臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,簡上,313,20141124,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第313號
上 訴 人 江銘珠 國民
訴訟代理人 陳夏毅律師
複 代 理人 謝明智律師
被 上 訴人 戴金松
訴訟代理人 林家芸
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國103年6月26日本院臺中簡易庭103年度中簡字第956號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國103年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序方面：按在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但民事訴訟法第255條第1項第2款至第4款情形不在此限，觀之同法第436條之1第3項準用第446條第1項規定自明。

又同法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。

查本件被上訴人對上訴人請求遷讓返還房屋之訴部分，於原審主張上訴人向其承租門牌號碼為臺中市○里區○○路000號房屋（約150坪，下稱系爭房屋），其已依法終止租約，因依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。

經原法院判決被上訴人勝訴後，上訴人不服提起上訴。

被上訴人並於第二審追加併依租約終止後之租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。

兩者請求之基礎均源於同一房屋租賃契約，且該租約是否已經被上訴人合法終止，亦與二者請求是否有理由攸關，是其二者所請求之基礎事實為同一，且主要爭點有其共同性，就原請求之訴訟及證據資料，得於後請求之審理中加以利用，俾兩請求在同一程序得同時加以解決。

足見被上訴人在第二審所為上開訴之追加，自有民事訴訟法第255條第1項第2款之情形，而為法之所許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：

（一）上訴人於民國101年12月6日向被上訴人承租門牌號碼為臺中市○里區○○路000號房屋（約150坪，下稱系爭房屋），雙方並訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自102年2月1日起至105年2月1日止共3年，每月租金為新台幣（下同）18,000元，應於每月1日前支付，且約明資源回收限鐵皮屋內使用，以免上訴人將易燃物、回收物堆疊至屋外騎樓甚至道路邊，影響道路交通安全，甚或燃燒導致公共危險。

惟上訴人並未依約繳納103年1月、2月之租金，其間雖有給付103年3月、4月之租金，然自103年5月起即未再依約繳付租金，經被上訴人以存證信函催告給付租金並表示終止租約，上訴人均不置理，被上訴人嗣並再於原審103年5月13日言詞辯論期日當庭對上訴人為終止系爭租約之意思表示，自符合系爭租約第3條、第4條、第12條、第14條之約定及民法第440條之規定。

玆系爭租約既經被上訴人合法終止，則兩造間之租賃關係即已消滅不存在。

乃上訴人竟仍占有使用系爭房屋，拒絕遷讓交還該房屋，顯屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利。

因併依系爭租約終止後之租賃物返還請求權及民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋；

且依租賃法律關係，請求上訴人給付積欠之103年1月、2月租金共計36,000元；

復另依民法第179條規定，請求上訴人自系爭租約終止翌日即103年5月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元予被上訴人。

（二）又上訴人未依約給付租金已達2個月，且因系爭租約屬定期租賃，故自無土地法第100條第3款規定之適用。

再者，上訴人租用系爭房屋期間曾多次發生隨易堆置廢棄物，妨害公共衛生情形，是上訴人顯已違反系爭租約之約定，則即使上訴人租欠租金未達2個月以上，被上訴人依法亦得據以終止系爭租約。

因求為命：（1）上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，（2）上訴人應給付被上訴人36,000元，並自103年5月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18,000元之判決。

二、上訴人則以：

（一）上訴人向被上訴人承租系爭房屋，依民法第440條第1項、第2項規定，被上訴人如欲合法有效終止系爭租約，尚須符合「遲延給付租金達2個月」、「遲延給付逾2個月」此2要件。

上訴人雖已自認並未給付103年1月、2月之租金（每月18,000元），但因上訴人曾給付被上訴人押租金2萬元，而押租金之性質，乃在擔保租金之給付，故被上訴人於上訴人發生有違約未按時給付租金之情況，自得由押租金予以抵充，無須得上訴人之同意，是該押租金自得抵充1個月之租金。

經抵充後，上訴人僅遲延給付被上訴人1個月租金，並無遲延給付2個月租金情事，故被上訴人向上訴人表示終止租約，於法自有未合，原判決就此部分認事用法有誤解違誤之處。

（二）又被上訴人於第二審程序固再主張上訴人租用系爭房屋期間曾多次發生隨意堆置廢棄物，妨害公共衛生情形，顯已違反系爭租約之約定，被上訴人亦得以該事由終止本件租約一節。

