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臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2035號
原 告 洪瑞茂
訴訟代理人 楊紫儀
被 告 洪吳雪珠
上列當事人間分割共有物事件，本院於中華民國105 年3 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之土地及建物應予變賣分割，所得價金由兩造按附表所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示之應有部分比例分擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、如附表所示之系爭土地與建物為兩造所共有，原告依民法第823條規定請求分割，因以原物分割無法達到原來使用目的，原告請求變賣共有物，由兩造分配價金。
二、聲明：兩造共有如附表所示之不動產准予分割，以變賣方式分割，由兩造分取價金。
貳、被告之答辯：
一、系爭建物是公寓房屋，屋內設置一個客廳、兩間房間一大一小、一間廚房，一間浴室，只有一個出入口，無法分割成兩個各自出入口，被告買來時就是這樣，並沒有再增建，先前經法院拍賣另一共有人洪大右之應有部分，至今也沒有再增建，若實物分割後房屋很小，也不適合居住。
被告不同意變賣分割，要不然被告沒有地方住，且被告沒有能力承買。
二、聲明：駁回原告之訴。
參、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為該物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（參照最高法院50年台上字第970 號判例意旨），例如界標、界牆、共有之契據，互有之共有物，區分所有建築物之共有基地，共有之通路等均然（最高法院58年台上字第2431號判例意旨參照），此等共有物在性質上，非絕對不能分割，但一經分割將失其效用，而不能達使用目的。
次按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共有部分共有之建築物。
又專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利不得分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第1 、5 項亦有明定。
復按公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有權標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3條第3款及第4條第2項亦有規定。
再者，內政部（87）台內地字第8780559 號函示：本部於86年12月8 日邀集法務部、省市政府地政處、財政廳、財政局及中華民國土地登記專業代理人公會全國聯合會等有關單位研商獲致結論：「依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，故區分所有建物作為共有物分割標的之一時，區分所有建物所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分應併為區分所有建物成為共有物分割之標的」等語。
二、查系爭坐落臺中市○區○○段○○段000 ○號建物（下稱系爭412 建號建物）係區分所有建物之專有部分，並有未辦保存登記之增建物，其等坐落基地則為同段5- 2地號土地（下爭系爭土地），兩造現為共有人，其等應有部分如附表所示各2 分之1 ，且原告之應有部分係因拍賣而取得等情，業據原告提出土地及建物登記簿謄本、本院民國（下同）103 年12月22日中院東民執103 司執清字18845 號不動產權利移轉證書及現場照片為證（見104 年度司中調字第2318號卷第4頁至第8 頁，本院卷第16頁至第17頁、第28頁、第30頁）。
又被告於本院已陳明系爭建物於法院拍賣之後，並無增建或擴建，系爭建物內有兩間臥室、一間客廳、一間廚房、一間浴室及僅有一個獨立出入口等情（見本院卷第23頁面），是堪認系爭建物係民法及公寓大廈管理條例所規範之區分所有建物。
而本件原告主張系爭不動產為兩造所共有，並無使用目的不能分割或訂有不分割契約之情形，且兩造迄今無法達成分割協議等情，有本院104年度司中調字第2318號案件調解程序筆錄及調解事件報告書可稽（見本院104年度司中調字第2318號卷第17頁、第18頁），則原告請求判決分割系爭不動產，自無不合，應予准許。
三、又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
民法第824條第2項第1 、2 款定有明文。
復按共有物分割之方法，法院斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質價格等，本有自由裁量之權，共有人訴請分割共有物，其聲明不以主張分割之方法為必要，即令有所主張，法院亦不受其主張之拘束，不得以原告所主張之方法為不當，而為駁回分割共有物之訴之判決。
是原告所主張之分割方法，僅供法院參考而已，設未採其所主張之方法，亦非其訴一部分無理由，故毋庸為部分敗訴之判決（參最高法院69年度第8次民事庭會議決議(二)）。
再按共有人因共有物分割之方法，不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條第2項命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，審判上之共有物分割方法，在德、日、瑞民法，固以原物分割為原則，價金分配為例外，但我民法對於二者，則無分軒輊，均應由法院斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之（參最高法院69年度台上字第350 號判決意旨）。
