臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,841,20150831,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第841號
原 告 王加凱
訴訟代理人 李進建律師
被 告 劉昭祺
訴訟代理人 劉昭宜
被 告 賴淑貞
訴訟代理人 蔡慶文律師
複 代理 人 戴君容律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國104年7月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告劉昭祺與原告認識多年，曾多次向原告週轉資金，並陸續於民國102年7月25日、7月26日、9月24日向原告借款共計新臺幣(下同)533餘萬元，並開立本票予原告。

惟嗣後被告劉昭祺未償還上開借款，屢經原告催款，被告劉昭祺始交付訴外人莊素娟所開立如附表所示之5紙支票予原告以為清償。

然經原告提示上開5紙支票，卻遭跳票，原告方知悉被告劉昭祺欲藉此拖延還款時間。

其後原告持如附表編號1所示之支票聲請本院核發支付命令，經本院核發102年度司促字第41238號支付命令(下稱系爭支付命令)，命被告劉昭祺向原告清償235萬2000元，因被告劉昭祺未聲明異議而告確定。

嗣經原告調閱被告劉昭祺名下財產資料，發現被告間並無買賣被告劉昭祺所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)及其上同段0000建號建物(下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地)之真意，竟通謀而為虛偽買賣之意思表示，並於102年10月29日以買賣為原因辦理系爭房地之所有權移轉登記完畢，致被告劉昭祺名下已無其他財產足資清償對原告所負之債務。

(二)被告間就系爭房地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，均應無效：1.系爭房地原係被告劉昭祺所有，其於101年6月18日，將系爭房地所有權以夫妻贈與為原因移轉登記予訴外人即其配偶賴惠珍。

其等均知悉上開被告劉昭祺積欠原告之債務，竟於102年10月2日由賴惠珍將系爭房地設定抵押權登記予賴惠珍之胞妹即被告賴淑貞，之後賴惠珍再於102年10月9日將系爭房地所有權以夫妻贈與為原因移轉登記予被告劉昭祺。

被告劉昭祺隨後於102年10月11日與被告賴淑貞通謀而為虛偽買賣之意思表示，並於102年10月29日以買賣為原因辦妥系爭房地之所有權移轉登記。

2.被告劉昭祺先利用被告賴淑貞以假債權將系爭房地設定抵押權登記，被告賴淑貞再以買賣為原因取得系爭房地之所有權，被告劉昭祺並以該假債權為虛偽買賣暨清償債務，而將系爭房地所有權移轉登記予被告賴淑貞。

惟被告間實際上並無任何金錢往來，其等所為買賣系爭房地之債權行為及辦理所有權移轉登記之物權行為，顯係基於通謀虛偽意思表示而為，依民法第87條第1項規定，俱屬無效。

3.被告賴淑貞果若係花費畢生積蓄購買系爭房地，且有向他人借款以支應買賣價金，衡情，必定相當謹慎，豈會完全未簽署書面之買賣債權契約，而僅有簽立「土地/建築改良物所有權買賣移轉契約書」(按即公契，下稱系爭房地買賣公契)。

況系爭房地買賣公契所載系爭房地買賣總價款核與被告所稱買賣價金不同，均可證被告買賣系爭房地及移轉所有權，應均為通謀虛偽之意思表示。

(三)被告間所為買賣系爭房地之債權行為，不以書面為必要；所為系爭房地所有權移轉登記之物權行為，依民法第758條第2項規定，應以書面辦理，且依民法第531條規定，若委任他人為此部分物權法律行為，亦應以文字即書面之委任授權，而民法第531條、第758條第2項規定應為強制規定，違反者其法律行為即屬無效，否則若為效力未定即可事後承認有效，則民法第531條、第758條第2項規定將淪為具文。

而被告均陳稱買賣系爭房地及辦理所有權移轉登記均係委託賴惠珍辦理，惟被告間就系爭房地之所有權移轉登記行為，並無任何書面委託賴惠珍之授權行為。

被告間提出予地政機關辦理系爭房地所有權移轉登記之土地登記申請書(下稱系爭土地登記申請書)上委任關係欄僅記載該所有權移轉登記案係委由賴惠珍代理，尚不足以證明被告間委由賴惠珍辦理系爭房地所有權移轉登記一事有書面授權契約。

