臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,簡上,140,20141114,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第140號
上 訴 人 謝大山 住苗栗縣竹南鎮○○街00號7樓之2
訴訟 代理人 王德凱律師
被 上訴人 郭入豐 住臺中市○區○○街000○0號
兼訴訟代理人 郭慧婷 住同上
上當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國103年2月27日本院臺中簡易庭102年度中簡字第2074號第一審簡易判決提起上訴，本院於103年10月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決除確定部分外，關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣陸萬貳仟玖佰捌拾壹元及自民國102年6月29日起至清償日止按年利息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。

其餘上訴（包括本訴上訴及反訴上訴）駁回。

本訴第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之四，餘由被上訴人負擔。

反訴第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、被上訴人（即原審原告暨原審反訴被告）主張：

一、被上訴人於原審起訴主張及反訴答辯：甲、本訴部分主張：兩造於民國100年7月19日訂立房屋土地租賃契約，由上訴人承租被上訴人所有苗栗縣竹南鎮○○路00號旁如上訴人起訴狀附圖所示「旺角」、「添」、「財」之房屋及其基地，租期自同年8月20日至102年8月20日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元，上訴人應於每月5日前給付租金。

上訴人另於100年9月22日向被上訴人承租前開附圖「進」區所示房屋及其基地，租期自同年10月20日至102年8月19日止，每月租金1萬元。

依約上訴人應自行負擔承租房屋之水電費（以下合稱系爭租約，系爭租賃標的物）。

詎上訴人自101年9月20日起即拒付租金，被上訴人遂發函表示終止租約並向本院訴請上訴人返還承租之系爭不動產，嗣兩造於本院102年度中簡字第404號（下稱前案）審理時成立和解，上訴人應於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人。

惟上訴人迄仍積欠上開期間之租金21萬元，扣除押租金6萬元後，尚欠15萬元租金未給付。

又上訴人未依約應自行繳納電費，已由被上訴人代繳22,326元，且因上訴人拒付電費致系爭不動產遭台電公司斷電，接（復）電費1,755元，亦應由上訴人一併給付。

另上訴人於系爭租約終止後仍拒不交還系爭租賃標的物，被上訴人自得依約請求相當於2倍月租之違約金6萬元，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人234,081元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

乙、反訴部分答辯：上訴人因積欠租金，經被上訴人於101年12月13日以存證信函表示終止系爭租約，嗣後兩造於前案審理時成立和解，上訴人應於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人，詎上訴人遲未履行，被上訴人遂於102年5月2日、9日以存證信函通知上訴人應清除系爭租賃標的物內之物品、填補房屋牆壁內之坑洞、修復鐵門損壞部分並歸還鑰匙，詎上訴人僅將其內能變賣之物品出售，其餘義務均未履行，被上訴人不得已於同年5月28日自行清除相關物品。

況上訴人於斷水後尚有向鄰居借水使用，嗣因積欠電費而遭臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）斷電，係上訴人個人責任，不應加諸被上訴人，況上訴人自101年9月起營業即未見起色，其主張每日收入3,400元，實有可議，應由上訴人舉證等語。

答辯聲明：反訴駁回。

二、於本院補稱：被上訴人乃依據兩造間系爭租約收取水、電費用，並無溢收水、電費用。

另被上訴人於101年12月8日強制斷水，乃認系爭租約既已載明房客不繳租金房東有權斷水，以減少因被上訴人已使用水費拒不繳交之損失，當無侵害上訴人權益等語。

貳、上訴人（即原審被告暨原審反訴原告）則以：

一、上訴人於原審抗辯及反訴主張：甲、本訴部分答辯：上訴人固有向被上訴人承租系爭租賃標的物，然訂約後皆按期繳交租金，詎被上訴人郭慧婷於租賃期間將置於室外之水電表移置於其屋內，更以詐欺手法向上訴人收取鉅額之水電費，每月多則2萬餘元，少則8,000餘元，上訴人要求被上訴人提出水電費收據經兩造合算後再行繳納，竟遭被上訴人拒絕，更表示其收費均有依據，且恫嚇上訴人如不繳費即斷水、斷電。

