臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,1258,20150828,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1258號
原 告 柯惠雪
訴訟代理人 江來盛律師
複 代理人 蔡振宏
被 告 林峻弘
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國104 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬零捌佰元，及自民國一百零四年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔（減縮部分除外）。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣肆拾貳萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但被告同意者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。

查本件原告起訴聲明原請求被告應給付原告新臺幣（下同）88萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語（見104 年度司中調字第564號卷第3 頁）。

嗣於民國104 年7 月20日變更訴之聲明為：被告應給付原告42萬800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語（見本院卷第78頁正背面）。

核前揭原告就聲明金額之變更，業經被告同意（見本院卷第78頁背面），揆諸上開規定，自應准許。

乙、實體部分：

一、原告主張略以：原告與被告於103 年4 月1 日簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭契約），由原告出售原告所有建物門牌號碼臺中市○○區○○路○段000 ○0 號之房地（下稱：系爭房地）予被告，總價金為420 萬元。

而系爭契約買賣價金扣除被告墊付之雜項開支及款項（含仲介費、代書費、增值稅其他稅款等），及扣除30萬元之保留款後，被告仍有40萬元尾款尚未支付原告，嗣因被告積欠前揭買賣價金已經遲延相當時日，原告乃依法發函催告被告，請被告於文到14日內給付尾款。

惟被告於接到原告之存證信函後，卻仍藉詞搪塞拒絕給付。

被告並於鈞院準備程序時，同意另給付原告履約保證費1,800 元、仲介費1 萬9,000 元，為此，依系爭契約法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）被告應給付原告42萬800 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104 年2月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭契約之買賣總價金為380 萬元，除保留款30萬元外，被告已結清買賣價金予原告。

而保留款30萬元部分，是因為兩造於103 年4 月28日有簽訂「其他約定事項」，該30萬元是用以擔保系爭房地之瑕疵情形。

另被告原希望原告不要對外透露系爭房地真實房價，以期日後可賣較高之金額，才以虛偽之約定書約定420 萬元為買賣價金，不料原告竟以該虛偽約定書向被告求償。

伊僅願意給付履約保證費1,800 元、仲介費1 萬9,000 元等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴暨假執行之聲請均駁回；

（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第78頁背面至第79頁正面）：

（一）不爭執之事實：⒈兩造於103 年4 月1 日就原告所有之系爭房地簽訂系爭契約，系爭契約雖約定系爭房地買賣價金為600 萬元，然此係因兩造為使被告得以就系爭房地貸得較高之款項而為之，故系爭房地實際買賣價金非600 萬元。

⒉兩造另於103 年3 月31日簽訂約定書（下稱：系爭約定書），系爭約定書第二點記載：「甲方（即被告）為購買上開不動產（即系爭房地）貸款所需，乙方（即原告）願配合於買賣契約書上以新臺幣六百萬元整為買賣總價金以利貸款進行，惟與實際買賣價金之差額，簽約後由履保專戶先行撥付至乙方帳戶後，乙方應即會同甲方至銀行將差額領出現金或匯款退還甲方。

本件經確定成交金額為420 萬元，應退差價180 萬元。」

等語。

⒊兩造於103 年4 月28日簽訂「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」（影本見本院卷第32頁）、及「其他約定事項」（影本見本院卷第33頁）。

而「其他約定事項」第三點記載「買賣雙方同意自履保買賣價金帳戶中先行結案，惟賣方應自價金中保留新臺幣三十萬元整匯入買方，作為前條承諾之擔保，待點交及前條承諾事項完成時結算之。」

兩造同意就該保留款30萬元部分，待兩造就系爭房地實際狀況為點交後，兩造再就保留款30萬元部分結算。

⒋原告於103 年4 月2 日自兩造約定之中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號81623001111190號帳戶內（系爭履約保證專戶），取得300 萬元。

並於同日分別匯款40萬元、180 萬元予被告。

⒌依不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（見本院卷第32頁），履約帳戶餘款186 萬1,731 元由原告領取，保留款30萬元部分由被告領取。

⒍被告同意就不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（見本院卷第32頁）結清撥付款項明細欄位應付仲介服務費、應付履約保證費各給付1 萬9,000 元及1,800 元予原告。

