臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,3310,20160429,2

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第3310號
原 告 魯之媛
訴訟代理人 魯文舉
葉耀中律師
複代理人 黃怡宸
被 告 潤鴻營造股份有限公司
法定代理人 趙慧芳
訴訟代理人 趙宇婕
被 告 潤鴻工程股份有限公司
法定代理人 黃立瑩
被 告 瑩安室內裝修工程有限公司
法定代理人 趙宇婕
上三被告共同
訴訟代理人 楊凱吉律師
上開當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告潤鴻營造股份有限公司應自民國一○三年九月十日起，至將坐落臺中市○區○○○路000號8樓建物如附圖所示乙案L1、L2部分共四十三平方公尺返還予原告之日為止，按月給付原告新臺幣壹仟元。

被告潤鴻工程股份有限公司應自民國一○三年九月十日起，至將坐落臺中市○區○○○路000號8樓建物如附圖所示乙案K1、K2部分共三十八平方公尺返還予原告之日為止，按月給付原告新臺幣壹仟元。

被告瑩安室內裝修工程有限公司應自民國一○三年九月十日起，至將坐落臺中市○區○○○路000號8樓建物如附圖所示乙案L3、L4部分共六十八平方公尺返還予原告之日為止，按月給付原告新臺幣伍仟元。

被告應共同將坐落臺中市○區○○○路000號8樓建物如附圖所示乙案J1、J2部分共五十八平方公尺返還予原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二、三項於原告每月請求已到期之部分，得假執行。

但被告潤鴻營造股份有限公司、被告潤鴻工程股份有限公司及被告瑩安室內裝修工程有限公司得以原告每月請求已到期之部分，於每月各以新臺幣壹仟元、新臺幣壹仟元及新臺幣伍仟元為原告預供擔保後，就原告每月請求已到期之部分免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；

惟有訴訟代理人時不適用之；

另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。

民事訴訟法第170條、第173條及第175條第1項分別定有明文。

本件訴訟繫屬中，被告潤鴻工程股份有限公司（下稱潤鴻工程公司）之法定代理人變更為黃立瑩、被告瑩安室內裝修工程有限公司（下稱瑩安公司）之法定代理人變更為趙宇婕，業經被告潤鴻工程公司、被告瑩安公司提出公司變更登記表為證，黃立瑩、趙宇婕並分別聲明承受訴訟，核符前開規定，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款，及第2項定有明文。

本件原告起訴時，以潤鴻營造股份有限公司（下稱潤鴻營造公司）、潤鴻工程公司為被告，請求之聲明為：「⒈被告應將坐落臺中市○區○○○路000號8樓之房屋遷讓交還原告。

⒉被告應自民國103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元。」

，嗣於訴訟進行中，以民事準備一狀追加被告瑩安公司為共同被告，並變更聲明為「⒈被告潤鴻營造公司應將坐落臺中市○區○○○路000號8樓之建物如附圖所示B部分遷讓交還原告。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告8,000元。

⒉被告潤鴻工程公司應將坐落臺中市○區○○○路000號8樓之建物如附圖所示D部分遷讓交還原告。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告8,000元。

⒊被告瑩安公司應將坐落臺中市○區○○○路000號8樓之建物如附圖所示A部分遷讓交還原告。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告8,000元。」

，再於本院104年11月10日言辯論期日，將上開訴之聲明請求被告三公司分別按月給付原告部分，縮減為「按月給付原告5,000元」，並追加「被告應共同將坐落臺中市○區○○○路000號8樓建物如附圖所示C部分返還予原告」，再於本院105年4月19日言詞辯論時請求依臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖予以更正，核原告請求之基礎事實同一為請求被告返還無權占用坐落臺中市○區○○○路000號8樓建物，且並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，對於兩造一次解決紛爭亦有實益，並經被告無異議，而為本案言詞辯論，揆諸首揭說明，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：㈠原告於103年8月20日經本院民事執行處103年度司執六字第30345號強制執行事件，拍定得標坐落臺中市○區○○○○段0000○號即門牌號碼臺中市○區○○○路000號8樓建物（下稱系爭建物），嗣於同年9月10日辦妥所有權移轉登記完畢。

惟系爭建物為被告無權占用，經原告數次催告搬遷，被告均藉詞對系爭建物存有租賃關係，經原告代理人張謙溎通知被告如對系爭建物存有租賃關係，亦請重新訂立租賃契約，詎被告均置之不理，足認被告顯無權占用系爭建物，爰依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓交還予原告。

