臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,2247,20150814,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2247號
原 告 林寶妙
訴訟代理人 廖志堯律師
被 告 楊坤泉
訴訟代理人 尤榮福律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國104年7月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造於民國一百零一年十二月八日所簽立不動產買賣契約書之買賣價金總價款應減少為新臺幣捌佰柒拾捌萬零捌佰肆拾捌元。

被告於原告給付新臺幣柒佰捌拾捌萬零捌佰肆拾捌元之同時，應將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○地號（面積一百九十二點九平方公尺）、五六六地號（面積四十二點四一平方公尺）土地及其上同段三○○建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號房屋所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。

本件原告起訴請求：「一、確認兩造於民國101年12月8日所簽立系爭契約書之買賣價金總價款應減少為新臺幣（下同）8,000,000元。

二、被告於原告給付7,100,000元之同時，應將其所有坐落臺中市○○區○○段000地號（面積192.9平方公尺）、566地號（面積42.41平方公尺）土地及其上同段300建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號房屋所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告。」

嗣於104年6月23日追加備位聲明為：「被告應給付原告900,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」

原告追加備位部分，與其原請求之原因事實，均係基於同一不動產買賣契約書所衍生之糾紛，主要爭點在於不動產買賣契約書是否已生解除之效力，而有共同性，二者請求之基礎事實相同，原請求之訴訟及證據資料，亦得於備位之訴審理、利用，基於糾紛一次性解決原則，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，原告所為訴之追加，依前開規定，應予准許，先予敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

(一)先位之訴：⒈兩造於101年12月8日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）及不動產買賣價金履約保證申請書，由原告以9,000,000元，向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○段000地號、566地號土地及其上同段300建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號房屋，下稱系爭建物），並共同委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證，由僑馥公司將價金存於中國信託商業銀行（下稱中國信託）信託專戶，原告並依約將系爭不動產買賣之第一期款900,000元存入中國信託專戶。

⒉依系爭契約書第2條第2款之約定，買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，被告應誠實告知。

簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，兩造同意應按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金。

詎原告於簽立系爭契約書並給付第一期款後，發現系爭建物屋後增建二層（下稱系爭違建），經臺中市政府都市發展局以102年9月24日中市都違字第0000000000號違章建築拆除通知單，通知被告限期於同年10月30日前自行改善。

系爭違建雖非主建物，惟面積多達30平方公尺，且高度為二層樓，約6公尺，係系爭契約書之買賣標的，因系爭不動產所有權尚未移轉、交屋，原告爰依系爭契約書第2條第2款之約定，確認系爭契約書應減少價金1,000,000元，被告於原告給付7,100,000元之同時，應將系爭不動產辦理所有權移轉登記並點交予原告。

⒊被告雖抗辯系爭契約書業經其合法解除云云，惟依系爭契約書第11條第1項之約定，須被告定七日以上期間催告履行，由僑馥公司進行最後催告，而仍未履行，系爭契約書即生解除之效力。

但遍查全卷，並未見被告有依約先為催告，且細譯僑馥公司102年12月4日內湖江南郵局第2990號存證信函，並無任何最後催告及仍不履行本約即生解除之通知意旨，難認符合系爭契約書約定之解除要件，不生當然解除之效力。

⒋先位聲明：①確認兩造於101年12月8日所簽立系爭契約書之買賣價金總價款應減少為8,000,000元。

②被告於原告給付7,100,000元之同時，應將其所有坐落臺中市○○區○○段000地號（面積192.9平方公尺）、566地號（面積42.41平方公尺）土地及其上同段300建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號房屋所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告。

(二)備位之訴：⒈原告於簽立系爭契約書並給付第一期款後，接獲系爭建物鄰地所有權人告知系爭建物有無權占用鄰地之情事，經原告轉達被告，被告乃委請臺中市太平地政事務所複丈，結果確有占用鄰地，原告即解除系爭契約書，並起訴請求被告返還價金，惟經鈞院以102年度訴字第1112號判決認定系爭建物並無占用鄰地，而駁回原告之訴。

