臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,重訴,378,20141125,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第378號
原 告 許書崙
訴訟代理人 詹仕沂律師
洪政國律師
被 告 賴慶庭
訴訟代理人 賴秀卿
賴秀玲
被 告 迦南園房屋有限公司
法定代理人 吳明法
上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國103年11月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告主張：

一、原告與被告賴慶庭間履行契約部分：

㈠、緣原告於103年2月19日透過被告迦南園房屋有限公司（下稱被告迦南園公司）之仲介，以新臺幣（下同）735萬元之價格，購買被告賴慶庭所有坐落台中市○○區○○段0000○000000地號（地目均為建，面積分別為49平方公尺、21平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地），及座落其上同段590建號建物（門牌號碼台中市○○區○○路0段000巷00號，以下合稱系爭房地），並於103年1月29日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭房地買賣合約書）。

詎料，依系爭房地買賣合約書及地籍謄本之內容，系爭2筆土地均應屬建地，惟原告於103年2月28日辦理貸款時，被告迦南園公司之人員及特約代書始提供台中市政府都市計畫土地使用分區證明書，告知系爭3350-1地號全部已被劃為都市計畫道路用地。

因建築用地與道路用地之價值相差甚鉅，故系爭房地即存有減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。

為免影響原告之權益，買賣雙方於103年2月28日協議先行鑑界，待確認鑑界結果後再行商討本契約是否繼續進行（下稱系爭協議書），以使原告得享充裕時間評估是否解除契約或請求減少價金，而依鑑界之結果，系爭房地之建物雖有部分被劃入計畫道路用地之範圍內，惟因該影響範圍尚在原告及家人可接受範圍之內，且原告業已投入相當心力於尋覓適當之房地，不欲再另尋新屋，故本件僅對被告賴慶庭主張減少買賣價金，而不解除契約。

㈡、被告賴慶庭及被告迦南園未盡查證義務，於系爭房地之買賣契約成立後，方告知系爭3350-1地號土地全部被劃為計畫道路用地，此對原告生活上安排舉措及不動產價值等之影響不可謂不大，自屬重大物之瑕疵，故原告自得依民法第354條、第359條規定請求被告賴慶庭減少買賣價金。

又以系爭3350- 1地號土地佔地共6.35坪，扣除現已作為既有巷道約2坪之土地，二造間買賣契約標的存在之瑕疵影響及於其餘4.35坪之土地，及其上之玄關、陽台等建物部分。

因該受影響土地坪數約佔可使用土地全部坪數之五分之一，故粗估系爭房地之價值至少減損150萬元以上《計算式：總價金735萬元瑕疵影響所及之土地4.35坪19.17可使用土地（全部土地21.17坪－2坪既有巷道）＝1,667,840元》，原告依此主張減價150萬元，應屬合理。

且原告與被告賴慶庭間既成立系爭房地買賣契約，則被告賴慶庭自應負有交付買賣標的物，即將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務。

被告賴慶庭雖於二造間調解未果後，即以原告給付價金遲延為由主張解除契約，惟原告所以尚未給付買賣價金，係因二造間存有暫時停止履行契約之協議，故原告尚無存在遲延給付之情事；

退步言，縱被告得解除契約，按二造間之不動產買賣契約書第11條第1項規定，須經訴外人僑馥建經進行最終催告而仍未履行後，契約方生解除之效力。

故被告賴慶庭逕以契約已解除為由而拒絕履行契約，自屬無理由。

故而，本件被告賴慶庭應於原告支付減價後之買賣價金同時，負有將系爭房地之所有權移轉予原告之義務，爰對被告賴慶庭請求如聲明第一項所示。

二、原告與被告迦南園公司間返還居間報酬部分：被告迦南園公司為原告與被告賴慶庭間訂約之媒介，且系爭不動產買賣契約中業已約定由被告迦南園為原告之受託人，其亦受有原告交付之居間報酬5萬元，故雙方間存在有償之居間契約。

惟被告迦南園公司於買賣契約簽訂前，並未對於交易標的權利義務及瑕疵有無為詳盡調查，遲至系爭不動產買賣契約簽訂一週後，始提供台中市政府都市計畫土地使用分區證明書與原告，並告知系爭3350-1地號土地全部已被劃為都市計畫道路用地。

則被告迦南園公司不但有違其業務上應盡之義務，尚使委託人即原告之相對人即被告賴慶庭因此受有利益，故原告自得依民法民法179條、第571條之規定，請求被告迦南園公司應返還原告業已交付之居間報酬5萬元。

