臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,2045,20141128,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2045號
原 告 賴宣宏
訴訟代理人 張捷安律師
郭瓊茹律師
被 告 王詩佳
訴訟代理人 林開福律師
沈暐翔律師
上列當事人間請求辦理契約變更事件，本院於103年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造先前係以結婚為前提交往之情侶關係，於交往關係中，原告認為鴻邑建設有限公司（下稱鴻邑公司）所推出之案名「鴻邑天青硯」之預售房屋地段甚佳，將來有增值空間，且因被告曾擔任房地產銷售人員，對於房地產亦有相當了解，乃向被告徵詢投資不動產事宜，並於民國103年2月間與被告一同前往「鴻邑天青硯」之展示中心，當時負責銷售之業務人員張仙芝向原告表示，若有購買意願可支付定金新臺幣（下同）10萬元，原告遂先支付2萬元。

嗣於103年2月20日原告與被告再度前往「鴻邑天青硯」之展示中心，並交付8萬元予張仙芝點收，以補足定金10萬元。

原告並於103年2月28日簽約當日，借用被告之名義，分別與訴外人唐廷照、鴻邑公司簽立土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書，購買上開建案編號第Ａ棟11號房屋乙戶（下稱系爭預售屋），及交付簽約金68萬元予鴻邑天青硯銷售中心之專案經理陳明彥收受。

原告係基於對被告之信賴關係及強化兩造日後共組家庭之決心，借用被告名義購入系爭預售屋以作為投資，且系爭預售屋定金、簽約金合計78萬元係由原告支付、土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書之正本亦由原告保管、簽約時係原告以所有權人身份主動表示指定以被告名義簽約，以及原告曾就後續付款事宜詢問陳明彥，堪認兩造間就系爭預售屋成立借名登記契約關係。

惟兩造於103年5月間因理念不同而分手，已無法共組家庭情形，雙方間信賴關係即因分手而解消，原告爰終止兩造間就系爭預售屋之借名登記契約，並類推適用民法第549條第1項、第541條第1項、第179條規定，請求被告將系爭預售屋之登記名義權利移轉於原告，並聲明：被告應將鴻邑天青硯戶別Ａ11 HC001之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書辦理契約買受人名義變更，並將買受人變更為原告。

二、被告則以：被告本身係房地產銷售人員，對房地產有相當程度了解，亦有濃厚之投資興趣，經介紹後得知鴻邑公司正推出「鴻邑天青硯」建案，而結識鴻邑天青硯銷售中心之專案經理陳明彥，並在原告陪同下，前往銷售中心了解建案，經洽談後，認為該建案地點甚佳，將來應有增值之空間，故決意投資購買系爭預售屋，是系爭預售屋係被告所購買，兩造間就系爭預售屋並無成立借名登記契約關係。

原告就系爭預售屋所支付之定金及簽約金共78萬元係其贈與被告。

系爭預售屋之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書原由被告持有，係原告誆稱要看契約內容而借走不返還，被告雖多次向原告索回，惟原告均藉詞拖延，被告迫於無奈，僅能向鴻邑公司申請補發。

另證人張仙芝及陳明彥之證述，僅能證明原告表示系爭預售屋登記被告為名義人，並未能證明系爭預售屋以被告為名義人之原因，係因兩造間有借名契約之合意存在。

原告既主張兩造間就系爭預售屋有借名登記契約存在，自應就兩造間有借名登記契約之合意加以舉證證明，惟原告所提出之證明，僅能證明係由其支付定金及簽約金，就兩造何時達成借名登記契約合意、其合意之內容及條件為何、相互間意思表示有無一致等情，均未見原告舉證證明，原告之訴顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造於交往關係中之103年2月間，曾一同前往「鴻邑天青硯」之展示中心，洽談預售屋買賣事宜，由原告先支付2萬元預約金，於103年2月20日原告再交付8萬元予張仙芝，以補足定金10萬元。