於上揭訴訟過程中，另發生系爭建物屋後增建二層，經臺中市政府都市發展局以102年9月24日中市都違字第0000000000號違章建築拆除通知單，通知被告限期於同年10月30日前自行改善，原告乃另起訴主張解除契約，請求返還價金，惟亦經鈞院102年度訴字第3445號判決原告不得主張解除契約，應得請求減少買賣價金，而駁回原告之訴。

⒉如鈞院認系爭契約書業經僑馥公司以102年12月4日內湖江南郵局第2990號存證信函或被告以104年1月6日答辯狀合法解除在先，則原告就已給付之第一期款900,000元，將遭被告沒收，而有違約金過高之情形。

然系爭不動產之買賣係因系爭建物無權占有鄰地及屋後違建等不可歸責於原告之事由，致原告履約遲延，被告亦一再陳稱系爭不動產之價值目前已漲至12,000,000元至13,000,000元之多，衡情被告非旦未受有損害，反而獲得相當之漲價利益，故爰依民法第252條之規定，備位請求酌減違約金，被告應返還全部已付之第一期款900,000元。

⒊備位聲明：被告應給付原告900,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：

(一)原告本應於102年1月8日繳付第二期款900,000元，詎其未再付款，並屢以系爭建物建築逾界及存有違建瑕疵主張解約，惟均經鈞院駁回確定。

被告自原告遲延時起，即催告原告依約履行給付第二期款，嗣經僑馥公司發函催告，原告仍未履行，依系爭契約書第11條第1項之約定，系爭契約書已生解除之效力，原告主張減少價金，已失所附麗。

倘鈞院認為系爭契約書尚存，被告再依系爭契約書第11條第1項之約定，以104年1月6日民事答辯狀，為解除系爭契約書之意思表示。

(二)系爭契約書第1條已明示買賣標的之不動產標示及買賣權利範圍，第5條亦約定買賣標的總價款為9,000,000元，原告主張之系爭違建已逸脫系爭契約書之買賣標的範圍。

再者，系爭契約書第2條第2款係約定第1條所標示之土地及建物如有違建之情形，才須辦理鑑價及減少價金，而非第2條第1款之增建或占用部分，且系爭不動產係經由東森房屋勤益加盟店居間仲介，仲介人員已向原告說明現況，系爭契約書第3條亦明載原告於簽立系爭契約前，確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經濟業所提供之產調資料，故系爭違建非買賣標的範圍，且為原告所明知。

(三)又系爭契約書倘順遂履行，於102年1月間即可交屋完畢，而系爭違建拆除通知單係臺中市政府都市發展局於102年9月24日寄發通知，倘鈞院認為系爭違建遭通知拆除係屬買賣標的物之瑕疵，惟此期間之延宕，仍應歸責於原告，不可歸責於被告，是原告請求減少價金，洵為無理。

(四)系爭不動產買賣因原告屢屢興訟，迄今已近三年，原告既未依約給付價款或提撥於履約專戶，被告礙於兩造涉訟，無法使用系爭不動產，所受損害不可謂低，遠逾原告所給付之900,000元定金。

況且，系爭不動產之現時價額乃係市場機制操作下，不可預期之結果，與被告所受之損害無涉。

是本件實無違約金過高之情事等語，資為抗辯。

(五)並聲明：原告先位、備位之訴均駁回。

三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：

(一)不爭執事項：

⒈原告於101年12月8日，經訴外人東森房屋太平勤益加盟店仲介，以總價9,000,000元，向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號（面積192.9平方公尺）、566地號（面積40.41平方公尺）土地，及其上同段300建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號房屋。

⒉系爭契約書第4條約定，雙方就系爭契約書共同委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證，及由僑馥公司將價金信託存於中國信託商業銀行名下信託專戶，以辦理交易管理暨認證事宜，原告與被告並於同日簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。

