用執照之遲延利息部分，仍應予准許。

乙、實體部分：

壹、原告起訴主張：

一、原告於99年10日14日就坐落臺中市○○區○○段000 ○000○000 地號土地與訴外人林國旭訂立土地預定買賣契約書，並與被告就其上預定由被告興建之「默砌」電梯大廈編號C棟12樓房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○街000 號12樓之1 ，含車位，下稱系爭房屋），訂立房屋預定買賣契約書。

土地、房屋總價金為分別為13,010,000元、4,970,000 元。

另原告請被告承攬施作12樓夾層補板工程，暫時協議總價金為3,700,000 元，故買賣總價金為21,680,000元。

而依房屋訂購單及房屋買賣契約書，被告在興建系爭房屋同時，即應就12樓夾層補板工程進行施作。

詎原告在系爭房屋興建過程中前往查看，發現被告所施作之工程存有許多瑕疵，且未按照12樓夾層補板工程約定之內容進行施作，原告因而請求被告儘速改善，以便辦理驗收、交屋，並繳付尾款。

惟被告仍未修繕，兩造因而於102 年5 月21日簽訂交屋協議書，並約定待「房屋完成並核對建材規格後」後，原告始有交付剩餘尾款之義務等語；

另於同年6 月12日兩造就系爭房屋及12樓夾層補板工程再次進行協議，並簽立施工平面圖，甚至另行約定浴室應使用之建材設備。

然被告竟於102 年7 月17日寄發律師函要求原告必須先繳納尾款15,170,000元，否則將解除契約，並將先前所繳之價金充作違約金，且拒絕原告再進入屋內。

惟依房屋預定買賣契約書第14條、第15條第1項、第3項及第16條第1項約定，被告應於完成契約及廣告圖所示之設施後，通知原告進行驗收，若於驗收過程有瑕疵或未盡事宜，則原告可要求被告應於期限內修繕完畢，否則原告有保留驗收款之權利；

且被告應於使用執照核發後6 個月內辦理所有權移轉登記，並通知原告進行交屋，交屋時被告就必須針對驗收過程中發現之瑕疵或未盡事宜修繕完畢，始能於交屋過程再由買方付清應付未付款項及完成一切交屋手續。

被告非但未於使用執照核發後6 個月內辦理系爭房屋之所有權移轉登記，更未通知原告進行驗收及交屋手續；

更有甚者，被告於原告要求確認工程進度時，竟拒絕原告進入系爭房屋，依前開房屋預定買賣契約書約定，於被告未完成房地所有權移轉登記、驗收及交屋手續前，原告依約本不負有繳清剩餘款項之義務。

為此，原告乃於102 年7 月24日寄發存證信函請求被告儘速出面辦理過戶登記、驗收及交屋等程序，以利原告交付尾款，惟被告仍於同年8 月16日寄發律師函要求原告先行付款後再辦理所有權移轉登記事宜，原告因被告一再拒絕讓原告進入屋內、未付尾款將要解約等作為要脅，導致原告遲遲無法確認系爭房屋內部情況，原告為免遭被告解除契約並沒收已支付價金，只好於102 年8 月20至被告公司交付系爭房屋尾款11,470,000元（票號TT0000000 、票面金額為11,470 ,000 元）之支票予被告。

嗣被告於102 年8 月23日將系爭房屋所有權移轉登記至原告名下，而原告於同年9 月10日再交付12樓夾層補板工程款即票面金額為3,700,000 元之支票予被告，被告始於102 年9 月11日同意原告進入屋內驗收。

惟原告進入屋內後，竟發現系爭房屋及12樓夾層補板工程皆有諸多瑕疵，被告公司之施工人員表示12樓夾層補板工程應只有150,000 元之價值，兩造便於當日填寫客戶屋況管控表記載之瑕疵項目，並約定被告應於一週內修繕完成，然約定期限屆至，卻仍未收到被告說明瑕疵改善情形，原告因而於102 年10月4 日以存證信函通知被告，除再次陳明原告係為免被告以原告未支付價金為由解約並沒收已支付價金，始支付尾款11,470,000元予被告外，且請被告於文到後7 日內改善瑕疵，否則將自行雇工修繕，並依房屋預訂賣契約書第16條約定請求被告按日賠償遲延利息；

另請被告退還12樓夾層補板工程之款項2,200,000 元。

然被告卻於102 年10月17日寄發律師函表示兩造已於9 月11日完成房屋點交等內容，顯見被告已無心負責後續修繕工程，原告只好於102 年10月24日以存證信函通知被告應負物之瑕疵擔保責任及退還12樓夾層補板工程之款項2,200,000 元，被告仍置之不理。

原告於102 年12月間再會同被告工程人員進入系爭房屋內，被告自承仍有許多瑕疵無法修復。

另依104 年11月18日臺中市建築師公會中市建師建字第431 號鑑定報告書之鑑價結果，可知系爭房屋及12樓夾層補板工程迄今仍存有瑕疵，被告未盡修繕事宜。

爰依法提起本件訴訟，並請求被告給付或返還如下金額：㈠遲延利息1,207,605元：⒈被告於完工後應通知原告進行驗收，待驗收完畢達可為交屋階段時，則應再通知原告交屋，而依房屋預定買賣契約書第16條 規定，被告應於取得使用執照後6 個月內通知原告交屋，逾期則應按原告已繳價額萬分之5 計算遲延利息，是被告於臺中市政府於101 年10月24日就系爭房屋核發使用執照（執照號碼為101 府授都建使字第02396 號）後6 個月內，即102 年4 月24日前即應通知原告進行交屋，然被告迄今均未完成交屋程序，應自同年月25日起負給付遲延利息之責任。

而斯時原告已給付6,510,000 元房屋價款，則被告按日應給付3,255 元遲延利息予原告（計算方式：6,510,000 ×0. 0005 ＝3,255 ）。

而原告僅先就自102 年4 月25日起至103 年4 月30日止，共計371 天之遲延利息為一部請求，若被告自103 年4 月30日後仍未完成交屋，則原告將再追加請求遲延利息直至被告通知交屋之日止，從而，被告自102 年4月25日起至103 年4 月30日止應給付原告遲延利息共計1,207, 605元（計算方式：3255371 ＝0000000 元）。

又因原告於103 年4 月22日始以民事準備狀依房屋預定買賣契約第16條約定追加上開遲延利息，並於當日將繕本送達被告，故此部分應自103 年4 月23日起計算遲延利息。

㈡系爭房屋12樓施工瑕疵449,600 元：兩造在簽訂房屋預定買賣契約書時，即已約定在系爭房屋施作4 間套房，被告當時口頭應允，惟因必須再請設計師重新製作設計圖，故於簽約時兩造僅先就平面圖上畫出原告承購範圍，然依房屋預定買賣契約書第2條約定，該建材設備表亦為契約內容之一部分，被告自應按照建材設備表約定給付相同設備予原告。

嗣原告於102 年3 、4 月間入內察看，卻發覺被告僅於系爭房屋施作1 間套房，經原告反應後，被告於102 年6 月12日提出兩個解決方案：⑴從12樓層餐廳及辦公室施再作兩間套房（11樓住戶同意時）；

⑵於丙梯旁廁所完成施作，並更改此間壁磚，於餐廳辦公室處施作兩間雅房（11樓住戶不同意時）。

而因被告遲未明確表示11樓住戶之意願，原告只好自行尋求11樓住戶同意，而11樓C 住戶因欲出售房屋，為避免往後另生糾紛，原告幾經思索，只好以略高於市價價格購買11樓C 戶，以解決系爭房屋之問題。

今原告已取得系爭大樓11樓C 戶所有權，則兩造於102 年6 月12日協議之方案一所約定之停止條件已達成，被告自應按上開協議約定，於12樓層餐廳及辦公室再施作2 間套房，被告訴訟代理人因而於鈞院103 年10月15日言詞辯論期日當庭向被告主張已購得11樓C 戶，請被告按照方案⑴施作，惟被告卻當庭拒絕依照方案⑴進行施作，而依臺中市建築師公會鑑定報告書所載12樓再施作兩間套房所需工程款為326,400 元。

另依系爭鑑定報告書所載系爭房屋尚有⑴未施作主臥室浴室之浴缸（減損金額為33,500元）；

⑵主臥室浴室地坪未以天然石材施作（減損金額為88,080元）；

⑶主臥室無緊急壓扣開關（減損金額為1,620 元）等瑕疵，共計減損123,200 元，故系爭房屋因上開瑕疵共計減損價值449,600 元（計算方式：123200＋326400＝449600）。

又上開449,600 元已經被告以買賣關係為由受領，原告自得依民法第354條、第359條行使減少價金請求權，而被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，原告自得依民法第179條不當得利之法律關係請求被告返還；

又上開瑕疵係因可歸責於被告之事由所造成，且可補正，然原告屢經催告，被告皆未改善，故原告亦得類推適用民法第227條、第231條規定，請求被告賠償原告449,600元損害。