嗣於103年2月28日，兩造再度前往「鴻邑天青硯」之展示中心，當日即以被告之名義，分別與訴外人唐廷照、鴻邑公司簽立土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書，購買系爭預售屋，並由原告交付簽約金68萬元予鴻邑天青硯銷售中心之專案經理陳明彥收受。

被告於103年7月7日匯款39萬元至上海商業儲蓄銀行受託信託財產專戶，以支付系爭預售屋之房屋款等情，業據原告提出系爭預售屋之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、被告提出郵政跨行匯款申請書、鴻邑公司開立之39萬元房屋款統一發票及證人張仙芝、陳明彥之證述為證（見本院卷第10頁至第53頁、第84、85頁、第73頁反面至第78頁），復為兩造所不爭執，堪信為實在。

四、原告主張其基於對被告之信賴關係及強化兩造日後共組家庭之決心，而借用被告名義購入系爭預售屋，是兩造就系爭預售屋成立借名登記關係，惟雙方間信賴關係因分手而解消，爰終止兩造間就系爭預售屋之借名登記契約，請求被告應將鴻邑天青硯戶別Ａ11 HC001之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書辦理契約買受人名義變更，並將買受人變更為原告等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：兩造就系爭預售屋是否存有借名登記關係？原告主張終止系爭預售屋之借名登記關係，請求被告應將系爭預售屋之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書辦理契約買受人名義變更，並將買受人變更為原告，有無理由？分述如下：

(一)按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；

若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。

又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第76號、99年度台上字第1662號判決意旨參照）。

準此，借名契約係就借名登記之財產仍由借名者自行管理、使用、處分之契約，並無使出名者取得實質所有權或其他權利之意思，申言之，判斷是否存在借名登記契約，應視借名登記之財產在登記出名者名下後，借名者對該財產是否仍繼續享有管理、使用及處分之權限而定。

又借名登記契約須當事人雙方，就屬於一方「現在或將來」之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，相互意思表示一致，其契約始為成立。

故原告如主張借名登記法律關係存在，自應就上述借名登記關係存在之要件事實負舉證責任。

(二)本件原告主張兩造間就系爭預售屋存有借名登記關係，為被告所否認，依前揭說明，自應由原告就其主張之事實為真正先負舉證責任，原告如不能為舉證時，即應受不利之認定。

經查：⒈原告主張系爭預售屋之定金10萬元、簽約金68萬元為其所支付乙節，為被告所不爭執，惟以自己之資金購買不動產後以他人名義為登記者，其內部法律關係多端，有可能為借名登記、信託、贈與、代物清償或其他法律關係。

是故，系爭預售屋之定金10萬元、簽約金68萬元縱由原告出資，仍無從據以推論兩造就系爭預售屋之內部法律關係為何。

⒉原告主張兩造間就系爭預售屋存有借名登記關係，固舉證人張仙芝、陳明彥之證述為證。

然查：①證人張仙芝於103年10月14日準備程序時證述：系爭預售屋契約書是103年2月23日審閱，於103年2月28日簽訂，兩造是看完房子後約一周拿契約書回去審閱，第一次看房子就下定金，第二次是被告的媽媽有一同前來，拿契約書回去審閱，第三次是簽約。

簽約前兩造有表示是男女朋友關係，看房子時互動不是很好，沒有聽到他們談及什麼事情，有看平面圖，就房子價格、格局、付款方式等，兩造都有提出疑問，但是被告提問的比較多，從頭到尾都是原告付現，伊覺得他們本來就是有意要買，只是來議價，應該是要投資，沒有表示是要結婚以後自住，不知道主要是誰要投資。