⒊原告已支付系爭不動產買賣之第一期款計900,000元，並依上開履約保證申請書之約定，全數存入戶名為中國信託受託信託財產專戶，由僑馥公司辦理履約保證。

⒋系爭建物因屋後增建二層即系爭違建（材料：鐵架烤漆板造、金屬框玻璃等造；

高度：2層約6公尺；

面積：約30平方公尺），經臺中市政府都市發展局以102年9月30日中市都違字第0000000000號違章建築限期改善（自行拆除）通知單通知被告，該通知單並張貼於系爭建物。

(二)爭執之事項：

⒈被告抗辯依系爭契約書第11條第1項約定，系爭契約書已生解除之效力，有無理由？如否，被告以104年1月6日答辯狀，依系爭契約書第11條第1項約定，解除系爭契約書，有無理由？

⒉系爭違建部分是否為系爭契約書之買賣標的？

⒊原告依系爭契約書第2條第2項之約定，請求減少系爭契約書之買賣價金為1,000,000元，有無理由？

⒋若系爭契約書經被告合法解除，被告主張沒收原告所付價金900,000元，違約金是否過高？

四、法院之判斷

(一)系爭契約書尚未經解除：⒈被告抗辯系爭契約書經僑馥公司發函催告，原告仍未履行，依系爭契約書第11條第1項之約定，已生解除之效力。

倘鈞院認為系爭契約書尚存，被告再依系爭契約書第11條第1項之約定，以104年1月6日民事答辯狀，為解除系爭契約書之意思表示云云，固舉僑馥公司102年12月4日內湖江南郵局第2990號存證信函及郵件收件回執為證（見本院卷第92至93頁），然為原告所否認。

經查，系爭契約書第11條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業」準此，系爭契約書解除之要件依兩造之約定有二，一為須先經被告定七日以上期間催告原告仍未履行，二為僑馥建經進行最終催告原告仍未履行或認證。

被告及僑馥公司於履行上開二要件後，系爭契約書始生解除之效力。

⒉被告雖抗辯其第一次催告係於102年1月8日之後，以口頭之方式，向原告定七日以上期間催告履行云云（見本院卷第145頁），惟原告否認被告有進行催告，被告對此亦無舉證以實其說，難認被告有依系爭契約書第11條第1項之約定，定七日以上期間催告原告履行。

是以，僑馥公司雖以102年12月4日內湖江南郵局第2990號存證信函催告原告履行，惟被告未定七日以上期間催告原告履行，而與系爭契約書第11條第1項之約定未合，難認系爭契約書已生解除之效力。

從而，被告抗辯系爭契約書經僑馥公司發函催告，原告仍未履行，依系爭契約書第11條第1項之約定，已生解除之效力云云，難認有據，委無足採。

⒊至被告再以104年1月6日民事答辯狀，依系爭契約書第11條第1項之約定為解除系爭契約書之意思表示。

然被告未依系爭契約書第11條第1項之約定，定七日以上期間催告原告履行，已如前述，且系爭契約書須經僑馥公司進行最終催告，而原告仍未履行或認證後，始生解除之效力。

準此，被告抗辯以104年1月6日民事答辯狀，依系爭契約書第11條第1項約定，解除系爭契約書云云，亦非有據，而無可採。

(二)系爭違建為系爭契約書之買賣標的：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（參照最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例意旨）。

查系爭契約書第2條第1款載明：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：壹樓空地、1-2樓、頂樓、其他」（見本院卷第7頁反面），而不動產標的現況說明書第17項亦記載：「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）？是。

若有，增建物部分位置：1F、2F、3F後面」（見本院卷第12頁反面），另參諸系爭契約書第2條第2款約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被告）應誠實告知。

