臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,2476,20160420,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2476號
原 告 郭振坤
訴訟代理人 黃呈利律師
複代理人 陳怡婷律師
被 告 白秀蘭
林秀霞
共 同
訴訟代理人 劉思顯律師
郭瓊茹律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣76萬0301元及自民國104年9月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新台幣26萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣76萬0301元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告於民國（下同）104年5月31日購買原告所有坐落南投縣草屯鎮○○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地），面積各為2274、967.71、3571.03平方公尺，經被告多次議價，雙方約明以每分地新台幣（下同）360萬元計算買賣價金，總價款應為2528萬6550元【單位換算：1甲地＝10分地＝2934坪，1分地＝293.4坪，1平方公尺＝0.3025坪，計算方式：系爭買賣標的共6812.74平方公尺（即2274＋967.71＋3571.03＝6812.74），換算為2060.85385坪（即6812.74×0.3025＝2060.85385），即7.00000000000分（即2060.85385÷293.4＝7.00000000000），以每分地360萬元計算，總價款即為2528萬6550元（7.00000000000×3,600,000＝25,286,550.3067）】。

惟地政士張寶月因計算錯誤，誤將總價款記載為2452萬5864元，經原告發現錯誤，由地政士驗算後始更正為兩造所約定之價格2528萬6165元（仍與正確金額略有差距），且由被告於不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）上之總價金處更正金額後蓋章確認，兩造並約定於過戶完成時，被告應交付尾款與原告。

㈡原告依約將系爭土地權狀等必要文件交付代書辦理過戶移轉事宜，並於104年8月5日完成系爭土地移轉過戶登記。

詎料被告竟僅依修改前之契約金額支付尾款，換言之，被告僅支付買賣價金共2452萬5864元，尚有76萬0301元之尾款未付，原告乃於104年8月11日寄發台中進化路郵局第88號存證信函催告被告給付剩餘尾款，惟被告仍拒絕給付剩餘尾款，是原告爰依民法第367條及契約約定，請求被告共同給付所欠尾款76萬0301元。

㈢對被告抗辯之陳述：⒈系爭土地約定之買賣單價為每分地360萬元，而非每1000平方公尺360萬元。

⒉被告雖主張其已按原契約約定交付尾款完畢且收回本票，可證原告同意以總價金2452萬5864元計算云云，惟原告並未同意以2452萬5864元作為買賣總價金，僅收受尾款時仍保留不足價金之請求權，是被告所辯並不可採。

⒊總價金差額之不利益應由被告負擔始符公平。

㈣並聲明：被告應共同給付原告76萬0301元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯稱：㈠被告於104年5月31日向原告購買系爭土地，並於原告住處簽立系爭契約書，約定土地面積每1000平方公尺以360萬元計價，而系爭土地之面積為6812.74平方公尺，故買賣契約總價為2452萬5864元（計算式：6812.74÷1000×3,600,000＝24,525,864），兩造並於系爭契約書總價金欄位旁蓋章以示確認。

簽約當日被告當場給付現金35萬元予原告，並於翌日即104年6月1日給付2紙票面金額分別為105萬元、110萬元之銀行本票予原告。

嗣被告於104年6月11日依約給付用印款1000萬元予原告，復於104年7月29日，被告依約給付完稅款200萬元予原告。

被告給付上開用印款、完稅款時均係在原告家中親自交付，並由原告收受，且原告及其配偶、女兒、代書張寶月均在場，過程一切順利，原告均未曾表示買賣總價計算有誤。

㈡嗣系爭土地於104年8月5日辦理所有權移轉登記完畢後，依系爭契約書第3條之約定，被告即應以現金給付尾款1002萬5864元予原告。

被告白秀蘭與原告約在太平農會碰面交付尾款，而約定時間屆至，原告及其配偶、子女、被告2人以及代書張寶月抵達太平農會門口後，原告子女竟當場質疑代書張寶月就系爭土地之買賣總價計算有誤，而要求代書張寶月應將之更正為2528萬6165元，否則要檢舉伊，使伊代書執照受吊銷云云，被告白秀蘭當場拒絕，並表示系爭契約書已明文約定買賣價金為2452萬5864元，即應遵照契約履行，雙方當場一陣爭執，被告白秀蘭表示要請教專業人士，隨即帶著契約書離去，被告林秀霞則與代書張寶月以及原告及其配偶、子女等人一起留在太平農會等待；