故被告間因無任何書面委託賴惠珍辦理系爭房地所有權移轉物權行為之授權行為，違反民法第531條、第758條第2項規定，該所有權移轉登記應屬無效。

(四)綜上所述，被告間就系爭房地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，皆為無效。

又縱使被告間並非通謀而為虛偽買賣系爭房地及辦理所有權移轉登記之意思表示，然被告間所為系爭房地所有權移轉登記之物權行為，亦因違反民法第531條、第758條第2項規定，而為無效。

被告劉昭祺依民法第113條、第767條等規定，既得請求被告賴淑貞塗銷系爭房地所有權移轉登記，卻怠於行使，原告為保全債權，因依民法第242條規定代位提起本件訴訟，請求被告賴淑貞塗銷系爭房地之所有權移轉登記等語。

並聲明：1.確認被告劉昭祺與賴淑貞間就系爭房地於102年10月11日所為之買賣關係不存在。

2.被告賴淑貞就系爭房地於102年10月29日經臺中市中興地政事務所(下稱中興地政事務所)所為之所有權移轉登記應予塗銷。

二、被告方面：

(一)被告劉昭祺則以：1.被告劉昭祺有積欠原告如系爭支付命令所示債務。

惟被告間買賣系爭房地確屬真實，被告劉昭祺自100年間起積欠訴外人楊經棟約7、8,000萬元之債務，本欲以系爭房地抵償債務，所有權狀已交付楊經棟。

然嗣後被告劉昭祺想取回系爭房地，遂與楊經棟約定以650萬元贖回系爭房地，被告劉昭祺乃與被告賴淑貞約定由被告賴淑貞以650萬元向被告劉昭祺購買系爭房地，被告劉昭祺再將所得650萬元買賣價金交予楊經棟以清償債務。

被告賴淑貞並已匯款250萬元至被告劉昭祺之帳戶，且交付由臺灣銀行臺中分行(下稱臺銀臺中分行)開立之票面金額400萬元、發票日102年10月11日、支票號碼FF0000000號、受款人為被告劉昭祺之支票1紙(下稱系爭400萬元支票)予被告劉昭祺，而完全給付買賣價金。

當時涉及奢侈稅問題，才會先由賴惠珍將系爭房地所有權贈與被告劉昭祺，再由被告劉昭祺出賣予被告賴淑貞。

2.當時被告劉昭祺急欲向楊經棟取回系爭房地之所有權狀，以免系爭房地遭楊經棟為其他處理，故將被告賴淑貞已給付之250萬元價金轉換成銀行票據，並經訴外人即被告劉昭祺之胞兄劉昭宜先向訴外人賴銘涺借得400萬元，由劉昭宜將向賴銘涺借得之400萬元，及250萬元銀行票據交予楊經棟以清償債務。

之後劉昭宜拿到系爭400萬元支票後，即交給賴銘涺。

3.因為被告劉昭祺與賴惠珍原為夫妻，賴惠珍和被告賴淑貞則為姊妹，所以被告委任賴惠珍辦理系爭房地所有權之移轉登記事宜僅將授權部分直接記載在公契裡。

而辦理系爭房地所有權之移轉登記需要系爭房地之所有權狀、當事人之印鑑證明，並經當事人用印，由此可證被告當時確實有授權賴惠珍辦理系爭房地所有權之移轉登記。

4.綜上所述，被告間確有買賣系爭房地及辦理系爭房地所有權移轉登記之真意，並有授權賴惠珍處理系爭房地所有權之移轉登記之事務，原告提起本件訴訟，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

(二)被告賴淑貞則以：1.原告主張被告間所為買賣系爭房地之債權行為及移轉登記系爭房地所有權之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效云云，並非事實，委無可採： (1)被告業已否認有何通謀而虛偽買賣系爭房地及辦理所有權移轉登記之意思表示，則原告應舉證證明被告間有通謀虛偽意思表示之事實，惟原告並未舉證以實其說。