在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；

若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方（即原告）承擔風險。

若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償」等語，可知系爭契約書記載之買賣標的現狀，除第1條所標示之土地、建物外，尚有壹樓空地、1-2樓、頂樓等增建、占用部分，且被告於101年7月6日就不動產標的亦說明現況有1F、2F、3F後面增建物，再者，如兩造於訂約時並未合意將系爭違建列為買賣標的，被告豈有同意前開約定，承擔系爭違建遭通知須拆除或已拆除時，可能遭鑑價減少價金、負擔鑑價費用及損害賠償之風險之理。

足見系爭契約書之買賣標的應包含系爭違建在內。

是被告抗辯系爭違建非系爭契約書之買賣標的，應非可採。

(三)系爭契約書之買賣價金應減少為219,152元：⒈系爭契約書第2條第2款約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被告）應誠實告知。

在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金。

...」本件系爭違建經臺中市政府都市發展局以102年9月30日中市都違字第0000000000號違章建築限期改善（自行拆除）通知單，通知被告應於102年10月30日前自行改善（自行拆除），該通知單並張貼於系爭建物，而兩造自101年12月8日簽立系爭契約後，迄今尚未交屋，原告自得依系爭契約書第2條第2款之約定，請求辦理鑑價，並減少系爭契約書之買賣價金。

⒉有關系爭違建之使用處分權利價值，經委請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定，經宏大不動產估價師針對系爭違建進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析及專業意見分析後，採用成本法及收益法等二種估價方法進行評估，在考量估價目的、不動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，鑑定系爭違建之評估價格為219,152元，有宏大不動產估價師聯合事務所104年5月18日104宏大聯估字第2950號函檢附之不動產估價報告書在卷可參，兩造亦對鑑定之結果表示無意見（見本院卷第133頁）。

是以，系爭違建於兩造簽約後至交屋前，經臺中市政府都市發展局通知被告自行改善、拆除，依系爭契約書第2條第2款之約定，應減少之價金以219,152元為合理，是系爭契約書之買賣價金應減少為8,780,848元。

從而，原告主張應減少價金1,000,000元，尚非有據，委無可採。

(四)又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。

買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條、第367條、第758條第1項分別定有明文。

準此，於不動產買賣，因須登記始生所有權變動效力，故解釋上出賣人之義務應包括辦理移轉登記在內。

查本件原告向被告購買系爭不動產，系爭契約書並無給付不能之情事，是原告主張被告有將系爭不動產所有權移轉登記予原告之義務，應屬可採。

又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。

查原告已支付900,000元等情，為兩造所不爭，而系爭契約書之買賣價金應減少為8,780,848元，業如前述。

是原告尚有7,880,848元之買賣價金尚未給付。

被告將系爭不動產出賣予原告，對原告固負有移轉所有權予原告之義務，惟原告尚有款項未為給付，被告就系爭不動產所有權移轉之給付，並無先為給付之義務。

故原告依據系爭契約書，請求被告於原告給付7,880,848元予被告之同時，應將系爭不動產所有權移轉予原告，洵屬有據。

五、綜上所述，原告於先位之訴主張依系爭契約書第2條第2款約定，請求確認系爭契約書之買賣價金應減少為8,780,848元，及依買賣之法律關係，請求被告於原告給付7,880,848元之同時，應將其所有坐落臺中市○○區○○段000地號（面積192.9平方公尺）、566地號（面積42.41平方公尺）土地及其上同段300建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號房屋所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。

六、按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。

如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。

玆本院就原告先位聲明之請求，除認系爭契約書因系爭違建經通知拆除，應減少買賣價金219,152元，而就原告請求確認系爭契約書應再減少買賣價金780,848元，不予准許，並認被告於原告給付7,880,848元之同時，應將其所有坐落臺中市○○區○○段000地號（面積192.9平方公尺）、566地號（面積42.41平方公尺）土地及其上同段300建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號房屋所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告，爰駁回原告上開部分先位之訴外。

其餘則認原告先位聲明之請求有理由，而為其勝訴之判決，是依法自無庸就原告備位之訴加以裁判。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 黃裕仁
法 官 李婉玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
書記官 許清源