臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,2107,20141124,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2107號
原 告 謝汶鈺
林麗卿
江明輝
賴富女
游月英
陳秀芬
詹涵鈴
上七人共同
訴訟代理人 陳忠儀律師
陳昱瑄律師
被 告 昌祐建設有限公司
法定代理人 林文隆
訴訟代理人 張智翔律師
上列當事人間給付遲延利息事件，本院於民國103年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告謝汶鈺新臺幣參拾捌萬壹仟參佰貳拾伍元，及自民國一○三年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應給付原告游月英新臺幣壹拾伍萬壹仟零伍拾元，及自民國一○三年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

其餘原告之訴均駁回。

訴訟費用由被告負擔七分之二，餘由原告林麗卿、江明輝、賴富女、陳秀芬、詹涵鈴負擔。

本判決主文第一、二項部分得假執行。

被告如分別以臺幣參拾捌萬壹仟參佰貳拾伍元、壹拾伍萬壹仟零伍拾元為原告謝汶鈺、游月英供擔保，得免為假執行。

其餘假執行之聲請均駁回。

事 實 及 理 由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告提起本件訴訟時起訴聲明被告應給付原告等各新臺幣（下同）467,379元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

並於民國103年10月24日提出民事減縮聲明狀減縮請求：(1)被告應給付原告謝汶鈺381,325元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(2)被告應給付原告林麗卿148,680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(3)被告應給付原告江明輝177,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(4)被告應給付原告賴富女368,195元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(5)被告應給付原告游月英151,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(6)被告應給付原告陳秀芬120,265元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(7)被告應給付原告詹涵鈴201,535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

核屬縮減應受判決事項之聲明，依前開說明，應予准許。

乙、實體方面：

壹、原告方面：

一、原告起訴主張：㈠緣原告等7人於100年1月15日與被告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被告買受座落員林鎮莒光段之「台鳳廣場」房屋及土地（參附表一，下稱系爭房地）。

依系爭契約第8條第1項之約定，本件房屋至遲應於100年8月31日前開工，並至遲應於102年1月15日前完工並取得使用執照，詎料，本件被告遲至100年9月13日開工，至102年4月30日始取得使用執照，已違反前開契約之約定，原告等7人爰依系爭契約第8條第2項之約定，請求被告給付遲延利息，並就請求之項目，分述如下：1.就遲延開工部分：被告遲延13日方才開工，至被告100年9月13日開工之日止，原告等7人已繳納訂金100,000元、簽約金1,230,000元、變更款30,652元，是原告等得依前揭契約之約定請求已繳納款項萬分之5作為遲延利息，因此就遲延開工部分，原告每人應得向被告請求8,844元之遲延利息。

2.就遲延交屋之部分，至102年4月30日為止，原告等業已各給付房屋價款8,733,309元，則原告等自得請求按每日萬分之計算之遲延利息，每人各為458,535元。

3.綜上，原告等7人應各得依系爭契約約定請求遲延利息共計467,379元。

㈡訴之聲明：(1)被告應給付原告謝汶鈺381,325元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(2)被告應給付原告林麗卿148,680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(3)被告應給付原告江明輝177,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(4)被告應給付原告賴富女368,195元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(5)被告應給付原告游月英151,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(6)被告應給付原告陳秀芬120,265元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(7)被告應給付原告詹涵鈴201,535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(8)訴訟費用由被告負擔。

(9)原告等願供擔保，請准宣告假執行。

二、對被告抗辯之陳述：㈠被告答辯稱原告等人之社區管理委員會業於103年3月8日召開區分所有權人會議（下稱系爭會議）做成決議（下稱系爭決議），與被告公司就補償事項達成合意，被告並已依約完成補償工程之施作，原告等自不得再主張權利云云，並無理由。

本件原告等人與被告公司簽訂房屋預定買賣契約書，係各自獨立之買賣契約，則本於各買賣契約而生之權利義務，即仍屬於各契約當事人所有，除各契約當事人將之轉讓他人外，非契約當事人者，未經契約當事人授權，自不得代契約當事人行使契約上之權利。