(2)被告於102年9月間約定由被告賴淑貞以650萬元向被告劉昭祺買受系爭房地，雙方對於買賣標的物即系爭房地及價金互相同意，買賣契約業已成立有效。

嗣於102年9月26日，被告賴淑貞將250萬元買賣價金匯款至被告劉昭祺在國泰世華商業銀行中港分行(下稱國泰中港分行)開立之帳號:000-00-000000-0號帳戶(下稱系爭國泰世華銀行帳戶)，復於102年10月間經被告賴淑貞自伊設在臺銀臺中分行帳戶撥款，取得由臺銀臺中分行開立之系爭400萬元支票後，將之交予被告劉昭祺，而如數給付買賣價金650萬元。

被告並依系爭房地之當年度公告現值作為依據，簽立爭房地買賣公契，提出於地政機關辦理系爭房地所有權移轉登記及作為課稅之依據，且完納稅捐、辦理實價登錄，復於102年10月29日辦妥系爭房地所有權之移轉登記，被告劉昭祺業已履行出賣人之義務。

而系爭房地現由被告賴淑貞出租予第三人使用，可證被告間所為買賣系爭房地之債權行為與所有權移轉登記之物權行為均為真正，已成立生效，尚非通謀而虛偽為意思表示。

(3)買賣契約為諾成契約，是以被告間買賣系爭房地未另訂「私契」，僅簽署系爭房地買賣公契，亦不影響被告間就系爭房地買賣契約之成立與效力。

而被告買賣系爭房地，約定之價金為650萬元，系爭房地買賣公契所載買賣價金149萬5609元雖與雙方實際上約定之買賣價金不同，惟此係坊間常見之買賣交易模式，自不得以被告買賣系爭房地未另簽立私契，系爭房地買賣公契所載價金低於雙方實際約定之買賣價金，即認被告係通謀虛偽買賣系爭房地。

(4)系爭房地前於102年10月2日設定抵押權登記予被告賴淑貞，惟此係因當時被告劉昭祺剛自楊經棟處取回系爭房地所有權狀，為免被告劉昭祺依買賣契約之約定，將系爭房地所有權移轉登記予被告賴淑貞前，有其他債權人出現，導致被告賴淑貞給付買賣價金後，無法取得系爭房地之所有權，亦無法取回已給付之買賣價金。

而以系爭房地設定抵押權登記或辦理所有權移轉登記，各需1至2日或將近1個月之作業時間，且系爭房地所有權之移轉登記涉及避免繳交奢侈稅，程序較為複雜，所需作業時間更久。

為使被告賴淑貞有所保障，才先以系爭房地設定抵押權登記予被告賴淑貞。

故被告賴淑貞買受系爭房地，雖未與被告劉昭祺簽署私契，然並非毫無保障己身權利之舉止。

原告主張被告賴淑貞花費積蓄購買系爭房地，理應相當謹慎，不可能未簽署任何買賣契約，故被告間買賣系爭房地應非真正云云，顯係其推測之詞，難認可採。

2.被告委由賴惠珍辦理系爭房地所有權登記之契約並未違反民法第531條、第758條第2項規定，由賴惠珍辦理之系爭房地所有權移轉登記係合法有效： (1)被告提出予中興地政事務所之系爭土地登記申請書(7)委任關係欄已明載被告委託賴惠珍辦理系爭房地所有權移轉登記事宜等語，足見被告委託賴惠珍辦理系爭房地移轉登記時，已將處理權、代理權之授與以文字表示。

故由賴惠珍辦理之系爭房地所有權移轉登記事務，已符合民法第531條規定。

則原告主張被告間所為系爭房地所有權移轉登記之物權行為，因違反民法第531條、第758條第2項規定而無效云云，洵屬無稽。

(2)民法第531條規定之目的在於保護委任人，縱有違反該條規定，受任人所為之法律行為，仍得因委任人嗣後之承認而生效力。

準此，即使認為被告委由賴惠珍辦理系爭房地所有權之移轉登記不符合民法第531條規定，惟賴惠珍所為之法律行為亦可由被告之承認而生法律效力。

而被告均不爭執雙方存在買賣系爭房地之契約及系爭房地所有權已移轉登記予被告賴淑貞，是以被告皆承認並同意委託賴惠珍辦理系爭房地所有權移轉登記，系爭房地所有權移轉之物權行為業為合法生效。