㈢12樓夾層臥房無法通達同樓層陽臺改善金額182,400 元及溢收工程款2,200,000元：⒈兩造於99年10月14日訂定房屋預定買賣契約書時，原告即將12樓夾層補板工程交由被告承攬施作4 間套房，惟當時被告僅能提供12樓夾層之平面圖，無法提出內容較為具體之平面圖，兩造為方便而暫時協議粗估承攬費用為3,700,000 元，待後續施工完畢後，再依照實際施作內容實作實算，多退少補，故當時就二次施工12樓夾層補板工程部分並無任何契約、明細表或施工圖。

惟施工告一段落後，原告請被告就12樓夾層補板工程部分部分出具施工明細，以確認實際工程費用，被告亦同意匯算，而於102 年6 月份間出具工程明細單記載工程費用共計2,850,475 元，經原告反應價格與實際施作情形不符後，被告又重新計算，並出具工程費用共計2,553,520 元之工程明細單，而就非12樓夾層補板工程部分，被告未提供工程明細，僅就12樓夾層補版工程提供工程明細單乙節以觀，顯見兩造就12樓夾層補板工程確實係約定實作實算，且12樓夾層補板工程金額根本未達3,700,000 元，否則被告亦不會出具明細單與原告一一確認。

⒉又102 年6 月12日之系爭房屋夾層平面圖，確實有包含陽臺部分，惟於施工完畢後，卻無法從臥室直接通到該陽臺，造成原告若於第12樓夾層要使用熱水器，則必須先下到第12樓並走出大門，再從該棟大樓之公共樓梯間進入該第12樓夾層陽臺之荒誕情形，此即與約定之設計並不相符。

且臺中市建築師公會鑑定報告亦認被告施作之12樓夾層補板工程，有東北臥室無法通到同樓層陽臺之瑕疵，改善所需工程款為182,400 元；

再如前所述，12樓夾層補板工程既為實作實算，則被告應按照實際工程費用向原告收受價金，而12樓夾層補板工程金額既未達3,700,000 元，是被告公司應再退還溢收工程款，惟因原告並非專業人士，無法詳細確認溢收工程費之實際金額，故暫先請求被告退還溢收工程費2,200,000 元，從而，原告依民法第179條、第227條、第490條、第492條、第494條、第495條請求被告退還買賣價金182,400 元，及溢收之工程款2,200,000 元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起計算遲延利息。

㈣綜上，原告因系爭房屋買賣之瑕疵、12樓夾層補板工程之施工瑕疵及被告應退還之溢收工程款，共計得請求被告給付4,039,605 元（計算方式：0000000 ＋449600＋182400＋0000000 ＝0000000 ）。

並聲明：①被告應給付原告4,039,605元，及其中2,505,600 元自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，及其中1,207,605 元自103 年4 月23日起至清償日止，及其中326,400 元自103 年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

②原告願以現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券提供擔保，請准宣告假執行。

二、對被告抗辯之陳述：㈠兩造至今仍未完成驗收、交屋程序，被告應負擔遲延交屋責任：⒈交屋協議書係由被告所出具，且本件原告僅購買12樓C 戶，而非12樓B 戶，在買賣標的物可得特定之情況下，足可推斷交屋協議書內容「12FB」部分顯係12樓C 戶之誤繕，兩造所指之買賣標的物始終為12樓C 戶，否則於原告並未購買12樓B 戶之情形下，兩造豈有於交屋協議書上提及不相干之12樓B 戶情形？此顯與常情不符。

2.依交屋協議書內容，兩造係約定必須待「房屋完成並核對建材規格」後，原告始有交付剩餘尾款之義務，顯見於102 年5 月21日，兩造根本尚未進行驗收及交屋，僅先針對後續交屋款項如何支付進行協商；

且依該交屋協議書約定，系爭房地必須先移轉登記至原告名下後，原告亦才有支付11,470,000元之義務，兩造雖約定於102 年6 月6 日前往原告家中收款，然系爭房地實際移轉登記時間為同年8 月23日，且兩造於同年6 月12日又曾就12樓及12樓夾層補板工程進行過協議，甚至仍另行約定浴室應使用之建材設備，並簽訂施工平面圖，更可證於當時系爭房屋根本尚未完工，且尚未達可為交屋、驗收之階段。

嗣兩造即因系爭房屋產生糾紛，被告便拒絕原告再進入屋內查看，直至同年9 月11日始得進入屋內進行驗收，惟當日驗收後仍有多處瑕疵情形待釐清，故兩造保留下次再行驗收之權利，並簽立客戶屋況控制表。

而由該客戶屋況控制表更可知悉當日僅為「驗收」程序，而在驗收程序尚未完成下，更遑論已完成交屋，顯見被告辯稱已於102年9 月11日完成交屋委不足採。

再者，被告從未交付鑰匙予原告，每次鑑定時皆是原告當天至管理室向管理人員借用系爭房屋鑰匙，用完即須返還，原告從不曾有權保管，從而，在被告未先通知原告進行驗收、改善瑕疵並達於可為交屋之前提下，難認有交屋之可能。

兩造於102 年9 月11日第一次驗收後，被告迄今仍未通知第二次驗收及交屋時間，自應按照房屋預定買賣契約書第16條約定，負擔交屋遲延責任。

⒊被告雖辯稱於101 年10月中旬已完成主建物工程，經通知原告出面辦理貸款事宜，卻遭原告拒絕，嗣後原告亦無繳納價金云云，惟原告於99年10月14日簽立房屋預定買賣契約書時，因尚未決定要以貸款或現金方式給付價款，故於簽立契約書時便一併簽立代辦貸款委託書。

嗣後接獲被告再度來電詢問是否辦理貸款時，原告便明確表示要以現金方式付款，毋須申辦貸款。

並在兩造於102 年5 月21日簽立交屋協議書之後，於同年6 月3 日開立銀行支票，準備繳納尾款，惟因被告仍未完工而無法進行後續程序。

嗣於同年月12日，被告還因施工錯誤而至原告家中討論，並要求原告接受，且重新簽立施工平面圖，是被告若於101 年10月中旬已完工，為何遲至102 年5 月21日始與原告簽立交屋協議書？且於協議書中提及尚未完工一事？是被告實際上未於101 年10月中旬完工，中間亦僅有詢問原告是否要申辦貸款，於原告拒絕後即無任何關於給付尾款之通知並提及期限，況如前所述，被告施作工程有多項瑕疵，經原告提醒後仍未改善，甚至發函要求原告給付剩餘價金，然於被告未先通知原告進行驗收、改善瑕疵並達於可為交屋之前提下，原告給付價金義務根本無法發生，故被告公司辯稱於101 年10月中旬已完工，並通知原告繳納價金云云，顯非事實，至為明顯。

㈡又被告提出交屋權狀簽收表，該日期為102 年9 月10日，當時兩造根本尚未進入屋內，如何進行交屋？且由交屋權狀簽收表可知，當日原告是在被告「威脅不付款即解約」情況下被迫付款，而付款後被告所交付全部皆為文件資料（如廚具說明書、抽油煙機說明書、三口瓦斯爐說明書、烘碗機說明書保證卡、契稅繳款書、土地增值稅影本等），而非就屋內實際情形進行交屋，是被告顯故意以交屋權狀簽收表誤導鈞院，假造已完成交屋假象，實際上兩造迄今仍未完成交屋程序。

退步言之，即便於102 年9 月11日雙方完成交屋，因物之瑕疵擔保責任於危險移轉後始有適用，是原告於9 月11日進入屋內後，立刻發現多項瑕疵，並通知改善，被告更需負物之瑕疵擔保責任。

㈢由房屋預定買賣契約書之建材設備表、大樓內部設計及大樓建築外觀，即可知原告購買系爭房屋時，系爭大樓即是規劃為一般住宅大樓，相關建材及設備亦是設計為一般住家所使用之規格。

且因建築技術規則建築設計施工編第164-1 條規定，一般住宅若欲作成挑高設計，則有一定之高度限制，被告為規避前揭法規規定，因而故意將默砌電梯大樓各樓樓頂平面圖標記為辦公室，如此一來即無須受到建築技術規則之限制，可於頂樓再進一步規劃出夾層設計。

鈞院於103 年6月20日至現場履勘時，系爭大樓明顯屬於住家型態，並非商業辦公大樓，嗣於104 年3 月5 日再至現場履勘時，負責辦理本件鑑定事宜之王文芳建築師亦表示大多數建商常有於頂樓申報用途為辦公室，以避免住宅用途樓層高度之限制，而讓頂樓樓層得以進行挑高；

又綜觀契約內容，除由被告自行印製之12樓層平面圖外，復無任何文字證明系爭房屋是作為辦公室使用，且倘系爭房屋欲為辦公室設計，則為何還需配置廚房、主臥室及淋浴間？甚至辦公室之廁所怎可能無配置門扇設計？此顯與一般人常見之辦公室格局全然不符，足證被告表示原告購買系爭房屋之目的係為規劃作成辦公室云云，顯與事實不符。