至101年9月上訴人繳納該月水電費時，赫然發現該月僅須繳納水電費2,107元，足見被上訴人先前所收之水電費皆有溢繳不實之情形，上訴人遂要求被上訴人提出水電費收據合算後再行繳納水、電費，被上訴人自知理虧，始於101年7月2日另設電表，而上訴人於同年7月至11月3個月共付13,159元，顯見先前遭被上訴人以欺矇手法溢收費用，是被上訴人已有違反租賃契約在先。

嗣上訴人要求被上訴人提出正式收據以合算承租後應繳之水電費，均遭被上訴人拒絕，上訴人為此即不再支付租金，至101年12月8日被上訴人竟以積欠租金達2個月而以斷水之手段，妨害上訴人房屋使用權利，上訴人遂於102年2月1日以被上訴人違約斷水為由解除系爭租約，兩造租約既經合法解除（似為終止之誤），被上訴人自不得請求給付租金及違約金。

又上訴人於101年12月8日遭被上訴人斷水致無法繼續營業，至系爭租約期滿即102年10月19日止，每日受有營業損失3,400元，共受有1,071,000元之營業損失。

且上訴人置放於系爭租賃標的物內如原審判決附表所示之動產共值136,400元，並遭被上訴人全數丟棄，被上訴人即應負賠償責任，上訴人亦得主張抵銷等語。

乙、反訴部分主張：同前抵銷抗辯所述，上訴人於101年12月8日遭被上訴人斷水致無法繼續營業，共受有107萬1,000元之營業損失。

及上訴人置放於系爭租賃標的物內如原審判決附表所示之動產共值13萬6,400元，遭被上訴人全數丟棄所受損害，二者合計1,207,400元，爰提起反訴請求被上訴人負損害賠償之責等語。

並聲明：⒈被上訴人應給付上訴人120萬7,400元，及自反訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、於本院補稱：

㈠、兩造間之租約已於102年1月3日因上訴人行使任意終止權而終止：⒈兩造訂立之系爭租約均有約定略以「…契約雙方於期限屆滿前得續約或終止租約，但應於二十天前告知對方。

…」等語，顯然約定兩造於租賃期滿前均有「任意終止」租約之權利，但應於二十天前提前通知他方。

⒉據此，被上訴人於101年12月13日以臺中大全街郵局第958號存證信函通知上訴人終止兩造間租賃契約，應認於101年12月14日通知到達上訴人20天後已發生終止租賃契約之效果，即系爭租約已於102年1月3日因上訴人行使任意終止權而終止，原判決逕以民法第440條第2項及土地法第100條第3款等「法定終止」規定，而認被上訴人前開以存證信函終止兩造租約之意思表示難謂合法，兩造間租約仍屬有效云云，確有違誤。

㈡、被上訴人請求上訴人給付違約金應無理由，被上訴人僅得向上訴人請求未付租金30,000元、電費22,326元、復電費1,755元：⒈上訴人前已給付被上訴人擔保金6萬元，而被上訴人於101年12月13日以存證信函向上訴人通知終止系爭租約時，上訴人係積欠被上訴人3個月之租金計9萬元，扣除擔保金後僅積欠被上訴人1個月之租金共3萬元。

⒉被上訴人前於101年12月26日另以前案向本院訴請上訴人應返還系爭租賃標的物，並在102年3月26日成立訴訟上和解，上訴人同意於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人。