故分割共有物究以原物分割或變賣分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（參最高法院88年度台上字第600 號判決意旨）。
四、查如附表所示系爭412 建號建物之專有部分及其上增建物，與具基地性質之系爭土地持分，依法不得分離而移轉；
且被告已陳明系爭建物內有兩間臥室、一間客廳、一間廚房、一間浴室及僅有一個獨立出入口等情。
雖被告不同意原告所主張之變賣分割方案，然亦無法提出適當之分割方案供本院參考。
而本院審酌系爭不動產之現狀，以及兩造間原互不相識，若採行原物分割，因兩造各自分得上開建物之一部，則均須利用該建物唯一之出入口進出，勢必須在該建物內劃出在分割後供兩造共同使用之房間、區域、門廳或走道空間，且兩造就該房間、區域、門廳或走道尚須維持一定之法律關係（或者維持共有，或者分歸一人單獨所有而約定供其他分得人使用，或其他方式），方能各自使用、收益分得部分，此舉非但減少該建物所得使用之空間，且徒增法律關係複雜化，及增加兩造就該建物使用上之不便，減損該建物之經濟價值，其明顯有原物分割之困難。
但如能以變賣分割各併付拍賣，將可使土地及建物之產權歸於一致，亦有利於土地及建物之使用及處分。
準此，本院認若將本件採變賣分割之方式，將系爭不動產併付變賣，或由有意願之共有人一人單獨應買，他共有人則按應有部分比例分得變賣價金，或由非共有人應買而以變賣價金按應有部分比例分配予兩造即各共有人，以期發揮系爭不動產之最高經濟價值，較符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之本旨。
職是，本院認系爭不動產不適宜以原物分割，而應以變賣分割較為適當，爰判決如主文第1項所示。
五、再按應有部分有抵押權，其權利不因共有物之分割而受影響，民法第824之1條第1項定有明文。
經查，被告與訴外人洪大右（下稱洪大右）於96年1 月18日將如附表所示系爭土地之權利範圍295240分之3245，及其上同段423 建號即門牌號碼為臺中市○區○○路00○0 ○0 號建物、權利範圍全部，共同以被告與洪大右為債務人，向國泰世華銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）設定最高限額抵押權，嗣於本院辦理103 年度司執字第18845 號強制執行案件，經國泰世華銀行於103 年5 月23日以書狀陳報上開抵押權所擔保洪大右之債權業已清償完畢，經本院民事執行處發函臺中市中山地政事務所辦理塗銷洪大右所設定之最高限額抵押權登記，並經臺中市中山地政事務所函覆本院民事執行處業經辦理塗銷登記在案，有國泰世華銀行民事強制執行陳報狀、本院民事執行處103 年12月22日103 司執清字18845 號函、臺中市中山地政事務所104 年1 月19日中山地所一字1040000660號函附卷可憑（見本院103 年度司執字18845 號卷第66頁，本院卷第33頁、第35頁），然被告所設定之最高限額抵押權既未經塗銷抵押權設定，自尚無可否認其抵押權之存在，則依前開規定本不因共有物之分割而受影響，且此乃法律明文規定之效力，毋庸載明於分割共有物判決主文之必要，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，為民事訴訟法第80條之1 所明定。
本件為分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，故原、被告間本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割。
本件原告起訴雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 蘇文熙
附 表
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│土地│地號 │地目│面積（平方公尺） │應有部分比例 │
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│ │臺中市中區中華段七小段│建 │ 976 │洪 瑞茂：590480分之│
│ │5-2地號 │ │ │ 3245 │
│ │ │ │ │洪吳雪珠：590480分之│
│ │ │ │ │ 3245 │
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│ │
├──┬──────────────┬─────────┬──────────┤
│建物│建號/門牌號碼/坐落地號 │面積（平方公尺） │應有部分比例 │
│ │ │/權利範圍 │ │
│ ├──────────────┼─────────┼──────────┤
│ │臺中市中區中華段七小段412建 │總 面積：48.3 │洪 瑞 茂：2分之1 │
│ │號（臺中市中區公園路54之3之8│層次面積：48.3 │洪吳雪珠：2分之1 │
│ │號） │ │ │
│ ├──────────────┼─────────┤ │
│ │臺中市中區中華段七小段412建 │21.16 │ │
│ │號主建物增建部分（未辦保存登│ │ │
│ │記，本院103 年度司執字第1884│ │ │
│ │5號執行事件囑託地政所測量） │ │ │
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