等待過程中，被告林秀霞向代書張寶月表示伊要去廁所，被告林秀霞自廁所返回後，適逢被告白秀蘭返回太平農會，被告白秀蘭即當場向原告、代書張寶月重申僅願依照原契約約定買賣價金履行，雙方即不歡而散，代書張寶月於原告離去後即向被告林秀霞表示因賣方態度相當強勢，故伊被迫將原告之系爭契約書買賣價金更改為2528萬6165元，同時也利用被告林秀霞上廁所期間，將被告林秀霞當天交付給伊保管之買賣合約總價金變更為2528萬6165元，被告林秀霞聽到後相當生氣，質疑代書未經伊同意擅自塗改買賣總價，代書證照會被吊銷，代書張寶月自知理虧，數日後即又將被告林秀霞之買賣契約總價金更正回原約定之2452萬5864元，並於更改處蓋章。

㈢兩造於104年8月5日不歡而散後，被告即接獲原告寄發之台中進化路郵局第88號存證信函，要求被告以買賣總價2528萬6550元給付尾款，被告白秀蘭即於同年月14日以草屯碧山郵局第42號存證信函回復，表示原告換算之金額與契約所載不符，函知原告應於3日內依原契約所載金額履約；

嗣被告於同年月15日又以台中大全街郵局第717號存證信函催促原告依原契約所載內容履約。

數日後，被告白秀蘭即接獲代書張寶月電話，轉述原告要求被告給付尾款，被告白秀蘭即表示僅願意依照原契約記載之買賣價金履行，不同意變更價金，請代書張寶月向原告再次確認是否依照原契約履行，隨即結束通話。

不久，代書張寶月再度致電被告白秀蘭，表示經與原告再次確認，原告同意依照原契約所約定之買賣價金2452萬5864元履行，被告認為原告既已同意依原約履行，即與代書、原告約定於同年月18日於太平農會光隆分部當面給付尾款1002萬5864元由原告簽收（給付方式：現金20萬元、1萬2932元，以及票面金額分別為480萬元、300萬元、201萬2932元之支票3張），被告並順利取得系爭土地所有權狀，及各自收回擔保契約尾款履行所簽發予原告保管之601萬2932元本票，是原告最後確實已同意依原契約履約無誤，且被告之給付價金義務業已履行完畢，從而，原告起訴請求被告給付差額價金，即屬無據。

㈣退步言之，若認定系爭契約書所載金額無法反應兩造真意，則基於買賣契約屬諾成契約，當事人間意思表示一致契約即成立，而買賣契約之價金及標的物，屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，則契約即難謂已成立。

本件原告主張買賣契約為一分地360萬元，一分地為293.4坪，而被告主張買賣契約係以1000平方公尺360萬元來計算總價，則兩造對於買賣契約之要素即價金計算之基礎，其意思表示未能一致，依上開見解，兩造買賣契約未能成立，原告依民法第367條規定、契約約定請求被告給付買賣價金差額，亦屬無據。

㈤再者，就本件而言，原告主張一分地應以293.4坪計算，簽約當時原告並未言明此項換算基準，在原告配偶詢問代書張寶月系爭土地換算後共幾分地，而張寶月表示6800平方公尺為6.8分後，可知一分地為1000平方公尺，原告亦未表示異議，是以，當原告心中效果意思（即一分地應以293.4坪為計算基準）與原告外在表示行為（即於系爭契約價金24,525,864元旁蓋章確認）不相一致時，除原告依民法第88條規定撤銷意思表示外，基於保護交易安全，原告之外在表示行為仍有效，就此所生價金差額之不利益，自應由原告自行負擔。

又系爭買賣契約係由兩造自行議價決定，代書張寶月僅於兩造議價完成後按兩造約定填寫買賣契約，並協助兩造辦理土地過戶事宜，並無居間斡旋，從而，系爭契約之總價金額為兩造議價之結果，兩造自應受其拘束。

又原告為系爭土地之所有權人，對於系爭土地之位置、面積及價值等相關資訊應知之甚詳，系爭土地要賣到何種價位，原告簽約前理應有所盤算，而議價空間有多少亦應有所設限，不可能人云亦云；

