臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,2075,20160414,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2075號
原 告 王珊甯
被 告 羅玉蓮
傅偉菱
兼上一人
訴訟代理人 傅官璽
被 告 傅敏瑄
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105 年3 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告羅玉蓮、傅官璽應自坐落臺中市○○區○○○段○○○○地號土地上之建物即門牌號碼臺中市○○區○○巷○○○號九樓之三房屋遷出，並將該建物返還原告及其他共有人。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告羅玉蓮、傅官璽連帶負擔。

事實及理由

壹、程序事項按依民法第八百二十一條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。

所謂本於所有權之請求權，係指民法第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第八百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年上字第2361號判決意旨、院字第1950號解釋參照）。

本件原告主張被告羅玉蓮等人無權占有共有物，依民法第821條、第767條第1項前段規定請求被告羅玉蓮等人返還之，依前揭說明，既得由共有人中之一人單獨提起，求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，則原告以自己名義單獨起訴，請求被告羅玉蓮等人向全體共有人返還共有物，其當事人之資格自無欠缺。

被告羅玉蓮等人抗辯原告以自己名義提起本件訴訟，為不適格之當事人，應以訴訟顯無理由駁回原告之訴云云，並不足採，合先敘明。

貳、實體方面原告主張：坐落臺中市○○區○○○段0000地號土地上之建物即門牌號碼臺中市○○區○○巷000 號9 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）為原告父親王甦所有，於民國97年11月10日，王甦之子王柚極經王甦之同意，以王柚極之名義出租予被告羅玉蓮，約定租期自97年12月1 日起至102 年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）1 萬元，被告羅玉蓮承租後即與其配偶即被告傅官璽、女兒即被告傅偉菱、傅敏瑄共同居住使用。

嗣王甦於102 年11月14日死亡，由其配偶李秀鳳、王柚極及原告共同繼承，後李秀鳳亦於102 年12月16日死亡，系爭房屋乃於103 年1 月27日繼承登記為王柚極及原告共有，應有部分各2 分之1 。

詎被告羅玉蓮於租期屆滿後，拒絕搬遷，亦不願繳納房租，甚至私下設籍在系爭房屋、申請水電錶，偽造買賣契約，佯稱其已向王甦買受系爭房屋。

為此，爰依民法第821條、第767條規定提起本件訴訟，請求被告羅玉蓮等人返還系爭房屋，並聲明：被告等人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告及其他共有人。

被告則以：㈠系爭房屋原為王甦依國軍老舊眷村改建條例之規定，向國防部買受，於97年間，王柚極代理王甦與被告羅玉蓮洽商系爭房屋之買賣事宜，雙方達成口頭買賣之合意，約定價金460 萬元。

惟當時受國軍老舊眷村改建條例第24條5 年內不得移轉之規定，王甦暫時不能辦理移轉過戶，雙方遂約定王甦先行交屋予被告羅玉蓮，待5 年期間一過再行辦理過戶事宜，王柚極並交付王甦親筆撰寫之買賣契約予被告羅玉蓮，又為補償王甦5 年內之權益損失，約定被告羅玉蓮每月給付相當於租金1 萬元之補償費，由王柚極代理王甦與被告羅玉蓮另行簽訂租賃契約（雖名為租賃，但實際上為給付補償之協議）。

㈡102 年7 月間，王柚極聯繫被告羅玉蓮稱：否認雙方有買賣契約之成立，縱有約定，當初約定460 萬元價金太低，如果沒有800 萬元就別談了云云，雙方就上開買賣契約始有爭議。

嗣系爭房屋於102 年9 月10日「一屋二賣」予訴外人詹德俊，被告羅玉蓮調閱建物登記謄本得知上情後，即於同年10月3 日對王甦起訴請求履行契約，由本院以102 年度訴字第3200號受理，後王甦於102 年11月14日死亡，由其繼承人即配偶李秀鳳（亦亡故）、王柚極及原告共同承受訴訟。

