臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,1788,20150831,2

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1788號
原 告
即反訴被告 廖學勲
特別代理人 廖益增
訴訟代理人 黃秀蘭律師
何宛屏律師
被 告
即反訴原告 潘勝峰
上列當事人間移轉所有權登記事件，本院於民國104 年8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○○區○○段○000000地號土地所有權移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、程序事項：

一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定有明文。

又按原告或被告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理者，其訴為不合法，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第4款定有明文。

查本件原告即反訴被告（以下均稱廖學勳）於起訴時，業已提出衛生福利部臺中醫院（下稱臺中醫院）診斷證明書主張其有行為障礙，嗣經本院向臺中醫院函查後，得知相對人所罹「行為障礙」之情形，為「中度失智，理解表達能力會有影響」乙節，此有上開診斷證明書及臺中醫院回函附卷可稽。

而經本院開庭時訊問廖學勳是否經法院宣告為禁治產人，廖學勳訴訟代理人覆稱：並未經宣告為禁治產人等語在卷。

本院審酌廖益增為廖學勳之子，由其擔任廖學勳在本件訴訟之特別代理人應屬適當，爰於民國103 年9 月10日以103 年度聲字第280 號裁定選任廖益增為廖學勳本件訴訟之特別代理人，並經廖益增於103 年10月1日具狀承認廖學勳起訴之行為，故廖學勳起訴之行為應溯及於行為時發生效力，合先敘明。

二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。

本件被告即反訴原告潘勝峰( 以下均稱潘勝峰）於103 年8 月27日具狀提起反訴，主張兩造間土地買賣契約，業經其發存證信函予廖學勳而解除契約在案，故廖學勳應給付新台幣（下同）242 萬8,269 元及自判決確定之日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息後，潘勝峰始將台中市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）返還廖學勳，並訴請撤銷對系爭土地之假處分登記。

核其內容與原告本訴請求之標的（詳如下述）及其防禦方法有牽連關係，故潘勝峰提起反訴，應予准許。

三、另按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、7 款分別定有明文。

又，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。

民事訴訟法第262條亦有明文。

經查：

（一）廖學勳起訴時，本主張其於簽訂土地買賣契約時，係受詐欺而為意思表示，其業於起訴前之103 年2 月21日，以存證信函送達潘勝峰，而撤銷買賣契約法律行為，故其得依不當得利或侵權行為法律關係，訴請潘勝峰將系爭土地所有權移轉登記予廖學勳。

嗣於103 年12月23日提出「民事變更聲明暨準備（三）狀」，追加先位訴訟主張其於簽訂買賣契約時，為無行為能力人，其所為買賣契約法律行為無效，縱認廖學勳於行為時有行為能力，然因廖學勳不知兩造間所簽買賣契約之買賣標的物有包含廖學勳單獨所有之系爭土地在內，廖學勳並未對潘勝峰為出賣系爭土地之意思表示，則兩造並未就買賣系爭土地乙事達成合意，故潘勝峰持有系爭土地即屬無法律上之原因而受有利益，致廖學勳受有損害，其得依不當得利之法律關係，訴請潘勝峰塗銷系爭土地之所有權登記等語，並聲明：1.確認兩造間於102 年2 月16日就系爭土地所為之買賣關係不存在。

2.被告就系爭土地於102 年4 月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；

及將原起訴狀之聲明移列為備位聲明。

核之廖學勳先、備位訴訟之主張，均係基於兩造間所成立土地買賣契約此一事實而衍生，其社會基礎事實同一，且其先、備位訴訟所為之請求，主要利用之證據資料皆相同，其證據資料之利用上有一體性、關連性，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件之紛爭，亦不甚礙潘勝峰之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，是廖學勳此部分訴之追加，核與前開規定相符，亦應准許，亦無庸再得潘勝峰之同意，合先敘明。

（二）廖學勳提起本件反訴，原係訴請撤銷系爭土地之假處分登記，及請求廖學勳給付242 萬8,269 元及自判決確定之日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息後，潘勝峰始將系爭土地返還廖學勳（見本院卷第127 頁）。

嗣於訴訟進行中之103 年12月23日提出「民事陳報狀」，變更其反訴聲明為：反訴被告應支付反訴原告252 萬9,296 元及自判決確定之日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息後，反訴原告始應將系爭土地之所有權移轉登記予反訴被告（見本院卷第169 頁）。

再於104 年7 月17日提出「民事言詞辯論狀」，減縮其反訴聲明為：反訴被告應支付反訴原告243 萬9,479 元及自判決確定之日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息後，反訴原告始應將系爭土地之所有權移轉登記予反訴被告（見本院卷第249 頁）。

核其變更前、後之聲明，核係本於兩造間就系爭土地買賣契約所生之請求，且先後擴張、減縮其應受判決事項之聲明。

是其所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。

乙、實體事項：

壹、本訴部分：

一、原告廖學勳方面：

（一）先位訴訟部分：1.聲明：⑴確認兩造間於102 年2 月26日就坐落系爭土地所為之買賣關係不存在。

⑵被告就系爭土地於102 年4 月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

⑶訴訟費用由被告負擔。

2.陳述：⑴廖學勳於102 年2 月間，已因罹患失智症而陷於無意思能力，為無行為能力之人，潘勝峰竟利用平日白天與廖學勳同住之兒子及媳婦均外出工作而獨留廖學勳在家之際，前往廖學勳位於臺中市光明路之住處，向廖學勳表示欲洽談廖學勳因身為祭祀公業派下員而與他人共有之土地持分買賣事宜。

潘勝峰並於102 年2 月26日交付廖學勳現金40萬元作為洽購上開共有土地之定金，且於同日要求廖學勳交付該等土地之所有權狀正本，以利潘勝峰辦理後續土地之買賣契約簽約事宜。

又因廖學勳年邁且行動不便，潘勝峰遂於102 年2 月26日直接自廖學勳住處客廳之書桌抽屜內拿取廖學勳之印章乙枚，並載送廖學勳前往臺中市西屯區戶政事務所辦理印鑑證明之變更登記，潘勝峰並於當日要求廖學勳申請變更後之印鑑證明共三份，另又要求廖學勳於空白之土地登記申請書上、土地買賣契約書及授權書上簽名，並由潘勝峰於前開土地登記申請書等文件上自行蓋用廖學勳變更後之印鑑章。

然而廖學勳自98年起即因肢體障礙而長年未曾外出，迄至潘勝峰102 年2 月間前往廖學勳住處止，實已有4 年未曾與家人以外之人有所接觸，廖學勳實已毫無簽立買賣契約之意思表示能力。