然此係於二審始新提出之攻防方法，有違民事訴訟法第447條第1項之規定，被上訴人不予同意，法院依法應不予審酌該項主張等語，資為抗辯。

三、兩造之聲明：

（一）上訴人上訴之聲明：⑴原判決廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

（二）被上訴人答辯之聲明：駁回上訴。

四、被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋，租賃期限自102年2月1日起至105年2月1日止，每月租金18,000元，應於每月1日前給付。

惟上訴人並未依約繳納103年1月及2月之租金共計36,000元，其間雖曾給付103年3月、4月之租金，然自103年5月起復未依約繳付租金之事實，為上訴人所不爭執，並有房屋租賃契約書、103年1月及2月之租金本票，暨存證信函附卷可稽（見原審卷第8至15頁），自堪信為真實。

五、查系爭租約第3條、第4條約明：租金每個月18,000元，應於每月1日前繳納。

而第14條復約定：「乙方（按即上訴人）應遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（按即被上訴人）得隨時解約收回房屋」。

復按，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」；

又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。

查被上訴人迄未繳納103年1月及2月之租金共計36,000元，既為兩造不爭執之事實，業如前述，則被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付該2個月之租金36,000元，於法即屬有據。

原審無視兩造均謂上訴人已繳納103年3月及4月租金之事實，卻以上訴人所給付之該2個月租金應先抵充103年1月、2月之租金，據以認定上訴人自103年3月起未繳納租金，被上訴人得請求上訴人積欠2期之租金共36,000元，於法固容有未洽，然結論則無二致。

又上訴人遲延未繳上開2個月租金，被上訴人曾於103年2月21日以台中法院郵局第555號存證信函催告上訴人於7日內給付，有該存證信函附原審卷可稽（見原審卷第15頁），惟上訴人迄仍不為支付。

玆上訴人既經被上訴人定期催告逾期仍未給付，則被上訴人於原審103年5月13日言詞辯論期日當庭對上訴人為終止系爭租約之意思表示，揆諸系爭租約第14條約定及民法第440條第1項、第2項前段之規定，於法即屬有據，而依法發生終止之效力，使兩造間之租賃關係因而消減。

是上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有使用系爭房屋，顯屬無權占有，則被上訴人自得依據民法第455條前段或同法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。

上訴人固抗辯其曾給付被上訴人押租金2萬元，則其遲付之租金自得由押租金逕予抵充，經抵充1個月租金後，上訴人僅遲1個月租金，並無遲延給付2個月租金情事，故被上訴人終止系爭租約，於法未合云云。

惟查，上訴人確有依系爭租約第5條約定給付被上訴人押租金2萬元，雖為兩造所是認。

然系爭租約第2條約定租賃期限自102年2月1日起至105年2月1日止共3年，屬定期限之租賃，故並無土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋」適用之餘地。

再者，租賃關係存續中，發生承租人有欠租情事，出租人固得以押租金抵充承租人所積欠之租金，然於此情況並非當然發生抵充之效果，而為任意抵充，意即僅出租人得主張以押租金抵充欠租，而承租人則不得主張逕予抵充。

是承租人即本件上訴人主張以其押租金抵充欠租後，其僅遲付1個月租金，被上訴人不得據此終止系爭租約云云，於法尚屬無據，委無可採。

六、復按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。

故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，又為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

查上訴人向被上訴人承租系爭房屋，兩造間之租賃關係已經被上訴人於103年5月13日合法終止系爭租約而消滅，則上訴人於租賃關係消滅後仍繼續無權占有使用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害。

玆被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，每月租金為18,000元，既已詳如上述。

從而，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人應自租賃關係消滅後翌日即103年5月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人以18,000元計算之損害金，自為法之所許。

七、綜上所述，上訴人遲付被上訴人租金，經被上訴人定期催告後，仍不為給付，被上訴人已於103年5月13日合法終止系爭租約，兩造間之租賃關係業已消滅，上訴人無權繼續占有使用系爭房屋，應將系爭房屋遷讓返還被上訴人等情，既經本院認定如前。

從而，被上訴人依據各該租賃物返還請求、民法第767條、租賃關係及不當得利法律關係，請求：（1）上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，（2）上訴人應給付租金36,000元，及自103年5月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18,000元，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，其理由雖有部分尚欠允洽，然其結論則無二致，於法並無違誤。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 蔡建興
法 官 謝慧敏
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
書 記 官 游語涵