另衡以系爭建物附近交通便利、超商林立，更有多所國小、國中，以系爭建物坐落位置、工商業繁榮之程度，被告利用系爭建物之經濟價值及所受利益等情，請求被告三公司分別按月給付每月5,000元相當於租金之不當得利，應屬適當，爰依民法第179條規定及參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，請求被告分別自103年9月10日起，至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利。

㈡對被告抗辯之陳述：⒈被告潤鴻營造公司、潤鴻工程公司、瑩安公司固分別與黃立瑩分別簽訂租賃契約，惟出租人黃立瑩為承租人公司代表人、董事，承租公司組成股東復彼此重疊並有親戚關係，潤鴻營造公司及潤鴻工程公司租約均長期租賃（18年，應為15年之誤）、低租金（每月1,000元），亦證上開租賃契約實係為脫免財產被執行拍賣，彼此通謀所預立之假租約。

倘認非彼此通謀，上開租賃契約之權利義務內容僅分別約定承租系爭建物特定部分，未承租部分即屬無權占用，亦明顯有違誠信原則、公序良俗，無從脫免權利濫用及脫法行為之指摘，該未承租而屬無權占字部分，自仍應返還予原告。

⒉系爭建物附圖C部分不在被告3公司分別與系爭建物原所有權人簽立租賃契約之租賃範圍，被告3公司為無權占有，原告為系爭建物所有權人，自得本於所有權，請求被告3公司遷讓返還系爭建物。

⒊按「權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。

故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。」

、「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵。」

，最高法院100年度台上字463號、83年度台上字第2348號判決意旨參照。

本件系爭建物原所有權人黃立瑩分別與被告潤鴻工程公司、潤鴻營造公司所簽立租賃契約，每月租金僅1,000元，且租期長達15年，實屬權利濫用，且違誠實信用原則，應屬無效。

此觀在同一系爭建物內且出租範圍相同，由原所有權人黃立瑩與瑩安公司所成立的租賃契約每月租金為5,000元，於潤鴻工程公司、潤鴻營造公司之租約租金竟相差達5倍自明。

⒋又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。

本件被告三公司無權占有系爭建物已如前述，其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得請求被告分別給付相當於租金之不當得利。

而每月租金計算標準，比照系爭建物原所有權人黃立瑩與被告瑩安公司間租賃契約所約定的租金即每月5,000元，應屬適當。

則原告因被告自103年9月10日起未履行返還系爭建物之義務，至遷讓系爭建物之日止，以每月5,000元計算之相當於租金之不當得利，自屬有據。

㈢聲明：⒈被告潤鴻營造公司應將系爭建物如附圖所示乙案L1、L2部分遷讓交還原告。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告5,000元。

⒉被告潤鴻工程公司應將系爭建物如附圖所示乙案K1、K2部分遷讓交還原告。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告5,000元。

⒊被告瑩安公司應將系爭建物如附圖所示乙案L3、L4部分遷讓交還原告。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告5,000元。

⒋被告應共同將系爭建物如附圖所示乙案J1、J2部分共58平方公尺返還予原告。

⒌前⒈⒉⒊請求，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告潤鴻營造公司、瑩安公司、潤鴻工程公司分別早於原告取得系爭建物所有權前之102年8月1日、100年8月23日（被告誤為100年9月1日）、102年8月1日，分別與系爭建物原所有權人黃立瑩簽立房屋租賃契約，由被告向其租用系爭建物為辦公室使用，租賃期間分別自102年8月1日起至117年7月31日止、自100年9月1日至105年8月30日、自102年8月1日至117年7月31日，租金分別為每月1,000元、5,000元、1,000元，有經公證之房屋租賃契約書可稽，足證被告3公司係因租賃契約法律關係使用系爭建物，並非無權占有。

且由被告潤鴻營造公司及被證三、被證四之租賃契約公證書影本，可知系爭建物全部租金為7,000元（計算式：1,000＋5,000＋1,000＝7,000）。

而租金之議定本為契約自由原則，且系爭建物於被告三公司承租前屋內狀況極差，係由被告潤鴻營造公司、潤鴻工程公司自行裝修。

另被告3公司之股東並非全皆原告所稱親戚關係，自無可能有彼此通謀預定假租約之情。

㈡依民法第425條第1項規定及參照最高法院44年台上字第30號判例意旨，本件被告3公司自承租系爭建物起使用至今，租約仍存續中，原告係於103年9月10日取得系爭建物所有權，被告3公司之上開租賃契約對原告仍繼續存在，原告自應繼受被告3公司與系爭建物之原所有權人黃立瑩所簽立房屋租賃契約書之權利或義務。

