臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,2598,20161027,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2598號
原 告 孫沼棚
訴訟代理人 王素玲律師
複代理人 王雅雯
被 告 游清泉
黃仁泉
周卯生
共 同
訴訟代理人 陳昭全律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國105年9月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告游清泉應給付原告新臺幣參佰零伍萬零伍佰元，及自民國一零四年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告游清泉供擔保後，得為假執行；

但被告游清泉如以新臺幣參佰零伍萬零伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

訴訟費用由被告游清泉負擔十分之七，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴係主張，被告游清泉所有坐落臺中市○○區○○路000號之1、2層樓房屋1棟（總面積為113.12平方公尺），及其基地（臺中市○○區○○段0000地號，地目建，面積84平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭房地），於民國104年8月間出售給原告，惟未告知系爭房屋內曾發生非自然身故事件，應負物之瑕疵擔保責任，而依民法第359條之規定請求減少價金新臺幣（下同）400萬元；

並以被告黃仁泉及周卯生明知其情，竟於居間介紹時刻意隱瞞原告，違反誠實及信用方法，依民法第571條請求被告黃仁泉及周卯生返還居間報酬30萬元。

嗣於105年1月18日言詞辯論期日提出民事準備書一狀（見本院卷第53頁），就被告黃仁泉及周卯生之部分，追加民法第179條不當得利之法律關係為請求權基礎，被告對於原告訴之追加表示無意見（見本院卷第50頁背面），依民事訴訟法第255條第1項第1款之規定，原告所為訴之追加為合法，應予准許。

二、原告主張：原告係經營中古車輛買賣，因營業必要，而有購買房地之需求，被告黃仁泉及周卯生於104年6月間知悉原告有意購屋。

嗣被告游清泉依約將系爭房地之所有權移轉登記並交付予原告，原告亦因此交付居間報酬30萬元與被告黃仁泉及周卯生。

不料原告於104年9月13日打掃整理系爭房屋時，經鄰人告知屋內曾有人自殺身亡，為凶宅，詢問原告以多少錢購得，原告始知悉被告3人均故意隱匿此事。

被告游清泉明知有人在系爭房屋內自殺身亡而為凶宅，一般人均避諱不買，卻惡意隱瞞此項重大物之瑕疵訊息，已嚴重損害原告之權益，自應依民法第354條、第359條負物之瑕疵擔保責任。

而原告前除口頭行使減少價金400萬元之權利，並催請被告游清泉返還，惟被告游清泉竟置之不理，爰以起訴狀繕本之送達為上開意思表示之通知，並依民法第359條之規定，請求被告返還溢付之買賣價金400萬元。

又被告黃仁泉、周卯生明知系爭房屋為凶宅，曾有人在內自殺身亡，卻隱瞞不告知原告，而一再鼓勵原告購買，其所為顯係有利於被告游清泉之行為，有違誠信原則，依民法第571條之規定，原告自得拒絕給付報酬，且被告黃仁泉及周卯生業已收受30萬元，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告自得依民法第571條、第179條規定請求被告黃仁泉、周卯生返還原告所交付之30萬元。

爰聲明：㈠被告游清泉應給付原告400萬元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈡被告黃仁泉、周卯生應給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈢願供擔保，請准予宣告假執行。

三、被告則以：㈠被告游清泉經由被告黃仁泉、周卯生介紹而將系爭房地出售與原告，且系爭房屋內曾有發生非自然死亡事故，固屬事實，惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。

原告主張系爭房屋內因曾發生非自然死亡事故，而有「凶宅」之瑕疵云云，惟曾發生非自然死亡事故之房屋，其物理結構並未有何損壞，且縱於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘、或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，尚難僅因系爭房屋曾發生非自然死亡事故，即逕認有何不備價值或效用之瑕疵。

㈡況內政部於97年7月24日以內授中辦地字第0970048190號函覆中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會之詢問，表示：「…按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；