⑵依據本件委託華信不動產估價師聯合事務所就系爭土地於102 年2 月間之價值所為之鑑定，系爭土地於102 年2 月間價值即高達249 萬1,088 元，而就潘勝峰所提出之土地買賣契約書中共計18筆土地經鑑定總價值為1,955 萬8,440 元，倘若廖學勳仍有任何辨識能力，豈會以總金額270萬元出賣上開價值1,955 萬8,440 元之土地，更遑論廖學勳須負擔全部之土地增值稅而僅收取潘勝峰40萬元現金。

是以，廖學勳於102 年2 月間成立買賣契約時，顯已喪失行為能力，設若潘勝峰所提出之土地買賣契約書中就系爭土地之買賣意思表示及廖學勳簽立空白之土地登記申請書以使潘勝峰得以將系爭土地所有權移轉登記於潘勝峰名下之意思表示為廖學勳所為，然廖學勳既為無行為能力人，所為系爭土地買賣或移轉之意思表示當係無效。

爰依民法第75條規定及第179條規定，提起本件確認系爭土地買賣關係不存在之訴訟，並請求潘勝峰將系爭土地所有權移轉登記塗銷。

⑶退萬步言，縱認廖學勳於處分系爭土地時有意思能力，然因潘勝峰於102 年2 月間前往廖學勳住處表示欲洽談買賣事宜之土地，係指廖學勳因身為祭祀公業派下員而與他人共有之土地持分，而被告於洽談土地買賣事宜時，均明確表示係要購買廖學勳與他人共同持分之「公地（台語發音，即與他人共同持分之土地之謂) 」，並未包含廖學勳名下單獨所有之系爭土地。

且廖學勳於102 年2 月間已屆80歲高齡，依據土地買賣契約書可知潘勝峰係以附表方式羅列買賣標的內容，而潘勝峰僅前往廖學勳住處兩次，即要求廖學勳簽立買賣契約並帶同廖學勳前往戶政機關辦理變更登記印鑑證明事宜，並未給予廖學勳詳閱土地買賣契約書及審查買賣契約標的內容之機會。

況系爭土地係廖學勳戶籍所在地房屋坐落之土地，因74年6 月間經訴外人廖顯墩告知廖學勳戶籍所在地之房屋有無權占用系爭土地之情事，廖學勳始於74年6 月8 日向訴外人廖顯墩買下系爭土地，廖學勳自不可能將上開房屋使用之土地出賣於他人，而使自己所有之房屋面臨遭他人拆除之情況，故廖學勳確實不知兩造間所簽土地買賣契約書之買賣標的物，有包含系爭土地在內，兩造就系爭土地並未達成買賣之合意，故兩造間就系爭土地之買賣關係應不存在。

（二）備位訴訟部分：1.聲明：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段000000地號之土地所有權移轉登記予原告。

⑵訴訟費用由被告負擔。

2.陳述：⑴倘鈞院認為本件先位訴訟無理由，並認為廖學勳於102 年2 月間尚未因罹患失智症而完全喪失行為能力，且廖學勳亦知悉本件買賣契約之標的已包含系爭土地，然因潘勝峰前往廖學勳住處表示欲購買廖學勳名下之持份土地時，顯然知悉廖學勳已屆80歲高齡，潘勝峰卻乘廖學勳平日白天均僅一人獨自在家之機會，未給予廖學勳與子女商議之機會，即以詐術偕同廖學勳前往戶政機關辦理變更印鑑證明，藉以取得系爭土地及其餘坐落於同段930 地號等17筆土地之所有權狀正本，並使廖學勳簽立土地買賣契約書、空白之土地登記申請書三份及授權書等文件後，逕將系爭土地所有權移轉登記於自己名下，並將坐落於同段930 地號等17筆土地所有權移轉登記於第三人名下。

潘勝峰不但以附表方式使廖學勳無法詳細確認買賣契約所包含之標的物確切內容，且系爭土地買賣契約書僅有一份正本，潘勝峰並未留存買賣契約之正本予廖學勳，益證潘勝峰實於廖學勳無法確認買賣契約內容及土地買賣詳細單價及計算方式，且廖學勳自98年起即因肢體障礙而長年未曾外出，迄潘勝峰於102 年2 月間前往廖學勳住處時止，已有4 年未曾與家人以外之人有所接觸，廖學勳對於系爭土地買賣價格毫無概念，對於龐雜之商業交易能否及時了解最新資訊妥當處理，實屬難以期待，且潘勝峰又以地政士專業身分遊說系爭土地及同段930 地號等17筆土地之買賣，表示上開土地為畸零地、無價值之不實資訊，以致廖學勳於不知系爭土地及同段930 地號等17筆土地之實際價值，陷於錯誤而簽立本件買賣契約及空白之土地登記申請書。

⑵依此，潘勝峰僅以270 萬元即取得廖學勳名下共計18筆土地現值高達1,955 萬8,440 元之土地所有權，廖學勳若非受潘勝峰所詐欺，絕不可能以遠低於土地價值之價格且土地增值稅由廖學勳全額負擔之條件，出售系爭土地及其他17筆土地，而僅取得40萬元現金。

是以廖學勳確係受潘勝峰詐欺而為出賣系爭土地之意思表示。

又廖學勳係於103年2 月間與子女討論系爭土地買賣情形時，始發見潘勝峰表示畸零地及其餘土地持份均無價值等情並非事實，方知自己係遭潘勝峰詐欺，故廖學勳於103 年2 月21日寄發存證信函向潘勝峰為撤銷買賣契約之意思表示，並未逾越民法第93條所規定之一年除斥期間，廖學勳自得撤銷系爭土地之買賣契約。

系爭土地買賣契約既經撤銷，潘勝峰已無繼續持有系爭土地之權利，爰依民法第179條不當得利法律關係或民法第184條侵權行為法律關係，提起備位訴訟，請鈞院擇一為有利於原告之認定。

二、被告潘勝峰方面：

（一）聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。

（二）陳述：1.先位訴訟部分：⑴102 年2 月間潘勝峰接到廖學勳主動打電話來說要賣地，才偕同地政士登記助理員陳姿蓉拜訪廖學勳，當時係廖學勳自行將系爭土地連同其他17筆共有土地之所有權狀交付潘勝峰，而由廖學勳寄發之存證信函可見，廖學勳一下子說交付潘勝峰24張權狀，一下說潘勝峰偷竊系爭土地所有權狀，一下又說潘勝峰沒和他談土地買賣即取走24張權狀，顯見廖學勳神智不清，胡亂起訴。

臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署）103 年度偵字第10199 號案件偵查中，據證人陳姿蓉證述從洽談土地買賣開始一直到簽約付款之時，甚至到簽約後辦理土地過戶後一年多期間，廖學勳從未就系爭土地之買賣否認或提出任何異議。

反而是到了103 年公告現值調整後，才虛編不實情節起訴。

實則廖學勳兩次交付系爭土地之所有權狀，第一次交付權狀給助理手工抄錄地號等資料22筆以便估價，抄錄完即將所有權狀返還廖學勳，第二次交付印鑑證明和權狀以便簽約付款辦理買賣手續過戶時，扣除已被政府徵收的4 筆西屯段2864、2867、2877、3166地號，剩下共18張權狀，其中即包含系爭土地在內，且廖學勳係主動要求潘勝峰載他到西屯戶政事務所，經戶籍員親自和其聊天審查其精神狀態正常並核對其身分無誤，始核發3 張印鑑證明，當時廖學勳還談笑自若、意識清楚，根據戶政事務所之審查機制，廖學勳當時若神智不清，斷無可能申請到印鑑證明書而合法辦理過戶。

嗣簽約完畢潘勝峰將土地買賣契約書及附表一份，連同現金40萬元依廖學勳要求，放在其輪椅後方的口袋內，若當初簽約時，潘勝峰未交付契約書給廖學勳，何以廖學勳不在短期內向潘勝峰索取，卻在事隔一年多之後主張上情，顯不合常理。

又，廖學勳戶籍謄本之記事欄並無有任何有關廖學勳受監護宣告或受輔助宣告或精神障礙心智缺陷之殘障人士註記，足證廖學勳當時神智清楚有完全行為能力，足為有效之法律行為。

⑵兩造簽約是一年多前的102 年2 月16日，而廖學勳所提診斷證明書卻是在發生訴訟後的103 年3 月24日開立，且該診斷書和臨床失智評估量表均為廖學勳之子廖益增勾串同輩兄弟廖益聖所製作；

縱該診斷證明書屬實，最多只能證明廖學勳目前精神狀態有認知障礙，則廖學勳記憶能力、回想能力、邏輯思考能力、精神狀態可能都有問題，是其主張前後矛盾，是否已遺忘當初和潘勝峰洽談系爭土地買賣，然後幻想被偷被騙，潘勝峰當初交給廖學勳的土地買賣契約書亦可能因認知障礙而遺失，廖學勳主張潘勝峰騙其土地、偷權狀、印章、在空白契約書上私自蓋用其印章等行為，均違反一般常理，應由廖學勳負舉證責任。

2.備位訴訟部分：⑴廖學勳請求無償移轉系爭土地所有權回復廖學勳名下，卻故意隻字不提其已收受潘勝峰包含40萬元現金和230 萬元墊繳增值稅款項共270 萬元價金乙事。

廖學勳雖主張土地買賣價格顯不相當，然雙方於102 年2 月簽約，當時的公告現值18筆合計為741 萬8,774 元，並非其所稱1,383 萬6,987 元，顯然廖學勳陳述過於誇大。

又廖學勳引用的課稅地價乃是地方稅務局核算課徵地價稅的依據，並非市價，且系爭土地的使用分區是第二種商業區，並非廖學勳所稱的道路用地。

又經潘勝峰舉5 件買賣實例證實西屯區該批持份土地成交價格行情平均每坪只有1 至1 萬9,444 元之譜，廖學勳持份之土地權利範圍除系爭土地產權為全部，以每坪16萬8,750 元收購外，其餘土地持分均只有千分之10.172，可說是極其細微的零星持份，自然市場價格估價也只有1 萬多元，潘勝峰基於同情廖學勳陳述兒子媳婦虐待他，才會以遠高於100 年平均收購價行情1 萬3,280元的3.34倍價格向廖學勳收購土地。

⑵雙方於102 年2 月16日簽約買賣土地，廖學勳卻遲至103年2 月21日土地已過戶完畢一年多始發存證信函撤銷其意思表示，其撤銷顯不合法。

況依土地買賣契約書上廖學勳之親筆簽名，均為其自願簽署，廖學勳所謂誤認純係推卸責任之詞。

蓋土地買賣自雙方接洽見面、確定土地筆數及地號、討價還價、製作附表、核算增值稅等，前後經過約一星期，兩造多次確認土地地號、權狀張數，廖學勳實難諉為不知。

貳、本院得心證之理由：

一、先位訴訟：

（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。

本件廖學勳先位主張其於102 年2 月間與潘勝峰簽訂買賣契約時，係無行為能力人，故其所為買賣法律行為無效，縱本院認為廖學勳於行為時係有完全行為能力，惟其不知兩造間成立買賣之標的物，包括廖學勳所住房屋坐落之系爭土地在內，廖學勳並無出售系爭土地之意思，兩造並未達成買賣系爭土地之意思表示合致，故有關系爭爭土地之買賣契約並未生效，潘勝峰取得系爭土地所有權登記，即無法律上之原因，且致廖學勳受有損害，其得依不當得利或侵權行為等法律關係，確認兩造間於102 年2 月26日就系爭土地之買賣關係不存在，並得訴請潘勝峰塗銷其於102 年4 月24日以買賣為原因所為之系爭土地所有權移轉登記等語。

潘勝峰則以：廖學勳於成立買賣契約時，為完全行為能力人，係廖學勳主動打電話至伊代書事務所，要求談土地之買賣，且廖學勳知悉是要出售連同系爭土地在內之18筆土地予潘勝峰，故兩造間買賣契約確已成立生效等語，資為抗辯。

是兩造就有關系爭土地之買賣契約是否無效，抑或因買賣雙方當事人意思表示未合致而不發生效力，均足使兩造間買賣土地之法律關係存否，因有爭執而不明確，而兩造此項爭執，致廖學勳得否確認兩造間就系爭土地之買賣關係不存在，或訴請潘勝峰塗銷所有權登記之法律上地位顯有不安之狀態，且廖學勳此項不安之狀態得以確認判決除去之，故而，廖學勳提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

（二）查兩造係於102 年2 月16日簽訂土地買賣契約書，約定廖學勳將其共有如買賣契約附表土地清冊所示18筆土地之應有部分，出售予潘勝峰，總價款約定為270 萬元，給付方式係以上開總價款扣除賣方應繳的土地增值稅預估金額後，由潘勝峰於簽約時給付廖學勳現金40萬元，而經廖學勳當場簽收無訛；