三、並聲明：

㈠、被告賴慶庭應將其所有坐落台中市○○區○○段0000○000000地號土地（地目建），及座落其上同段590建號建物（門牌號碼台中市○○區○○路0段000巷00號，鋼筋混擬土加強磚造2層樓房全部，總面積92.26平方公尺）之所有權移轉登記與原告；

被告賴慶庭將前開房地所有權移轉與原告之同時，原告應給付被告賴慶庭減價後之價金512萬元。

㈡、被告迦南園公司應返還原告5萬元及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

貳、被告方面答辯：

一、被告賴慶庭以：

㈠、被告賴慶庭與被告迦南園公司於102年12月31日簽訂不動產仲介契約書，約定委託銷售之契約總價為1,000萬元，並說明系爭3350-1地號土地為都市計劃道路用地，其上之加建工程為實質違建。

原告曾3次參觀系爭房地，並由被告賴慶庭訴訟代理人賴秀卿隨同作必要說明，如用電類別、加建過程等，而原告亦曾問被告迦南園公司之人員有關土地範圍內計劃道路部分的狀況，而經該公司人員明確告知。

且賴秀卿曾帶原告及仲介人員一起走到道路上，手指「道路中心樁釘」說明從樁釘到住家二樓陽台外牆的範圍，未來是計畫道路的部分，及一樓前院和廚後面的防火巷，都是加建的。

另被告賴慶庭亦於系爭房地買賣契約書附件之不動產標的物現況說明書上第四欄上明確勾選一樓及頂樓為加建，是被告賴慶庭自始即出示系爭房地所有權狀，並據實將現況告知被告迦南園公司及原告，並未隱瞞。

㈡、又被告賴慶庭之訴訟代理人賴秀玲於103年2月19日與原告進行協商時，原告即以系爭3350-1地號土地為都市計劃道路用地為由，一再要求大額折價，最後買賣雙方以總價735萬元成交，並簽訂系爭房地買賣合約書。

於簽約過程中，地政士王乃正當場並向買賣雙方說明，扣除計劃道路後的資產範圍已經不大，要申請貸款，恐怕會有問題，因此，於買賣契約書第16條特別做了加註。

嗣於103年2月28日，兩造為鑑界而簽署系爭協議書。

詎於鑑界後，原告仍遲不履約，經向台中市北屯區調解委員會申請2次調解，被告賴慶庭均表明：(1)如果買方限於本日表示不願履約，賣方同意無條件解除契約；

(2)如買方執意履約，請即依約履行，賣方不同意變更契約條件。

惟原告仍遲不履約，亦未依約將第二期款項匯入履保專戶，因原告已逾契約期限，且經多次催促及協調不果，被告乃於103年3月24日以存證信函進行催告履約，經多日原告依然無履約誠意，故被告賴慶庭再次於103年4月18日以存證信函催告，通知原告業已違約故被告賴慶庭解除系爭買賣契約，且依約沒收全部已付價金。

故而，本件原告以其主張事由，請求被告減價履約，實無理由。

二、被告迦南園公司則以：

㈠、被告迦南園公司之仲介人員即訴外人李碧芬於103年2月11日帶原告看系爭房地之過程中，即已口頭告知系爭土地全部21.17坪土地中係含有道路持分，且目前已經是既成巷道。

被告迦南園公司於103年2月17日收取原告之斡旋金時，亦提供系爭房地之建物、土地謄本及地籍圖並說明後，留給原告做為資料留底。

嗣103年2月19日買賣雙方簽定系爭房地買賣契約後，因建物坐落於2筆土地地號上，不知界點在何處，故被告迦南園公司主動去市府調資料，並於103年2月28日再次向原告解釋都市計劃道路，如土地被徵收為道路，市府按市價徵收，雖土地變少、道路變寬，然系爭房地並不減其價值，反可增值；

而建物增建部份被劃入計畫道路的範圍，拆除點的位置範圍為何，不知原告是否可接受，所以當日協商買賣雙方申請鑑界，確認鑑界結果再商討合約是否進行（然並無可請求減少價金之協議）。

被告賴慶庭當時即口頭告知原告，鑑界後如原告要買就直接履約，不買就解約並退還當初之簽約款項。

然待103年3月19日上午鑑界後，鑑界結果與地籍圖相符，符合當初協議沒有影響建築物本身結構，原告要求當日下午2點30分再協商，惟協商時原告不願給予賣方答覆是否履約，反提計劃道路要另計費，要求賣方降價200萬元。