另由臺中市建築師公會鑑定報告書之鑑定結果，亦認系爭大樓係因申請挑高樓層板面積方將平面圖標註為「辦公室」，否則由房屋預定買賣契約書之建材設備表及其圖說上之工程名稱，及系爭大樓之門禁管理、動線安排，皆無法推得系爭房屋為「辦公室」使用，以及依臺中市建築師公會105 年6 月14日之中市建師鑑（104-008 ）字第177 號函文（下稱臺中市建築師公會回函）意見，12樓之夾層係被告為聲請建照所為之變通方式，兩造原意係約定系爭房屋為一般住家使用無誤，此亦符合一般使用常規及契約條文真義，自不得以被告自行申報用途，遽認定原告所購者為辦公室，此顯有違兩造於訂約時之真意，顯見雙方就系爭房屋約定使用目的為「住宅使用」，並非「辦公室」，於房屋預定買賣契約12樓平面圖上標註為「辦公室」僅為符合建築法規，藉以挑高樓層板高度，以供日後施作12樓夾層之用。

㈣系爭房屋建材規格以房屋預定買賣契約書附件㈣建材設備表為依據：⒈交屋協議書上「12FB」係誤繕，已如前述，且據被告103 年11月10日民事陳報狀所述，12樓B 戶至今尚未完工，亦無從核對等語可知，在無法依據12樓B 戶完工內容核對建材之情形下，兩造就系爭房屋建材規格更應依房屋預定買賣契約書附件㈣建材設備表進行核對，否則倘依被告所述，12樓B 戶因尚未完工且變更設計而無法核對，則在毫無標準之情形下，如何認定被告所給付之物存有瑕疵？豈非任由被告隨意可決定建材規格及標準？故系爭房屋之建材標準應以房屋預定買賣契約書附件㈣建材設備表為依據。

⒉依房屋預定買賣契約書附件㈣建材設備表約定：「主臥浴室應配備原裝進口獨立造型高級浴缸」，且幾乎該建案住戶之主臥室浴室皆附有浴缸，僅有原告所購買之系爭房屋主臥室並無浴缸之配置，被告辯稱此經過原告同意云云，原告否認之，被告應舉證以實其說。

另依建材設備表約定：「【地坪】…主臥浴室地面鋪設以天然石材搭配仿木格柵地板，並做防水處理」，以及客戶室內變更通知書上記載：將仿木格柵地坪取消改為石材地坪等語，足證兩造於契約訂定時已約定鋪設天然石材而非磁磚，且該棟其他樓層之主臥室衛浴地坪皆為天然石材，僅有系爭房屋主臥室衛浴鋪設磁磚，故系爭房屋顯有未以天然石材施作臥室浴室地坪之瑕疵。

再被告辯稱系爭房屋一開始即非作為住家使用，故未配管配線云云，惟系爭大樓並非商業大樓，原告於購買之初亦表示系爭房屋作為住家使用，並無作為辦公室使用之意，且契約建材設備表內容皆是針對住家設計，根本無任何辦公室建材設計，甚者該建案住戶根本無人將其用作辦公室使用，顯見被告所述並非事實，故被告未施作12樓主臥室緊急押扣開關應負瑕疵擔保之責。

貳、被告則以：

一、就原告請求遲延利息1,207,605 元部分：㈠被告已於102 年9 月11日完成交屋手續：⒈原告所購置之標的為12樓C 戶，而102 年5 月21日之交屋協議書，係記載「…待12FB戶完成後，核對初始建材規格相同…」，則原告主張由該交屋協議書可知被告自承尚未完工云云，與事實不符。

⒉因兩造就剩餘價金15,170,000元（含房屋5,430,000 元，土地9,740,000 元），係約定由原告委託被告代向金融機構貸款。

於101 年10月中旬，系爭房屋之主建物工程進度已達完成成屋階段（承攬工程即12樓夾層補板工程部分部分屬交屋後二次施工項目，並不包含在此階段），並取得使用執照後，被告即依房屋預定買賣契約書第19條、土地預定買賣契約書第8條約定，通知原告應配合辦理與銀行對保貸款之手續，然此時，原告卻表示其可自行覓得貸款條件較有利之銀行，遂表示不再委託被告辦理貸款，惟逾上開契約條款所約定之20日繳款期限，原告均並未完成銀行對保貸款之手續，致使被告無從取得系爭房屋價金尾款，兩造幾經協調，原告同意不再辦理貸款，改由原告直接支付現金予被告，而依房屋預定買賣契約書第19條第3項約定：「買方如無須賣方代為洽辦貸款，仍應於賣方通知買方辦理銀行對保日起七日內，繳交原定貸款金額543 萬元之半數予賣方；

另一半金額開立保證商業本票交付賣方，並於契稅單下達時，以現金或即期支票或以匯款方式一次付清。」

、土地預定買賣契約書第8條第3項約定：「買方如無須賣方代為洽辦，其應付給賣方之原約定貸款金額，應於賣方通知買方辦理銀行對保日起七日內，繳交一半金額予賣方；

另一半金額開立保證商業本票交付賣方，並於土地增值稅單下達時，以現金或即期支票或以匯款方式一次付清。」

，原告依約即應負有先為支付剩餘價金予被告之義務；

且依系爭房屋預定買賣契約第15條：「房屋所有權移轉登記期限。

…三、賣方應於買方履行下列義務時，辦理房屋所有權移轉登記：㈠依本契約第八條付款辦法，繳清房屋移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。

但交屋保留款除外。

㈡提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項剩費，預立各項取款或委託撥付文件，應開立受款人為賣方且禁止背書轉讓之本票予賣方，並於票面上記載擔保之債權金額及範圍。

㈢本項第一款、第二款之費用如以票據支付，應在辦理登記以前全部兌現。」

及第16條：「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。

於交屋時雙方應履行下列各項義務。

…㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」

等約定，可知在原告依約給付應付未付之款項、遲延利息前，被告履行給付義務之條件尚未成就，原告自無從請求被告先為交屋。

惟原告卻一再拖延價金給付義務，於被告請求付款時，託詞其所追加之二次工程即12樓夾層補板工程並未完成，故其拒絕支付被告任何款項。

被告基於服務客戶之立場，並求儘速解決爭端，在與原告協商確認二次工程所應施作之平面格局配置、衛浴設備及建材設備之等級暨項目後，即開始就承攬工程部分施工，而該追加工程部分約於102 年3 月下旬即將完成，被告即依約通知原告於102 年4 月下旬至系爭房屋辦理驗收手續，工程施作內容亦經原告確認無誤，原告承諾將於102 年4 月28日匯付全部款項。

詎原告屆期又拒不付款，並爭執建材規格設備與契約約定不符，被告向原告說明系爭房屋係作為辦公室使用，與其他樓層產品規劃本即不同，但原告仍要求與同屬12樓之B 戶相比較，因12樓B 戶當時尚有內部裝潢工程未完成施作，被告當時因而提議待12樓B 戶裝潢工程完成後，兩造再會同核對初始建材設備表是否相符，如屬建材設備表以外之項目，而原告亦有意施作自應再另外計價，兩造因而於102 年5 月21日簽立交屋協議書，並記載「…待12FB戶完成後，核對初始建材規格相同（額外增加之裝潢及傢具不再此限）…」，由此足證，原告已完成驗收系爭房屋之程序。

其後，被告即著手準備交屋作業，原告竟又推翻上開協議，更行要求被告應於12樓為其額外無償施作兩間套房，同時並應折價退還1,000,000 元，幾經協商，被告於102 年6 月12日再至原告住所協商，因原告要求增加施作兩間套房部分，涉及大樓整體結構安全，被告因而向原告表示，此部分尚待與11樓所有權人溝通，並視11樓所有權人之意向，再採不同之解決方案，並獲原告同意，且在施工平面圖上簽屬確認工程內容之文字，豈料，原告復於102 年6 月15日，另再委請訴外人史承鋐，質疑被告請求之承攬12樓夾層補板工程費用過高，並要求被告提出工程細項費用說明之，然兩造自始即以總價承攬之方式約定此12樓夾層補板工程部分報酬，被告自無提示工程細項費用之義務。

為此，原告旋又推翻先前所為承諾，更再要求被告須完成12樓2 間套房並退款1,000,000 元否則拒絕付款，致使爭端再起，被告放棄協調，並委請律師寄發律師函，催告原告履行契約，原告方於同年8 月20日交付系爭房屋尾款11,470,000元予被告，並要求被告應於102 年9 月4日前完成過戶，102 年9 月10日交屋並點交所有權狀，9 月11日再安排驗收屋況（此部分指6 月12日追加之二次施工12樓夾層補板工程部分），而被告已於102 年8 月23日將系爭房屋所有權移轉登記至原告名下，嗣兩造於同年9 月10日在各自委任律師見證下進行點交程序，原告於102 年9 月11日當天亦已將要鑰匙交給原告，則原告主張仍未完成交屋程序云云，亦非可採。