又依公寓大廈管理條例之規定觀之，社區管理委員會之職掌係在執行區分所有權人會議決議或社區修繕、管理維護等。

至區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第3條第1項第7款之規定，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

復參同法關於區分所有權人會議之相關規定，可知區分所有權人會議主要之議決事項在於公寓大廈約定共有、約定專有部分之範圍劃分，公寓大廈之管理修繕維護，及公寓大廈規約之制定等，尚不及於各區分所有權人因自身與第三人之契約而生之權利義務，是原告社區之管理委員會並無權與被告公司就原告等各自之契約權利達成合意。

再者，原告等7人亦皆於被告公司以簡訊表示欲施作補償工程時，以簡訊之方式表示拒絕被告公司施作補償工程，應可證原告等7人與被告公司並未就該等遲延責任之處理達成合意，被告公司所辯並無理由。

被告公司並辯稱本件違約金有過高之情事，應予酌減云云，惟兩造間所簽訂之房屋預定買賣契約書，均為被告公司所提供之定型化契約，原告等人尚且無法就契約內容做細節之更動，被告公司自行訂立違約金之計算標準，竟於違約後稱該等違約金計算標準過高，自屬無由。

㈡被告抗辯部分原告曾於系爭決議同意人員簽到單上簽名，是關於該等已簽名之原告不得再行要求遲延利息云云，應無理由，前開部分原告簽名係因被告公司於系爭房屋未興建完成時，於其所提供之廣告單上記載系爭房屋將面臨11米道路等語，惟該所謂11米道路係被告公司將原告等房屋之法定空地往前挪用而成為道路，系爭房屋之門牌地址仍為「巷弄」而非「街道」，此迭經原告等與被告公司協商，均未獲善意之回應，故系爭會議之第一點即就此進行討論，並因被告公司於系爭會議表示將一併解決11米道路更名為「台鳳一街、台鳳二街」之事，原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿等5人始同意遲延利息部分以工程施作補償，遂於該次會議之簽到單上簽名。

詎料，被告公司並未履行前開「處理街道更名」乙事之約定，故原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿等5人，亦明確於被告公司通知將施作補償工程時，以簡訊回覆拒絕被告公司之施作，故被告公司以此拒絕給付遲延利息，並無理由。

原告江明輝、賴富女均曾就系爭房屋之瑕疵向被告公司請求修補，惟被告公司皆拒絕之，顯見被告公司稱願延長保固3年，應屬空言，並無履行之可能。

貳、被告方面：

一、被告抗辯略以：㈠就系爭契約第8條約定之事項，台鳳廣場管理委員會業於103年3月8日作成系爭決議並通知被告公司，嗣經被告公司函覆，再經台鳳廣場管理委員會同意，約定被告公司應贈送台鳳廣場住戶外牆施作防污潑水劑、贈送台鳳廣場住戶統一規格招牌看板、室內延長保固至壹年等，作為系爭契約第8條遲延完工之補償。

且參最高法院92年度臺上字第2517號及97年臺上字第1562號判決意旨及公寓大廈管理條例第36條第1款之規定，可知管理委員會如經區分所有權人之授權，得就區分所有權人與建商間之實體爭議，為區分所有權人之利益和解。

是雙方既已就上開補償事項達成合意，被告既已依約完成上開補償工程之施作。

原告等7人自不得再向被告主張權利。

㈡退步言之，縱認原告等7人得依契約第8條之約定向被告請求負遲延責任，然原告等7人之遲延天數其計算基準之「房地總價」應如下述：1.依合約記載之開工日期為100年8月31日，建照開工日為100年9月13日，遲延13天。

