臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,2483,20150828,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2483號
原 告 黃美文
訴訟代理人 陳能同
被 告 靖鵬建設有限公司
法定代理人 葉秋子
訴訟代理人 林輝明律師
陳振吉律師
上列當事人間請求給付承攬報酬事件，本院於民國104年8月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告主張：

一、兩造於民國102 年6月7日簽定委託銷售合約書，由原告承攬銷售被告所有坐落臺中市○里區○○段000○000○000○000地號土地其上幸福御園建案之編號A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3 房屋，約定委託銷售期間自102年6月15日起至100％銷售完畢，獎金計算方式採包櫃方式銷售，銷售率1至2戶，獎金為成交價之2％；

銷售3至4戶，獎金為成交價之2.3％；

銷售5戶以上，獎金為成交價之2.5％；

總成交價高於底價之差額，分配由被告取得60％，原告取得40％；

仲人介紹費，由差價中支付。

詎被告於103 年7月2日無故片面終止系爭委託銷售合約，尚積欠原告服務費A5、B2房屋之業務獎金如下：

㈠、編號A5房屋部分：原告於103年6月24日以新臺幣（下同）23,380,000元出售該屋，依底價20,500,000元計算，被告應給付原告業務獎金537,740元【計算式：23,380,000元×2.3％＝537,740 元】、傭金補貼61,500元【計算式：20,500,000元×0.3％＝61,500元】及差價獎金1,058,800元【計算式：23,380,000元－20,500,000元＝2,880,000元，（2,880,000元－仲介費用233,000元）×40 %＝1,058,800元】，共計1,658,040元，惟被告僅支付原告業務獎金537,740元、傭金補貼61,500元及差價獎金458,800元，合計1,058,040元，尚積欠原告600,000元。

㈡、編號B2房屋部分：原告於102 年8月7日以24,000,000元出售該屋，惟被告尚未給付此部分業績獎金552,000 元【計算式：24,000,000元×2.3％＝552,000元】

二、又被告無故終止系爭委託銷售合約書，依民法第511條規定，被告應賠償原告尚未出售編號A1、B1、B3房屋本應得之業績獎金，爰請求給付其中三成，被告應給付編號A1房屋業績獎金153,750元【計算式：底價20,500,000元×2.5％＝512,500元，512,500元×30%＝153,750元】、編號B1房屋業務獎金187,500元【計算式：底價25,000,000元×2.5％＝625,000 元，625,000元×30％＝187,500元】，及編號B3房屋業務獎金210,000元【計算式：底價28,000,000元×2.5％＝700,000元，700,000元×30％＝210,000元】。

三、承上，被告共積欠原告業績獎金1,703,250元【計算式：600,000元＋552,000元＋153,750元＋187,500元＋210,000元＝1,703,250元】，爰依系爭委託銷售合約及民法第490條、第505條、第511條規定，請求被告給付業績獎金1,703,250元。

並聲明：⒈被告應給付原告1,703,250 元，及自起訴狀繕本送達時起按週年利率百分之5 計算之遲延利息。

⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、被告因房屋建設成本不斷增加，必須調高底價方能合算利潤，惟原告為求順利出售取得獎金而不願調高銷售底價，兩造因而無法達成共識，遂合意於103 年7月2日終止系爭委託銷售合約書，並以該日作為計算之終止日，且結算全部獎金及差價獎金。

被告應交付原告多少金額，全部皆由原告計算確認後，被告按計算之金額全數給付予原告，已將全部獎金及差價獎金交付予原告而結清完畢，此有雙方簽名及支票領據可稽（見本院卷第35頁）。

二、編號A5房屋係由訴外人許淑英所仲介出售，並非由原告履行承攬契約所產生之結果，是原告請求給付獎金顯屬無據；

又訴外人林清全固有與被告簽訂編號B2房屋之土地、房屋預定買賣契約書，惟此係因林清全投資被告公司，約定將編號B2房屋預作擔保之用，即如被告將來無法履行分配利益時，應將該房屋出售予林清全，並非原告所承攬仲介，而與原告無關，原告對此情事亦知悉甚明，故原告並無請求交付獎金之權利。

此外，原告請求編號A1、B1、B3房屋之業績獎金，上開房屋根本尚未出售，是原告不得依民法第490條及第505條規定請求給付報酬。

三、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

叁、兩造不爭執之事實（見本院卷第106 頁正反面，本院依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：

