臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,3454,20161019,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3454號
原 告 光和信股份有限公司
法定代理人 黃宗源
訴訟代理人 蔡壽男律師
被 告 陳永福
訴訟代理人 涂芳田律師
複代理人 何俊龍律師
陳玉瑩
上列當事人間請求價購土地等事件，本院於中華民國105 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造就原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○○○地號如後附鑑定圖（甲案）所示己部分，面積二十四平方公尺土地所有權之買賣關係，其價額應定為新臺幣壹佰壹拾參萬參仟零捌拾捌元。

被告應於原告就所有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○○○地號如後附鑑定圖（甲案）所示己部分，面積二十四平方公尺土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬參仟零捌拾捌元。

被告應給付原告新臺幣貳萬參仟玖佰參拾陸元，及自民國一百零四年十二月二十三日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告新臺幣肆佰肆拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之七十九，餘由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、3 款定有明文。

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。

本件原告起訴聲明第一、二項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）144 萬元，向原告購買原告所有坐落台中市○○區○○段○○○段000 ○00地號如後附鑑定圖（甲案）所示己部分面積24平方公尺之土地；

被告應給付原告29,920元及自民國（下同）104 年12月23日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告560 元」等語（見本院卷第2 頁），嗣於105 年8 月29日之言詞辯論期日當庭提出書狀變更聲明第一項為：「兩造就原告所有坐落台中市○○區○○段○○○段000 ○00地號土地如起訴狀後附鑑定圖（甲案）所示己部分面積24平方公尺之所有權買賣關係，其價額應定為142 萬9,320 元」等語，原第二項聲明變更為第三項聲明，並追加第二項聲明：「被告於原告將前項土地所有權移轉登記予被告之同時，應給付原告142 萬9,320 元」等語（見本院卷第215頁），其聲明之變更前、後均本於相同之社會事實所為同一基礎事實之請求，主要爭點亦具共通性，被告復對此表示無意見（見本院卷第207 、215 頁），則原告上開之變更，依前開規定，應予准許。

乙、實體方面

壹、原告起訴主張：

一、原告前因所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號上如起訴狀後附鑑定圖（下稱附圖）所示己部分面積24平方公尺（下稱系爭土地），為被告所有樓房無權占用，而對其提起拆屋還地之訴。

惟經鈞院101 年度訴字第795 號及臺灣高等法院台中分院102 年度上字第531 號交還土地事件，援引民法第796條之1第1項規定以：「斟酌越界之原因、房屋整體結構之安全、拆除後之社會成本、公共利益及當事人利益」為由，因認原告不得請求被告除去占有之建物全部，而判決原告敗訴確定。

因此原告自得依民第796條之1第2項準用同法第796條第2項規，請求被告以相當之價額，購買越界部分之土地。

又系爭土地價格，業經鈞院另案本院104 年訴字3451號事件囑託劉柯成建築師事務所鑑價結果認每平方公尺為5 萬9,555 元，製有鑑定報告書（下稱系爭建築師鑑定報告書），且另案判決已就系爭建築師鑑定報告書之鑑定結果詳加說明。

又劉柯成建築師不但為臺中市不動產估價師公會之會員，且為專業之建築師，因常為建商設計建屋、開發土地，因此對於土地價格之鑑定最為專業，其對土地價格之鑑定能力，相較一般無所不估之估價師有過之而無不及；

況另案判決函請該所鑑定，係經被告訴訟代理人之同意，故系爭鑑定報告書較為專業，又較接近市價，自屬可採。

另系爭土地及同段217-85地號土地相毗鄰，且均為原告所有，因位於30公尺寬之五權路與40公尺寬之中華路交叉口，交通方便，屬臺中市清水區之精華地段，因此價值甚高。

據此，原告請求鈞院核定並命被告應以每平方公尺單價5 萬9,555 元，總價計142 萬9,320 元，向原告購買系爭土地，自屬有據。

二、原告提出同段217-85地號土地不動產買賣契約書及付款支票4 張為證，其中支票部分均經出賣人張垂壁提示兌領，且經證人張垂壁於另案審理時到庭結證屬實，足證原告與張垂壁間就217-85地號土地之買賣確為真實。

另被告所提由鈞院另案104 年訴字3453號事件囑託臺中市不動產估價師公會之不動產估價報告書（系爭估價報告書）第56頁所稱：其勘估標的價格之決定，係賦予比較法百分之七十之權重，而土地開發分析價格則賦予百分之三十之權重，並據此計算求得勘估標的土地單價云云，顯係出於估價師個人主觀之臆測，難謂客觀公正；