據此，原告及其配偶提出一分地360萬元後，即可事先自行或請他人換算原告自己所認定之土地總價金為2528萬6550元，然原告既同意以代書所計算出之2452萬5864元作為買賣總價並同意蓋章，而未於簽約前再自行謹慎確認總金額，實有過失，因此就原告過失未自行計算確認所生價金差額之不利益，自應由原告自行吸收負擔，原告請求被告給付差額價金，即屬無據。

㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年5月31日就原告所有坐落南投縣草屯鎮○○段000○000○000地號土地簽訂不動產買賣契約，書面契約的總價為2452萬5864元。

土地已移轉登記與被告，被告亦已給付價金。

㈡若原告所主張每分地360萬元，且每分地以293.4坪計算為有理由，則計算所得之土地價款總額與104年5月31日契約書所載之土地價款總額，兩者價差兩造同意以76萬0301元計算。

四、兩造爭執事項：㈠兩造就系爭土地之買賣契約是否合法成立？㈡兩造就上開土地約定之單價原告主張是每分地360萬元，或是被告主張每1000平方公尺360萬元，何者為真？㈢若原告主張每分地360萬元為真，就每分地的面積是293.4坪，或是1000平方公尺？㈣本件原告請求被告給付價差76萬0301元，有無理由？

五、本院判斷：㈠本件原告主張兩造於104年5月31日就原告所有系爭土地（即南投縣草屯鎮○○段000○000○000地號土地，面積各為2274、967.71、3571.03平方公尺，合計總面積為6812.74平方公尺）簽訂不動產買賣契約，書面契約的總價為2452萬5864元，系爭土地已移轉登記與被告，被告亦已給付價金等情，業據原告提出系爭契約書1件、系爭土地登記謄本3件附卷可憑，復為被告所不爭執，自堪採憑。

㈡兩造就系爭土地之買賣契約是否合法成立？此涉及兩造有無具體約定系爭土地之單價之問題。

1.按民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（第1項）。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（第2項）。」

是當事人就特定之標的物，已具體約定之價金且互相同意時，買賣契約即為成立。

而所謂價金之具體約定，則係指當事人已就標的物約定一具體特定之金額（如全部標的物總價以100萬元計算），或已就具體數量約定單價而得據以計算出總價（如每1公斤100元，或每1平方公尺10萬元…等是）之謂。

於後者之情形，倘就具體數量須經過單位換算者（如「公噸」換算為「公斤」、「台斤」換算為「公斤」、「坪」換算為「平方公尺」、「甲」或「分」換算為「平方公尺」…等是），該換算過程，除當事人有特別約定其換算方式外，自須以一般交易時，一般人通用之標準換算之。

2.查本件兩造係以系爭土地（共3筆，合計總面積為6812.74平方公尺）作為買賣標的物乙節，已為兩造所不爭執。

則本件有爭議者，係兩造有無具體約定系爭土地之價金？若有，則其約定為何？⑴證人即辦理系爭不動產買賣之代書陳張寶月於本院105年1月27日言詞辯論期日到庭證稱：「（職業？）我是代書，從78年執業至今。

（兩造於104年5月31日所簽定南投縣草屯鎮○○段000○000○000地號土地之買賣，是否妳所承辦的？）是的。

（是兩造何人找妳的？）是被告白秀蘭找我的。

（妳是第一次承辦該當事人的土地代書業務，還是之前就有承辦過？）之前就跟被告白秀蘭不動產買賣事宜，很久以前就跟白秀蘭配合，大約20年了。

（兩造買系爭土地之前是已經價格談妥，請妳辦理過戶而已，還是有請妳做斡旋？）白秀蘭找我的時候，她與原告方面還沒有議好價，訂約那天白秀蘭找我一起過去原告郭振坤住的地方，該地方是一個精舍，我去的時候白秀蘭、林秀霞都有一起過去，我是白秀蘭找過去的，對方有郭振坤及他太太二人在場，找我過去的話並不是要我幫忙斡旋議價，而是由兩造自己去商討，當初林秀霞是這三筆土地買賣的介紹人。

（當天是何人在議價？議價過程為何？）應該是白秀蘭跟郭振坤的太太在議價，主談是她們二人，最後郭振坤的太太說一分地要360萬元，白秀蘭她們說好啊，所以當場就請我打契約，所以雙方議好價，當天就立刻簽立書面契約。