但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，其解釋內容顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就房屋落成後數年甚至數十、數百年間所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知義務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。

本件被告游清泉於104年5月4日，曾以1800萬元之價格，將系爭房地交由臺灣房屋仲介對外銷售，委託銷售期間自104年5月4日起至104年8月4日止。

又被告游清泉於委託臺灣房屋銷售時，曾向臺灣房屋之營業員廖貽強表達：於購買系爭房地時，原賣方有跟我說系爭房地曾發生意外，並於送到醫院才死亡等語，惟因廖貽強向被告游清泉表示，今年的不動產說明制度有改變，必須賣方於「產權持有期間」內曾發生兇殺或自殺等事件，賣方始有告知義務，並於被告游清泉與該公司簽立之不動產專任委託銷售契約書之標的現況說明書第18項：「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？（請貴賓簽署/是或否）」欄位內，註明：「否」字，故被告游清泉主觀上乃認為日後無須再特別跟買主告知系爭房地曾發生意外之情事，故對此乃未再特別留意。

嗣因原告透過被告黃仁泉，並經由被告周卯生向被告游清泉表示擬購買系爭房地，被告游清泉係在渠等之居中斡旋後，始同意以1200萬元之價格，將系爭房地出售給原告。

茲因被告周卯生及被告黃仁泉並不知悉系爭房地曾發生意外，至被告游清泉則僅係在簽約當日與原告見過一次面，且簽約時間僅約5分鐘左右即各自離去，時間極為匆促，故被告游清泉當天其實也沒有想到是否應告知系爭房地曾發生意外之情事，並非原告所稱故意隱匿。

㈢又關於系爭房地之買賣，僅被告周卯生曾取得原告所交付之仲介費24萬元，至其餘6萬元之款項，則係作為被告周卯生代原告繳納契稅、代書費用、印花稅及相關規費之用，而被告黃仁泉只是單純引薦原告向被告游清泉購買系爭房地，並非系爭房地買賣之仲介，亦無自原告取得任何仲介費用，故原告自不得請求被告黃仁泉給付其所交付之仲介費，或依民法第179條請求被告黃仁泉返還不當得利。

況退步言之，被告周卯生及黃仁泉亦無民法第571條所稱違反其對於原告之義務，而為利於被告游清泉之行為，或違反誠實及信用方法，由被告游清泉收受利益，故原告自無從依民法第571條規定，請求被告周卯生及黃仁泉給付30萬元等語，資為抗辯。

㈣並聲明：⑴原告之訴駁回；

⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：㈠原告於104年7、8月間透過被告黃仁泉、周卯生介紹，以1200萬元向被告游清泉購買系爭房地。

㈡系爭房地之買賣價金已給付完畢，並已辦理所有權移轉登記及交付原告。

㈢系爭房地之買賣，僅被告周卯生取得原告所交付之仲介費24萬元，其餘約6萬元之款項，則係作為被告周卯生代原告繳納契稅、代書費用、印花稅及相關規費之用。

㈣被告游清泉於102年4月11日以760萬元購得系爭房地。

㈤系爭房地出售原告之過程，被告游清泉、黃仁泉及周卯生並未告知原告系爭房屋曾發生自殺身亡事故。

㈥系爭房地經華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果：「⑴本案勘估標的評估正常價格為1309萬5552元，交易價值貶損後之特定價格（凶宅價格）為894萬9500元，減損414萬6052元。

⑵以104年8月1日原告孫沼棚之購入價格1200萬元為基準，其因輕生事件貶值後之房地總價為894萬9500元，減少之價值為305萬0500元」。

五、本件爭點：㈠系爭房地是否存有物之瑕疵？所發生非自然身故之事實非在被告游清泉產權持有期間，是否構成凶宅？被告游清泉是否須負物之瑕疵擔保之責？㈡若系爭房屋存有物之瑕疵，原告對被告游清泉請求減少買賣價金400萬元，是否有理由？㈢原告依民法第571條、第179條規定請求被告黃仁泉、周卯生給付30萬元，有無理由？