且依該報告書第21頁所引用之20筆土地之成交買賣實例，其中無任何一筆係與本件系爭土地同地段或毗鄰地段，該報告書竟予以比附援引，作為系爭土地之估價依據，自無可採。

三、被告所有之樓房確實占用原告所有系爭土地，已如前述。而被告並未舉證有何使用系爭土地之正當權源，於價購系爭土地前，即屬無權占有，致原告無法使用、收益而受有損害，被告自應以價額即相當於租金之數額償還之。

又系爭土地於99年1 月申報地價為每平方公尺2,720 元，依土地法第105條準用同法第97條規定，每年租金按年息百分之十計算為6,528 元，折合每月544 元。

而被告占用系爭土地之日期為100 年5 月23日起，計算至104 年12月22日止共55個月，故被告應給付之不當得利金額共計2 萬9,920 元；

另因102 年1月申報地價已調為每平方公尺2,800 元，故自104 年12月23日起至價購系爭土地之日止，給付按月以560 元計算之不當得利。

四、聲明：

（一）兩造就原告所有坐落台中市○○區○○段○○○段000 ○00地號土地如起訴狀後附鑑定圖（甲案）所示己部分面積24平方公尺之所有權買賣關係，其價額應定為142 萬9,320 元。

（二）被告於原告將前項土地所有權移轉登記予被告之同時，應給付原告142 萬9,320 元。

（三）被告應給付原告2 萬9,920 元及自104 年12月23日起至被告給付前項價金之日止，按月給付原告560 元。

貳、被告之答辯：

一、系爭土地與同段217-85地號土地雖相鄰，然地理位置究不相同，尤其同段217-85地號土地緊鄰與省道中華路相連之五權路，價格自然較高，且原告購買當初，係因開發須有對外聯絡道路以劃設建築線，自應以較高價格購買；

再者衡情，土地大小、形狀等，對於土地價格均有影響；

況依契約自由原則，買賣契約之雙方當事人決定土地單價之因素不一，原告以同段217-85地號土地交易價格，評估本件強制締約之買賣價格，並非公允。

二、鈞院另案104 年訴字3453號事件及104 年訴字3451號事件曾就系爭土地之位置及使用情形均與本件雷同之土地即原告提出鑑定圖之丙部分及丁部分，分別囑託臺中市不動產估價師公會作成系爭估價報告書及劉柯成建築師事務所作成系爭建築師鑑定報告書，鑑價結果分別為每平方公尺4 萬7,212 元及5 萬9,558 元，然系爭己部分土地離省道更遠，理應較上開兩件之價格為低。

又應系爭估價報告書較為可採，而系爭建築師鑑定報告書之鑑定過程及鑑定條件，並未會同兩造為實際勘查；

市場訪談僅列舉兩例，其樣本數不足；

所參考因素之新建土地、售價與成交價之差距，均未詳載依據；

未如系爭估價報告書參考土地法定使用管制、最有效使用原則、使用現況及市場概況分析，而僅記載區域狀況概要，並未考量一般因素及個別因素，未就個別因素調整，違反不動產估價技術規則第11條第2款規定，更未依不動產估價技術規則第13條第4款規定，作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔；

且未擇定鑑定方法，違反不動產估價技術規則第14條及第15條規定。

反之，系爭估價報告書依不動產估價技術規則之要求，均詳載於報告中，其擇定比較法為本件之估價方法，更係依同法第18條之規定為之，則依系爭估價報告書之鑑價結果，系爭土地價值共113 萬3,088 元，惟系爭建物越界建築，被告並無任何過失，且原告買受系爭土地前，本應確實查證系爭土地之使用情形；

而系爭土地之面積、位置，就原告於其所有同段217-40地號土地興建房屋之位置而言，並無利用價值，是懇請鈞院予以審酌，將價金酌減至90萬元，並就對待給付請求原告為同時履行。

三、系爭土地位處臺中市清水區，交通等地理位置均不若城市方便，原告以土地法所訂最高年息百分之十請求給付相當之租金，亦非有理由。

四、聲明：原告之訴駁回。

參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：

一、兩造不爭執之事項

（一）前案判決已認定被告占用如該判決所附鑑定圖甲案之己部分面積24平方公尺。

（二）被告自100 年5 月23日起即占用前項鑑定圖甲案之己部分面積24平方公尺之土地。

（三）兩造所提出本院另案104 年訴字3451號事件、104 年訴字3453號事件，分別囑託劉柯成建築師事務所鑑定製作之系爭建築師鑑定報告書、臺中市不動產估價師公會鑑定製作之系爭估價報告書，其等之形式上均為真正。

（四）兩造各自所提證物形式上與實質上均為真正。

二、兩造爭執之事項

（一）原告請求被告價購本件占用面積24平方公尺土地之合理價格為何？

（二）原告請求被告給付相當不當得利租金及至價購土地為止按月給付之金額，是否合理？

肆、本院之判斷：

一、按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明文。

又前開情形，得準用民法第796條第2項之規定，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之，民法第796條之1第2項亦有明文。