故上訴人依兩造就前案成立之和解，於102年4月26日前自屬有權使用系爭租賃標的物，並非無權占用；

且被上訴人於101年12月8日將系爭租賃標的物予以斷水，致上訴人不能依繼續營業而受有損失，足認上訴人就此亦無不當得利之情事。

⒊此外，系爭租約既經被上訴人以前揭101年12月13日之存證信函任意終止，則被上訴人於兩造租約終止後，自不得再依原租約之約定向上訴人請求租金。

㈢、被上訴人應賠償上訴人預期利益之營業損失863,600元：⒈上訴人向被上訴人承租系爭租賃標的物，係用於經營「彰化謝爌肉飯」餐廳，上訴人於承租後投入許多資金裝潢及購置設備，然被上訴人於101年12月8日將該租賃標的物斷水，致上訴人無法繼續營業，每日受有營業損失3,400元，依民法第184條第1項之規定，被上訴人就此自應向上訴人負損害賠償責任。

⒉雖兩造於前案成立和解，然此係因被上訴人將該租賃標的物斷水所致，故上訴人因被上訴人將租賃標的物斷水所受之營業損失，仍應計算至系爭租約之原定租期102年8月19日止，共計減少營業日254天（計算式：23+31+28+31+30+31+30+31+19=254），上訴人因此受有預期利益之營業損失為863,600元（計算式：3,400×254＝863,600）。

㈣、被上訴人應賠償上訴人系爭租賃標的物內動產滅失之損失136,400元：被上訴人於臺灣苗栗地方法院101年司執字第2294號給付租金事件，曾於102年1月16日查封上訴人拍賣動產清單所示物品。

其後被上訴人撤回前揭強制執行，並於102年3月26日與上訴人在前案成立和解。

詎上訴人於將屆102年4月26日期限前，始發現被上訴人已擅自將系爭不動產之門鎖更換，致上訴人無法將置於屋內之物品搬離。

其後，上訴人置放於系爭不動產內共值13萬6,400元之物品（按即原審判決附表所示物品），均因此不翼而飛，致上訴人受有物品滅失之損害，被上訴人自應就此負損害賠償責任。

㈤、綜上，上訴人因被上訴人將租賃標的物斷水及物品滅失所受之損害共計100萬元（計算式：863,6000+136,400=1,000,000）。

上訴人自得就此與上訴人得請求之前開未付租金3萬元、未付電費22,326元、復電費1,755元為抵銷，並就其餘額反訴請求被上訴人應給付上訴人945,919元（計算式：1,000,000-30,000-22,3266-1,755＝945,919）。

參、本件原審對於被上訴人即原審原告之請求，判決被上訴人部分勝訴、部分敗訴。

又原審對於上訴人即原審反訴原告反訴之請求，則判決上訴人全部敗訴。

上訴人就其不利部分（含本訴、反訴）全部聲明不服，提起上訴，求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。

㈢上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人945, 919元，及自反訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

被上訴人則求為判決：駁回上訴（原審判決不利於被上訴人部分，未據被上訴人上訴，該部分已確定）。

肆、本件經兩造整理並簡化兩造不爭執事項及爭執事項如下（兩造不爭執事項，本院採為判決之基礎）：

一、兩造不爭執事項：

㈠、兩造於100年7月19日訂立房屋土地租賃契約，由上訴人向被上訴人承租苗栗縣竹南鎮○○路00號旁如原審起訴狀附圖所示「旺角」、「添」、「財」之房屋及其基地，租期自同年8月20日至102年8月20日止（按應為102年8月19日之誤），每月租金2萬元，上訴人就此租約已給付被上訴人押租金4萬元。

㈡、上訴人另於100年9月22日向被上訴人承租前開附圖「進」區所示房屋及其基地，租期自同年10月20日至102年8月19日止，每月租金1萬元，上訴人就此租約已給付被上訴人押租金2萬元。

㈢、依上開兩份租約，上訴人應於每月5日前給付被上訴人租金3萬元。

而上訴人自101年10月起即未再給付租金予被上訴人。

㈣、被上訴人於101年10月23日以臺中大智郵局存證信函通知上訴人，略以：上訴人未依約給付101年9月20日至同年10月19日租金3萬元，請儘速依租約以即期支票繳交。