3.依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、第3條第3項規定，並參照財政部100年8月16日台財稅字第00000000000號令，房屋、土地之所有權人銷售持有期間在2年以內坐落在中華民國境內之房屋及其基地或依法得核發建造執照之都市土地，除特種貨物及勞務稅條例第5條規定之排除課稅項目外，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅(即奢侈稅)。

惟若所有權人銷售原贈與配偶，嗣後配偶又回贈之不動產，於計算上開持有期間，可將其贈與配偶前持有該不動產之期間合併計算。

準此，先前將不動產贈與配偶之人，若經配偶回贈後再出售，在計算奢侈稅持有期間時，可計入贈與前之持有期間，即夫妻在出售房地前先回贈，只要總計持有超過2年，即可免納奢侈稅。

而系爭房地所有權至少自94年起即登記在被告劉昭祺名下，迄至101年6月18日始由被告劉昭祺以夫妻贈與移轉登記為被告劉昭祺之配偶賴惠珍所有。

嗣於102年10月間，被告劉昭祺及賴惠珍為出售系爭房地時，為免繳納奢侈稅，賴惠珍遂將系爭房地回贈與被告劉昭祺，由被告劉昭祺出賣並將所有權移轉登記予被告賴淑貞。

4.綜上所述，被告間確有買賣系爭房地及為所有權移轉登記之真意，伊等所為系爭房地之買賣債權行為及所有權移轉登記之物權行為均已合法成立生效。

而被告授權賴惠珍辦理系爭房地所有權之移轉登記亦係合法有效，未違反民法第531條、第758條第2項規定。

原告提起本件訴訟，並無理由等語，資為抗辯。

並聲明：(1)原告之訴駁回。

(2)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

(一)被告賴淑貞為訴外人賴惠珍之胞妹，賴惠珍與被告劉昭祺曾為夫妻，已於102年00月00日離婚。

(二)系爭房地所有權原登記為被告劉昭祺所有，其於102年10月29日以102年10月11日之買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被告賴淑貞。

被告係委由賴惠珍向地政機關申請辦理系爭房地所有權移轉登記。

(三)被告劉昭祺對原告負有系爭支付命令所示債務，且無資力清償。

(四)系爭400萬元支票係被告賴淑貞申請，並自其帳戶取款轉帳開立取得，該支票經被告劉昭祺背書，並由訴外人何淑貞提示兌現。

(五)被告賴淑貞於102年9月26日匯款250萬元予被告劉昭祺。

(六)被告並未簽署書面買賣私契，僅有簽立系爭房地買賣公契。

(七)被告間移轉系爭房地所有權有辦理不動產買賣成交案件實際資訊申報，申報系爭房地交易總價為650萬元。

四、得心證之理由：

(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起(最高法院42年台上字第1031號判例參照)。

查原告主張其為被告劉昭祺之債權人，惟被告劉昭祺竟於102年10月11日與被告賴淑貞通謀而虛偽買賣系爭房地，並於102年10月29日通謀虛偽辦理該房地所有權移轉登記，該買賣之債權行為及所有權移轉之物權行為均應無效等情，然為被告所否認。

是以兩造就被告間對於系爭房地是否有效成立存在買賣關係，顯有爭執，此一法律關係之存否即不明確。

又系爭房地因經被告劉昭祺以買賣為原因移轉所有權登記為被告賴惠貞所有，而對原告之債權有所妨害，則該買賣關係是否有效存在，將導致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險，得以法院對於被告間之確認判決除去。

是以原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，核與上開規定並無不合，先予敘明。

(二)原告主張被告劉昭祺積欠其債務，被告劉昭祺於102年10月11日將系爭房地出售與被告賴淑貞，並於102年10月29日辦妥所有權移轉登記，惟被告間實際上無金錢之支付，其等買賣系爭房地之債權行為，及所有權移轉登記之物權行為俱屬通謀虛偽意思表示而為無效，被告賴淑貞應塗銷該房地所有權移轉登記。

縱認被告間並非通謀而虛偽買賣系爭房地及移轉所有權，然其等所為系爭房地所有權移轉登記之物權行為，仍因違反民法第531條、第758條第2項規定而無效，被告賴淑貞仍應塗銷系爭房地所有權移轉登記。