而法條既規定由法院以判決定之，則該訴訟之性質，自屬形成之訴。

原告自應為形成之訴之聲明，始屬適法。

其後依該形成判決之法律效果，兩造即得互為請求。

經查，原告所有之系爭土地，如附圖所示己部分面積24平方公尺為被告占用建築房屋；

原告前對被告提起請求交還土地之訴，案經本院以101 年度訴字第795 號判決，審酌公共利益及當事人間之利益，認被告越界部分無須拆屋還地在案，原告不服上開判決而提起上訴，經臺中高分院以102 年度上字第531 號審理後，駁回原告上訴；

系爭土地99年公告現值為每平方公尺2,720 元、102 年公告現值為每平方公尺2,800 元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地之地籍謄本、地籍圖、本院101 年度訴字第795號判決、臺中高分院102 年度上字第531 號判決、附圖即內政部國土測繪中心101 年11月9 日之鑑定圖在卷可稽，復經本院依職權調取本院101 年度訴字第795 號及臺中高分院102 年度上字第531 號交還土地事件全卷宗核閱無訛，堪信為真，則揆諸上揭規定，鄰地所有人即原告自得請求被告以相當之價額購買系爭土地如附圖所示己部分土地，故原告請求本院核定買賣價格，及請求被告給付該買賣價格，自有理由。

二、原告請求被告價購本件占用面積24平方公尺土地之合理價格為何？

（一）原告主張應以本院104 年度訴字第3451號事件所囑託劉柯成建築師事務所出具之不動產鑑定報告書（即系爭鑑定報告書，見本院卷第67至79頁）為可採，即認每平方公尺單價為5 萬9,555 元（計算式：鑑定總價1,608,000 元÷27＝59,555元，元以下捨去），故請求本院核定價額為89萬3,325 元（計算式：59,555×15＝893,325 ）。

被告則認應以本院另案104 年度訴字第3453號事件所囑託臺中市不動產估價師公會為鑑價之估價報報告書（即系爭估價報告書，見本院卷第119 至202 頁）為可採，即認每坪15萬5,80 0元，換算為每平方公尺4 萬7,212 元（計算式：155,800 ÷3.3 ＝47,212，元以下四捨五入），被告並同意以此向原告買受本件占用原告土地。

（二）經查：1.本院另案104 年訴字3451號事件囑託鑑定之系爭建築師鑑定報告書，雖認另案所占有系爭土地即附圖所示丁部分土地之27平方公尺，評鑑總價為1,60萬8,000 元，惟依此鑑價結果，每平方公尺應為5 萬9,555 元（元以下捨去），依鑑定報告所載，每平方公尺為5 萬9,558 元（見本院卷第72頁），其計算已稍有不合，參以依該鑑定報告所示，其鑑定依據雖考慮系爭土地屬第四種住宅區，並以：(1)鄰近市場供需：經市場訪談，該區土地成交行情及兩個交易實例、交易情形、新建土地、售價與成交價之差距、地區未來發展潛力；

(2)區域狀況概要：勘估建物所臨街（巷）道寬度、土地臨街正面寬度、市場及學校之接近性、大眾運輸條件等為考慮依據（見本院卷第69、70頁），惟鑑定報告內並未提供詳細之資料以供本院核對，鑑定過程顯較為粗糙。

2.本院另案本院104 年訴字3453號事件，就另案所占有系爭土地即附圖所示丙部分土地之28平方公尺，囑託臺中市不動產估價師公會為鑑價之系爭估價報告書，其鑑定過程除考慮系爭土地屬第四種住宅區外，尚將原告所有系爭土地及217-40、217-85、307-4 之4 筆土地合併使用為前提，評估土地單價，以符合最有效使用原則（見本院卷第141、154 、162 頁），且於價格形成之主要因素分析，共為一般因素分析、市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析及勘估標的稅務分析，於價格評估時，除依比較法，共比較附件成交之3 個標的，而得出比較法價格為15萬4,000元/坪，並依土地開發分析法，比較其他3 個標的，得出土地開發分析法為16萬元/ 坪（見本院卷第163 頁），其後再考量比較法所蒐集之資料完整性、可信度均較為高；

而土地開發分析方法中，標的土地部分深度過深，在規劃方面受限，故於總銷售金額之推算較具不確定性，故賦予比較法權重為70% ，土地開發分析價格權重為30% ，因此鑑價結果為每坪15萬5,800 元，即每平方公尺4 萬7,212 元（計算式：155,800÷3.3＝47,212，元以下四捨五入），已詳細交待相關鑑定過程，且鑑定較為精緻，自較為可採，參以本件被告所占用原告如附圖所示己部分土地，與該鑑定標的所示附圖所示丙部分相距不遠，且該鑑定價格亦與系爭土地相鄰之307-4 地號土地，面積84.45 平方公尺，原告於101 年8 月28日，向財政部國有財產局臺灣中區辦事處購買之買賣總價金363 萬1,350 元（見本院卷第37頁），即每平方公尺之單價為4 萬3,000 元之價格差距不遠。