是被告羅玉蓮是否無權占有系爭房屋，尚須以上開履行契約事件之法律關係是否成立為據。

㈢被告傅官璽為被告羅玉蓮之配偶、被告傅偉菱、傅敏瑄均為被告羅玉蓮之女兒，均係隨同被告羅玉蓮居住在系爭房屋內之親屬，至多僅屬民法第942條規定之占有輔助人。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋為原告父親王甦所有，於97年11月10日，王甦之子王柚極經王甦之同意，以王柚極之名義出租予被告羅玉蓮，約定租期自97年12月1 日起至102 年12月31日止，租金每月1 萬元，被告羅玉蓮承租後即與其配偶即被告傅官璽、女兒即被告傅偉菱、傅敏瑄共同居住使用。

嗣王甦於102 年11月14日死亡，由其配偶李秀鳳、王柚極及原告共同繼承，後李秀鳳亦於102 年12月16日死亡，系爭房屋乃於103 年1 月27日繼承登記為王柚極及原告共有，應有部分各2 分之1 等情，業據其提出臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見補字卷第4 至6 頁）、房屋租賃契約書（見補字卷第9 至11頁）、土地登記謄本（見抗字第126 號卷第24頁）、戶籍謄本（見本院卷第71、75頁）、土地、建物所有權狀（見本院卷第115 至118 頁）為證，並有建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第52頁），且為被告羅玉蓮等人所不爭執，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。

㈡原告復主張被告羅玉蓮等人於系爭房屋租期屆滿後，拒不搬遷，無權占有系爭房屋，請求被告羅玉蓮等人將系爭房屋遷讓交還原告及其他共有人等語，則為被告羅玉蓮等人所否認，並以上揭情詞置辯。

是本件應予審究者為：⑴被告傅官璽、傅偉菱、傅敏瑄是否為系爭房屋之占有人？⑵被告羅玉蓮等人有無占有系爭房屋之合法權源？原告請求被告羅玉蓮等人遷讓返還系爭房屋予原告及其他共有人，有無理由？茲就上開爭點逐一論述如後。

㈢按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。

又民法第767條第1項前段之規定係所有人之所有物返還請求權，其請求權之主體為所有人，就不動產而言，即係所有人（包括登記名義人或未經登記不動產之原始起造人）而言；

至於其相對人，則係指現無權占有該物之人，亦即無占有之正當權源，而占有其物之人。

再按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。

該條所規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同法第941條所定基於租賃、借貸關係而對於他人之物為直接占有者，該他人為間接占有人之情形不同（最高法院84年度台上字第2818號判決意旨參照）。

輔助占有，係基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有。

輔助占有人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故輔助占有人僅係占有人之占有機關，而非占有人。

因輔助占有人非占有人，因之，依占有之規定所得享受之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上惟該指示之他人享有與負擔之，該他人亦得隨時自由地自輔助占有人手中取得占有物。

而夫妻同住一處者，學說上固有認為妻係夫之輔助占有人，然基於男女平等原則，夫妻住居所之選定及其他婚姻生活權利義務關係均屬平等之理念，除有特別之情事外，本院認為夫妻係共同占有人。

至於以家屬身分隨同占有人居住於建物內之成年子女，尚未結婚成家獨立生活，其使用同住房屋係受家長之指示，即為家長之占有輔助人。

經查，被告羅玉蓮居住使用系爭房屋之初係基於其與王柚極間之租賃契約，租期屆滿後，又自稱為系爭房屋之買受人，拒絕搬遷，被告羅玉蓮為系爭房屋之直接占有人，應無疑問。

而被告傅官璽雖與被告羅玉蓮為夫妻關係，然對於住居所之選定亦同有選定之權，且系爭房屋之用電係由被告傅官璽以自己名義申請電錶，有用電戶基本資料及電費繳納收據在卷可佐（見本院卷第110 、111 頁），足見被告傅官璽非僅受被告羅玉蓮之指示使用同住系爭房屋，其應為系爭房屋之直接占有人亦可認定。