開工前原告游月英所購買之系爭房地其中編號A20、A21已繳之房地總價各為1,330,000元。

原告賴富女所購買之系爭房地其中編號B03已繳房地總價為1,330,000元。

原告江明輝所購買之系爭房地其中編號B05已繳房地總價為1,350,000元。

原告詹涵鈴所購買之系爭房地其中編號B08已繳房地總價為1,160,000元。

原告謝汶鈺所購買之系爭房地其中編號B10已繳房地總價為1,330,000元。

原告陳秀娟所購買之系爭房地其中編號B12已繳房地總價為1,250,000元。

原告林麗卿所購買之系爭房地其中編號C02已繳房地總價為1,300,000元。

2.系爭契約第8條約定自開工日起算500個日曆天完工，故應自100年9月13日起至102年1月26日完工，使用執照取得日期為102年4月30日，遲延93天。

然依系爭契約第8條第1項但書之約定，本件遲延日數應扣除施工期間因颱風因素而停止上班之天數共計5天；

並原告等7人應分別扣除原告游月英所購買之系爭房地其中編號A20、A21遲延繳款之遲延期間各50天、原告賴富女遲延繳款之遲延期間3天、原告江明輝遲延繳款之遲延期間為9天、原告詹涵鈴B08因遲延繳款之遲延期間為7天、原告陳秀娟遲延繳款之遲延期間為25天、原告林麗卿遲延繳款之遲延期間為14天等。

3.使用執照取得前原告游月英所購買之系爭房地其中編號A20、A21已繳房地總價各為3,520,000元、原告賴富女所購買之系爭房地其中編號B03已繳房地總價為8,460,000元、原告江明輝所購買之系爭房地其中編號B05已繳房地總價為4,270,000元、原告詹涵鈴所購買之系爭房地其中編號B08已繳房地總價為4,790,000元。

原告謝汶鈺所購買之系爭房地其中編號B10已繳房地總價為8,470,000元、原告陳秀娟所購買之系爭房地其中編號B12已繳房地總價為3,560,000元、原告林麗卿所購買之系爭房地其中編號C02已繳房地總價為3,790,000元。

㈢又系爭契約第8條第2項約定之性質，應屬懲罰性違約金。

本條約定之目的在督促被告公司依約完工交屋。

而系爭房地亦均已依約交屋予原告等人，被告雖有遲延交屋之情事，被告亦已竭盡全力依照原告社區區分所有權人會議決議之補償方式進行補償，並已完成施作上開補償之約定，是上述約定之違約金顯屬過高，被告應得依民法第252條規定，請求減至相當之金額。

㈣原告等7人雖主張原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿等5人於系爭會議之會議紀錄同意人員簽到單上簽名係因「11米道路之爭議」云云，惟參前開會議紀錄同意人員簽到單上之記載，原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿等5人僅於同意人員簽到單上簽名，並未附加任何條件，足證原告等7人主張有「倘被告公司確實將巷道更名為街道，則渠等即同意遲延利息部分以工程施作補償」之約定存在云云，實屬無據。

㈤答辯聲明：(1)原告之訴駁回。

(2)訴訟費用由原告負擔。

(3)如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造爭執與不爭執事項：

一、兩造不爭執之事項：㈠原告等7人於100年1月15日與被告簽訂系爭契約，向被告買受系爭房地。

依系爭契約第8條第1項約定「本項房屋之建築工程應在民國一○○年八月三十一日之前開工，自開工日起算伍佰個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所規定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：（一）甲方(即原告)未依規定付款期日交付本契約所載之各期房屋價款及遲延利息或其他應由甲方負擔之稅費，其遲延期間。

（二）…（三）因天災、地變等人力不抗力之事由，其停工期間。

…」。

本件房屋至遲應於100年8月31日前開工，並至遲應於102年1月15日前完工並取得使用執照。

本件被告係至100年9月13日開工，至102年4月30日始取得使用執照。

又依系爭契約第8條第2項約定「乙方(即被告)如逾前款未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方(即原告)。