是被告迦南園公司之人員一開始便告知原告系爭房地含有道路持分，讓原告可作買與不買的決定，並無惡意欺瞞，亦未違反告知義務。

㈡、被告迦南園公司業於103年2月19日買賣雙方簽訂系爭房地買賣契約書後收受斡旋金5萬元（按應係原告於103年2月17日簽立買方議價委託書時所交付），原告並同意將此5萬元轉為仲介服務費。

則本件買賣契約既已成立，被告迦南園公司依約收取報酬即仲介費用5萬元自屬有據，並無不當得利之情事，原告請求實無理由。

三、共同答辯聲明：原告之訴駁回。

參、本院之判斷：

一、查被告賴慶庭委託被告迦南園公司仲介銷售其所有系爭房地，原告因此透過被告迦南園公司之仲介人員帶看，於103年2月19日與被告賴慶庭簽立系爭房地買賣合約書，約定由原告以735萬元之價格，購買被告賴慶庭所有系爭房地，原告並依約將第一期款73萬元匯入買賣雙方約定之履約保證金專戶。

依系爭房地買賣合約書及地籍謄本之內容，系爭土地2筆地號雖均屬建地，惟系爭3350-1地號全部已被劃為都市計畫道路用地。

嗣後買賣雙方曾於103年2月28日簽立協議書，協議先行鑑界，待確認鑑界結果後再行商討買賣契約是否繼續進行。

而經鑑界結果，上開建物之增建部分，一部分座落於系爭3350-1地號都市計畫道路用地上，原告請求減價買受，買賣雙方並經台中市北屯區調解委員會調解不成立。

因原告不願依原契約條件履約，被告乃於103年3月24日以存證信函催告原告履約，並再於103年4月18日以存證信函通知原告業已違約，故被告賴慶庭解除系爭買賣契約，且依約沒收全部已付價金等情。

有兩造提出之系爭不動產買賣契約書、系爭土地登記謄本、台中市政府都市計畫土地使用分區證明書、原告與被告賴慶庭間協議書、不動產標的物現況說明書等件為證（見本院卷第11頁以下），且為兩造所不爭執，當堪信屬實，本院採為判決之基礎。

二、原告雖主張於103年2月28日辦理貸款時，被告迦南園公司之仲介人員及特約代書始提供台中市政府都市計畫土地使用分區證明書，告知原告系爭3350-1地號全部已被劃為都市計畫道路用地，故系爭房地存有重大物之瑕疵，原告自得依民法第354條、第359條規定請求被告賴慶庭減少買賣價金150萬元（減價約1/5）履約云云。

然本件姑不論被告賴慶庭、迦南園公司均已否認原告係於簽立系爭買賣合約書之後始知悉系爭3350-1地號全部已被劃為都市計畫道路用地乙情。

本院酌以原告自陳嗣後買賣雙方曾於103年2月28日簽立系爭協議書，協議先行鑑界，待確認鑑界結果後再行商討買賣契約是否繼續進行。

觀之上開協議書載明「雙方協議，因台中市○○區○○路○段000巷00號房地，本標的現有計劃道路，雙方協議先行申請鑑界，確認鑑界結果後再行商討本契約是否繼續進行」等語（見本院卷第28頁），則依上開協議書，兩造既已協議待確認鑑界結果後再行商討本契約是否繼續進行，亦即於鑑界後，兩造得合意是否按原契約條件繼續履行（或另行合意變更買賣條件），殊無未經買賣雙方合意，而得由一造片面變更履約條件或強制要求對造依原契約條件履約之理。

此參證人即代書王乃正於本院審理時到庭證稱：「（問：該協議書記載「確認鑑界結果後再行商討本契約是否繼續進行」，其意義為何？）當時已經知道有計畫道路用地，賣方表示現況就是這樣，原告要不要買都沒有關係，如果不買價金就會退還給他，如果要買，價格就照舊，原告有同意等鑑界結果之後再來決定要不要履行這個買賣契約」等語（見本院卷第119頁），亦足以佐證。

是原告主張其於上開協議之後，得不主張解除契約，而主張被告應減價150萬元售出，或由本院決定合理之減價金額由其買受云云，與上開協議書之內容不符，亦與公平誠信原則有違，殊屬無據。

三、至被告賴慶庭雖亦辯稱買賣雙方於103年2月28日簽署系爭協議書而經鑑界後，經向台中市北屯區調解委員會申請2次調解，其均表明：(1)如果買方限於本日表示不願履約，賣方同意無條件解除契約；