嗣於同年11月8日以臺中大智郵局第280號存證信函通知上訴人，略以：上訴人未依約給付101年9月20日至同年11月19日租金6萬元，請儘速依租約以即期支票繳交。

復於同年8月13日以臺中大智郵局第231號存證信函通知上訴人，略以：上訴人應依租約於每月5日前給付租金，然被上訴人仍未收到被告給付之租金，請被告儘速匯款。

又於同年11月30日以臺中大智郵局第299號存證信函通知上訴人，略以：上訴人連同12月部分已積欠9萬元租金，如不在同年12月5日前給付全部租金，視同承租方提前自行終止租約，屋主亦不再續租（見原審卷第87至89、91頁）。

㈤、被上訴人於101年12月8日將系爭租賃標的物予以斷水。

㈥、被上訴人於101年12月13日以臺中大全街郵局第958號存證信函通知上訴人略以：因上訴人已有3期租金未繳，故以本函終止兩造間租賃契約。

㈦、被上訴人於臺灣苗栗地方法院101年司執字第2294號給付租金事件，曾於102年1月16日查封上訴人如原判決附表所示拍賣動產清單物品。

㈧、上訴人於102年2月1日以竹南郵局第50號存證信函通知被上訴人終止兩造間租賃契約。

㈨、兩造於102年3月26日前案102年度中簡字第404號審理時成立和解，上訴人同意於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人。

㈩、兩造所提證物形式上均為真正。

二、兩造爭點事項：

㈠、兩造間系爭租約何時終止？

㈡、被上訴人請求上訴人給付未付租金、違約金，是否均有理由？被上訴人就此得向上訴人請求之數額各為何？

㈢、被上訴人於101年12月8日將系爭租賃標的物予以斷水，是否構成對上訴人之侵權行為？上訴人就此是否可向被上訴人請求損害賠償？上訴人就此得向被上訴人請求之數額為何？

㈣、被上訴人是否於102年4月26日前擅自將系爭租賃標的物之門鎖更換？是否因此造成上訴人置於系爭租賃標的物內動產滅失之損害？上訴人就此得向被上訴人請求之數額為何？

伍、得心證之理由

一、兩造間系爭租約何時終止？

㈠、按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。

民法第440條第2項及土地法第100條第3款分別定有明文。

又土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。

㈡、被上訴人雖主張其於101年12月13日以存證信函終止系爭租約，故系爭租約已於隔日即同年月14日經上訴人收受後終止云云。

然查，系爭二份租約，上訴人曾分別給付4萬元、2萬元，合計6萬元之擔保金予被上訴人；

又上訴人依約應於每月5日前給付租金共3萬元予被上訴人；

且上訴人自101年10月起即未再給付租金予被上訴人等情，為兩造所不爭執，業據前述，均堪信屬實（見上開兩造不爭執事項）。

而本件被上訴人曾於101年10月23日以臺中大智郵局存證信函通知上訴人，略以：上訴人未依約給付101年9月20日至同年10月19日租金3萬元，請儘速依租約以即期支票繳交。

嗣於同年11月8日以臺中大智郵局第280號存證信函通知上訴人，略以：上訴人未依約給付101年9月20日至同年11月19日租金6萬元，請儘速依租約以即期支票繳交。

復於同年8月13日以臺中大智郵局第231號存證信函通知上訴人，略以：上訴人應依租約於每月5日前給付租金，然被上訴人仍未收到上訴人給付之租金，請被告儘速匯款。

又於同年11月30日以臺中大智郵局第299號存證信函通知上訴人，略以：上訴人至今已積欠租金連同12月份共計9萬元，如不在同年12月5日前給付全部租金，則可視同承租方提前自行終止租約，屋主亦不再續租等語。

後於同年12月13日以臺中大全街郵局第958號存證信函通知上訴人，略以：因上訴人已有3期租金未繳，故以本函終止兩造間租賃契約，亦分別有上開存證信函在卷可稽（見原審卷第87至89、91頁），且為兩造所不爭執，亦堪信屬實。