⒊如前所述，系爭房屋之主建物工程約於101 年10月中旬達成屋階段，並於102 年2 月間完成驗收作業。

而追加12樓夾層補板工程部分，則係於102 年3 月下旬完工，於102 年4 月下旬通知原告進行驗收，且於同年5 月21日談妥交屋條件，並簽訂交屋協議書。

至被告通知原告交屋之確切日期，因當初之承辦人員已離職，且被告之營業處所歷經幾次遷址，實無相關資料可供查詢確認，惟依上開說明可知，被告應係於102 年4 月下旬通知驗收後至同年5 月21日兩造簽訂交屋協議書期間內通知原告辦理交屋。

⒋房屋預定買賣契約書第16條所約定之通知交屋期限，乃係針對系爭大樓所有建物所約定之通用條款，惟系爭房屋因兩造另有以總價承攬之方式合意追加二次施工即12樓夾層補板工程部分，而有關追加工程之工期兩造間並未特別約定，因此被告於系爭房屋之追加工程竣工後通知交屋即可，至上開就系爭大樓所有建物所約定之交屋期限通用條款於本件情形並不適用。

⒌原告已自承其於102 年9 月11日即已會同被告公司人員進行屋況驗收，並已取得房屋權狀、鑰匙等物，亦已將房屋價款全額（含交屋保留款全額）給付被告。

且鈞院暨鑑定人分別於103 年6 月20日、104 年3 月5 日至現場履勘時，亦均在原告帶領下，以其所有之鑰匙，開啟門扇，並引導被告訴訟代理人、鑑定人等進行會勘，益徵原告確已取得系爭房屋事實上管領力，依民法第348條規定，被告已履行交付房屋義務，是原告主張被告迄今未履行交屋羲務，應負遲延責任，顯不足採。

⒍至原告雖主張依102 年9 月11日當日簽立客戶屋況管控表，可知系爭房屋仍有多處瑕疵，應由被告負責修繕云云，惟該客戶屋況控制表係由原告提出其主觀認知系爭房屋現況與契約不符之處，要求被告改善。

且縱原告主張瑕疵確係存在，亦僅為房屋瑕疵保固責任如何履行之爭議，並不影響系爭房屋業經原告驗收完成，並完成交屋之事實。

況當日簽立客戶屋況管控表有2 張，然原告故意不提出第2 頁之屋況管控表為證，藉以混淆事實，已屬不該。

再由第2 頁屋況管控表上記載：「以上為甲方驗屋時提出之疑問，待乙方確認問題是否為乙方之責任，在回報給甲方協商後續處理方式。

甲方主張12、13夾層格局、裝潢、建材與當初定約不符提出主張，但責任有待釐清，甲方保留主張下次驗屋主張瑕疵之權利。

」等語，更足證其上所載瑕疵僅係原告片面提出，被告並未認同其主張，原告今竟指稱被告已自承有瑕疵，顯非事實。

至第2 頁客戶屋況管控表上所載「甲方保留主張下次驗屋主張瑕疵之權利」等語，是兩造對於文字用語不精確，該等文字應係指保留原告提出其他瑕疵，要求被告修繕之權利。

⒎退步言之，縱被告未於領得使用執照6 個月內將系爭房屋完成交屋，然如前所述，因原告一再違反誠信原則，拖延買賣價金與承攬報酬之給付義務，依房屋預定買賣契約書第15條及第16條約定，於原告依約給付其應付未付之款項、遲延利息前，被告履行給付義務之條件根本尚未成就，原告自無從請求被告先為交屋之權利，被告自得依房屋預定買賣契約書第16條第1項第3款、土地預定買賣契約書第7條約定，自得拒絕將系爭房地過戶予原告，故被告未於領得使用執照6個月內將系爭房屋完成交屋係導因於原告自己怠於履行價金及給付報酬義務，而顯屬不可歸責於被告。

二、系爭房屋12樓施工瑕疵449,600 元、12樓夾層臥房無法通達同樓層陽臺改善金額182,400 元部分：㈠原告雖主張交屋協議書：「…待12FB戶完成後，核對初始建材規格相同（額外增加之裝潢及傢俱不在此限）」其中「12FB」係誤繕云云。

然12樓僅B 、C 兩戶，兩造就系爭12樓C戶之履約過程既已生爭議，按常理簽立協議書時自當謹慎小心，此由該協議書尚有被告之代表應原告要求，手寫加註「ps .權狀過戶在李秋蘭名下方可先收1147萬，定於6/6 週四下午一點前往住家收款。」

等文字可資為憑，則就標的物豈有誤繕之理？原告所稱實有違常情，不足採信。

㈡交屋協議書上記載：「…待12FB戶完成後，核對初始建材規格相同（額外增加之裝潢及傢俱不在此限）」等語之真意，係因被告主張系爭房屋之格局規畫與其他樓層不同，將12樓C 戶與其他樓層相比是有違契約精神，遂提議應以相同規劃之12樓B 戶作為比較對象，即待12樓B 戶完工後，兩造再會同核對初始建材設備表是否相符，惟如12樓B 戶自費升級建材，原告亦有意施作，自應另外計價。

由此足證原告對於系爭12樓B 戶房屋不適用建材設備表早有認識，同時亦可證明原告主張12樓B 戶係本件買賣標的房屋之誤載云云，絕非事實。

另因12樓B 戶嗣已變更原有格局規劃且尚未完工，故現已無從與12樓C 戶進行核對。

㈢臺中市建築師公會鑑定報告及回函不僅逾越鈞院囑託鑑定範圍，所為論據亦違背一般經驗及論理法則，並摻雜鑑定人之主觀意見遽為臆斷，已失客觀公正，實不得作為本件裁判基礎：⒈鈞院中院麟民慈103 建24字第1050039358號函詢問事項㈠係記載：「貴會係以何圖面或資料，作為認定被告有未按圖施作瑕疵之依據？」，臺中市建築師公會回函竟稱：「本案有無未按圖施作瑕疵應依據雙方簽訂契約時，到底是購置集合住宅或辦公室之真意由法官認定之。」

等語，不僅答非所問，亦與一般經驗及論理法則有違。

蓋系爭房屋及12樓夾層補板工程有無未按圖施作瑕疵，應視工程實際施作情形與兩造簽訂契約時之相關圖面設計是否相符，實屬事實問題，尚與兩造間就系爭房屋約定用途之真意如何無涉。

且鈞院發函囑託臺中市建築師公會實施鑑定，亦僅係委請臺中市建築師公會參酌現有書面資料（包含兩造歷次書狀、房屋預定買賣契約書）及系爭房屋現場狀況，判斷本件被告所施作工程是否存有原告主張之瑕疵及所減損價額若干等節，本不含兩造間就系爭建物約定用途為何之認定，此亦非臺中市建築師公會所得鑑定之事項。

⒉又不論上開鑑定報告抑或臺中市建築師公會回函，均表明兩造間就系爭房屋約定之用途為何屬鈞院權責，既是如此，鑑定人何以越俎代庖，逕自創設「本案是否供集合住宅使用」等非屬鈞院囑託鑑定事項之問題，並對此加以說明所持理由？此部分意見顯已越權干涉兩造間之私法關係，尤無足採。

⒊房屋預定買賣契約書附件一之房屋平面圖已明確記載12樓C戶之格局做為辦公室使用、系爭建築物使用執照申請書第7項「建築概要」欄亦記載，系爭建築物之主要用途為「店舖，辦公室，集合住宅」使用。

再依起造人名冊㈣，項次第27、28項記載，系爭建築物第12樓之原始設計確係規劃作為「辦公室」使用，以及建築物概要表第16、17項，就第12層、第12層夾層之使用類組，均係填載為「辦公室」，且亦經臺中市政府101 年10月24日府授都建使字第2396號准予使用，由此均可確認系爭房屋初始設計即兼有住家及辦公室之規劃，原告買受之系爭房屋既係規劃作為辦公室使用，自與其他樓層本係規劃作為住家使用，在格局規劃自始即有不同，此觀諸房屋預定買賣契約書所附房屋平面圖，未有臥室之設計規劃即可確認，是原告主張被告應比照其他樓層給予相同建材配備之施作云云，顯然逸脫兩造契約約定內容，實屬無據。

又依兩造於102 年6 月12日就被告承攬12樓夾層補板工程施作部分協商簽認施工平面圖，並觀諸系爭房屋之平面圖有區分男廁、女廁，以及該層仍有辦公室空間之規劃，足徵迄至102 年6 月12日兩造協商時，原告主觀上仍將12樓規劃作為辦公室使用。

此外，依施工平面圖記載該層臥室之衛浴設備，亦未有浴缸之配置，益徵兩造並非以房屋預定買賣契約書所附建材設備表為協商基礎。

況依一般經驗法則，辦公室之隔間規劃，常係由所有權人或承租人以活動式之辦公OA設備，視個人需求機動調整，既非建商施作之責任範圍，自然不會於建材設備表中加以載明，詎鑑定人卻刻意忽略此部分客觀事證，且違反經驗法則，指稱建材設備表內無相關辦公室用途之建材設備規範，而暗示兩造並非以「辦公室」作為買賣標的用途；

再現今商業活動多元，重視私密性而要求門禁管制之辦公室亦所在多有，鑑定人卻無視此種商業社會生活常理，以個人意見陳述經臺中市市政府核准之使用用途不合常理，其鑑定意見已有偏頗。