若逾期六個月仍未開工或完工，視同乙方違約，雙方同意依第十八條第一款違約之規定辦理」。

㈡就被告提出之累計收（退）款紀錄表（參本院卷第253頁）所列金額及依系爭契約所定遲延利息之計算如被告所提附件（附於本院卷第261頁）不爭執。

㈢原告等人之社區管理委員會曾於103年3月8日召開區分所有權人會議針對系爭契約第8條開工及完工最後期限之延遲交屋一事作成決議，要求被告以「1.贈送台鳳廣場住戶外牆施作防污潑水劑。

2.贈送台鳳廣場住戶統一規格招牌看板。

3.室內延長保固至三年。」

。

㈣原告林麗卿、江明輝、賴富女、陳秀芬、詹涵鈴有出席上開會議，並在「昌建設公司延遲交屋賠償台鳳廣場住戶同意人員簽到單」上簽名。

被告游月英未出席，被告謝汶鈺出席但未在上開同意人員簽到單上簽名。

㈤前揭管委會於103年3月27日以台鳳廣場第000000000號函將上開決議通知被告，經被告於103年4月11日以字第0000000000號函覆前揭管委會，同意「1.贈送台鳳廣場住戶外牆施作防污潑水劑。

2.贈送台鳳廣場住戶統一規格招牌看板。

3.室內延長保固壹年。」

；

再經前揭管委會於103年5月7日函覆被告同意被告函覆之內容。

二、兩造爭執之事項：㈠原告等7人是否應受系爭決議拘束？㈡若否，原告等7人主張被告應負遲延責任是否有理由？㈢若是，原告等7人是否可主張被告依系爭契約第8條給付違約金？㈣被告請求酌減違約金是否有理由？

肆、本院之判斷：

一、原告等起訴主張兩造簽有系爭買賣契約書，並有如前開系爭契約第8條之約定；

又系爭工程約定開工日期為100年8月31日，建照開工日為100年9月13日，至102年4月30日始取得使用執照等情，業據其提出系契約書、彰化縣政府部分使用執照影本為證，被告亦不爭執，此部分事實堪予認定。

二、本件原告7人請求被告依系爭契約第8條之約定，給付遲延利息等語，然為被告所否認，辯稱：原告已透過渠等所在之管理委員會作成決議，並由該管理委員會發函要求被告為前揭之補償，被告業已依約施作，原告7人仍請求依系爭契約約定請求遲延利息尚無理由等語。

經查：㈠本件原告等人與被告公司簽訂房屋預定買賣契約書，係各自獨立之買賣契約，則本於各買賣契約而生之權利義務，即仍屬於各契約當事人所有，除各契約當事人將之轉讓他人外，非契約當事人者，未經契約當事人授權，自不得代契約當事人行使契約上之權利。

又依公寓大廈管理條例之規定觀之，社區管理委員會之職掌係在執行區分所有權人會議決議或社區修繕、管理維護等。

至區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第3條第1項第7款之規定，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

復參同法關於區分所有權人會議之相關規定，可知區分所有權人會議主要之議決事項在於公寓大廈約定共有、約定專有部分之範圍劃分，公寓大廈之管理修繕維護，及公寓大廈規約之制定等，尚不及於各區分所有權人因自身與第三人之契約而生之權利義務，是原告社區之管理委員會並無權與被告公司就原告等各自之契約權利達成合意。

然如住戶授與管理委員會代理權或以管理委員會為使者傳達意思表示，則該意思表示仍為有效自明。

本件原告等所在之管理委員會於103年3月8日召開住戶大會，並就被告遲延交屋一案作成前揭之決議，原告林麗卿、江明輝、賴富女、陳秀芬、詹涵鈴均有出席上開會議，並在「昌建設公司延遲交屋賠償台鳳廣場住戶同意人員簽到單」上簽名，並由該管理委員會代為向被告發函要求，經被告函覆後，該管理委員會再去函表示同意，此為兩造所不爭執，是系爭管委會雖無權主動議決原告等7人就系爭契約上之權利行使，然原告林麗卿、江明輝、賴富女、陳秀芬、詹涵鈴等5人既已參加系爭會議，並同意系爭會議作成之決議，即應認已授與管委會代理權。