簽約時伊有問他們系爭預售屋要買誰的名字，原告就說要登記被告的名字，然後就簽約。

伊沒有印象系爭預售屋之房屋跟土地預定買賣契約書是何人拿回去審閱，繳款方式及辦理貸款是找被告接洽，因為房子是她的名義。

就系爭預售屋伊有聯絡過被告，因為被告表示契約書不見，公司補印契約書後，伊有請被告過來拿，原告只有今天開庭前有聯絡伊等語（見本院卷第73頁反面至第76頁、第78頁）。

②證人陳明彥於同日準備程序時證述：在買受系爭預售屋前伊不認識兩造，是有一位買賣房地產的朋友給伊被告的電話，表示被告要購買房子，伊就於103年1月過年前聯絡她，向她表示有一個建案年後在做預售，她就跟原告一起前來，當時的預約金是一戶先收2萬，他們先是預約Ａ棟11樓，離開前又折返表示還要再預約Ａ棟7樓，當天就交付兩戶各2萬元共4萬元的預約金就離開。

之後要實際補足定金時，原告、被告及被告的媽媽有一同前來，伊就請張仙芝與兩造接洽，由張仙芝去介紹，伊只有在談價格的時候才有再參與，提出的價格他們同意後就寫訂單，因為是要投資，他們訂單就只有留Ａ棟11樓，Ａ棟7樓預約金直接補到Ａ棟11樓，原告再給6萬元，補足Ａ棟11樓10萬元定金。

兩造分別在支付預約金、補足定金、簽約時來展示中心，包括簽約當時總共來三次，但在簽約前幾天張仙芝聯絡被告時，被告就提到不想買Ａ棟11樓，因為價格太高，張仙芝有向伊回報這件事情，伊就請張仙芝再聯絡他們回來簽約。

兩造來簽約的當天，伊不確定他們是否會簽約，先請張仙芝與兩造洽談，之後她回報可以簽約了，張仙芝有來拿合約書下去給他們簽，回報是要購買被告的名字，伊當時看他們兩造的情形氣氛很不愉快，很像有吵架的樣子，就在櫃台等他們簽約，簽完約後是張仙芝帶原告出來點現金，現金是原告從包包拿出來，伊與原告點現金時，沒有過問系爭預售屋為何是買被告的名字。

簽約後，被告有打電話給張仙芝說契約書不見了，當時伊覺得奇怪，因為才簽完約不久，契約書就不見，就請張仙芝詢問被告為何契約書不見，被告是跟張仙芝說是搬家時契約書弄不見了，後來就跟公司申請影本給被告。

原告沒有跟公司聯絡過，但是有跟伊聯絡過，他表示房子的錢是他付的，但是他聯絡不到被告，伊有跟原告說伊與被告有用LINE談論房子的事情，原告有請伊向被告轉達他在找被告，伊還有跟原告說被告表示契約書不見，有補影本給被告，原告說契約書在他那裡，伊不知道兩造發生什麼問題。

之後被告有到建案工地找伊，問建案之銷售價格跟成數如何，後來隔了一個多月，被告用LINE表示她想要賣掉Ａ棟11樓，請伊幫她介紹，被告也有問後續款項何時要繳，後來14樓頂板完成要繳5％的價金，被告支付後有通知伊。

原告在被告來工地找伊後，也有來找伊，並聊到付款方式，詢問伊被告是否有付14樓頂板繳5％的價金，伊有說被告有持續聯絡也表示會繳，原告是說被告應該不會付這筆錢，因為房子是他買的，原告就離開了，之後兩造都沒有再跟伊聯絡。

就買賣系爭預售屋的細節，兩造都有來展示中心，但是電話都是跟被告聯絡等語（見本院卷第76頁至第79頁反面）。

③是依證人上開所述，僅能得知原告曾三次與被告一同前往「鴻邑天青硯」之展示中心、看屋時曾就購屋事宜詢問銷售人員、簽約時表示以被告名義簽約及曾與證人陳明彥聯絡並談論系爭預售屋後續付款問題，惟均無從據以證明兩造就系爭預售屋有達成借名登記契約合意。