另系爭鑑定報告鑑定標的乃兩造間買賣之系爭房屋及12樓夾層，且如前所述，系爭房屋既約定用途作為「辦公室」使用，則鑑定人實施鑑定時自應以兩造間約定之相關圖面內容為據，判斷被告有無按圖進行工程施作，惟鑑定人竟不依憑客觀事證為斷，徒以其他或曾出現之案例與本件相提並論，進而先入為主為錯誤類比，頻為諸如「本案如經認定係集合住宅用途，則有未按圖施作之瑕疵」等假設性臆測，此部分意見亦明顯有所偏頗。

再依臺中市建築師公會回函說明三、記載：「本案在圖面上所繪製之設備或數量，僅廚具及衛浴設備有標示位置與數量，其他詳細施工圖付諸闕如。

…後續工程之施作，僅能參考本案其他各層集合住宅之平面配置圖資料，作為鑑定之依據。」

等語，可知鑑定人就系爭鑑定報告就該等圖面上未有之設備或數量，自行認定係圖面有所缺漏，率爾參考其他各層集合住宅之平面配置圖資料作為鑑定之依據，實屬荒謬。

⒋依臺中市建築師公會回函說明四、記載：「本案工程圖面上繪製之設備或配置，與契約附件建材設備表記載如前述並明確，且沒有詳細施工圖說，無法作正確比對鑑價，僅能參考被告公司於二次施工所出具之施工明細單價，作為鑑估之依據。」

等語，可知系爭鑑定報告遽以被告應原告要求所提出之施工明細單價，作為本件所有鑑估項目配備價格之型號、參考報價，實非妥適。

又由臺中市建築師公會鑑定報告附表1 （12樓主臥室施工瑕疵改善明細表）、附表2 （12樓夾層室內無法通達陽臺改善工程費明細表）及附表3 （12樓再施作兩間套房工程費用明細表），與被告應原告要求出具之工程明細單加以對照可知，系爭鑑定報告所鑑估之各項工程與二次施工部分不盡相同，殊難想像鑑定人如何參考該工程明細單作為鑑估之依據，進而推算出所需工程費之金額，茲就系爭鑑定報告認定下列各項施工有瑕疵，及應減損金額說明如下：①未施作主臥室衛浴之浴缸，減損金額為33,500元部分：對比其他樓層平面圖上本有浴缸配置，被告依約有施作浴缸義務自屬當然，但何以被告主張依兩造約定系爭房屋平面圖本即未有浴缸配置，而無施作浴缸之義務為無理由？鑑定人並未敘明其認為被告有施作瑕疵之理由，顯屬率斷。

再者，房屋預定買賣契約契約書附件㈣之建材設備表上，關於主臥室雖有指定配備浴缸之品牌為德國VILLA ，但型號、尺寸均未載明，是鑑定人依據何項證據資料，可大膽推測此部分減損金額為33,500元？更何況兩造嗣於102 年6 月12日已在施工平面圖有增補協議，約定衛浴品牌改為日本TOTO，鑑定人竟忽略兩造此項約定，由此益徵此份鑑定意見製作輕率，不可採信。

②主臥室衛浴地坪未以天然石材施作，減損金額為88,080元部分：房屋預定買賣契約契約書附件㈣之建材設備表上，關於主臥室之地坪縱有約定應以天然石材施作，但石材之品項及等級均未有約定，則鑑定人憑藉何項證據資料，可論斷此部分減損金額為88,080元？鑑定意見顯難令人信服。

③12樓夾層臥房無法通達同樓層陽臺改善金額182,400 元部分：承前所述，兩造於102 年6 月12日在施工平面圖有增補協議，約定應依當時約定之圖面施作工程，而依當日確認之12樓夾層平面圖亦可清楚辨別12樓夾層之陽臺出入口是開設在圖面上方丙梯梯間部分，此乃應原告之要求所增設，讓原告可以從12樓通往12樓夾層。

此項圖面既係經兩造約定確認之內容，何以被告依約施作完成，卻被鑑定人認為係有未依約施作之瑕疵？鑑定意見對此未置一詞說明，令被告難以信服。

④12樓層餐廳及辦公室施再施作兩間套房所需工程款為326,400 元部分：依兩造於102 年6 月12日確認之12層平面圖方案一施作工程協議內容，兩造係約定以當時11樓C 住戶是否同意興建為條件，倘若11樓C 住戶「不同意增建套房」時，即免除被告為原告額外施作兩間套房之義務，是此方案一之約定係屬「附解除條件」之約定，然在當時11樓C 住戶即已經表示不同意於12樓額外興建二間套房工程，故方案一施作工程協議內容，依民法第99條第2項規定，已因條件未能成就而失其效力，此際條件成就與否業已決定，自不得以嗣後發生之其他意思表示而否定其條件確定已成就或不成就之效力，否則即有違法律安定性之要求，原告事後取得11樓C 戶所有權，並不能使已失去法律效力約定回復其效力，從而，方案一施作工程協議內容既已失其效力，鑑定人卻越俎代庖，就兩造迄未約定施作之內容，自行創設平面圖，並以之為鑑定內容，益徵系爭鑑定報告已失偏頗，而不足取。

㈣被告從未與原告達成施作如鑑定報告附表1 （12樓主臥室施工瑕疵改善明細表）、附表2 （12樓夾層室內無法通達陽臺改善工程費明細表）及附表3 （12樓再施作兩間套房工程費用明細表）所示項目之合意，更遑論進一步約定應使用之建材設備為何及估算所需數量，故就鑑定報告附表1 至3 所列各該工程項目之單價及數量，實無從具體表示意見，原告主張被告有未依約施作之瑕疵云云顯均屬臨訟編造，並非事實。

三、兩造就12樓夾層補板工程部分：㈠依房屋訂購單記載：「以上價格含370 萬之夾層補板工程費用。」

等語，可知該訂購單所指工程費用，僅指12樓夾層補板工程。

況原告亦自承該夾層屬「二次施工」，而所謂「二次施工」指建築物在依原始建照興建完成，經主管機關查核與建造執照圖說相符發給使用執照後，再行施工者而言，自不可於興建房屋同時，即就12樓夾層部分進行施作，否則必使被告自陷於無法取得使用執照之違約事由，且與經驗法則不相符合，故原告主張被告於興建房屋同時，即應就12樓夾層部分進行施作云云，顯然悖於一般工程慣例，而非可取。

㈡又就12樓夾層補板工程，兩造在訂約時僅約定工程總價款3,700,000 元，並無原告主張按實際施作內容實作實算，多退少補之約定。

又兩造於締約時，雖暫未提供圖說，然已於102 年6 月12日以施工平面圖補正此一程序，並經原告簽認，而此書面亦無「實作實算，多退少補」之文字記載，更可確認兩造係以總價承攬之認知，締結12樓夾層補板工程契約。

就12樓夾層補板工程既為總價承攬契約，被告本無提供工程明細單之必要，然被告仍應原告要求提出施作工程成本供原告知悉，原告卻執此主張雙方係以實作實算計價云云，顯非有據。

㈢原告雖主張其委託被告施作之12樓夾層補板工程部分，依被告公司施工人員表示追加工程款應只有1,500,000 元之價值，而被告卻溢收工程款2,200,000 元云云，惟依財政部公布之同業利潤標準，室內裝修工程業，一般約有2 成之毛利，而被告就本件12樓夾層補板工程已經施作品項之費用已達3,294,220 元加計2 成後已達3,950,000 元，顯逾本件工程總價3,700,000 元（計算方式：0000000 ×1.2 ＝0000000 ），足證被告絕無溢收承攬報酬，故原告就上開主張應舉證以實其說，否則即應承擔未盡舉證責任之不利益等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。

參、兩造經法官試行整理不爭執事項，結果如下：

一、原告於99年10日14日就坐落臺中市○○區○○段000 ○000○000 地號土地與訴外人林國旭訂立土地預定買賣契約書，另就被告興建之「默砌」電梯大廈編號C 棟12樓房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○街000 號12樓之1 ，含車位，下稱系爭房屋），訂立房屋預定買賣契約書。

土地、房屋總價金為分別為13,010,000元、4,970,000 元。

二、原告以總價金3,700,000 元請被告承攬施作12樓夾層補板工程。

三、臺中市政府於101 年10月24日，就系爭房屋核發使用執照（101 府授都建使字第02396 號）。

四、兩造於102 年6 月12日就系爭房屋變更設計及12樓夾層補板工程之施作內容，確認如被證4 、原證10（本院卷㈠第111、112 、135 、136 頁）。

五、原告於102 年8 月20日付清餘款15,170,000元（含12樓夾層補板工程款3,700,000 元）。

六、被告於102 年8 月23日將上開土地及系爭房屋所有權移轉登記予原告。

七、原告於102 年9 月10日簽立交屋權狀簽收表（見本院卷㈠113 頁）。

八、兩造於102 年9 月11日一同查看系爭房屋（含12樓夾層）後，簽立客戶屋況管控表（見本院卷㈠第26頁）。

九、原告於102 年10月4 日以存證信函通知被告於文到後7 日內改善瑕疵，否則將自行雇工修繕，並依契約第16條約定請求被告按日賠償；

另請被告退還12樓夾層補板工程之款項2,200,000 元。

被告已收受該存證信函。

十、原告於102 年10月24日以存證信函通知被告應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金500,000 元；