則就上開事實經過可知，被上訴人於101年12月13日以存證信函向上訴人表示終止系爭租約時，上訴人係積欠被上訴人3個月之租金計9萬元，則扣除擔保金6萬元後，上訴人僅積欠被上訴人1個月之租金共3萬元，其遲延給付尚未逾2個月之租金，揆諸前開規定及說明，上訴人前開存證信函以上訴人欠租為由終止兩造租約之意思表示自難謂合法有效。

㈢、系爭二份租約有約定略以：「…契約雙方於期限屆滿前得續約或終止租約，但應於二十天前告知對方。

…」，此參系爭100年7月19日租約第9條第1項、第8條第1項即明（見原審卷第10頁以下）。

是就上開約定可知，兩造確有約定兩造於租賃期滿前均有得提前終止租約之權利，但應於20天前提前通知他方。

惟按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知」民法第453條定有明文。

是依同法第450條第3項「前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」規定，兩造系爭租約提前終止之約定，應以曆定一個月之末日為契約終止期，並於30日前為通知，始為適法。

查，本件被上訴人上開以上訴人欠租為由之租約終止通知雖不合法，然其另曾於101年11月30日以臺中大智郵局第299號存證信函通知上訴人略以：上訴人至今已積欠租金連同12月份共計9萬元，如不在同年12月5日前給付全部租金，則可視同承租方提前自行終止租約，屋主亦不再續租等語（見原審卷第89頁）。

則觀其文義，顯然上訴人另有依上開兩造間得提前終止租約之約定為提前終止租約之意。

而上開存證信函，上訴人自承係於翌日即同12月1日收受（見本院卷第75頁反面）。

則依前開說明，兩造間之系爭租約，應認於被上訴人以上開存證信函通知上訴人30日後，並於曆定一個月之末日即101年12月31日發生租約終止之效力。

㈣、上訴人雖於本院更改主張兩造間系爭租約應於被上訴人依上開兩造間得提前終止租約之約定，並以上開101年12月13日臺中大全街郵局第958號存證信函通知上訴人終止兩造間租賃契約之翌日即101年12月14日通知到達上訴人20天後已發生終止租賃契約之效果，即系爭租約已於102年1月3日因上訴人行使任意終止權而終止云云。

然依上開說明，該20日之提前通知期間除與上開民法第450條第3項之規定不符外，其終止生效日亦在上開本院認定之101年12月31日合法終止日之後，自無足採。

又上訴人雖又曾於原審主張兩造間系爭租約應在其以102年2月1日竹南郵局第50號存證信函因被上訴人違約斷水為由解除系爭租約（似為終止之誤）時終止（或解除）云云。

然姑不論上訴人並無契約解除事由（詳見下述），縱有理由，其解除（或終止）生效日，亦在上開本院認定之101年12月31日合法終止日之後，亦不生租約終止之效力。

故依上開說明，本件應認兩造間系爭租約，係於101年12月31日發生租約終止之效力。

二、被上訴人請求上訴人給付未付租金、違約金，是否均有理由？被上訴人就此得向上訴人請求之數額各為何？

㈠、系爭二份租約，上訴人曾分別給付4萬元、2萬元，合計6萬元之擔保金予被上訴人；

又上訴人依約應於每月5日前給付租金共3萬元予被上訴人；

且上訴人自101年10月起即未再給付租金予被上訴人等情，已據前述。

而本件兩造間之系爭租約，應認於101年12月31日發生租約終止之效力，業經本院認定如前。

則被上訴人主張上訴人乃積欠未付租金至兩造於前案和解達成上訴人應於102年4月26日前將系爭不動產騰空遷讓返還予被上訴人為止，共積欠7個月之租金共21萬元，即屬無據。