六、得心證之理由：㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」

；

「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」

民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。

所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。

又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。

至於出賣人有無過失，則在所不問。

是出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。

㈡系爭房屋於本件出售前發生非自然身故之事實，為物有瑕疵，被告游清泉應負物之瑕疵擔保責任：1.被告游清泉於102年4月11日以760萬元購得系爭房地，而系爭房屋於101年7月19日發生屋內有人以上吊方式自殺之事實，兩造並無爭執。

經本院調取相關報案紀錄，查悉當時係臺中市第五分局勤務指揮中心於同日晚間9時36分35秒接獲報案，嗣通知警員到場處理，據回報發現人蔡吳振緯發現其哥哥在系爭房屋內上吊自殺，經會同鑑識組人員鑑識後，於同日晚間10時25分21秒處理完成，關於案件描述，則載稱「居家無生命跡象」，此有臺中市政府警察局第五分局104年10月19中市警五分偵字第1040042766號函覆本院之報案紀錄單2份在卷可按（見本院卷第30至32頁），足認系爭房屋不僅發生上吊輕生事件，且係於屋內身故死亡。

被告游清泉抗辯僅知悉系爭房屋內有上吊輕生事件，但主觀上係認知在醫院才死亡云云，顯與不動產買賣之重大瑕疵訊息務求詳細釐清之交易常情不合，所辯尚無可採。

2.我國宗教多元，民間信仰廣泛，神靈之說，各不同宗教信仰固有不同立論，但大體而言，多強調善惡因果，報應循環。

是作為買賣標的之房屋內若曾有凶殺或非自然身故事件，雖不致對該房屋造成物理性損傷或降低通常之效用，惟依我國社會民情及信仰，一般大眾對於此類凶殺或非自然身故事件，多心存嫌惡，畏憚鬼神，居住其中，不免心生疑懼，而會在心理層面產生陰影，影響生活品質。

因此，此種兇殺或非自然身故事件，將對不動產之個別條件產生負面評價，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，且在交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，亦會嚴重影響購買意願及購買價格，進而造成市場接受程度及交易價格之低落，當屬減少其應具備價值之瑕疵，洵堪認定。

3.被告游清泉雖援引內政部於97年7月24日以內授中辦地字第0970048190號函覆中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會之詢問，表示：「…按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；

但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語（見本院卷第151頁），主張限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，始得定義為「凶宅」，上開非自然身故事件發生在被告游清泉取得系爭房地之前，自無告知之義務云云。

惟如前所述，出賣人應負物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。

本件系爭房地訂約之時，被告游清泉已知悉系爭房屋內曾發生上開非自然身故事件，且距其於102年4月11日買得系爭房地之時間僅8月有餘，嗣於104年9月2日即轉售與原告，足見並非時日久遠之嫌惡事件，對於系爭房地之交易價格，仍有重大影響。

何況被告游清泉係以760萬元之價格購入系爭房地（詳不爭執事項㈣），並自陳於104年5月4日委託臺灣房屋出售系爭房地價格為1800萬元（見本院卷第77頁不動產專任委託銷售契約書），其前後未滿2年期間之委售差價即高達1040萬元，亦顯見被告游清泉對於該非自然身故事件會造成系爭房地交易價格之重大貶損一節，係知之甚明，換言之，其自知有上開非自然身故事件，得以760萬元之價格買入，然委售時未告知買方有上開非自然身故事件時，可能賣出之價格旋即高達1800萬元，可見一斑，尤徵上開非自然身故事件係足以影響系爭房地價格之重大瑕疵。

何況上開非自然身故事件雖未發生在被告游清泉產權持有期間，而未符合前揭內政部函文對於「凶宅」之定義闡釋，然本件原告並非請求被告游清泉負民法第360條「故意不告知物之瑕疵」之損害賠償責任，而係依同法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任之規定請求減少價金，本院既認定上開非自然身故事件係足以貶損系爭房地交易價格之重大瑕疵，則除非雙方立有特約予以免除者外，被告游清泉即應就該物之瑕疵負無過失擔保之責，而與內政部如何定義凶宅無干，是被告游清泉所為抗辯，即無可採。