另請求退還12樓夾層補板工程之款項2,200,000 元。

被告已收受該存證信函。

十一、12樓有下列情形：㈠臥室並未配置浴缸（見本院卷㈠192、207頁）。

㈡臥室衛浴地坪未以天然石材施作（見本院卷㈠第193 頁上圖）。

㈢臥室衛浴未安裝門扇（見本院卷㈠第193 頁下圖）。

㈣12樓僅有一間臥室，並無次臥室、次衛浴（原告主張之次臥室位置如本院卷㈠第195 頁、第196 頁下圖照片所示）。

㈤臥室無緊急壓扣開關。

十二、12樓夾層有下列情形：㈠東北臥室無法通往陽臺，須由12樓外之公共樓梯通往12樓陽臺（見本院卷第197 頁下圖、第200 頁上圖、第201頁、第202 頁）。

㈡2間廁所未施作門扇（見本院卷第198頁）。

十三、衛浴、廁所未施作門扇部分，係屬於買賣標的物或承攬之瑕疵。

十四、被告應原告之要求，就12樓二次施工工程及12樓夾層補板工程，出具施工明細表（見本院卷㈠第153、154 頁）。

十五、12樓掛壁式馬桶之維修孔、12樓及12樓夾層預留冷氣管線部分、12樓夾層抽風機設置位置部分原告均不主張有瑕疵。

肆、得心證之理由：

一、原告於99年10日14日就坐落臺中市○○區○○段000 ○000○000 地號土地與訴外人林國旭訂立土地預定買賣契約書，另就被告興建之「默砌」電梯大廈編號C 棟12樓房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○街000 號12樓之1 ，含車位，下稱系爭房屋），訂立房屋預定買賣契約書。

土地、房屋總價金為分別為13,010,000元、4,970,000 元等情，為被告所不爭執，且有房屋訂購單、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書附卷可稽（見本院卷㈠第56至110 頁），而堪認原告上開主張為真實。

二、原告主張依房屋預定買賣契約第16條約定請求被告給付遲延利息部分：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105 年度台上字第224 號、105 年度台上字第134 號判決意旨參照）。

查兩造簽立之房屋預定買賣契約書第16條約定：「通知交屋期限：賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。

於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方（按指被告，下同）付清因遲延完工所應負之遲延利息於買方（按指原告，下同）。

㈡賣方就第14條驗收後房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。

㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。

㈣賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。

…」，已明白約定被告應於領得使用執照6 個月內「通知買方進行交屋」；

另觀諸同條第3款約定：「買方應於收到『交屋通知日』起七日內配合辦理『交屋手續』…」，足見通知原告進行交屋，與辦理交屋手續係屬二事，該條第1款第4 目既載明「賣方未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋」始應依該條約定給付遲延利息，自不能捨契約文字而將之曲解為須於取得使用執照6 個月「完成交屋」。

蓋被告通知交屋後，即應由原告進行驗收，至於何時能完成交屋，則須視兩造是否分別履行瑕疵修繕、給付價金之義務而定，並非單由被告一方即可決定，至於兩造因系爭房屋瑕疵修繕所生交屋之爭執，則應另依其他規定解決，尚非房屋預定買賣契約書第16條第1款第4 目之涵攝適用範圍（最高法院103 年度台上字第2024號判決意旨參照）。

準此，被告是否應依上開約定給付遲延利息，自應視其有無於取得使用執照後6 個月內通知原告進行交屋而定。

㈡查被告係於101 年10月24日就系爭房屋所在之「默砌」電梯大樓取得臺中市政府核發之使用執照（101 府授都建使字第00 000號）等情，有使用執照摘要、查詢結果附卷可查（見本院卷㈠第138 、139 頁），且為兩造所不爭執，自堪認定。

又原告主張兩造於102 年9 月11日第一次驗收後，被告迄今仍未通知第二次驗收及交屋時間，自應按照房屋預定買賣契約書第16約定，負擔交屋遲延責任等情，而被告則以其係於102 年4 月下旬通知原告進行驗收，且於同年5 月21日談妥交屋條件，至於通知交屋之確切日期，因承辦人員已經離職，且被告營業所歷經數次搬遷，查無相關資料可資確認等情，並提出兩造於102 年5 月21日簽立之交屋協議書為證（見本院卷㈠第134 頁）。

查上開交屋協議書記載：「經協議乙方（按指原告）原尾款1517萬元及暫收款25萬元，其中先保留370 萬元為交屋款，待12FB完成後，核對初始建材規格相同（額外增加之裝潢及傢俱不再此限），再交付尾款370萬元及交屋暫收款約25萬元給甲方（按指被告），以完成交屋程序。

P .S：權狀過戶在李秋蘭名下，方可先收1147萬，定於6/6 週四下午一點前往住家收款」，足徵兩造於102 年5 月21日已就交屋事宜進行協議，應堪認定被告至遲應於102 年5 月21日已通知原告交屋。

至就通知交屋之確切日期，因被告並無法說明明確時間，亦無法就通知交屋日期係在102 年5 月21日前之有利於己之事實，舉證證明之，則應以簽立該交屋協議書之日期，即102 年5 月21日為被告通知交屋日。

至原告雖主張兩造嗣於102 年6 月12日針對系爭房屋及12樓夾層補版工程再次進行協議，甚至另行約定浴室應使用之建材設備，足見102 年5 月21日當時系爭房屋尚未完工等語。

查兩造雖於102 年6 月12日再行確認12層平面圖、12樓夾層平面圖（見本院卷㈠第111 、112 頁），惟觀之其內容乃為兩造合意變更建材或新增施作之工程，如其中有本應於102 年5 月21日前完成而未完成，致可認系爭房屋於當時不符合被告依債務本旨應提出之給付內容時，則被告日後於何時能依約完成，仍屬未知，原告自無於當日貿然簽立交屋協議書，而承諾於102 年6 月6 日交付11,470,000元之買賣價金之理。

是原告執102 年6 月12日確認之12層平面圖、12樓夾層平面圖，主張被告於102 年5 月21日當時仍未完工，而否認被告有通知交屋，尚無可採。

基上，依兩造簽立之房屋預定買賣契約書第16條第1款第4 目之約定，自101 年10月24日取得使用執照之6 個月即102 年4 月24日起，至同年5月21日被告通知交屋之日止，被告通知交屋共計遲延27日（102 年4 月遲延6 日，同年5 月遲延21日）。

再者，原告主張其於102 年4 月24日被告遲延通知交屋時已給付之房屋買賣價金6,510,000 元乙節，復為被告所不爭執。

從而，原告依房屋預定買賣契約書第16條第1款第4 目得請求被告給付之遲延利息應為87,885元（計算方式：0000000 0.000527＝87885 ）。

原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

三、原告請求被告賠償系爭房屋12樓施工瑕疵449,600元部分：㈠原告主張兩造於簽立房屋預定買賣契約時已約定在系爭房屋施作4 間套房，被告口頭應允，惟未提供設計圖面，嗣原告於102 年3 、4 月間，入內察看發覺被告僅施作1 間套房，經向被告反應後，被告提出2 解決方案：⑴從12樓餐廳及辦公室再作兩間套房（11樓住戶同意時）；

⑵於丙梯旁廁所施作完成，並更改此間壁磚，於餐廳辦公室處施作兩間雅房（11樓住戶不同意時）等情，為被告所不爭執，且有12層平面圖附卷可稽（見本院卷㈠第111 頁），而堪認定。

㈡又原告主張其已取得11樓C 戶所有權，並經訴訟代理人於本院103 年10月15日言詞辯論期日當庭請被告按照上開方案⑴施作，被告卻當庭拒絕，原告自得依民法第354條、第359條之規定，請求減少價金等情，然為被告所否認，並以方案⑴係附解除條件之約定，而當時11樓C 住戶已經表示不同意於12樓額外興建2 間套房之工程，故該方案⑴已因解除條件成就而不生效力，不因事後原告取得11樓C 戶所有權而回復其效力等語置辯。

查：⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。

所謂法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就（最高法院96年度台上字第848 號判決意旨參照）。

易言之，停止條件乃限制法律行為發生效力之條件，附停止條件之法律行為，於條件成就時，始發生效力；

倘條件不成就時，自不生效力。

⒉查兩造既約定在11樓住戶之同意時，即依解決方案⑴施作，則兩造就此約定，乃係附有以11樓住戶之同意為停止條件之法律行為，被告雖認該解決方案⑴所附為解除條件，然本院並不受被告所述法律上見解之拘束，先予敘明。