(2)如買方執意履約，請即依約履行，賣方不同意變更契約條件，惟原告遲不履約，亦未依約將第二期款項匯入履保專戶，因原告已逾契約期限，且經多次之催促及協調不果，被告乃以103年3月24日存證信函催告；

經多日原告仍無履約誠意，故其再次以103年4月18日存證信函催告，通知原告業已違約，故被告賴慶庭解除系爭房地買賣合約，且依約沒收全部已付價金等語。

然查被告上開主張，雖據其提出103年3月24日、103年4月18日存證信函為證（本院卷第83頁以下），且為原告所不爭執。

然依上開說明，兩造既於103年2月28日簽立系爭協議書，協議先行鑑界，待確認鑑界結果後再行商討買賣契約是否繼續進行。

是雖原告於鑑界後，經被告多次催告，仍遲不表示是否願依原契約條件履約，並依約繼續匯入後期款項，然原告既未表示同意依原契約條件履約，依系爭協議書，被告尚不得以原告未依約支付後期款項，即認原告業已違約且其得據此解除契約並沒收原告已付價金。

況，買賣雙方間系爭買賣合約書第11條第1項另約定「除本約有特別約定外，甲乙任一方不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上開期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告而仍未履行或認證後，本約方生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業」，是本件自應待買賣雙方明確表示是否合意按原契約條件繼續履行（或另行合意變更買賣條件），且踐行上開程序後，系爭買賣合約始生解除之效力。

四、原告另主張被告迦南園公司為原告與被告賴慶庭間訂約之媒介，且系爭房地買賣合約業已約定被告迦南園公司為原告之受託人，其亦受有原告交付之居間報酬5萬元，故雙方間存在有償之居間契約乙節，為被告迦南園公司所不爭執，堪信屬實。

又被告迦南園公司主張原告曾於103年2月17日簽立買方議價委託書時，交付斡旋金5萬元，待議價成功買賣雙方於同年月19日簽立系爭買賣合約書時，原告同意將上開斡旋金5萬元轉為仲介費，其並因此開立仲介服務費收據予原告收執乙節，亦為原告（見本院卷第128頁）、被告賴慶庭所不爭執，且有上開買方議價委託書（見本院卷第107頁）、收據（見本院卷第133頁）在卷可稽，亦堪信屬實。

原告雖主張被告迦南園公司之仲介人員於買賣契約簽訂前，並未對於交易標的權利義務及瑕疵有無為詳盡調查，遲至系爭房地買賣合約書簽訂一週後，始提供台中市政府都市計畫土地使用分區證明書與原告，並告知系爭3350-1地號全部已被劃為都市計畫道路用地，是被告迦南園公司不但有違業務上應盡之義務，尚使委託人即原告之相對人即被告賴慶庭因此受有利益，故其得依民法179條、第571條之規定，請求被告迦南園房屋公司返還其業已交付之居間報酬5萬元云云。

然此均為被告迦南園公司所否認，並以前詞置辯。

按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，民法第571條固有明文。

然查，本件姑不論被告迦南園公司業已否認其有未盡查證及告知義務之情。

本件依原告所述情節，核與上開民法第571條之規範意旨未符，原告據此主張其得依民法第571條、第179條規定，請求被告迦南園公司返還仲介服務費，已有未合。

又本件依原告所簽立之買方議價委託書第七條約定「甲方（按即原告）與賣方簽定不動產買賣契約書同時，應以現金一次支付買賣總價款百分之二服務費予乙方（按即被告迦南園公司）」，而依前述，本件買賣雙方確曾簽立系爭買賣合約書，然嗣後買賣雙方又在被告迦南園公司協調下簽立系爭協議書，且目前系爭買賣合約書並未經買賣雙方合法解除，亦即買賣雙方亦均保留繼續按系爭買賣合約書履行之餘地，則原告目前依上開規定，據以請求被告迦南園公司返還仲介服務費5萬元，亦屬無據。

肆、綜上所述，本件原告之請求，均屬無據。從而，原告依民法第354條、第359條規定，請求被告賴慶庭應將其所有系爭房地之所有權移轉登記與原告；

被告賴慶庭將前開房地所有權移轉與原告之同時，原告應給付被告賴慶庭減價後之價金512萬元。

及依民法第571條、第179條規定，請求被告迦南園公司應返還原告5萬元及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，均應予駁回。

伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
民事第一庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第
441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
書記官 張齡方