又系爭二份租約之每月租期末日為每月19日，則計算至101年12月31日兩造租約終止時，上訴人積欠被上訴人之未付租金，應為3又1/3月之租金計10萬元（計算式3萬元×3又1/3月＝10萬元）。

則扣除擔保金6萬元後，上訴人應尚積欠被上訴人未付租金共4萬元。

㈡、上訴人雖以前詞主張上訴人於101年12月8日即將系爭租賃標的物予以斷水，妨害上訴人房屋使用權利，上訴人遂於102年2月1日以被上訴人違約斷水為由解除系爭租約，則兩造租約既經合法解除，被上訴人自不得請求給付租金及違約金，且其另得反訴請求被上訴人負損害賠償責任云云。

然查，兩造間系爭租約已約定水電費由承租人另行支付；

並約定承租人遲付租金、水電費等達二個月以上，出租人得逕行停供水、電，此參系爭租約自明。

本院觀之上開關於停供水電之約定，衡情並無違反債之本旨或公序良俗之處，則上訴人於本院另主張上開約定足以造成公共危險，違反債之本旨或公序良俗云云，當無足採。

查本件被上訴人曾代上訴人繳納系爭租賃標的物101年9月7日至102年1月7日之電費計2萬2,326元乙節，有其提出之臺電公司收據可參（見原審卷第14頁及背面），上訴人對應支付此部分電費亦不爭執；

且系爭租賃標的物係於102年1月21日因未繳電費始遭臺電公司斷電乙節，亦為上訴人所不爭執。

則上訴人於101年12月8日時，既已遲付租金、水電費達二個月以上，被上訴人依上開租約約定，予以停供水電，當無違約或侵害上訴人權益之處，上訴人以此為由拒付租金，並請求損害賠償，當屬無據。

㈢、被上訴人雖另主張上訴人於系爭租約終止後仍拒不交還系爭租賃標的物，其另得依約請求相當於2倍月租之違約金6萬元云云。

查兩造間系爭租約固有約定租約到期不再續約、租約終止（按系爭100年7月19日租約並無租約終止之要件），而承租人又不及時遷讓完峻，出租人每月得請求收取租金五倍之違約金等語（見系爭二份租約第10條約定）。

然兩造間系爭100年7月19日租約並無「租約終止」之要件，僅有「租約到期不再續約」之要件，而本件租約係因上訴人行使提前終止權而提前終止，業據前述，當非租約到期，則就該份契約而言，被上訴人據以請求違約金，已與租約不符，自屬無據。

再本件被上訴人曾以兩造間系爭租約，業經其合法終止為由，訴請上訴人將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人，而於前案即本院102年度中簡字第404號審理中成立訴訟上和解，達成上訴人應於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人之合意，此有上開和解筆錄附卷可稽（見原審卷第98頁），且經本院調卷審閱無訛。

則被上訴人既於前案和解時，同意上訴人於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人，並以此與上訴人達成訴訟上和解，自難再以上訴人未依原租約不及時將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人為由，再依原租約對上訴人請求違約金。

至上訴人嗣後雖仍未依上開和解合意，於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人，乃係上訴人另外違反上開訴訟和解之違約事由，與本件被上訴人依兩造原來租約約定請求違約金，尚屬二事。

從而，此部分被上訴人仍依兩造間系爭租約之違約金約定，請求上訴人給付違約金，當屬無據。

三、被上訴人於101年12月8日將系爭租賃標的物予以斷水，是否構成對上訴人之侵權行為？上訴人就此是否可向被上訴人請求損害賠償？上訴人就此得向被上訴人請求之數額為何？上訴人雖以前詞主張其向被上訴人承租系爭租賃標的物，係用於經營「彰化謝爌肉飯」餐廳，上訴人於101年12月8日將系爭租賃標的物予以斷水，致上訴人無法繼續營業，每月受有營業損失3,400元，計算至系爭租約之原訂租期102年8月19日止，共計減少營業日254日，依民法第184條第1項之規定，上訴人因此共受有863,600元之營業損失（計算式3,400×254＝863,600），被上訴人應負損害賠償責任云云。