買賣條件並約定由買方支付印花稅、登記費、書狀費、地政規費、買賣過戶代書費及開發整合管理法務等費用，賣方支付土地增值稅，若有積欠政府稅費應自行繳清或由買方代繳乙方應納稅費，憑稅單繳款收據自尾款中扣抵價金乙節，此有廖學勳提出之土地買賣契約書及土地清冊影本1 份在卷可參（見本院卷第28頁反面至第29 頁 ）。

又，兩造成立買賣之標的物中，系爭土地係於102 年4 月24日以買賣為原因登記為潘勝峰所有，另同段3112地號土地應有部分是於102 年4 月12日向臺中市中興地政事務所申請為土地所有權移轉登記，而由廖學勳名下移轉至訴外人陳宏洲名下；

同段1106、1106-6、3163、3163-4等地號土地則是由潘勝峰代理，於102 年6 月13日向臺中市中興地政事務所申請為土地所有權移轉登記，而均移轉至訴外人黃慶家名下乙節，亦有土地登記申請書暨登記清冊、系爭土地登記第二類謄本等件影本在卷可稽（見本院卷第17至24頁及第39頁），堪予認定。

（三）又按，無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。

民法第75條定有明文。

所謂無行為能力人，自係未滿七歲之未成年人及禁治產人（最高法院86年度台上字第3468號判決意旨參照）。

本件廖學勳主張其於行為時係無行為能力人，系爭買賣契約為無效，縱認其於行為時係有行為能力人，惟因其並無出售系爭土地之意，故兩造並無買賣系爭土地之意思表示合致，買賣契約並未生效等語，則為潘勝峰所否認，並以前詞置辯。

依上開說明，自應由廖學勳就主張對己有利之事實，先負舉證責任。

查，廖學勳主張其於102 年2 月間，已因罹患失智症而陷於無意思能力之情，固提出臺中醫院醫師於103 年3 月24日出具之診斷證明書1 紙及病歷紀錄、簡易智能狀態測驗、臨床失智評估量表之分期、神經系統檢查檢查報告、血液學檢查檢查報告、一般生化學（免疫）檢查檢驗結果等件影本為證（見本院卷第9 至16頁反面）。

觀諸上揭診斷證明書「診斷」欄，固記載「腦血管動脈粥樣硬化、其他特定之癡呆症，有行為障礙」字樣，經本院檢附上揭診斷證明書，函請臺中醫院說明廖學勳自何時起出現上開症狀、此症狀之表現為何、是否影響其陳述能力、意思理解表達之能力等問題，該院函覆本院謂：「診斷證明書所載『其他特定之癡呆症，有行為障礙』，意指『中度失智，理解表達能力會有影響』。」

乙節，有臺中醫院103 年8 月1 日中醫醫行字第1030008928號函在卷可稽（見本院卷第85頁）。

然因廖學勳另對潘勝峰提起詐欺等刑事告訴，經臺中地檢署檢察官以103 年度偵字第10199 號受理後，就廖學勳於行為時有無精神障礙、心智缺陷或其他相類情形，囑託衛生福利部草屯療養院鑑定後，該院進行身體及神經學檢查、腦電波檢查、心理測驗、精神狀態檢查後，鑑定結果認：「綜合廖員（按指原告）過去生活史及疾病史、心理評估結果、鑑定所得資料及相關影卷內容，廖員的臨床診斷為血管性失智症，其遲至103 年3 月才就診台中醫院神經內科進行診斷及治療，當時呈現中度的失智障礙程度（MMSE：12，CDR ：2 ），同年8 月於本院鑑定時，其障礙程度稍微減輕（MMSE：22），此狀況有可能是因腦部血管拴塞經治療後改善的緣故，但仍可發現相對廖員原本的教育程度及學經歷，其短期記憶、空間概念、思考流暢度及語言部分的能力缺損顯著：復參考廖員兒子於鑑定後提供其於狀況良好時之日文書信及感謝函，其思考流暢度及外國語言的運用顯然優於檢定時觀察到的狀態，因此廖員受上述心智缺陷影響，以致於影響其辨識能力並非無據。」

、「唯目前並沒有廖員於案件發生當實其心智狀態之直接證據（例如：神經內科或精神科醫師之診斷或就醫紀錄、廖員自書之文件紀錄等），而難以直接論斷其辨識能力受心智缺陷影響程度是否達顯著下降，但假設該腦部中風於案件發生時業已發生，且未經適當治療前難有改善之前提下，鑑定認為於案件發生當時，廖員具有中度失智障礙程度，其對事情的辨識能力顯著下降，需由他人協助處理複雜事務的判斷及決策，方為妥適。」

乙節，此有草屯療養院103年11月14日草療精字第1030011117號函所附精神鑑定報告書在卷可佐（見本院卷第185 頁臺中地檢署不公開卷資料袋內附資料），可徵廖學勳於103 年8 月進行精神鑑定時，已由醫師鑑定其心智缺陷程度已影響其辨識能力。

惟查，本院審酌廖學勳係於103 年3 月17日始因上述病症首次前往臺中醫院精神內科就醫，其並未提出前曾於102 年2月間即因罹患失智病症以實其說，亦未提出可資證明其於買賣契約成立時業已因心智缺陷使其辨識能力顯著下降之積極證據為佐，本院自不能僅以廖學勳於103 年3 月間經就醫診斷出「其他特定之癡呆症，有行為障礙」症狀，遽認廖學勳於102 年2 月間為買賣行為時之精神狀態係在無意識狀態中所為，是前揭診斷證明書、病歷紀錄、鑑定結果，均無法證明廖學勳為系爭土地買賣行為時，係無行為能力。

是故，廖學勳主張其於行為時係無行為能力人，故系爭土地之買賣行為無效云云，要屬無據，不足採信。

（四）廖學勳另主張其必未同意出售系爭土地，故其與潘勝峰並未達成買賣系爭土地之意思表示合致云云，亦為潘勝峰所否認。

而按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。

審酌兩造成立買賣契約時，業已約明買賣標的物係廖學勳所共有如土地買賣契約書附表土地清冊所示18筆土地，合計非重劃區之持分為37.98 坪，買賣價金則約定為270 萬元，給付方式係以上開總價款扣除賣方應繳的土地增值稅預估金額後，由潘勝峰於簽約時給付廖學勳現金40萬元，而經廖學勳當場簽收無訛，業如前述，廖學勳並於簽約時交付權狀、身分證影本予潘勝峰，廖學勳並於土地買賣契約書「立契約書人」欄之簽約款簽收處、賣方簽名處，及授權書內自行簽名（見本院卷第28頁、第29頁反面），加以契約附件之土地清冊內編號18，即詳列系爭土地所在區段、地號、面積、權利範圍、公告現值、持分坪數、持分現值、增值稅等項（見本院卷第29頁及第64頁），可徵兩造斯時確有就買賣標的物、價金等契約重要之點達成合意。