而因被告劉昭祺怠於行使權利，原告為保全債權，乃依法訴請確認被告間就系爭房地之買賣關係不存在，並代位被告劉昭祺請求被告賴淑貞塗銷系爭房地之所有權移轉登記等節。

惟被告否認其事，並以上開情詞置辯。

是本件兩造爭執之重點，顯在於：1.被告間就系爭房地之買賣行為及於102年10月29日所為所有權移轉登記之物權行為，是否為通謀虛偽之意思表示而無效?2.被告間於102年10月29日所為系爭房地所有權移轉登記之物權行為，有無違反民法第531條、第758條第2項等規定而無效?茲分別說明如下。

(三)被告間就系爭房地之買賣行為及於102年10月29日所為所有權移轉登記之物權行為，是否為通謀虛偽之意思表示而無效？1.原告主張對被告劉昭祺有系爭支付命令所示之債權，被告劉昭祺迄未清償該債務，系爭房地雖原為被告劉昭祺所有，然其已於102年10月29日以102年10月11日之買賣為原因，將該房地所有權移轉登記予被告賴淑貞，致被告劉昭祺名下無財產清償對原告所負之債務等情，為兩造所不爭執。

並有系爭支付命令、支付命令確定證明書、財政部中區國稅局101年度綜合所得稅各類所得資料清單、系爭房地之異動索引、系爭土地之土地登記謄本、系爭建物之建物登記謄本、中興地政事務所103年4月11日中興地所四字第0000000000號函及所附具之系爭土地登記申請書、土地增值稅繳款收據、契稅繳款收據、系爭房地買賣公契、印鑑證明、土地及建物所有權狀等件附卷可稽(見本院卷第1宗【下稱卷1，並就本院卷第2宗下稱卷2】第13至15、16、17至18、19至24、26、27、52至58頁)，應堪採信。

2.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段固定有明文。

惟按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院著有48年台上字第29號判例可資參照。

又所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。

買賣是否出於通謀虛偽意思表示，不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係，或價金尚未確實支付完成或以債權抵付完畢，即遽謂該買賣係通謀虛偽而成立(最高法院96年度台上字第201號及85年度台上字第235號判決參照)。

查原告既係以被告間就系爭房地買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示，應為無效為由，據以訴請確認被告間就系爭房地於102年10月11日所為之買賣關係不存在。

則原告對於被告間就系爭房地買賣之債權行為及所有權移轉之物權行為，均係出於互相故意為非真意之表示，乃屬通謀虛偽意思表示一節，應先負舉證責任。

惟原告僅泛稱系爭房地原係被告劉昭祺所有，其於101年6月18日將系爭房地所有權以夫妻贈與移轉登記予訴外人即當時之配偶賴惠珍，其等均知悉被告劉昭祺積欠原告債務，遂利用被告賴淑貞先以假債權於102年10月2日由賴惠珍將系爭房地設定抵押權登記予被告賴淑貞，其後賴惠珍再於102年10月9日將系爭房地所有權以夫妻贈與為原因移轉登記予被告劉昭祺。

復由被告劉昭祺於102年10月29日以買賣為原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告賴淑貞。

但被告間實際上並無任何金錢往來，被告劉昭祺係以該假債權為虛偽買賣暨清償債務，而將系爭房地所有權移轉登記予被告賴淑貞，被告間所為買賣系爭房地之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均為通謀虛偽意思表示云云。

然並未對此舉證以實其說，顯難僅以其上開臆測之詞，即遽以推認被告間上開所為買賣系爭房地之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均係通謀虛偽意思表示。

3.復查，被告於102年9月間約定由被告劉昭祺將系爭房地以650萬元價格出售予被告賴淑貞後，被告賴淑貞即於102年9月26日自其在臺銀臺中分行開設之帳號000000000000號帳戶(下稱系爭臺銀臺中分行帳戶)轉帳250萬元至被告劉昭祺所有之系爭國泰世華銀行帳戶；