然查，上訴人主張其每日營業損失為3,400元云云，雖據其於原審提出記事本、點菜單等件為憑（見原審卷第49頁以下），然此已為被上訴人所否認，本院觀諸上開資料均為上訴人自行製作，且記事本僅有101年3月期間，自無從據此認上訴人每日營業損失為3,400元。

又依前開二（二）之說明，兩造間系爭租約已約定水電費由承租人另行支付；

並約定承租人遲付租金、水電費等達二個月以上，出租人得逕行停供水、電，而上訴人於101年12月8日時，確已遲付租金、水電費達二個月以上，則被上訴人依上開租約約定，予以停供水電，當無違約或侵害上訴人權益之處，上訴人據此反訴請求被上訴人負損害賠償責任，並以之為抵銷抗辯，當屬無據。

四、被上訴人是否於102年4月26日前擅自將系爭租賃標的物之門鎖更換？是否因此造成上訴人置於系爭租賃標的物內動產滅失之損害？上訴人就此得向被上訴人請求之數額為何？

㈠、上訴人雖主張被上訴人於臺灣苗栗地方法院101年司執字第2294號給付租金事件，曾於102年1月16日查封上訴人如拍賣動產清單所示物品，其後被上訴人撤回前揭強制執行，並於102年3月26日與上訴人在前案成立和解。

詎上訴人於將屆102年4月26日期限前，始發現被上訴人已擅自將系爭不動產之門鎖更換，致上訴人無法將置於屋內之物品搬離，其後，上訴人置放於系爭租賃標的物內如原審判決附表所示共值13萬6,400元之物品，均因此不翼而飛，致上訴人受有物品滅失之損害，被上訴人自應就此負損害賠償責任云云。

然此均為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

經查，上訴人固曾於102年6月18日向苗栗縣警察局竹南分局竹南派出所報案稱：系爭不動產鐵門遭人由內反鎖，致其無法依約將東西搬離該處，因其與屋主有衝突，所以沒有直接和屋主聯繫等語，此有苗縣警察局竹南分局覆原審函及檢附之調查筆錄在卷可稽（見原審卷第277頁以下）。

然依上開調查筆錄可知，上訴人當時亦自承其乃僅為向警局備案，以免出租人即被上訴人以其未遷讓返還為由向其追討租金。

且上開報案時間距兩造和解筆錄約定應搬遷之日期已逾近2月之久，自難證明被上訴人早於102年4月26日前即將門鎖更換。

且衡諸常情，若上訴人確曾於上開期限前，欲搬移系爭租賃標的物內之物品而無法進入，當應主動與上訴人聯繫，豈可能僅因與被上訴人有衝突而置其總價值高達13萬6,400元之物品不顧。

又依上訴人於原審聲請通知之證人即訴外人黃湘慶於原審具結證稱：伊與上訴人是認識1、20年的朋友，約在102年4月間上訴人要伊找人到系爭租賃標的物去拆東西，伊就和訴外人連振東一同前往將日光燈、電扇及監視器拆下，並放置於店面隔壁的事務所內，之後上訴人即未再找伊將東西搬走等語（見原審卷第267頁背面）。

證人連振東亦具結證稱：伊不認識兩造，是黃湘慶於102年4月間至系爭租賃標的物處拆電燈、電扇、監視器，放在店面旁邊的倉庫裡，伊有拿到1,000元報酬，之後就沒有過去幫忙搬東西等語（見原審卷第268頁），則依證人所述不僅無從證明斯時上訴人曾遭鎖於門外無法進入之情，反足證上訴人於102年4月間尚能進入系爭不動產將相關設備拆除，是上訴人主張被上訴人有於102年4月26日前擅自將系爭租賃標的物之門鎖更換，因此造成其置於系爭租賃標的物內動產滅失之損害云云，當難採信為真。