廖學勳就其主張並無系爭土地予潘勝峰之意，故無買賣之意思表示合致乙節，並未舉證以實其說，其徒以：系爭土地即為戶籍地房屋坐落處，廖學勳不可能同意出售系爭土地，而主張其於成立買賣契約時，並無一併出售系爭土地之意思表示云云，自屬乏據，不足採信。

（五）綜上，本件廖學勳就先位訴訟所為上開主張，尚無從使本院形成其主張為可採之確切心證，自不足以認定廖學勳主張之事實為真。

是其主張於行為時為無行為能力人，故其所為買賣法律行為無效、其與潘勝峰簽訂買賣契約時，並無出售系爭土地之意思表示，故兩造就系爭土地之買賣不生效力，其得依不當得利或侵權行為法律關係，確認兩造間就系爭土地之買賣關係不存在，並訴請潘勝峰塗銷系爭土地所有權登記云云，自無理由，不應准許。

二、備位訴訟：

（一) 按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；

先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。

原告先位之訴既經以無理由駁回，本院即應就其備位之訴予以裁判，先予敘明。

（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實負舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證責任，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。

次按，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。

又，民法上所謂因被詐欺而為意思表示之「詐欺」，與刑法上所定詐欺取財罪之「詐欺」，並不相同，故原告於刑事程序告訴被告詐欺罪嫌，縱經檢察官認為罪嫌不足，處分不起訴，於民事上並不當然表示原告未因被詐欺而為意思表示（最高法院83年度台上字第634 號判決意旨參照）。

本件出賣人廖學勳雖稱於其於簽立買賣契約時，不知契約書中有將系爭土地列為買賣標的，然其並未就此進一步舉證證明，本院自無從據以認定其此部分之主張可採；

惟廖學勳主張系爭土地及其他契約所載買賣標的物之交易價格，明顯低於交易當時之市價，而廖學勳係年邁老人，平日足不出戶，不知市場行情，潘勝峰以總價額270 萬元向廖學勳購買18筆土地，先扣除240 萬元用以支付土地增值稅後，廖學勳僅取得40萬元現金乙節，係主張對己有利之事項，自應由廖學勳先負舉證責任。

本院乃據廖學勳之聲請，檢附本件土地買賣契約書附表，送請兩造合意之華信不動產估價師聯合事務所，囑託鑑定：「系爭土地於103 年2 月16日單獨出售時之不動產買賣合理交易價格為何？系爭土地若與同段930 地號土地（應有部分為21972/2160000 ）、931 地號土地（應有部分為21972/2160 000）、1106地號土地（應有部分為21972/2160000 ）、1108地號土地（應有部分為1831/180000 ）、1134地號土地（應有部分為1831/180000 ）、1139地號土地（應有部分為1831/180000 ）、1133地號土地（應有部分為1831/1 80000）、1134地號土地（應有部分為1831/180000 ）、1135地號土地（應有部分為1831/180000 ）、1136地號土地（應有部分為1831/180000 ）、1139-1地號土地（應有部分為1831/180000 ）、3022地號土地（應有部分為1831 /180000）、2861地號土地（應有部分為1831/180000 ）、3023地號土地（應有部分為1831/180000 ）、3026地號土地（應有部分為1831/180000 ）、3097地號土地（應有部分為1831/180000 ）、3112地號土地（應有部分為1831 /180000）、3163地號土地（應有部分為1831/180000 ）等17筆土地，以同一份買賣契約於102 年2 月16日同時出售時，當時之不動產合理交易價格為何？」等事項，經鑑定機關針對上揭勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，與為鑑定之估價師專業意見分析後，以住宅區選取3097號、商業區選取1135及1136地號等2 筆土地作為比準地，採用比較法、土地開發分析法等二種估價方法進行評估；

其餘住宅區或商業區土地則考量其個別條件與比準地之臨路路寬、商業效益、可使用強度、形狀、需合併建築之畸零地及面積開發效益等各項因素予以修正；

另本案標的之1133地號及3163地號之土地分屬道路用地及農業區，其1133地號現況為都市計畫內之已開闢道路，目前係作為供公眾通行之道路使用，考量上述兩筆土地其土地使用分區及現況，並無同質性之收益案例可供參考，而依其性質亦不適用土地開發分析法，故依不動產估價技術規則第14條規定，勘估標的因情況特殊、性質特殊或所謂處之區為特殊，可採用一種估價方法推算勘估標的價格，故僅運用比較法評估其合理土地價格，而本件1133地號之評估則係採用臺中市道路用地（公共設施保留地）買賣價格佔買賣當期之公告現值比例予以進行評估。

則依前述價格結論，倘系爭土地單獨出售時之評估單價為30萬5,000 元/ 坪，總價為249 萬1,088 元；

系爭土地並未與其他17筆土地之任何土地相互毗鄰，另依其土地坐落位置，其現況彼此間亦無明顯之依存關係，亦即便以同一份買賣契約同時出售，其價格亦無變動之原因，即本次標的3021-1地號土地，如以同一份買賣契約於102 年2 月16日同時出售時，其單價亦為30萬5,000 元/ 坪，總價為249 萬1,088 元乙節，此有華信不動產估價師聯合事務所104 年6 月16日華估字第H15S038 號函檢送過院之資產鑑定報告書1 份在卷可按，足見兩造為買賣交易當時，系爭土地之合理交易價格應為249 萬1,088 元。

惟兩造所簽土地買賣契約書附件之土地清冊編號18，記載系爭土地之持分現值為137 萬7,000 元，足見廖學勳出售系爭土地之價格，顯然低於前述市場合理交易價格達111 萬4,088 元之多，相當於以低於5 成之價格出售，況依潘勝峰就上揭土地清冊所載18筆土地之持分現值固記載合計741 萬8,774 元，然潘勝峰實際上僅以大約三成之價格即240 萬元，向廖學勳購得該18筆土地應有部分（含系爭土地所有權全部），依此三成之比例換算後，可知潘勝峰實際上僅以約44萬餘元之價格，即購得系爭土地，由此足認廖學勳同意出售系爭土地之價格，明顯低於前述鑑定所認市場合理交易價格，亦明顯低於潘勝峰於買賣契約成立時自行計算之持分現值。