並自系爭臺銀臺中分行帳戶取款轉帳400萬元，而取得由臺銀臺中分行開立之系爭400萬元支票，並將之交付予被告劉昭祺，其後被告劉昭祺並背書提示兌現領款。

被告賴淑貞合計支付650萬元予被告劉昭祺等節，業據被告陳明在卷。

並有系爭400萬元支票影本、系爭國泰世華銀行帳戶存摺封面及內頁影本、臺銀臺中分行103年7月1日臺中營密字第00000000000號函及附具之系爭400萬元支票交換資料、103年7月7日臺中營密字第00000000000號函及附具之系爭臺銀臺中分行帳戶交易明細等件附卷足憑(見卷1第63、93、98至101、102至108頁)。

堪認被告賴淑貞確有給付系爭房地買賣價金予被告劉昭祺，被告劉昭祺則於102年10月29日將系爭房地所有權移轉登記予被告賴淑貞，足見被告買賣系爭房地及辦理所有權移轉登記應非通謀虛偽意思表示。

4.原告雖質疑被告賴淑貞購買系爭房地之資金來源，有部分來自於訴外人湯譯增之匯款，並認湯譯增並無資力匯款予被告賴淑貞，湯譯增與被告賴淑貞間為虛偽之資金往來，並以此主張被告賴淑貞無資力購買系爭房地，進而推論被告間就系爭房地之買賣及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示云云。

惟查，觀諸前揭卷附系爭臺銀臺中分行帳戶之交易明細，被告賴淑貞匯予被告劉昭祺之250萬元、取款轉帳以獲得系爭400萬元支票等資金來源，並無來自被告劉昭祺，而被告劉昭祺取得上開250萬元後，自系爭國泰世華銀行帳戶轉出取得國泰中港分行開立發票日為102年9月26日、面額250萬元、號碼BH0000000、受款人為賴惠珍之支票1紙(下稱系爭250萬元支票)；

其提示兌領系爭400萬元支票後，則將款項存入訴外人何淑貞在臺灣新光商業銀行股份有限公司(下稱新光銀行)開設之帳戶等情，有系爭國泰世華銀行帳戶存摺封面及內頁影本、系爭250萬元支票、國泰中港分行104年2月12日(104)國泰< <中港> >字第0000000000號函、新光銀行業務服務部104年2月6日(104)新光銀業務字第0000號函等件在卷可佐(見卷1第93、117頁，卷2第21、33至34頁)。

可見被告賴淑貞給付予被告劉昭祺之買賣價金來源，並無來自被告劉昭祺，而被告劉昭祺取得被告賴淑貞支付之買賣價金後，亦未將款項回流予被告賴淑貞。

益徵被告間因買賣系爭房地，而被告賴淑貞已如數給付買賣價金予被告劉昭祺等事實，應屬真正。

又不動產價值高昂，不動產買受人僅有部分現款得給付一部分買賣價金，並向金融機構或親友借貸部分款項，以購買不動產，尚未與常情事理相悖，自不得以不動產買受人給付予出賣人之買賣價金資金來源，或有向他人取得，非完全出自買受人本身，即謂該不動產買賣乃通謀虛偽，非屬真正。

查被告賴淑貞給付予被告劉昭祺之買賣價金資金來源，核與被告劉昭祺無關，業經本院說明如前。

而依系爭臺銀臺中分行帳戶交易明細所示，該帳戶本約有321萬餘元之定存。

被告賴淑貞支付予被告劉昭祺之買賣價金來源，其中290萬元係由被告賴淑貞在大學擔任教職之男友湯譯增匯款支應，而湯譯增匯予被告賴淑貞之290萬元，係源自其部分存款，及變賣基金、贖回富邦人壽投資型保險所得款項，湯譯增先將其變賣基金、贖回富邦人壽投資型保險所得匯入其在日盛國際商業銀行(下稱日盛銀行)開立之帳戶，並自該帳戶轉匯至其在臺銀苓雅分行設立之帳號00000000000號帳戶(下稱系爭臺銀苓雅分行帳戶)後，連同該帳戶部分原有存款，匯款合計290萬元予被告賴淑貞等節，業據被告賴淑貞陳明在卷(見卷2第72頁)。