再者，證人陳明彥係經友人告知被告欲購買房屋，始主動連絡被告表示鴻邑公司有推出上開建案、被告於看屋時就系爭預售屋之買賣細節提出較多的問題、詢問證人陳明彥系爭預售屋之後續款項何時要繳，並通知其已支付14樓頂板完成要繳5％之價金39萬元，已據證人張仙芝、陳明彥證述如前。

準此，原告就系爭預售屋是否有管理、使用及處分之意思及行為、其是否確為系爭預售屋之實際所有人，即屬有疑。

⒊又觀之兩造以通訊軟體LINE聊天之對話內容，其上記載：2014/05/02（Fri）23：15Alina（即被告，下同）：貸款我自己繳就好了，怕你又說你壓力很大，又說一些有的沒的，反正我都去工作了，你先把你自己身體養好在說吧。

23：16賴宣宏：不行啦；

2014/05/09（Fri）21：09賴宣宏：把房子賣了吧，一點意義也沒有，妳只會接老闆打給妳的電話，我知道我們這樣下去，是不會有結果的，妳有妳的理由，我有我的生涯規劃，我要有我的家庭，妳若不能給我，那我還堅持什麼？努力什麼？房子的錢都是我出的，我有那權利；

2014/05/10（Sat）07：36賴宣宏：我看我們交往跟朋友差沒多少了，我也受夠妳嫌棄我，裝潢我也打算停止，房子也想賣了，...房子我也沒打算要住，天青硯也處理處理...12：56賴宣宏：房子都過戶我的名下，那都是用我的錢買的，還我；

14：03賴宣宏：過戶、賣房，二選一，那根本就是用我的錢買的，過戶好了，最快；

2014/05/13（Tue）13：19賴宣宏：所以這幾天過戶，那明明就我出的錢，為啥要這樣子？妳錢可以還我...13：40賴宣宏：那我家裡的錢，錢還我，...只不過錢還我而已，就說要分手，妳擺明就是看錢交往...妳還貪圖房產，不然就把錢還我。

...因為我愛妳把錢交給妳買房，結果咧？對我態度差...見本院卷第111、116、124、125、131頁）。

按於借名登記法律關係中，出名者僅需提供自己之名義作為不動產登記名義人，並無庸負擔購買不動產之資金，然依原告上開所述內容，無從得知其等認系爭預售屋係屬於原告「現在或將來」之財產，並有以被告之名義，登記為所有人或其他權利人而相互意思表示一致。

再者，如系爭預售屋確為原告與被告成立借名登記關係，並以被告名義購買，何以竟由被告支付系爭預售屋14樓頂板完成須繳納之5％價金39萬元，況原告於上開對話中均一再要求被告應償還購屋之價款，亦與於借名登記法律關係中，出名者僅需提供自己之名義作為不動產登記名義人，並無庸負擔購買不動產之資金之要件相左，則依原告所陳內容，購買系爭不動產並以被告名義登記之原因事實，難認與前揭借名登記關係之要件相符。

⒋至原告雖主張其持有系爭預售屋之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書，惟持有該等土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書之原因亦非僅借名登記一途，有可能基於擔保債權或受託管理等原因，除持有土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書外，原告並無法舉證其就系爭預售屋仍享有何種管理、使用、處分之權限，則其縱持有系爭預售屋之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書，仍無從為原告有利之認定。

五、綜上所述，本件原告所為之舉證，均無從使本院產生有利之心證，認定原告主張之事實為真正。

原告既未能舉證證明其與被告就系爭預售屋為原告存有借名登記關係，則原告以其已終止與被告間就系爭預售屋之借名登記關係，請求被告應將鴻邑天青硯戶別Ａ11 HC001之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書辦理契約買受人名義變更，並將買受人變更為原告，自無理由，應予駁回。

六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳添喜
法 官 李婉玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
書記官 黃雅青