兩造同意如本院認系爭契約實際買賣價金為420 萬元，被告應給付原告42萬800 元暨利息；

如本院認系爭契約實際買賣價金為380 萬元，被告應給付原告2 萬800 元。

（二）爭執之事項：⒈系爭房地之實際買賣價金為420萬元或380萬元？⒉原告依系爭契約向被告請求給付買賣價金餘款42萬800 元暨利息，有無理由？

四、得心證之理由：

（一）系爭房地之實際買賣價金為420 萬元或380 萬元？⒈兩造於103 年3 月31日簽訂系爭約定書約定系爭契約記載系爭房地買賣總價為600 萬元之目的，係為有利被告購買系爭房地貸款之進行，而確定之成交金額為420 萬元，應退差價180 萬元等情，業為被告所不爭執【見事實及理由欄乙之三之（一）之⒈至⒉所示】，堪見系爭契約之實際買賣價金為420 萬元，否則系爭約定書無庸約定原告應退還差價180 萬元予原告。

又倘如被告所辯：系爭約定書記載成交金額420萬元，只是為原告對外可宣稱賣得價額，以利伊後續就系爭房地之出售能賣得好價格云云（見本院卷第17頁正面、第20頁）為實，則系爭約定書逕約定「本件經確定成交金額為380 萬元，應退差價220 萬元，惟原告須對外聲稱系爭房地實際出售價格為420 萬元」等文字內容即可，無須贅文約定「應退差價180 萬元」等語，徒生兩造之紛爭。

再被告未舉證證明兩造確有另行簽訂其所辯稱：兩造有簽另一張金額填載「本件經確定成交金額380 萬元，應退差價220 萬元整」云云（見本院卷第103 頁）之約定書，故其所辯不可採信。

⒉原告主張：被告稱因履保關係，被告錢不夠，被告因而叫伊先把被告第一次匯款的300 萬元先退還給被告，被告才能匯款入系爭履約保證專戶內，被告稱貸款下來會把錢匯回來，因此伊從頭到尾都是配合被告，被告給伊兩個帳戶，所以伊才會分成180 萬元、40萬元給被告等語（見本院卷第107 頁背面），雖為被告所否認並辯稱：伊同意先行動支系爭履約保證專戶內之300 萬元之目的，是要原告把差額220 萬元退還給伊等語（見本院卷第107 頁背面）。

然查，原告雖確於103 年4 月2 日分別將180 萬元、40萬元匯入被告指定之不同帳戶內，而為被告所自承（見本院卷第78頁正面），且有被告提出之存摺交易明細為佐（見本院卷第31頁），惟系爭約定書已明文約定系爭契約之實際買賣價金為420 萬元，應退差價180 萬元，已如前述，且除依系爭約定書約定由原告退還差價180 萬元被告外，原告另匯款40萬元予被告之原因眾多，不一而足，無從僅依原告共匯款220 萬元之事實，即認兩造就系爭房地實際買賣價金合意為380 萬元，再被告復未舉證證明系爭契約之實際買賣價金確為380 萬元，則其所辯，顯非可採。

（二）原告依系爭契約向被告請求給付買賣價金餘款42萬800 元暨利息，有無理由？⒈查系爭房地之實際買賣價金為420 萬元，業如前述。

被告亦自承：如鈞院認系爭契約實際買賣價金為420 萬元，則被告尚有40萬元之買賣價金未為給付原告等語（見本院卷第77頁背面至78頁正面），足見被告就系爭房地之實際買賣價金尚有40萬元未給付予原告。

再被告另同意給付原告2 萬800 元【計算式：仲介服務費1 萬9,000 元＋履約保證費1,800 元＝2 萬800 元，見事實及理由欄乙之三之（一）之⒍】。

則原告依系爭契約向被告請求給付42萬800 元（計算式：被告就系爭房地實際買賣價金尚有40萬元未為給付原告＋被告另同意給付原告之2 萬800 元＝42萬800 元），為有理由，應予准許。

⒉給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。

次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，同法第233條第1項前段及第203條亦有明文。

查原告對被告之給付買賣價金之債權，核屬無確定期限之給付，則依前揭規定，被告即應自收受起訴狀繕本翌日即104 年2 月18日起負遲延責任，是原告主張被告應自104 年2 月18日起至清償日止，給付按週年利率百分之5 計算之遲延利息，於法自屬有據。

五、綜上所述，原告主張系爭房地之實際買賣價金為420 萬元既可採信。

從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付42萬800 元，及自104 年2 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，

六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件之結論不生影響，爰不一一贅述。

八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項。

中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 呂明坤
法 官 陳玟珍
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書記官 洪翊薰