（一分地360萬元的話，有無再講到一分地如何計算？）那時我有講這樣換算的話一坪大約12000元，打契約的時候郭振坤的太太問這樣算起來大概多少分地，我說6800多平方公尺大約6.8分，那時她也沒有表示什麼意見。

（6.8分如何算出的？）我的換算方式是以1公頃算，1公頃是1萬平方公尺，1分是1000平方公尺，現在的換算基礎就是這樣算。

（有無跟當事人說明妳的換算基礎是1分以1000平方公尺？）我當時只是跟她們講1坪大約12000元，1分地大約300坪〈後改稱〉我沒有說1分地大約300坪，沒有說那麼仔細，我想說她們知道。

（妳有跟原告說明1分是1000平方公尺計算？）我跟原告講說1分地大約300坪，一坪大約12000元，只講到這樣。

（知否一般的算法，一甲地2934坪，一分地是293.4坪，這個換算方式妳是否知道？）這個換算方式我知道，但是現在都沒有用這樣算，現在都用公頃，沒有用甲的，可能只有買山坡地才有用甲的。

（妳何時開始就用這樣方式換算？）從剛開始做代書就這樣做。

（妳所指1分300坪如何算出的？）1平方公尺是0.3025坪，我們一般仲介土地買賣都會說1分大約300坪，但具體換算價金時是用1平方公尺0.3025坪計算。

（妳的1分地是幾公頃？）1分地大約300坪，1分地就是用0.1公頃計算。

（1公頃是幾平方公尺？）1公頃是1萬平方公尺，我的1分地是1000平方公尺，每個農會的算法都一樣。

（當初雙方在議價的時候都是以「分」計價，完全沒有講到幾平方公尺多少錢？）是的。

（被證1的契約書第二條買賣價金的總金額是否妳寫的？金額如何算出的？）上面的金額是我寫的，我是以1分地1000平方公尺去計算，6.812分再乘以360萬，得出總數。

（這個金額算出後，上開契約書買方與賣方三人均有蓋章，買方、賣方是否均同意確認此金額？）是的，他們三人是當場蓋章的。

（被證2林秀霞之契約書第二條總價金部分是否也是妳寫的？）是的。

（其上劃掉的是否是妳畫的？什麼時候畫的？）是我畫的，因為原告說我寫錯了，叫我畫掉，應該是在最後一次繳款的時候畫的，雙方在繳了第三期款，農用證明出來後，郭先生他們才在爭議金額有問題，本來都沒有問題。

（其上第二行的金額是否是妳寫的？何時寫的？）是我寫的，原告他們說我算錯了，叫我改，我就改，原告有蓋章，但是被告她們不肯蓋章。

（妳在改金額的時候，被告有無同意妳更改？）那時候她們不在。

（為何被告不在，妳可以更改金額？）那時林秀霞的契約書在我這邊，林秀霞好像去化妝室，白秀蘭去找人問，當時原告及原告的太太、兒子女兒都在那邊。

（妳改這個金額的時候是妳主動改的，還是原告要求妳改的？）是原告要求我改的，他說我算錯了。

（妳所改的金額上面有妳的章，後來又畫掉，是否是妳畫的？）是我畫的，因為被告二人都不肯，所以我又改回來。

（交尾款的日期依契約書所載是在104年8月18日，是妳聯絡被告的嗎？交尾款之前是怎麼跟被告二人說的？是否有跟原告確認要以2452萬多的金額履行？）是我聯絡被告交尾款的，因為不繳尾款會有違約問題，我有跟原告說被告願意以2452萬多的原先金額繳交尾款，原告也同意，所以才把2張本票金額共1200多萬的票還給被告二人。

（妳剛剛說原告有同意，是妳自己的認知，還是原告有親口跟妳說他不會再要錢？）他雖然沒有講，但依契約錢都繳完了，權狀也給對方了。

（當初妳更改金額的時候有無重新計算？計算時被告二人有無在場？）我有重新計算，計算時被告二人不在。

（妳重新計算的金額是00000000元，妳的計算基礎是如何列的？）用1分地293.4坪去計算，1平方公尺是0.3025坪，1分地是360萬元。

〈後改稱〉00000000元可能是他們算的，不是我算的，原告他們算的基礎就是1甲2934坪。

（原告用1甲2934坪換算時，妳有無跟原告說妳是以1分地1000平方公尺去計算的？）我有跟他講說我原來的計算是用1分地1000平方公尺去計算的。

原告用1甲2934坪計算，一般私人有這樣的算法，但是稅捐處都不是這樣算，他要這樣算我也沒有辦法。」

等語（見本院卷92頁反面至95頁）。

⑵次依被告寄送與原告之台中大全街郵局000717號存證信函載有「查，台端（按即原告）前曾就坐落南投縣草屯鎮○○段000○000○000地號土地出售予本人，雙方約定按土地登記面積以分計價，每分地1000平方公尺（以公頃制為計算基準），一分地以新台幣360萬出售，上開土地共計6812.74平方公尺……」等語（見本院卷47頁）。