3.雖原告提出與訴外人張垂壁所簽之不動產買賣契約書，面積16平方公尺，買賣價款總額為193 萬6,000 元，即每平方公尺單價為12萬1,212 元等情，有原告所提不動產買賣契約書、經分割後之同段217-85地號土地登記第一類謄本（見本院卷第39頁附件八、第46頁附件九）為證。

而依原告起訴狀附件九之土地登記簿謄本及地籍圖謄本（見本院卷第46至47頁）顯示，其因此分割後之217-85地號土地，即可與臺中市清水地區30米五權路相臨，則該購買之價格自為較高，此亦可參原告於101 年8 月28日，向財政部國有財產局臺灣中區辦事處購買，與系爭土地相毗鄰之坐落307-4 地號土地、面積84.45 平方公尺，買賣總價金363萬1,350 元，每平方公尺之單價僅為4 萬3,000 元，並已於101 年9 月13日辦理所有權移轉登記完畢，有該辦處101 年8 月14日售字第101BD0000073號繳款通知及移轉後之307-4 地號土地登記第二類謄本（見本院卷第37至38頁）可憑。

又私人間就土地之買賣，本有個別之特殊需求、使用及經濟上之考量，倘被告對該價格有所爭執，該他筆土地之私人買賣價格，自難執為對原告有利之認定。

故本院認該217-85地號及307-4 地號土地之買賣價格，均僅得當作本件價購土地之參考價格而已。

4.故本院綜合上情，認本件原告請求本院核定附圖所示己部分土地之買賣相當價額，應以每平方公尺4 萬7,212 元為適當，則本件價購之相當價額應核定為113 萬3,088 元（計算式：47,212×24＝1,133,088 ），此亦為被告所同意給付者。

至原告請求本院核定超過上開金額部分，則為無理由。

5.依上揭說明，原告自得請求被告應於原告就其所有系爭土地，如附圖所示己部分、面積24平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時，應給付原告113 萬3,088 元。

原告超過上開部分之請求為無理由，應予駁回。

三、原告請求被告給付相當不當得利租金及至價購土地為止按月給付之金額，是否合理？1.按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

本件被告占用系爭土地如附圖所示己部分土地，並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。

2.再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。

此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。

另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依土地施行法第25條之規定，係指法定地價而言。

法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。

經查：被告無權占用系爭土地，共計24平方公尺，而系爭土地於99年度之申報地價為2,720 元，102 年度之申報地價為2,800 元等情，有如上之系爭土地地籍謄本可參。

又系爭土地位於臺中市清水區，屬臺中港特定區計畫範圍內土地，位處五權路南側、中華路西北側及民治路東側區塊內，區內以住宅使用為主，主要商業活動聚集於東南側中山路附近。

系爭土地北側臨30米五權路，東側近臨40米台一線省道中華路，北可往大甲區，南可至沙鹿區、梧棲區，交通便利等情，有上開不動產估價報告書可憑（見系爭估價報告書第22頁）。

則本院審酌系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系爭土地相當於租金之不當得利，以申報地價年息8 ％計算為適當。

而原告主張計算不當得利之期間以100 年5 月23日算至104 年12月22 日 共55個月，且均以99年度之申報地價計算，係有利於被告，且被告對之亦無爭執，則依此計算，被告於上開期間所受相當於租金之不當得利，應為2 萬3,936 元（計算式：申報地價每平方公尺2,720 元×24平方公尺×年息8 ％÷12月×55月＝23,936元）；

自104 年12月23日起，每月所受相當於租金之不當得利，則為448 元（計算式：申報地價每平方公尺2,800 元×24平方公尺×年息8 ％÷12月＝448 元）。

是原告就此範圍內之請求，為有理由，應予准許；

逾上開應准許之金額部分，則為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第796條之1第2項規定，訴請本院判決兩造就原告所有系爭土地所有權之買賣關係，其價額應定為113 萬3,088 元；

被告應於原告就所有系爭土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告113 萬3,088 元。

又依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告2 萬3,936 元，及自104 年12月23日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告448 元，為有理由，應予准許。

其逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。

計算前項第五款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。

以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。

但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。

民事訴訟法第389條第1項第5款、第2項 、第77條之2第1項分別定有明文。

本判決主文第3項所命被告給付之金額雖未逾50萬元，但與第2項所命給付部分合計已逾50萬元，依上揭規定，自無庸依職權宣告假執行，併予敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 10 月 19 日
民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 19 日
書記官 蘇文熙