再者，就被告抗辯解決方案⑴因11樓C 住戶表示不同意系爭房屋額外興建2 間套房，故該方案之條件確定不成就而不生效力，原告就此則主張因被告遲未明確表示11樓住戶之意願，原告只好自行尋求11樓住戶同意，而11樓C 住戶因欲出售房屋，為避免往後另生糾紛，原告幾經思索，只好以略高於市價價格購買11樓C ，以解決12樓問題等語。

則由原告上開主張觀之，足見兩造為上開解決方案之約定後，11樓住戶應已有擬將房屋出售，避免日後另生糾紛，而拒絕同意兩造於系爭房屋餐廳及辦公室再作2 間套房之表示，否則原告焉會願意以高於市價之價格購買11樓C 戶。

是被告抗辯兩造於102 年6 月12日確認之12層平面圖就解決方案⑴在12樓餐廳及辦公室再興建2 間套房之約定，已因停止條件即11樓C 住戶同意，確定不成就，而不生效力，應屬可採。

準此，解決方案⑴既因停止條件不成就而不生效力，則被告即無依該方案施作之義務。

是原告主張被告未依解決方案⑴之方案施作，而應負瑕疵擔保責任云云，自無可採。

㈢原告另主張兩造原意係約定系爭房屋作為一般住家使用，被告將系爭房屋以辦公室用途申請使用執照，僅係為規避建築法規之規定，故系爭房屋有未施作主臥室浴缸之瑕疵，應減少價金33,500元等情，而被告則抗辯系爭房屋原即規畫做為辦公室使用，與其他樓層係作為住家使用格局自有不同，原告主張應比照其他樓層之相同建材配備，已逸脫兩造之契約內容，依兩造約定之系爭房屋平面圖本即無浴缸之配置，原告未予施作，並無義務之違反等語。

經查：⒈本件建案建築物主要用途為店舖、辦公室、集合住宅，地上共有12層，至於使用組類，1 樓為店鋪、住宅，2 樓至11樓均為集合住宅，12樓則為辦公室等情，有使用執照申請書、建築物概要表、起造人名冊㈣在卷可佐（見本院卷㈡第62至68頁）；

且依兩造房屋預定買賣契約所附12層平面圖，與被告提出之本建案4 樓、11樓之使用組類為集合住宅之竣工圖顯不相同（見本院卷㈠第176 、177 頁）；

另由兩造於102年6 月12日確認之12層平面圖上亦標明「辦公室」等語以觀，原告應已知悉並確認系爭房屋原設計即是作為辦公室使用無誤。

是縱原告購買系爭房屋之用途係作為住宅，而非辦公室使用，倘無法證明兩造另有約定系爭房屋須與同一建案之集合住宅有相同格局、配置等，自難認被告負有依照該建案集合住宅之格局、配置提出給付之義務。

然原告就此有利於己之事實，並未能舉證以實其說。

雖臺中市建築師公會於受本院囑託就原告主張之系爭房屋瑕疵減損價值進行鑑定時，於鑑定報告之鑑定結果及分析記載：「㈠…惟在雙方契約書附件㈣之建材設備表內，則無相關辦公室用途之建材設備規範，且其設計圖說上之工程名稱亦僅標示為『店鋪、集合住宅新建工程』，並未標註有「辦公室」之名稱，先予敘明。

㈡實務上，建設公司習慣將建築物規劃為有夾層或挑空之設計，以供日後二次施工增加容積銷售之用。

依據建築技術規則設計施工篇第164之1 絛第1項第5款之規定：『住宅、集合住宅等類似用途建築物樓板挑空設計者，挑空部份之位置、面積及高度應符合左列規定：…五、建築物設置…夾層者，僅得於地面層或最上層擇一設置。』

因本案地面層集合住宅管理室已設置有夾層，最上層如為集舍住宅用途則不得再設置夾層，只能以非集合住宅用途之『辦公室』用途來設置夾層。

㈢本案建築物經鑑定人於民國104 年3 月5 日及104 年5 月7 日兩次初、會勘結果，依其建築物外觀及一樓管理室門禁之使用管理型態，似可認定本建築物為店舖、集合住宅大樓，與其圖說上之工程名稱為店鋪、集合住宅新建工程相符。

另本案如屬店鋪、「辦公室」、集合式住宅建築物，則因「辦公室」屬商談、接洽、處理一般事務之場所，人員出入較為頻繁，一般均設置於近地面層之樓層，使其出入人員動線與住戶之動線分離，以避免干擾。

本案將辦公室設置於頂層（12樓），似有悖常理。

…」等情，有臺中市建築師公會104 年11月18日中市建師（104-008 ）字第431 號函所附鑑定報告書在卷可查（見本院卷㈡第88頁，鑑定報告書外放）。

惟查，認定系爭房屋之用途係作辦公室或集合住宅使用，並非本院囑託臺中市建築師公會鑑定之範圍；

其次，由臺中市建築師公會上開鑑定報告書之意見觀之，系爭房屋之使用用途「辦公室」並無違背法令之處，僅是頂樓作為辦公室使用之設計方式，於動線方面較不順暢，然此係屬設計妥適與否之問題，並無法因而完全否定頂樓作為辦公室使用之可能性；

況若罔顧當事人間約定之內容，逕以鑑定報告所持理由，即認以頂樓作為辦公室使用係違反常情，而屬物之瑕疵，無異將發生按圖施作反屬未依債之本旨給付之不合理現象。

是關於系爭房屋是否有物之瑕疵存在，仍應回歸兩造之約定，以資判斷。

故而，系爭房屋之房屋預定買賣契約書所附十二層平面圖，既與同建案其他集合住宅完全不同，又無證據足證兩造間有系爭房屋應具有與其他集合住宅相同之格局、配置之約定，自難逕以鑑定意見書所執上開理由，認定系爭房屋未與同建案之集合住宅有相同之格局、配置即屬物之瑕疵或不完全給付。

⒉就原告所主張系爭房屋浴室未施作浴缸之瑕疵部分，觀諸兩造房屋預定買賣契約所附12樓平面圖，臥室之浴室並無浴缸之設備（見本院卷㈠第73頁）；

另參以兩造於102 年6 月12日確認之12樓平面圖，其臥室內之浴室，亦僅有淋浴間之規劃，而無標示浴缸，是由本件兩造所提出之相關平面圖以觀，尚難認兩造有系爭房屋臥室之浴室內須裝設浴缸之約定。

又原告雖提出本建案4 樓、11樓主臥室浴室配置浴缸之照片為證（見本院卷㈠第41頁）；

另本院於103 年6 月20日至系爭房屋勘驗時，亦依原告之聲請，併至同棟11樓之1 勘驗，勘驗結果11樓之1 主臥室之浴室確有配置浴缸等情，亦有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可證（見本院卷㈠第191 頁、第203 頁）。

惟查，由被告提出之本建案4 樓、11樓之平面圖（見本院卷㈠第176 、177 頁）以觀，該2 樓層之主臥室浴室本均有浴缸之配備，與兩造房屋預定買賣契約書所附平面圖明顯不同，故除非原告得以證明兩造於訂約當時即已約定就系爭房屋關於浴室之設計應比照同建案4 樓、11樓，否則自難以4 樓、11樓主臥室浴室有浴缸之配置，即認系爭房屋臥室浴室無此項配置，係屬未依約施作之瑕疵。

㈣原告主張主臥室浴室地坪未以天然石施作、主臥室無緊急押扣開關部分，經本院至現場勘驗屬實，有現場照片附卷可稽（見本院卷㈠第193 頁），被告對此亦未爭執，然抗辯因系爭房屋自始即規劃為辦公室用途，而房屋預定買賣契約所附建材設備表並非一體適用於系爭房屋；

另主臥室浴室地坪縱約定應以天然石材施作，但石材之品項及等級，兩造均未約定，鑑定人認定減損金額88,080元，難令人信服云云。

經查，觀諸房屋預定買賣契約附件㈣建材設備表，既未區分集合住宅與辦公室，則就系爭房屋平面圖有約定應施作項目之建材，自應有該建材設備表之適用。

查該建材設備表就地坪部分係約定：「主臥浴室地面鋪設以天然石材搭配仿木格柵地板，並作防水處理」、「次臥浴室、公共浴室地面鋪設3060CM磁磚搭配天然石材，並作防水處理。」

、就安全設備部分約定：「客廳及主臥室設置緊急求救押扣開關」（見本院卷㈠第79、82頁）。

而系爭房屋雖規畫為辦公室使用，然依兩造於102 年6 月12日確認之平面圖所載，兩造原即約定在要系爭房屋施作附有衛浴設備之臥室1 間，則此臥室應相當於建材設備表所載之主臥室，除兩造平面圖有特別約定部分（如無浴缸之配置）外，其餘建材及配置，自應符合房屋預定買賣契約附件㈣關於主臥室之約定，此觀諸被告亦將該建材設備表原定仿木格柵取消改為石材地坪乙事以客戶室內變更通知書（見本院卷㈠第146 、147 頁）通知原告等情，益見顯明。

準此，系爭房屋主臥室依約應設置緊急求救押扣開關，浴室地坪亦應以天然石材施作，惟系爭房屋主臥室無設置緊急求救押扣開關，且浴室地坪亦未以天然石材施作，自屬物之瑕疵無訛。