一、兩造於102年6月7日簽定委託銷售合約書（本院卷第8頁），由原告承攬銷售被告所有坐落臺中市○里區○○段000○000○000○000地號土地其上編號A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3號房屋，約定委託銷售期間自102 年6月15日起至100％銷售完畢，獎金計算方式採包櫃方式銷售，銷售率1 至2 戶，獎金為成交價之2 ％；

銷售3 至4 戶，獎金為成交價之2.3 ％；

銷售5 戶以上，獎金為成交價之2.5 ％；

總成交價高於底價之差額，分配由被告取得60％，原告取得40％；

仲人介紹費，由差價中支付。

二、原告於委託銷售期間，出售編號A2、A3房屋（本院卷第67頁反面）。

三、兩造於103 年7 月2 日終止系爭委託銷售合約，原告已收受被告公司交付之952,236元之獎金。

四、編號A1、B1、B3房屋於103年7月2日前尚未出售。

肆、得心證之理由：本件原告主張依系爭委託銷售合約及民法第490條、第505條、第511條規定，請求被告給付編號A5、B2及尚未出售餘屋編號A1、B1、B3房屋之業績獎金1,703,250元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠、原告主張編號B2房屋為其於102年8月7日以24,000,000 元銷售予林清全；

編號A5房屋為其於103年6月24日以23,380,000元銷售，有無理由？㈡、原告請求被告給付編號A5房屋短少給付之獎金600,000 元，有無理由？㈢、原告請求被告給付編號B2房屋之獎金552,000 元，有無理由？㈣、原告請求賠償尚未出售餘屋編號A1、B1、B3房屋，應得之業務獎金各53,750元、187,500元、210,000元，有無理由？經查：

一、按民法第490條第1項規定，稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；

及民法第505條規定，報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之。

工作係分部交付，而報酬係就各部分定之者，應於每部分交付時，給付該部分之報酬。

所謂完成工作，乃指施以勞務而發生一定之結果而言。

依兩造間系爭委託銷售合約約定，由原告承攬銷售被告所有坐落臺中市○里區○○段000○000○000○000地號土地其上編號A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3號房屋，獎金計算方式採包櫃方式銷售，銷售率1至2戶，獎金為成交價之2％；

銷售3至4戶，獎金為成交價之2.3 ％；

銷售5戶以上，獎金為成交價之2.5 ％；

總成交價高於底價之差額，分配由被告取得60％，原告取得40％；

所謂成交之定義，係指與客戶完成買賣契約並繳納價金，有系爭委託銷售合約書附卷可稽（見本院卷第8至9頁），是項「服務費」係以原告完成一定工作，按一定比例支付之對價，性質上應屬承攬報酬，如非經由原告經手介紹並因而洽定成交，簽訂買賣契約並支付價金，即無承攬工作完成之情形，原告自無由據以獲取報酬。

查，系爭幸福御園建案編號A5房屋有於103年6月24日以23,380,000元出售予訴外人賴巖鑫，及林清全有簽立編號B2房屋之土地、房屋預定買賣契約書等情，業據原告提出編號A5房屋訂購預約單、業主簽收單（見本院卷第11頁、第116至118頁）、編號B2房屋土地、房屋預定買賣契約書（第12至17頁），且為被告所不爭執，此部分事實應堪認定。

惟本件經傳喚證人林清全、許淑英到庭證述之結果，證人林清全證稱：伊有簽立編號B2房屋之土地、房屋預定買賣契約書，這是因為當初購買土地的時候，伊有投資14,000,000元，公司就將一戶房屋登記給伊當作抵押，如果伊有拿到利息和本金，房子也是交給公司販賣人員去販賣；

簽約當時有葉武松、葉秋子、原告及伊在場，契約書應該是原告寫的，簽約時有講到只是要抵押，不是要購買房屋的意思，但原告有沒有聽到伊不曉得等語（見本院卷第79頁至第80頁反面）；

證人許淑英證稱：伊跟賴巖鑫、葉秋子（即被告公司法定代理人）為朋友關係，賴巖鑫常說要在大里區置產購買透天房屋，之後伊跟賴巖鑫說有朋友在大里區有建案，並帶賴巖鑫去看建案現場，現場還有賴太太、伊先生及葉秋子陪同，當下賴巖鑫沒有簽約，隔了一段時間，賴太太打電話告訴伊決定要購買被告公司的房屋，希望伊能幫他殺價，當下伊打電話給葉秋子，請葉秋子算他便宜，葉秋子當時請賴巖鑫再到建案現場，看了以後再議價，後來房子的價位是他們自己談妥的，葉秋子拿仲介費大約230,000元給伊時，伊才知道成交價錢；