至於被告傅偉菱、傅敏瑄為被告羅玉蓮、傅官璽之女，被告傅偉菱為76年8 月18日出生、被告傅敏瑄為81年8 月4 日出生，均為未滿30歲之未婚女子，此亦有戶籍謄本在卷可查（見本院卷第141 頁），其2 人既尚未結婚成家獨立生活，使用同住系爭房屋係受被告羅玉蓮、傅官璽之指示，自為被告羅玉蓮、傅官璽之占有輔助人，而非占有人。

是原告主張被告傅偉菱、傅敏瑄為系爭房屋之占有人；

被告傅官璽抗辯其為系爭房屋之占有輔助人，均不可採。

㈣再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號、90年度台上字第211 號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

查本件原告為系爭房屋之共有人乙節，既為被告所不爭執，則被告抗辯其就系爭房屋並非無權占有，揆諸上開說明，自應舉證證明其就系爭房屋有何占有權源。

而被告羅玉蓮抗辯其與王甦間就系爭房屋有口頭約定買賣契約，無非係以其上載有「房子價錢：460 萬」等字樣之字條為據（見本院卷第51頁），並稱前開字條係王甦親筆書寫後，透過王柚極交付被告羅玉蓮收執云云。

然證人王柚極於本院審理中具結證稱：「（【提示本院卷第51頁字條】你有沒有看過這張字條？這字條上的筆跡是否為王甦的筆跡？是否曾經代王甦將該字條交給被告羅玉蓮？）我沒有印象看過這張紙條. . .字跡我不確定。

（被告羅玉蓮稱你曾經代理王甦跟她洽談系爭房房屋買賣之事，當時約定買賣價金460 萬元，因受限於5 年內房屋不得移轉之規定，約定先出租後買賣，所以王甦才會寫上開字條，你才會跟被告羅玉蓮簽訂上開房屋租賃契約書，有無此事？）. . . 羅玉蓮所說的約定我不清楚。

簽租賃契約書時，我並沒有聽到我爸爸說要把房子賣給羅玉蓮的事情. . . （102 年7 月你是否有跟被告羅玉蓮表示系爭房屋要出賣之事？後來有無買賣？）在羅玉蓮跟我聯絡之前，她有先跟我爸爸聯絡說要買房子，當時我在大陸，我回臺灣後，我爸爸有跟我提，後來羅玉蓮有打電話給我，我說我爸爸在臥床沒有辦法跟他談，羅玉蓮就請我轉達給我爸爸說她要用460 萬元買房子，後來買賣沒有成，因為我爸爸認為租金壹萬元已經很低了，然後還要用460 萬元的價格買房子，我爸爸不能接受，在租房子的期間，羅玉蓮他們常常要我們維護，我爸爸覺得不勝其擾，雙方不愉快。

（你事後是否曾經將字條拿給你父親看？詢問你父親字條由何人所寫？為何會這樣寫？）沒有印象我有看過這張字條。」

等語（見本院卷第170 頁正反面），已堅詞否認有交付前開載有「房子價錢：460 萬」等字樣之字條予被告羅玉蓮之情事，且否認王甦有與被告羅玉蓮達成以460 萬元買賣系爭房屋之合意，是前開載有「房子價錢：460 萬」等字樣之字條是否確為王甦同意將系爭房屋以460 萬元之價格出售予被告羅玉蓮後所親筆書寫，再透過王柚極交付被告羅玉蓮收執，已非無疑。

㈤復按當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即以為成立，又當事人對於必要之點，意思表示一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。

而稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文，另當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，當事人對此兩者意思表示未能一致，其契約難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例參照）。

觀諸前開字條全文：「⒈房子價錢：460 萬。

⒉款項：一次付清。

⒊不要遠期支票，郵局匯票可。

⒋房地權狀不能過戶前，仍由屋主保留，直到可以過戶時，辦理過戶後，才可交給買方。

⒌賣方不出名辦理代款。

⒍代書費由買方給付。」

等語，並未詳細述明房屋坐落位置，亦未敘明是否包含土地，而王甦除系爭不動產外，尚有其他房地，此為兩造於另案所不爭執之事實（即102 年度訴字第3200號民事判決兩造不爭執事項第5 點，見本院卷第152 頁），則該紙條顯難以特定買賣標的之房屋，自難認買賣當事人對於必要之點，意思表示已達一致而成立口頭買賣契約。