復有前開系爭臺銀臺中分行帳戶交易明細、臺銀臺中分行103年8月27日臺中營密字第00000000000號函及附具之系爭臺銀臺中分行帳戶匯入款明細、臺銀苓雅分行104年3月10日苓雅營字第00000000000號函及附具之系爭臺銀苓雅分行帳戶往來交易明細、湯譯增之日盛銀行帳戶存摺影本等件在卷可徵(見卷1第121至122頁，卷2第42至43、73至75頁)，自堪採信，足見湯譯增確有資力為被告賴淑貞支付部分系爭房地之買賣價金。

而被告賴淑貞購買系爭房地之資金來源，既與被告劉昭祺無關，即使其有向湯譯增取得部分款項以支應該買賣價金，亦難憑此驟論被告間係通謀而虛偽為買賣系爭房地及所有權移轉登記之意思表示。

原告以被告賴淑貞買賣系爭房地之資金來源可疑，指稱被告間對系爭房地所為買賣及移轉所有權均屬通謀虛偽意思表示云云，委難採信。

5.至原告雖認被告賴淑貞與湯譯增間為虛偽之資金往來，而聲請訊問證人湯譯增，旨欲證明湯譯增匯予被告賴淑貞之資金來源為何?湯譯增與被告賴淑貞間之資金往來關係為何等事項。

惟湯譯增確有資力匯款予被告賴淑貞，助其購買系爭房地一情，業經本院認定並詳敘在前，故核無訊問證人湯譯增之必要，併予敘明。

6.原告另主張被告間買賣系爭房地，未簽署私契以規範雙方間相關權利義務，且系爭房地買賣公契所載買賣價金顯較被告所稱實際買賣價金為低，足見被告間應係通謀虛偽買賣系爭房地及辦理所有權移轉登記云云。

查被告間買賣系爭房地，僅有簽署系爭房地買賣公契，並無另外訂立書面私契一情，為兩造所不爭執。

然當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，此觀民法第345條第2項規定自明，是以，買賣契約本不以書面為必要。

又用以辦理所有權移轉登記之買賣公契所載價格通常係參考當年度土地公告現值及當年度房屋評定現值為依據，與實際交易價格鮮少一致，並常較買賣雙方實際約定之價金為低，以避免遭課徵高額之稅賦，此為我國不動產買賣交易實務常見情形。

佐以被告買賣系爭房地，辦理實價登錄時，所填具之系爭房地交易總價為650萬元一情，有不動產買賣成交案件實際資訊申請書在卷可參(見卷1第64頁)。

亦核與被告所稱其等約定之實際買賣價金650萬元等語相符。

準此，自不得僅以被告間買賣系爭房地，並無簽訂書面私契，而系爭房地買賣公契約所載價格又較被告所稱實際約定之買賣價金為低，即率爾推論其等間買賣系爭房地及移轉所有權之行為並非真正。

7.綜上，原告指稱被告間就系爭房地所為買賣之債權行為及所有權移轉之物權行為，均出於通謀虛偽意思表示，應為無效云云，既乏相當證據加以證明，而委無可採。

則其以此為由，據以請求確認被告間就系爭房地於102年10月11日所為之買賣關係不存在，並依民法第242條、第113條、第767條等規定，進而請求被告賴淑貞塗銷系爭房地之所有權移轉登記，於法自難謂有據，應予駁回。

(四)被告間於102年10月29日所為系爭房地所有權移轉登記之物權行為，有無違反民法第531條、第758條第2項等規定而無效?1.按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。

其授與代理權者，代理權之授與亦同。

民法第531條定有明文。

該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。

申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。

如民法第758條第2項規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力。

準此，在買賣不動產之情形，所受委任之事務為不動產買賣之債權行為，即無委任須以文字為之之限制；

若所受委任之事務為不動產移轉或設定負擔之物權行為，其委任須以文字為之。

原告雖指摘被告間買賣系爭房地，係委由賴惠珍辦理該房地所有權移轉之物權行為，惟其委任並無以書面為之，被告既未以書面委任賴惠珍處理系爭房地所有權移轉事務，則該委任事務處理之授權，即因違反民法第531條、第758條第2項規定，而屬無效。