㈤按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354條第1項、第359條、民法第179條分別定有明文。

經查：⒈查系爭房屋既具有主臥室無緊急押扣開關、浴室地坪未以天然石施作之物之瑕疵存在，則其交易價值自受減損，而致原告因而受有損害，故原告主張依民法第359條之規定，請求減少價金，自屬有據。

⒉就主臥室無緊急押扣開關、浴室地坪未以天然石施作之瑕疵，經本院囑託臺中市建築師公會鑑定結果，認其減損金額為分別為1,620 元、88,080元等情，有前揭臺中市建築師公會鑑定報告書在卷可查。

而被告雖就其中浴室地坪未以天然石施作部分，質疑房屋預定買賣契約附件㈣建材設備表就石材品項、等級均無約定，鑑定人憑藉何項資料，認定此部分減損金額為88,080元。

經查，因本案在圖面上所繪製之設備或數量，僅廚具及衛浴設備有標示位置與數量，其他詳細施工圖面付諸闕如，契約附件之建材設備中所記載者，均屬一般定型化契約敘述之概略說明，無法比對是否相符，後續工程之施作，僅能參考本案其他各層集合住宅之平面配置圖資料，作為鑑定之依據；

又本件沒有詳細施工圖說，無法作正確比對鑑價，僅能參考被告於二次施工所出具之施工明細單價，作為鑑估之依據等情，有上開臺中市建築師公會回函在卷足憑，則被告於系爭房屋之房屋預定買賣契約書附件㈣建材設備表既未就浴室地坪之石材品項、等級詳為標示，則鑑定機關參酌被告製作之工程明細單（見本院卷㈠第16頁背面、第17頁正反面），應無不妥之處。

是被告徒執前詞質疑臺中市建築師公會鑑定報告書上開鑑定之結果，尚無可採。

準此，原告可主張減少價金之金額應以89,700元（計算方式：1620＋88080 ＝89700 ）為適當。

⒊從而，系爭房屋既有上開瑕疵並減損價值達89,700元，業如前述，而原告復已依民法第359條規定，向被告為請求減少價金之意思表示，則被告受領此部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還89,700元，核屬有據。

四、原告主張12樓夾層臥房無法通往同樓層陽臺，而須由12樓之系爭房屋門外之公共樓梯間進入12樓夾層之陽臺，此與原約定之設計不符，故12樓夾層有臥室無法通往陽臺之瑕疵等情，然被告否認兩造有約定12樓夾層之臥室須通往陽臺等情，並抗辯：依照12樓夾層之平面圖，陽臺之出入口是圖面上丙梯梯間，被告係依約施作，何來瑕疵可言等語。

經查，12樓夾層補板工程乃屬二次施工乙節，為兩造所不爭執，而堪認定。

而一般二次施工之工程要如何施作，悉依預售屋買受人之指示，故建商若依買受人之指示施作，即可認為符合債務本旨而為給付，縱有使用上不便之處，亦難指為瑕疵。

查依兩造於102 年6 月12日確認之12樓夾層平面圖，其陽臺部分出入口係在丙梯處，與12樓夾層房屋並無法互通，且兩造於該平面圖上註記：「⒈衛浴使用TOTO。

⒉平面施作單間套房。

⒊五金配件使用VB進口配件。

施做以上述2 條為大原則施做。

其餘依圖面施做。

⒋臥室①、臥室②的廁所施做玻璃門」等語，足見兩造已確認除其上有特別註記部分外，其餘部分均按該平面圖施作，應無疑義。

基上，兩造於102 年6 月12日既已確認12樓夾層與陽臺無法互通之平面圖，而原告就兩造有約定12樓夾層之臥房須可通往陽臺乙節，又未能舉證以實其說，則原告主張被告承攬之12樓夾層補板工程有上開瑕疵云云，即無足採。

五、另原告主張兩造於訂立房屋預定買賣契約書時，原告即將12樓夾層補板工程交由被告承攬施作4 間套房，兩造約定此部分工程實作實算，暫時協議粗估承攬費用為3,700,000 元，待施工完畢後，再多退少補，嗣12樓夾層補板工程金額並未達3,700,000 元，原告自得請求被告返還溢收之工程款2,200,000 元等情。

被告就有承攬12樓夾層補板工程等情並不爭執，惟否認兩造就該工程約定實作實算，並以兩造約定該工程之總價即為3,700,000 元。

經查：㈠按當事人於訴訟上所主張之不利於己之事實，經他造為一致之陳述者，依法應生自認之效力。

且當事人在第一審所為之自認，於第二審亦有效力（參見最高法院92年度臺上字第2170號、98年度臺上字第445 號及98年度臺上字第1388號判決意旨參照）。

次按，當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。

而自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項亦有明定。

㈡兩造於房屋訂購單上已明確記載總價款為21,680,000元，其備註欄並註明：「以上價格含370 萬夾層補板工程費用」，有上揭房屋訂購單在卷可參（見本院卷㈠第56頁）；

又上開總價金21,680,000元，已包括二次施工即12樓夾層補板工程之3,700,000 元等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷㈠第229 頁）。

而原告雖主張12樓夾層補板工程係採實作實算方式計價，3,700,000 元僅係暫時協議之金額等情，然被告則抗辯該工程款約定總價即為3,700,000 元。

嗣原告於103 年 8月26日民事爭點整理狀，亦將「雙方並另外訂有追加370 萬元之夾層補板工程費用。

兩者總價款為2168萬元」列為不爭執事項（見本院卷㈠第233 頁）；

於103 年9 月3 日言詞辯論期日，原告對被告抗辯土地買賣價金是13,010,000元，房屋價金4,970,000 元，另外是二次施工承攬的3,700,000 元，亦表示「如被告訴訟代理人所述」（見本院卷㈠第256 頁背面）；

兩造於本院試行整理不爭執事項時，均同意將「原告以總價金3,700,000 元請被告承攬施作12樓夾層補板工程」列為不爭執事項（見本院卷㈠第257 頁），則原告就被告抗辯12樓夾層補板工程係約定工程總價為3,700,000 元之事實，依法已經發生自認之效力。

雖其嗣後再行主張就12樓夾層補板工程係約定以實作實算方式計價，然原告迄未表示要撤銷上開自認，亦未舉證證明其自認與事實不符，則在原告未合法撤銷前揭自認前，揆之上開說明，法院及兩造當事人應併受拘束，以前述自認之事實作為裁判之基礎，法院不得為與自認之事實相反之認定。

㈢至原告雖提出被告於嗣後出具之工程明細單為證（見本院卷㈠第16頁背面、第17頁正反面），然被告抗辯上開工程明細單僅係應原告之要求提出施作工程成本供原告知悉，並非表示該工程係約定實作實算等語。

經查，觀諸上開房屋訂購單僅有記載夾層補板工程費3,700,000 元，並無隻字片語關於12樓夾層補板工程須實作實算之記載；

又原告主張上開工程明細單係於102 年6 月間，被告為與原告匯算工程款而製作，然原告於102 年8 月20日付清餘款15,170,000元，內含12樓夾層補板工程款3,700,000 元等情，為兩造所不爭執。

倘若兩造係約定12樓夾層補板工程應以實作實算方式計價，且被告所製作之上開工程明細單係為與原告匯算實際應給付之工程款而出具，則原告於交付餘款時，自應以該工程明細單之金額為計算之基準，殊無直接依原粗估之3,700,000 元給付被告之理，故而被告製作上開工程明細單之目的是否如原告所主張係為匯算其應給付之工程款，殊值懷疑。

是原告主張兩造就12樓夾層補板工程係約定實作實算，被告有溢收工程款云云，尚屬無據。

又兩造關於12樓夾層補板工程之工程款，既非約定以實作時算方式計價，則原告聲請鑑定該部分合理之工程款，核無必要，附此敘明。

六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1 、2項定有明文。

再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。

經查，原告依房屋預定買賣契約書第16條約定請求被告給付遲延利息87,885元，及依不當得利之法律關係，請求被告給付89,700元，核均屬未定期限之給付，經原告之催告而未為給付時，被告始負遲延責任。

而原告起訴時，即已就其中89,7 00 元部分為請求，故此部分應自被告收受起訴狀繕本翌日即103 年2 月25日起算遲延利息；

而87,885元之遲延利息部分，原告係於103 年4 月21日以民事準備狀追加起訴，而其並未提出將該書狀送達給被告之證明，則被告既於本院103 年5 月5 日言詞辯論期日已就原告此部分請求提出答辯，應堪認被告至遲於該日即已收受民事準備狀繕本，故就原告此部分請求，應自該言詞辯論期日翌日即103 年5 月6 日起算遲延利息。

七、綜上所述，原告依房屋預定買賣契約書之約定及不當得利之法律關係，請求被告應給付原告177,585 元，及其中89,700元自103 年2 月25日起；

其中87,885元自103 年5 月6 日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應於准許。

逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
民事第七庭 法 官 郭妙俐
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
書記官 廖于萱