⑶是依證人陳張寶月所述及被告所寄送與原告之存證信函所載，可知兩造就系爭土地買賣，確有約定「1分地360萬元」，此核與原告之主張相符，是本件自應認兩造間就系爭土地之價金已有為具體約定。

而其約定內容係「1分地360萬元」。

⑷至於被告所抗辯兩造就系爭土地已有約定總價為2452萬5864元云云，則因該2452萬5864元，係由證人陳張寶月依兩造所談定之「1分地360萬元」後，由證人陳張寶月個人計算而得乙節，業如前述，是該2452萬5864元之前提仍係「1分地360萬元」，故本件應認兩造就系爭土地之價金並非係總價約定，而係以「1分地360萬元」之單價作為價金之約定。

⑸另兩造就系爭土地買賣之價金係約定「每分地360萬元」，至於「每1000平方公尺360萬元」則係證人陳張寶月於換算每分地之面積時，個人之算法所致，於兩造之間所商談並具體約定者係「每分地360萬元」，而非「每1000平方公尺360萬元」，亦即，被告抗辯兩造間約定之單價係「每1000平方公尺360萬元」云云，顯與事實不符，而無足取。

3.查兩造就系爭土地之買賣，既有明確約定其標的物，且約定計算之單價為「1分地360萬元」，則揆諸首揭說明，應認兩造間就系爭土地之買賣契約，已因意思表示合致而合法成立。

而意思表示復無無效之事由存在，是系爭土地之買賣契約已合法成立生效。

㈢若兩造「每分地360萬元」之約定為真，則就每分地的面積是293.4坪，或是1000平方公尺？按就地籍測量常用面積單位之換算上，「1甲=10分=2934坪」，「1坪=3.3058平方公尺」，「1平方公尺=0.3025坪」，「1公頃=10000平方公尺=3025坪」等換算基礎，從經濟部標準檢驗局國家度量衡標準實驗室之網站上，或一般網路與書籍中均可查知，該換算基準係屬眾所週知之事實。

該換算標準並未有何修正。

故證人陳張寶月前揭證稱：1分地就是用0.1公頃計算，1公頃是1萬平方公尺，1分地是1000平方公尺云云，顯係證人陳張寶月個人無法定依據之換算基準，殊無拘束兩造之效力。

本件被告既未能舉證證明其與原告間就土地「1分」換算成平方公尺之方式，有為「1分=1000平方公尺」之特別約定，則對於兩造所具體約定「每分地360萬元」之約定，於換算每「分」地之面積時，自應以「1分=293.4坪，且1坪=3.3058平方公尺」之方式，作為計算標準。

故本件對於兩造間「每分地360萬元」之約定，該「每分地」面積應為293.4坪，而非1000平方公尺。

㈣本件原告請求被告給付價差76萬0301元，有無理由？按民法第367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」

而承上所述，本件就系爭土地之買賣，原告主張每分地360萬元，且每分地以293.4坪計算乙節，係屬真實。

則對於系爭土地買賣之總價金自應以「1分=293.4坪」之換算標準計算之，而不應以「1分=1000平方公尺」之標準計算總價金。

又對於該二種不同之換算標準，於計算土地總價金時，會產生價差，且依前者之基準所得之總價會高於後者之基準所得之總價，而二者之價差係76萬0301元乙節，已為兩造所不爭執。

故本件原告依兩造間系爭買賣契約之法律關係，起訴請求被告給付尾款（即被告給付總價金不足額部分）76萬0301元，自屬有據，應予准許。

六、綜上，本件原告基於兩造買賣契約之法律關係，起訴請求被告給付原告76萬0301元及自起訴狀繕本送達翌日（即104年9月16日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證、攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第一庭 法 官 李悌愷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
書記官 陳其良