伊有見過原告2次，第1次是伊去看葉秋子的工地時，第2次是伊帶賴巖鑫夫妻去，原告沒有跟賴巖鑫介紹房屋，但是有拿房屋的簡介給他們，看過覽圖以後，伊、葉秋子和賴巖鑫夫妻直接去後面工地，再由葉秋子招待去二樓泡茶；

就伊之認知，賴巖鑫購買該房屋應該係由葉秋子處理的，賴巖鑫都是跟伊談到葉秋子說什麼，都沒有提到原告，伊不知道原告與賴巖鑫有何接觸，亦不知道事後簽約係原告處理等語（見本院卷第104 頁至第105 頁反面），是依證人林清全、許淑英之上揭證述，再參以被告所提出證人林清全與被告間之投資契約書（見本院卷第38至43頁）、被告所簽立受款人均為證人林清全之支票8 紙，及原告亦自承其不清楚編號A5房屋價錢如何洽談，中間係由賴巖鑫與葉秋子去談，之後其係負責簽約及製作合約書事宜等語（見本院卷第106頁），堪認編號A5 房屋應係由證人許淑英仲介賴巖鑫向被告購買，並由被告公司法定代理人葉秋子自行與賴巖鑫議價成交，而非原告所洽定成交，及編號B2房屋確係為擔保證人林清全投資被告公司款項，為擔保其出資額及投資收益，而簽立房地買賣合約書，實際上並非出售予證人林清全，被告前揭所辯，應可信實。

二、原告雖主張依系爭委託銷售合約約定，原告為包櫃銷售，約定委託銷售期間自102 年6月15日起至100％銷售完畢，不應透過他人出售，亦不能作為擔保品抵押云云（見本院卷第80頁反面、第83頁、第103 頁反面）。

惟查，依兩造間委託銷售合約約定，並無被告不得於委託銷售期間自行出售或處分委託標的，或類如「於合約承攬期間內，不論原告、被告任何一方或任何方式之售出，均視為原告售出，並計入原告承攬業績內，被告仍應依約給付業績獎金或報酬」之約定，不能認為被告已拋棄自行出售或處分之權利，則原告就系爭編號A5、B2房屋既無因其提供勞務而完成成交銷售之結果，原告主張依民法第490條、第505條規定請求給付服務費，核非可採。

三、次按民法第511條規定，工作未完成前，定作人得隨時終止契約。

但應賠償承攬人因契約終止而生之損害。

又按依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第2項所明定。

該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號、93年度台上字第1225號判決參照）。

原告固主張依系爭委託銷售合約第2條約定：「乙方承攬委託銷售期間自102 年6月15日起至100％銷售完畢。」

，原告受委託銷售期間為房屋銷售完畢為止，被告無故終止系爭委託銷售合約書，應賠償原告尚未出售編號A1、B1、B3房屋本應得之服務費云云。

惟房地買賣，由於價格高昂，購屋者莫不小心謹慎，售屋者除需以建物本身、地理環境、廣告內容等因素吸引有意購屋者詢問外，尚需經購屋者多次觀察房地現場，買賣雙方就建材、工法、公共設施等方面加以討論，並就交易價格進行磋商等階段，始能完成交易，市場景氣與銷售人員之銷售能力亦影響成交情形，並非設置展售中心及進行廣告宣傳，即可認有完成交易之客觀確定性。

系爭編號A1、B1、B3房屋於103 年7月2日兩造終止系爭委託銷售合約前尚未出售，復無其他證據資料佐證，上開3 戶日後之成交結果，對原告而言具有客觀之確定性，否則以系爭契約約定銷售期間至100 ％銷售完畢為止，豈非上開各戶房屋無論將來何時出售客戶，及終止契約後，原告有無提供勞務，原告均得請求給付服務費，顯不合理。

本件原告為銷售系爭房屋所為準備，雖有取得服務費之希望或可能，然如前所述，難認就取得系爭編號A1、B1、B3房屋之服務費已有客觀之確定性，原告主張其就系爭編號A1、B1、B3房屋未能取得之服務費，為其因終止契約所受之損失，被告應予賠償，不足採取。

四、綜上所述，原告主張依系爭委託銷售合約及民法第490條、第505條、第511條規定，請求被告給付報酬及損害賠償1,703,250 元，均無理由，不應准許。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓
法 官 孫藝娜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
(須按他造當事人之人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書記官 蕭訓慧