㈢原告得請求減少之價金為305萬0500元：本院為查明系爭房地因該非自然身故事件對於交易價格之影響，經兩造同意委請華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果，認：「⑴本案勘估標的評估正常價格為1309萬5552元，交易價值貶損後之特定價格（凶宅價格）為894萬9500元，減損414萬6052元。

⑵以104年8月1日原告孫沼棚之購入價格1200萬元為基準，其因輕生事件貶值後之房地總價為894萬9500元，減少之價值為305萬0500元」，有該不動產估價師事務所105年6月13日華估字第81841號函暨檢附之不動產估價報告書在卷可參（見本院卷第128頁，報告書外放），兩造就此鑑定結果均不爭執，是原告依民法第359條前段規定請求減少價金305萬0500元，核屬有據，應予准許，逾此數額之請求，則屬無據，不應准許。

㈣原告請求被告黃仁泉、周卯生給付30萬元，為無理由：1.民法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」

係指居間人違反忠實辦理受委託事務之義務時，喪失其向委託人請求報酬及償還費用之權利，申言之，如居間人已完成受託事務，但違反誠實及信用方法，使相對人收受利益者，委託人得據以拒絕給付約定報酬之權利，並非賦予委託人得就業已給付之報酬請求居間人返還之權利，其並非請求權基礎之規定。

是原告主張被告黃仁泉及周卯生明知系爭房屋內有發生非自然身故之情事，竟未據實告知，反協力促成買賣，使被告游清泉受有不當利益等情，而依本條規定請求返還報酬，即非有據。

2.原告雖另依不當得利之法律關係，請求被告黃仁泉及周卯生返還報酬。

惟按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

固為民法第179條所明定。

然所謂「無法律上之原因」，係指欠缺給付目的者而言，如給付係基於一定目的而對他人之財產有所增益，此種給付目的通常係基於當事人間之合意，在客觀上即為給付行為之原因。

是當事人間之給付若本於雙方之合意而為之，即難謂其給付為無法律上之原因。

本件原告給付被告黃仁泉及周卯生居間報酬30萬元（其中含代納契稅、代書費用、印花稅及相關規費），係基於雙方之居間契約為給付之原因，惟該居間契約既未經原告合法解除或撤銷，亦非自始當然無效，則原告給付報酬之法律上原因仍然存在，自無疑義，職是，原告基於不當得利之法律關係，訴請被告黃仁泉、周卯生返還30萬之居間報酬，自屬無理由。

又本件原告雖得請求系爭房地買賣契約之相對人即被告游清泉減少價金，然此與被告黃仁泉、周卯生係基於居間契約自原告受領報酬一情不生影響，本院自無贅為認定被告周卯生是否共同受領，或被告黃仁泉、周卯生是否知悉系爭房屋前有非自然身故之情事而未據實告知等情之必要，併此敘明。

七、綜上所述，被告游清泉就其所出售與原告之系爭房地，應負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條前段之規定，請求減少價金，而訴請被告游清泉返還305萬0500元，及自起訴狀繕本送達（見本院卷第35頁送達證書）之翌日即104年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。

又被告黃仁泉及周卯生係基於居間契約受領報酬，非無法律上之原因，是原告主張被告黃仁泉、周卯生違反誠信，依民法第571條、第179條之規定，請求被告黃仁泉、周卯生返還30萬元及其法定遲延利息，核屬無據，應予駁回。

八、原告及被告游清泉均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就本院判命被告游清泉應給付部分，俱無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。

至原告請求不應准許部分，假執行之聲請已失依附，應併予駁回。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第五庭 法 官 李嘉益
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
書記官 劉念豫