原告謝汶鈺、游月英則因未表示同意，自不受前揭會議決議之拘束。

㈡按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；

當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第95條第1項、第153條第1項定有明文。

本件原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿等5人於系爭同意書上簽名，並由渠等管理委員會函送被告收受，經被告再函覆其同意之條件，經原告管理委員會去函表示同意，其意思業已到達被告，契約已經成立，是原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿已就系爭契約第8條所約定之遲延利息請求與被告另成立和解契約，原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿再持系爭契約第8條之約定請求被告給付遲延利息，即無理由。

㈢原告謝汶鈺部分雖有參加系爭會議，然並未在同意書上簽名，佐以系爭會議紀錄，可知並非全部與會人均同意該次決議，是原告謝汶鈺既未表示同意系爭會議之決議，自難據該會議決議拘束原告謝汶鈺個人基於系爭契約之權力甚明。

㈣按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。

被告雖辯以系爭會議之決議有經公告在社區，原告謝汶鈺、游月英並未表示異議，應認有默示同意之意思表示云云，然為原告游月英所否認。

是自應由被告就原告謝汶鈺、游月英有默示同意之意思表示負舉證責任。

被告復未能舉證證明原告謝汶鈺、游月英確有默示意思表示之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思，其所辯即無理由。

㈤另原告等雖主張有於103年7月17日、9月1日以簡訊告知被告拒絕被告依系爭會議紀錄施作噴護漆等語，並提出簡訊資料為證（附於本院卷第273、290、291頁），然原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿已與被告就遲延交屋成立和解契約，已如前述，雖以簡訊告知被告，然原告僅以簡訊告知被告員工拒絕施作，並未有何得以解除契約之事由通知被告，渠片面否認上開和解契約之效力，尚無足採。

渠等拒絕被告施作，亦難再主張原系爭契約第8條之權力。

㈥另原告主張渠等同意系爭會議決議是因為有附加條件被告應將巷道更改為街道云云，然為被告所否認。

觀之系爭會議紀錄及該管委會去函被告之內容，並未附加有「倘被告公司確實將巷道更名為街道，則渠等即同意遲延利息部分以工程施作補償」之內容及文字，是此部分原告上開主張尚屬無據。

㈦被告雖辯以約定之遲延利息過高，應予酌減云云，然為原告謝汶鈺、游月英所否認。

查系爭契約為被告所擬定之定型化契約，且被告為資力較高之法人，併審酌兩造契約之價金與系爭約定遲延利息為萬分之五之比例，尚難認有過高之處，爰不予酌減，併此敘明。

三、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦分別定有明文。

查原告對被告之遲延利息債權，核屬無確定期限之給付，且得隨時請求；

既經原告提起民事訴訟而起訴狀繕本並於103年9月15日送達被告，被告迄未給付，當應負遲延責任。

是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即103年9月16日起算，按週年利率為百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

四、從而，原告謝汶鈺、游月英本於契約之法律關係，請求被告給付原告謝汶鈺381,325元、原告游月英151,050元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103年9月16日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

其餘原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿之請求則無理由，應予駁回。

原告賴富女、江明輝、詹涵鈴、陳秀芬、林麗卿之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

五、原告謝汶鈺、游月英雖聲明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行。

原告為假執行宣告之聲請，不過促使本院發動職權，本院無庸就駁回部分為假執行准駁之裁判，附此敘明。

又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額均准許之。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。

伍、據上論斷，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
民事第三庭 法 官 洪挺梧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
書記官 劉晴芬
附表一：系爭房地之土地地號及坐落其上之建物建號
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│姓  名│                地號                      │  建號    │
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│謝汶鈺│0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000│00000-000 │
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│林麗卿│0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000│00000-000 │
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│江明輝│0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000│00000-000 │
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│賴富女│0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000│00000-000 │
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│游月英│0000-0000、0000-0000、0000-0000           │          │
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│陳秀芬│0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000│00000-000 │
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│詹涵鈴│0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000│00000-000 │
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