賴惠珍為其等辦理系爭房地所有權移轉之行為，即亦歸於無效云云。

然為被告所否認。

經查： (1)被告就系爭房地於102年10月29日因買賣所有權移轉登記之物權行為，業由被告劉昭祺提出印鑑證明，被告並均提出國民身分證影本，且於記載系爭房地經買受人、出賣人雙方同意買賣所有權移轉等內容之系爭房地買賣公契用印簽署，復在系爭土地登記申請書(7)委任關係欄，用印且以文字記載該土地登記申請係委託賴惠珍辦理等情，為被告陳明在卷，並均肯認確有委任授權由賴惠珍辦理系爭房地所有權移轉登記。

復有系爭土地登記申請書、系爭房地買賣公契、印鑑證明、國民身分證影本等件附卷足稽(見卷1第53、55、56、57頁)。

堪認被告間就系爭房地所有權移轉登記之物權行為，已符合民法第758條第2項規定之要式性，且亦業以書面委任授權賴惠珍處理系爭房地所有權移轉登記之事務，並無違反民法第531條、第758條第2項等規定而無效之情事。

(2)至原告所引用之最高法院81年度台上字第442號、臺灣高等法院97年度上字第1129號、臺灣彰化地方法院101年度重訴字第15號等判決，其情節或為該件當事人無法舉證證明業以書面委任受任人處理應以文字為之之法律行為，或為委任人與受任人根本無成立委任契約之合意，乃受任人自行於契約上用印，代委任人處理事務，或為委任人並無受任人之書面授權，復未親為確認委任人之意思，即逕以委任人之印鑑，為其為法律行為，因而對於委任有無發生效力有所質疑。

是以上開判決情節均核與本件事實迥異，自不得徒以該等判決，而為有利於原告之認定，併予敘明。

2.原告雖聲請訊問證人賴惠珍，以證明被告有無書面委任授權賴惠珍處理系爭房地所有權移轉登記事務。

然被告確有以書面委任授權賴惠珍辦理該事務，已據本院認定如前，自無訊問證人賴惠珍之必要，附此敘明。

3.綜上，原告指摘被告間未以書面委任賴惠珍處理系爭房地所有權移轉登記事務，違反民法第531條、第758條第2項規定，其委任授權無效，賴惠珍代辦之該房地所有權移轉登記物權行為亦因而無效云云，既非可採。

從而，原告以此為據，請求被告賴淑貞塗銷系爭房地之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。

(五)綜上所述，原告主張被告間通謀而為虛偽買賣系爭房地及所有權移轉登記之意思表示，該買賣之債權行為及所有權移轉之物權行為，均為無效。

被告委任授權賴惠珍處理該房地所有權移轉登記事務，違反民法第531條、第758條第2項等規定，致系爭房地所有權移轉登記無效云云，既均非可採。

從而，原告請求確認被告間就系爭房地於102年10月11日所為之買賣關係不存在，並依民法第242條、第113條、第767條規定，請求被告賴淑貞塗銷102年10月29日經中興地政事務所所為之系爭房地所有權移轉登記，為無理由，均應駁回。

(六)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

(七)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼

法 官 廖慧如

法 官 林慧欣
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按他造當事人之人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 3 日
書記官 陳育萱
附表：
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│編│  發  票  日  │支票號碼  │   付  款  人   │ 發票人 │票 面 金 額 │
│號│   （民國）   │          │                │        │ （新臺幣） │
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│1 │102年11月15日 │PL0000000 │合作金庫商業銀行│ 莊素娟 │2,352,000元 │
│  │              │          │進化分行        │        │            │
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│2 │102年11月30日 │PL0000000 │合作金庫商業銀行│ 莊素娟 │  523,000元 │
│  │              │          │進化分行        │        │            │
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│3 │102年11月30日 │PL0000000 │合作金庫商業銀行│ 莊素娟 │  453,000元 │
│  │              │          │進化分行        │        │            │
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│4 │102年11月25日 │PL0000000 │合作金庫商業銀行│ 莊素娟 │  175,000元 │
│  │              │          │進化分行        │        │            │
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│5 │102年12月10日 │PL0000000 │合作金庫商業銀行│ 莊素娟 │  445,000元 │
│  │              │          │進化分行        │        │            │
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