㈥被告羅玉蓮雖辯稱：系爭房屋受國軍老舊眷村改建條例5年內不得移轉之規定，其與王甦遂約定系爭房屋先交付被告羅玉蓮使用，待5 年期間一過再行辦理過戶事宜，為補償王甦5 年內之權益損失，約定被告羅玉蓮每月給付相當於租金1 萬元之補償費，由王柚極代理王甦與被告羅玉蓮訂立名為租賃，但實際上為給付補償之協議云云。

惟苟如被告羅玉蓮所述，其與王甦約定5 年不得移轉期限一到，王甦即應將系爭房屋過戶予羅玉蓮，則何以房屋租賃契約書竟於第5條、第6條、第9條、第17條分別約定：「乙方應於訂約時，交付甲方新台幣2 萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」

、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」

、「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」

、「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。」

等語，課以被告羅玉蓮租期屆滿時，應立即搬遷並將系爭房屋回復原狀之義務？且在被告羅玉蓮所辯其上載有「房子價錢：460 萬」等字樣字條之買賣契約中，就王甦何時應將系爭房屋過戶予被告羅玉蓮及在房屋未過戶前，被告羅玉蓮應按月給付王甦補償金1 萬元等節完全未置一詞？被告羅玉蓮之辯解，顯然與房屋租賃契約書記載之文義不符，亦與常情不合。

而從系爭房屋確由被告羅玉蓮居住使用，被告羅玉蓮復依租賃契約書之約定按月給付租金，可見被告羅玉蓮乃純係向王柚極承租系爭房屋而已。

㈦被告羅玉蓮又辯稱：王甦同意出售系爭房屋時，其有錄音，請求調閱另案之錄音譯文云云。

惟依另案「與王甦伯伯的對話譯文」（見102 年度訴字第3200號卷㈠第72至78頁），被告羅玉蓮一開始陳述：「伯伯你答應要賣給我了，不能反悔阿。」

、王甦：「你要跟我…你要跟我…」、被告羅玉蓮：「你不能反悔阿。」

、王甦：「喔…（聽不清楚）」、被告羅玉蓮：「對阿，沒有關係，沒有關係伯伯」、王甦：「好啦好啦。

過得去就過得去啦！好啦好啦好啦」，王甦：「好啦好啦，你趕快去忙，去吧」、王甦：「好啦好啦好啦好啦，不要講了」、王甦：「好啦！好好，不要講了不要講了，祝你新年快樂！」等語，可知王甦多次表示不要講了，故無論被告羅玉蓮說什麼或問什麼，王甦多敷衍回答「好好好好」，而想趕快結束對話，難認確有表達出賣系爭不動產予上訴人之真意。

另依「102年8 月29日與王柚極的對話譯文」、「102.08.26 對話一」之譯文（見102 年度訴字第3200號卷㈠第79至81、168至169 頁），僅足以證明被告羅玉蓮與王甦或王柚極間，就系爭房屋有談及買賣價金為460 萬元之事實，但對於其他契約必要之點，如買賣標的物、價金給付方法、移轉登記之確定時間、房屋交付之方式、稅費負擔等均未達成合致；

被告羅玉蓮於所謂之買賣契約訂立時，並未給付任何期款，亦與一般交易習慣有別。

即難認被告羅玉蓮與王甦間已達成買賣契約之合致，被告羅玉蓮此部分主張，難以採信。

㈧綜上所述，系爭房屋既為原告與王柚極共有，目前由被告羅玉蓮、傅官璽占有中，至於被告傅偉菱、傅敏瑄僅為占有輔助人，而被告羅玉蓮、傅官璽迄今未能舉證證明其占用系爭房屋有何正當之法律權源，堪認被告羅玉蓮、傅官璽為無權占有。

從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告羅玉蓮、傅官璽自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

㈨本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
民事第七庭 法 官 林筱涵
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
書記官 陳彥蓉