㈡、再兩造曾因本件租約糾紛，於前案即本院102年度中簡字第404號審理中成立訴訟上和解，然上訴人嗣後仍未依上開和解筆錄約定於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人，業據前述。

嗣逾遷讓期限後，被上訴人並曾於102年5月2日以臺中大智郵局第95號、102年5月9日以台中大全街郵局第395號存證信函催告上訴人依約遷讓返還，並全部清除回復原狀，否則依約視同廢棄物，由出租人清除、修繕，並求償相關費用等語，此有上開二份存證信函在卷可稽（見原審卷第107頁以下）。

本院參之兩造間系爭租約確有出租人返還系爭租賃標的物時應回復原狀，遺留物視同廢棄物，任由出租人處置，絕不異議等約定。

而查，上訴人所主張之原審判決附表所示之物品，其中除編號11白米1包，被上訴人自承其同意原審判決其應賠償上訴人該白米1包1,100元之損失外。

其他物品，姑不論被上訴人已否認上訴人有遺留在系爭租賃標的物內，上訴人亦未積極舉證其確有遺留該些物品，其主張已難遽信為真。

縱上訴人確有遺留該些物品，因兩造已有達成上訴人應於102年4月26日前將系爭租賃標的物騰空遷讓返還予被上訴人之合意，且兩造系爭租約確有「遺留物視為廢棄物任由出租人處置」之約定，而上訴人逾期經催告後仍遲不履行，則上訴人既未能依約將系爭不動產予以騰空返還，則其復以上開遺留物滅失為由，據此反訴請求被上訴人賠償，要屬無據。

故而，此部分上訴人得請求被上訴人賠償之金額，應僅為原審判決附表編號11白米1包1,100元，上訴人據此請求與被上訴人之請求抵銷，應屬有據。

五、基上，本件被上訴人得請求上訴人於租約終止前之未付租金應為4萬元。

又上訴人對於被上訴人得向其請求未付電費22,326元、復電費1,755元並不爭執。

故本件被上訴人依兩造間系爭租約得請求上訴人給付之金額應為64,081元（計算式：未付租金4萬元＋電費22,326元＋復電費1,755元=64,081元）。

又本件上訴人得以其所受損害，對上訴人為抵銷抗辯者，僅為原審判決附表編號11白米1包1,100元。

則於抵銷計算後，本件被上訴人得請求上訴人給付之金額應為62,981元（計算式：64,081元－1,100元＝62,981元）。

另本件上訴人以其得向被上訴人請求之損害賠償對被上訴人為抵銷抗辯後，已無餘額，從而，上訴人主張其得就抵銷後之餘額，反訴請求被上訴人給付上訴人945,919元（計算式：1,000,000-30,000-22,3266-1,755＝945,919），自屬無據。

陸、綜上所述，本件被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付62,981元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即102年6月29日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。

被上訴人逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

是則原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。

至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤。

另上訴人對被上訴人之反訴請求，並無理由，應予駁回，原審另據此駁回上訴人之反訴請求，亦無違誤。

上訴意旨就此部分，仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴（包括本訴及反訴上訴）。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦及證據調查，核與本案之結果不生影響，爰不一一審酌論列。

又本件被上訴人上開請求未付租金部分，被上訴人乃主張基於兩造間之系爭租約法律關係請求上訴人給付積欠之租金，兩造及原審亦均在此基礎下進行攻防審判，則基於當事人處分權，本院自得僅就上訴人於租約終止前應付而未付之積欠租金為判決；

至本院認定之租約終止日即102年1月1日以後，迄上訴人返還系爭租賃標的物為止，該段期間上訴人占用系爭租賃標的物之權利義務關係，即不在本院審判範圍，均附此敘明。

柒、據上論結，本件上訴為一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 14 日
民事第一庭審判長法 官 游文科
法 官 劉惠娟
法 官 洪堯讚
上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 14 日
書記官 張齡方