則原告請求被告3公司遷讓房屋及按月給付相當租金之不當得利，均於法無據。

㈢被告3公司所承租之部分為系爭建物全部，包括共同使用部分，劃定之特定區域僅係將被告3公司各自辦公使用區域標示，公用地區為提供被告3公司共同使用，契約書圖示之呈現即為此意，亦經公證人到場會勘，若將該共同使用區域剔除於租賃範圍，顯與經驗法則不符，故依租賃契約書之真意，共同使用區域當場包含在租賃契約範圍內。

㈣本件原告於法院拍賣投標應買時，拍賣公告即載明目前房屋租賃現況，原告自應依繼受取得之法理及民法第425條第1項「買賣不破租賃」之規定，繼受系爭建物上之租賃法律關係。

另本於契約自由原則，就簽約對象不同，交易之考量因素亦不相同，衡以被告3公司承租時，系爭建物屋況極差，係由被告潤鴻工程公司、潤鴻營造公司裝修，則原告援引瑩安公司之租金為請求不當得利之計算標準，自無理由。

㈤聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。

三、本件經依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定整理並協議兩造簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執之事項：⒈對被告3家公司所提，民間公證人所載公證書及房屋租賃契約書之影本，其中潤鴻營造公司及潤鴻工程公司，租賃期限為102年8月1日至117年7月31日，租金均為每月1000元，瑩安公司租賃期限為100年9月1日至105年8月31日，租金為每月5000元，及租約後所附相關之位置圖，均不爭執。

⒉對原告準備一狀所提103年6月9日本院執行筆錄之形式真正不爭執。

⒊就本件原告投標時，相關拍賣公告所記載之系爭房屋租賃現況。

⒋對原告於租期105年8月31日屆滿前，原告得向瑩安公司請求每月租金5000元，不爭執。

㈡兩造爭執之事項：⒈原告主張被告3家公司與原所有權人所訂立之租約，有通謀所預立之假租約，或有權利濫用及脫法行為，為無效，被告主張本件3份經公證之租約仍為有效，何者可採？⒉原告主張本件被告3公司承租之範圍，不包括複丈成果圖乙案之J1、J2部分，原告主張被告應共同返還，被告主張該兩部分之面積應以複丈成果圖甲案之A1、A2為準，且被告依照公證書及房屋租賃契約書之意思，應該也可共同使用這兩部分之建物，何者主張可採？⒊原告主張被告潤鴻營造公司、潤鴻工程公司每月應付原告租金各為新臺幣5000元，被告主張買賣不破租賃，原告應承受原承租契約，所以各僅得向被告潤鴻營造公司、潤鴻工程公司請求每月租金1000元，何者主張為可採？

四、法院之判斷㈠按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

民法第425條定有明文。

又「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責」、「抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。

無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在」，最高法院48年台上字第29號及60年台上字第4615號判例意旨參照。

㈡查原告雖主張被告所提租賃契約通謀所預立之假租約，或有權利濫用及脫法行為，為無效云云，其所憑之依據僅為瑩分別簽訂租賃契約，惟出租人黃立瑩為承租人公司代表人、董事，承租公司組成股東復彼此重疊並有親戚關係之情，查依被告104年9月24日所提被告潤鴻工程公司之變更登記表，其董事長雖為原所有權人黃立瑩，董事中之一人為趙宇婕，而被告瑩安公司變更後改為一人公司，董事為趙宇婕等情，惟原告並未舉證證明各該租賃契約確有其他通謀虛偽意思表示之情形，難以憑此即認定有通謀虛偽之意思表示，且被告3公司與原所有權人黃立瑩所訂之租約，均經公證，亦有被告所提之公證書3份可證，並為上揭兩造所不爭執，參以本院民事執行處於103年6月9日履勘現場時，趙宇婕在場亦明白表示系爭建物由瑩安公司、潤鴻工程公司及潤鴻營造公司分別承租，有原證四之執行筆錄影本可參，本院105年2月26日現場履勘時，系爭建物之玻璃門上亦有被告3公司之招牌，其內並有相關之辦公桌椅，有現場照片可憑，且系爭建物位處大樓內之8樓，被告3公司共同承租租金為7,000元，亦難認有何權利濫用及脫法行為之情，故原告上開所述不足採信。

㈢查本件原告向本院民事執行處拍賣取得系爭建物前，拍賣公告業已載明：「建物查封時，債務人不在場，建物占有使用現況不明，嗣經潤鴻營造股份有限公司及潤鴻工程股份有限公司分別提出公正（應為公證之誤）契約書主張承租部分建物，租期均自民國102年8月1日起至117年7月13日止（應為117年7月31日之誤）。

經本院履勘現場，在場人稱建物另有部分由瑩安室內裝修工程有限公司承租，依租賃契約記載出租人為黃立安，租期自99年10月16日至117年9月30日，房屋所在地及使用範圍：台中市○區○○○路000號8樓。