審酌廖學勳為23年1 月5 日出生之人，於簽立本件土地買賣契約書時，已是高齡79歲之年邁老人，且其自98年起即因肢體障礙而長年未曾外出，平日僅一人獨自在家，迄潘勝峰於102 年2 月間前往廖學勳住處洽談土地買賣乙事前，廖學勳已有4 年未與家人以外之人有所接觸，且本件簽立土地買賣契約書時並未與子女商議，即予簽約及交付土地權狀、身分證件予潘勝峰，又係由潘勝峰偕同廖學勳前往戶政機關申請辦理變更印鑑證明事宜，衡珠常情，廖學勳主張其當時對於系爭土地之買賣價格如何，毫無概念，自難期能瞭解系爭土地當時之合理交易價格為何等語，要非無稽。

衡情，廖學勳對於潘勝峰以其擔任地政士之專業身分所告知之土地公告現值、持分現值或土地利用價值高低與否等資訊，確有可能堅信不疑。

然潘勝峰與廖學勳成立買賣契約時之系爭土地交易價格，既有上述顯然低於當時不動產市場合理交易價格之情事，廖學勳因本身無法取得此項資訊，亦未能與家人商議系爭土地與其餘17筆土地成立買賣之總價額為240 萬元乙節是否合理，即遽依潘勝峰所計算、告知之結果，同意以240 萬元出售包含系爭土地在內之18筆土地應有部分予潘勝峰，復於潘勝峰單方繕打製作土地買賣契約書內簽名，及於土地買賣契約書內同意由潘勝峰就總價格240 萬元扣除賣方應繳的土地增值稅電腦預估金額後，僅由廖學勳於簽約之同時簽收現金40萬元，再由廖學勳簽署未指明受任人之空白授權書1 紙交予潘勝峰收執，以示其授權他人代理全權行使出售、簽約、移轉、領取價款等一切手續及有關之一切事宜，並同意買方及被授權人所申報之實價登錄價格（見本院卷第29頁反面），足可推知廖學勳乃是信任潘勝峰提供之資訊而同意其買賣系爭土地之價格，然潘勝峰提供之價格資訊，既有顯然低於當時市場合理交易價格之情事，自非廖學勳可得而知，則廖學勳就潘勝峰提供之資訊，信以為真，因而以遠低於市場合理價格之金額，出售包含系爭土地在內之18筆土地，實係受買受人潘勝峰詐欺所致，至為灼然。

（三）民法第93條規定：「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。

但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」

查兩造簽訂土地買賣契約書之日期為何，兩造說法不一，廖學勳主張係102 年2 月26日，潘勝峰則抗辯係102 年2 月16日，惟依土地買賣契約書之記載，可知買賣契約成立日期及廖學勳簽收現金40萬元之日期，均為102年2 月16日，是廖學勳為上開出售土地之意思表示時，應為102 年2 月16日無疑。

然因廖學勳既係事後於103 年2月間與子女談及系爭土地買賣情形乙事，始發見其受潘勝峰詐欺而為意思表示之情，則其隨即於103 年2 月21日寄發臺中英才郵局第305 號存證信函予潘勝峰，主張其係受詐欺始出售系爭土地，故以該存證信函撤銷其出賣系爭土地之買賣契約法律行為乙節，亦據廖學勳提出存證信函影本為佐（見本院卷第25至28頁），則廖學勳從知悉受詐欺至以上開存證信函向潘勝峰撤銷其出售系爭土地之買賣契約法律行為，並未逾一年除斥期間，廖學勳自有撤銷系爭買賣契約法律行為之權。

基此，兩造間買賣系爭土地之買賣契約既經廖學勳撤銷，則廖學勳前因履行契約而為系爭土地所有權移轉之給付行為，給付之目的即歸消滅，潘勝峰受領系爭土地所有權之法律上原因即已失其存在，依民法第179條之規定，自應返還其利益。

從而，廖學勳依不當得利法律關係，請求潘勝峰將系爭土地所有權移轉登記與廖學勳，為有理由，應予准許。

（四）末按，訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判（最高法院88年度台上字第1127號、86年度台上字第997 號判決意旨參照）。

本件廖學勳所提備位訴訟，依民法第179條之不當得利法律關係，所為對被告潘勝峰之請求，既經本院為勝訴之判決，依前開說明，廖學勳另依民法第184條侵權行為之法律關係，所為對潘勝峰之請求，本院自無庸再予審究，附此敘明。

三、綜上所述，廖學勳就兩造間針對系爭土地買賣契約爭執，所提先位訴訟，並無理由，不應准許。

惟其以備位訴訟主張其成立買賣契約出售系爭土地，係受潘勝峰詐欺而為之意思表示，業經廖學勳以上開存證信函通知潘勝峰，而撤銷該買賣契約法律行為，則廖學勳依不當得利之法律關係，訴請潘勝峰移轉系爭土地所有權予廖學勳，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。

乙、反訴部份：

壹、事實摘要：

一、反訴原告潘勝峰方面：

（一）聲明：反訴被告應支付反訴原告243 萬9,479 元及自判決確定之日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息後，反訴原告始應將○○區○○段000000地號土地之所有權移轉登記予反訴被告。

並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

（二）陳述：1.當初是廖學勳主動聯繫伊表示要賣土地，潘勝峰在102 年2 月16日向廖學勳購買包含系爭土地在內之18筆土地，總價270 萬元，當時系爭土地係依照102 年的公告現值估價。

廖學勳當時欺騙潘勝峰系爭土地是臨路的一片廢棄草地，而且是建築用地，潘勝峰當時僅用電腦調閱使用分區是第二種商業區，空照圖是綠地，並未聲請鑑界，過完戶就擺著。

詎廖學勳之子廖益增突然在過年期間打電話恐嚇，誣指潘勝峰偷過戶，然後即採取一連串假處分、存證信函、民刑事訴訟等法律動作。

嗣潘勝峰於103 年7 月4 日會同中興地政事務所測量員等人到現場鑑界，始發現系爭土地現場已遭廖學勳用磚牆包圍整塊畸零地，因而發存證信函予廖學勳解除系爭土地之買賣契約。

更甚者，潘勝峰於104 年1 月間偶然得知廖學勳曾有一個兒子在系爭土地上之建物內燒炭自殺而過世，使系爭土地成為凶地。

2.系爭土地毗鄰之同段3022地號土地法拍拍定單價為26.0593 萬/ 坪，足見系爭土地市價已高達212 萬8,393 元，且依照104 年最新公告現值為6 萬7,000 元/ 平方公尺，換算單價22萬1,488 元/ 坪，總現值也高達180 萬9,000 元，相較於102 年簽訂買賣契約時之價金137 萬7,000 元，已增值31.37%，此亦是廖學勳無端興訟之因，潘勝峰自得依民法第259條規定，請求廖學勳返還當初受領之買賣價金，並附加自受領時起之利息，及依民法第260條、第360條、第184條之規定，請求廖學勳給付契約不履行及侵權行為之損害賠償。

3.茲臚列潘勝峰各項請求如下：⑴潘勝峰依系爭土地102 年公告現值137 萬7,000 元買進系爭土地，依民法第259條第1項第1款規定，廖學勳應返還價金137 萬7,000 元。

⑵依民法第259條第1項第2款規定，廖學勳應償還原價金自簽約買賣日10 2年2 月16日迄清償日止以法定年息5%計算之利息，計算至104 年8 月15日滿二年六月為137 萬7,000 元×5%×2.5 ＝17萬2,125 元。

⑶依民法第259條第1項第5款類推適用民法第381條規定，102 年過戶時潘勝峰繳納之土地增值稅39萬0710元，廖學勳應償還之。

⑷依土地稅法第28條規定類推適用民法第381條規定，現在過戶須繳納之土地增值稅8 萬2,269 元，應由廖學勳負擔。

⑸系爭土地為巷道用地，廖學勳以圍牆將該土地包圍起來，違反都市計畫法而予違法使用，買賣迄今又不交付土地，潘勝峰給付買賣價金137 萬7,000 元，僅取得所有權登記之處分權，使用權及受益權仍歸廖學勳享有，故土地買賣標的物重大瑕疵，因兩造當初成立買賣之土地價格137 萬7,000 元，乘以30％，估計是潘勝峰之使用權及受益權喪失2 年半的損害金額34萬元，潘勝峰得依民法第260條規定請求廖學勳給付前開損害賠償。

⑹潘勝峰持有系爭土地期間所繳納之地價稅4,275 元（計算式：1,425 ×3 年＝4,275 元) ，應由廖學勳負擔。

以上請求金額共計243 萬9,479 元。

二、反訴被告廖學勳方面：

（一）聲明：反訴原告之訴駁回。並陳明：如受不利判決，反訴被告願供擔保請免予假執行。

（二）陳述：1.潘勝峰指稱廖學勳竊占系爭土地，惟系爭土地所有權於102 年4 月24日移轉登記於潘勝峰名下前，本為廖學勳所有，廖學勳既然擁有系爭土地所有權及使用權，自無潘勝峰所稱之竊占情事。

而據訴外人陳姿蓉於臺中地檢署103 年度偵字第10199 號刑事案件偵查中之證述可知，潘勝峰對於臺中市西屯區土地之使用分區、價值及使用狀況知之甚詳，且系爭土地為買賣契約附表所載之買賣標的之一，潘勝峰對於系爭土地自然會有相當之調查及瞭解，實無所稱「被廖學勳欺騙該地為建築用地」之情事，反而是潘勝峰利用廖學勳處於認知障礙失智之狀態而詐騙廖學勳將系爭土地過戶至潘勝峰名下。

2.廖學勳於102 年2 月26日簽立買賣契約時，並無意思能力，故兩造間就系爭土地之買賣契約應屬無效，縱認廖學勳於102 年2 月間仍有意思能力，則廖學勳亦因不知潘勝峰所提出之土地買賣契約書之標的，包含系爭土地在內，故兩造就系爭土地並未成立買賣之合意，該買賣契約自不成立。

退萬步言，縱使廖學勳就系爭土地所為之買賣意思表示為有效，廖學勳亦係受潘勝峰之詐欺而為出賣系爭土地，廖學勳業於103 年2 月21日對潘勝峰為撤銷買賣契約之意思表示，故系爭土地之買賣契約應屬無效，潘勝峰自無解除買賣契約之理由。

再退萬步言，縱認廖學勳所為之撤銷契約意思表示不生效力，而認為系爭土地之買賣仍屬有效，則潘勝峰所主張系爭土地係由廖學勳使用中及廖學勳未交付土地予潘勝峰等事由，均非土地之重大瑕疵，故潘勝峰依據該些事由主張解除契約，亦為無理由。

3.廖學勳不論依民法第179條不當得利法律關係，請求塗銷潘勝峰於102 年4 月24日就系爭土地所為之所有權移轉登記，或依民法第184條第1項侵權行為等法律關係，請求潘勝峰將系爭土地所有權移轉登記於廖學勳名下，兩造間非因契約而互負債務，潘勝峰均無民法第264條第1項同時履行抗辯之適用，亦無適用民法第259條向廖學勳請求依系爭土地102 年之公告現值加計利息之理，縱依潘勝峰提出之土地買賣契約書附表，亦無從得知系爭土地之買賣價金為何，潘勝峰主張其以102 年之公告現值估價計算系爭土地價金云云，不足採信；

至潘勝峰原繳納之土地增值稅、現在過戶須繳納之土地增值稅電腦預估金額等款項，亦無理由。

另，潘勝峰請求假處分、誣告、偽證之民事損害賠償金額34萬元，實屬無稽，蓋本件請求系爭土地所有權移轉登記訴訟尚在進行中，而廖學勳依法就系爭土地聲請假處分，並受鈞院准予假處分在案，係依法律規定而為之合法保全行為，潘勝峰若因本件假處分而受有損害，須由潘勝峰另為損害賠償之訴訟，故潘勝峰此部份請求亦無理由，而潘勝峰對廖學勳所提出之誣告罪及偽證罪之刑事告訴尚在偵查中，潘勝峰自無理由向廖學勳請求侵權行為之損害賠償34萬元。