本件建物於拍定後不點交」等情，有原告於本院105年4月19日言詞辯論時所提拍賣公告列印資料可憑，足證原告確已明知系爭建物之出租及不點交情形，依前揭民法第425條及最高法院之判例意旨，原告自應承受各該經公證之租約。

查依兩造不爭執事項⒈其中潤鴻營造公司及潤鴻工程公司，租賃期限為102年8月1日至117年7月31日，租金均為每月1000元，瑩安公司租賃期限為100年9月1日至105年8月31日，租金為每月5000元，則自本件辯論終結為止，租約均未到期，故原告依民法第767條第1項規定，請求被告3家公司立刻返還各該公司承租範圍內占有部分（詳如後述），自無理由，應予駁回。

惟被告與原出租人承租契約之效力既及於原告，故原告不論以原房屋租賃契約書之租金，或依不當得利法律規定，其得請求被告潤鴻營造公司、潤鴻工程公司及瑩安公司自原告於103年9月10日起取得系爭建物所有權起，至遷讓交還前項房屋之日止，按月各給付原告1,000元、1,000元及5,000元部分為有理由，應予准許，至原告請求被告潤鴻營造公司、潤鴻工程公司再各給付每月4,000元部分不當得利部分即無理由，應予駁回。

㈣就被告3家公司各自依房屋租賃契約書承租範圍部分，並未經實際測量，僅係於附圖內將系爭建物標明為長方形建物，其中瑩安公司承租範圍約全部建物之1/4，潤鴻工程公司承租範圍約全部建物之1/8，潤鴻營造公司承租範圍約全部建物之1/4，其餘部分則均未記載，就該3份房屋租賃契約書，被告3家公司承租之位置雖與原證四之執行筆錄有所出入，惟租賃契約既經公證，自應以公證之結果為主。

被告雖表示未記載部分均為被告3家公司共同使用部分，惟各該公證書及房屋租賃契約書既均無被告3家公司共同使用部分，附圖亦未載明，參以依潤鴻工程公司之房屋租賃契約書附圖，其承租範圍約全部建物之1/8，其前方空白處距離系爭建物之大門標示處最近，如未留下該處予被告3公司共同使用，則其餘被告瑩安公司及潤鴻營造公司確實無法出入大門。

而經本院105年2月26日履勘現場時，兩造雖各自指明位置，經本院依兩造現場之指界，囑託臺中市中山地政事務所測量人員實際測量結果，原告指明之範圍如附圖乙案所示，被告指明之範圍如附圖甲案所示，經本院詳細核對結果，以乙案所示，認被告潤鴻營造公司占有如附圖所示乙案L1、L2部分共43平方公尺、被告潤鴻工程公司占有如附圖所示乙案K1、K2部分共38平方公尺、被告瑩安公司占有如附圖所示乙案L3、L4部分共68平方公尺，較符合被告所提3份公證書及房屋租賃契約書之本意，至附圖所示乙案之J3，面積4平方公尺部分，因被告潤鴻營造公司及被告瑩安公司所承租之處無法到達系爭建物大門，自應認係前述由被告3家共同使用部分無誤。

故原告請求被告共同返還其餘未承租占有系爭建物約1/4範圍，即如附圖所示乙案J1、J2部分共58平方公尺，被告3公司既無合法占有權源，原告本於民法第767條第1項規定，請求被告3家公司共同返還予原告即有理由，應予准許。

又就前述附圖乙案J3共同使用部分，原告於先前訴之聲明變更為105年4月19日言詞辯論訴之聲明時，並未包括此部分返還之聲明，惟本院認該J3部分既屬被告3公司共同使用部分，於被告3公司應將原本租約於到期後返還占有時，自應一併將共同使用一併返還，自不妨礙原告其後本院所有權之請求，併此敘明。

五、綜上所述，原告請求被告潤鴻營造公司應自103年9月10日起，至將系爭建物如附圖所示乙案L1、L2部分共43平方公尺返還予原告之日為止，按月給付原告1,000元，請求被告潤鴻工程公司應自103年9月10日起，至將系爭建物如附圖所示乙案K1、K2部分共38平方公尺返還予原告之日為止，按月給付原告1,000元，請求被告瑩安公司應自103年9月10日起，至將系爭建物如附圖所示乙案L3、L4部分共68平方公尺返還予原告之日為止，按月給付原告5,000元，及被告應共同將系爭建物如附圖所示乙案J1、J2部分共58平方公尺返還予原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。

七、原告固陳明就訴之聲明第1、2、3項部分願供擔保，請准宣告假執行，然就原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。

本院並依被告聲請命被告預供相當擔保金額，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 沈筱玲