貳、本院得心證之理由：

一、按契約之解除，係使契約自始歸於消滅，以回復訂定契約以前之狀態。

契約之終止，則使契約自終止時起嗣後歸於消滅，其已經發生效力者，不生回復原狀之問題，二者效力不同（最高法院81年度台上字第1201號判決參照）。

次按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。

解除權之行使，未定有期間者，他方當事人得定相當期限，催告解除權人於期限內確答是否解除；

如逾期未受解除之通知，解除權即消滅。

又，解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。

民法第256條、第257條、第258條第1項分別定有明文。

觀諸兩造成立之土地買賣契約書，可知兩造成立系爭契約時，並未就當事人行使解除權作何約定，則潘勝峰主張其得依民法第256條規定，不經催告逕行解除系爭契約，是否有理由，端視其有無取得該法條規定之法定解除權以定，合先敘明。

二、按物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，但在未交付前繼續占有買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因移轉登記之已完成而有異（最高法院70年度台上字第212 號判決意旨參照）。

本件廖學勳為系爭土地之出賣人，依民法第348條第1項之規定，固負交付於買受人潘勝峰之義務，惟該條項所謂交付其物於買受人，係指移轉其物之占有於買受人而言。

查系爭土地所有權業於102 年4 月24日移轉登記為潘勝峰所有，僅廖學勳尚未移轉該物之占有予潘勝峰，而仍繼續占有使用系爭土地乙節，兩造均不爭執。

揆諸上開說明，廖學勳迄未移轉系爭土地之占有於潘勝峰，尚難指為無權占有，潘勝峰得依買賣契約法律關係，請求廖學勳履行交付買賣標的物之義務，縱廖學勳不為交付，亦屬給付遲延之範疇，而非給付不能。

加以，兩造並未於契約內約定系爭土地非於一定時期給付不能達其契約之目的等類約定，故應認為係非定期行為，依民法第254條之規定，潘勝峰倘欲以廖學勳遲延給付情事，而解除契約者，自得定相當期限催告廖學勳履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

然潘勝峰於103年11月24日寄發臺中漢口路郵局第770 號存證信函予廖學勳，係以廖學勳遲未交付系爭土地仍占用土地並以磚牆包圍迄今，顯然違反出賣人之義務為由，逕依民法第226條、第256條有關給付不能解除契約之規定，不經催告，即以該存證信函送達廖學勳，而為解除買賣契約之意思表示，依上說明，其解除契約即難謂已生效力。

三、另按，「民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或少其價值之瑕疪，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵，系爭土地既編列為計劃道路用地，地上房屋必須拆除，對被上訴人而言，即無以達其通常之效用，經濟價值減低，至出賣人是否明知，通常在所不問，被上訴人據而解除契約，當事人即應負回復原狀之義務，其請求返還受領之定金，並附加利息償還，於法並無不當。」

（最高法院69年度台上字第248 號判決參照）。

又「按契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。

惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之。

如當事人所訂契約之標的並非不能履行，而僅其品質、規格、面積或數量與約定之內容不符者，僅生債務人應否負物之瑕疵擔保責任之問題，此與前述「不能履行」之情形迥然有別（最高法院69年度台上字第3935號判決意旨參照）。

本件潘勝峰固另主張系爭土地現為道路用地，且其買受土地後之104 年1 月間偶然得知廖學勳曾有一個兒子在系爭土地上之建物內燒炭自殺而過世，使系爭土地成為凶地，故廖學勳係給付不能等語在卷。

查，依照系爭資產鑑定報告書之記載，可知系爭土地屬都市土地，使用分區為「第二種商業區」，其現況為西墩南一巷之一部分，作為既成巷道使用（見系爭鑑定報告書第13頁所載），亦有臺中市政府都市發展局簡便行文表在卷可按（見本院卷第75頁），是以系爭土地倘於交付潘勝峰時，仍作既成道路使用，依上開說明，對潘勝峰而言，即無以達其通常之效用，經濟價值減低，惟此僅生債務人廖學勳應否負物之瑕疵擔保責任之問題，此與給付不能之情形迥然有別。

另，廖學勳之子曾在坐落系爭土地上之建物內自殺乙事，潘勝峰並未提出任何證據證明其所受損害及所失利益之數額為何，已難憑採。

雖一般社會大眾對於有兇殺事件或自殺之非自然原因死亡之房屋，於心理層面較有嫌惡之情，購買意願較低，致影響其交易價格，然此並非絕對，蓋不動產之交易價格，決定於國家社會之經濟狀況、該不動產現況用途及購買者之宗教信仰及購後之用途等客觀及主觀因素，是以，系爭土地是否因曾有人在坐落該土地上之建物內自殺死亡，即會使系爭土地之經濟價值減低，仍應考量具體事故之情狀、個人主觀價值觀之認知、時間是否已經過久遠、及居住者生活品質是否有受影響等因素而決之，非謂曾發生該自殺事件，即將導致不動產交易價值之貶損。

況且，縱認潘勝峰所指自殺事件為真，或屬買賣標的物是否具物之瑕疵，抑或買受人是否受有損害之範疇，此亦與給付不能之情形有間。

依此，潘勝峰逕依民法第226條、第256條之規定，不經催告，而以上開存證信函向廖學勳解除買賣契約，自不生解除契約之效力。

四、末按，出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。

前項買回之價金，另有特約者，從其特約。

原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。

民法第379條定有明文。

觀之兩造所成立土地買賣契約書內，並無關於出賣人於買賣契約保留買回之權利之約定，本件自無上開買回規定之適用。

是潘勝峰主張其得類推適用民法第381條「買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之。

買回之費用，由買回人負擔。」

之規定，請求廖學勳給付現過戶須繳納之土地增值稅8萬2,269 元云云，亦無可採。

五、綜上所述，潘勝峰主張廖學勳於買賣契約成立後，有民法第226條所規定之給付不能情事，故其依同法第256條、第258條、第260條規定，不經預告，逕對廖學勳解除買賣契約云云，於法未合，不生解除契約之效力。

系爭買賣契約既未經合法解除，復經本院認定廖學勳並無給付不能之情事存在，則潘勝峰依民法第259條規定請求廖學勳回復原狀而返還買賣價金137 萬7,000 元及附加2 年6 月期間之利息17萬2,125 元、102 年過戶時潘勝峰繳納之土地增值稅39萬0,710元，及依土地稅法第28條規定類推適用民法第381條規定，請求廖學勳給付現過戶須繳納之土地增值稅8 萬2,269 元，暨依民法第260條規定，請求廖學勳給付損害賠償34萬元及潘勝峰持有系爭土地期間所繳納之地價稅4,275 元（以上請求金額共計243 萬9,479 元）云云，均無理由，不應准許。

丙、本件事證明確，本訴及反訴之兩造所提其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

丁、據上論結：本訴原告之先位訴訟為有理由，備位訴訟為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 許清源