臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,重訴,150,20161021,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第150號
原 告 林峰民
訴訟代理人 黃呈利律師
複 代理人 陳怡婷律師
被 告 紅堡建設有限公司
法定代理人 劉麗紅
訴訟代理人 林雅儒律師
複 代理人 黃楓茹律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年9月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。

被告應給付原告新臺幣肆拾參萬零伍佰壹拾柒元，及自民國一百零四年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘備位之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣肆拾參萬零伍佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時，主張依民法第359條規定，解除兩造於民國103年3月29日簽訂之成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並依同法第259條第2款規定，請求被告將其依系爭買賣契約所受領之價金新臺幣（下同）908萬元及自受領時起之利息償還原告，聲明求為「被告應給付原告908萬元，及自103年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」之判決。

嗣於訴訟程序中，原告追加提起備位之訴，主張倘認原告解除系爭買賣契約顯失公平，則依民法第359條但書規定，請求減少系爭買賣契約之價金43萬517元，備位之訴聲明求為「被告應給付原告43萬517元，及自103年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」之判決。

核原告所追加備位之訴，與原訴均係基於系爭買賣契約瑕疵擔保責任之原因事實，與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠、先位之訴部分：被告在南投縣草屯鎮推出名為「禾心苑」之別墅建案，並於廣告文案中表示屬「社區型別墅，面寬5～7.5米，戶戶前院可停2輛車」，原告遂於103年3月29日與被告訂立系爭買賣契約，向被告購買如附表所示之不動產（下稱系爭房地），買賣總價908萬元，其中土地價款536萬元、房屋價款372萬元（主建物348萬5000元、附屬建物23萬5000元），原告已於103年4月21日將買賣價金全數給付被告，被告亦已於同年4月24日將系爭房地移轉登記予原告，並將系爭房地交付原告受領。

依系爭買賣契約第11條、第12條約定，被告有交付無第三人占用或其他致令買受人不得使用買賣標的物之義務，詎原告受領後，對向鄰居屢次將汽車停放於道路，致原告無法停車於系爭房屋前院，屢向被告反應卻未獲處理。

原告遂於103年12月間，向南投縣政府申請調閱系爭房地建案之建築圖說，始發現原告所買受、如附表編號1號所示南投縣○○鎮○○段000000地號土地（下稱系爭317-29地號土地）劃設有建築法規規定之迴車道用地，被告隱瞞此事實，竟將該迴車道用地出售予原告，致原告就系爭317-29地號土地之所有權能行使存有障礙，經原告於104年1月8日以台中法院郵局第58號存證信函，催告被告除去系爭317-29地號土地上之迴車道負擔，被告已於104年1月9日收受該存證信函，惟置不理會。

又因系爭317-29地號土地劃設有迴車道，致原告無法於系爭317-29地號土地上停放兩台汽車，與被告於廣告文案中宣稱「戶戶可停放兩台汽車」不符，足以影響原告購買系爭房地之意願，瑕疵自屬重大，倘兩造解除系爭買賣契約後，被告仍可經據實告知其他買方後，將系爭房地售予其他無停車需求之第三人，並無解除契約顯失公平之情事。

爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，先位之訴依民法第359條、第259條第2款規定，請求被告返還買賣價金並附加受領時起之利息。

並聲明：被告應給付原告908萬元及自103年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

願供擔保請准宣告假執行。

㈡、備位之訴部分：倘認原告解除系爭買賣契約顯失公平，則備位之訴依民法第359條但書規定，請求減少價金，並請求被告將業已收受之應減少價金43萬517元附加受領時起之利息返還原告。

並聲明：被告應給付原告43萬517元及自103年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、兩造於103年3月29日簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋已興建完成，原告多次前往看屋，對於屋況及周遭環境、土地使用狀況已充分瞭解，訴外人即代被告與原告洽談系爭房地買賣之銷售專員李逸文於銷售時，已告知原告系爭317-29地號土地於使用執照圖說上有劃設迴車道之事實，原告係已瞭解系爭房地狀況後，始決定與被告簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地。

㈡、兩造簽訂之系爭買賣契約內容，係依內政部頒布之成屋買賣契約書範本，而該範本並未將迴車道用地列為應記載內容，又一般成屋買賣交易亦無檢附建築圖說習慣，原告經被告之銷售人員告知有該迴車道用地之情形後，原告亦未特別要求列入系爭買賣契約，因此系爭買賣契約無迴車道用地之記載，並非被告刻意不記載，且亦無礙於被告已盡告知義務。

㈢、被告因系爭317-29地號土地於使用執照圖面上設有迴車道，故而已以較優惠之價格將系爭房地出售予原告，並給予原告免外水、外電、瓦斯及代書費等約18萬元費用，及贈送屋內裝潢價值28萬5000元之優惠。

㈣、系爭房地於原告購買時，乃已興建完成之成屋，而原告提出之宣傳文案乃預售屋內容，且依系爭買賣契約所附建物現況確認書第3項次已記載「車位情況為：其他（無需設置）」，可證被告並未為「戶戶前院可停兩輛車」之保證。

況原告買受之系爭房地前院面寬仍足供停放二輛車，不因系爭土地於使用執照申請圖面上劃設有迴車道，而影響原告使用系爭土地。

㈤、被告請領「禾心苑」建案之建築執照前，稻香路末段原即已設置有迴車道，被告亦已取得原迴車道用地之土地使用權，故系爭房地本無需再劃設迴車道。

惟被告請領使用執照時，因原設置之迴車道用地遭地主堆置雜物，被告乃依使用執照承辦人員之要求，於該圖面上劃設迴車道用地，然此並非依建築技術規則規定需設置之迴車道，故亦未於使用執照上標示該迴車道用地之面積。

本件實係因訴外人洪榮祿於103年9月間，故意將其所有之自用小客車停放於系爭房地前之社區共用車道（即附表編號2號土地），影響原告車輛進出，與迴車道用地無涉。

㈥、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、兩造經法院整理並簡化爭點，結果如下：

㈠、兩造不爭執事項：1.原告於103年3月29日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭房地。

2.系爭買賣契約約定系爭房地之買賣總價為908萬元，其中土地價款536萬元、房屋價款372萬元（主建物348萬5000元、附屬建物23萬5000元），原告已全數付款完畢。

3.被告於103年4月24日將系爭房地辦理移轉登記予原告，並將系爭房地交付原告受領。

4.南投縣政府建設處建築管理科核准之使用執照竣工圖圖面於系爭317-29地號土地上劃設有迴車道。

5.原告買受系爭房地，被告給予原告免除外水、外電、瓦斯及代書等約18萬元費用。

6.原告於104年1月8日寄發台中法院郵局第58號存證信函予被告，被告於104年1月9日收受。

㈡、兩造爭點：1.被告有無隱瞞原告系爭317-29地號土地上劃設有迴車道用地？2.原告以系爭317-29地號土地上劃設有迴車道用地為由，主張解除系爭買賣契約，有無理由？3.原告依民法第259條第2款請求被告返還價金，有無理由？4.原告解除系爭契約書如無理由，其依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？

四、得心證之理由：

㈠、先位之訴部分：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。

經查：⑴依南投縣政府建設處建築管理科核准之「禾心苑」建案使用執照竣工圖，原告買受之系爭317-29地號土地於該圖面上劃設有迴車道之事實，為兩造所不爭執，已如前述，並有南投縣政府104年12月25日府建管字第1040253078號函及檢附竣工圖、竣工照片可稽（本院卷第195、201頁），堪信為真實。

而依建築技術規則建築設計施工編第3條之1規定，私設通路為單向出口，且長度超過35公尺者，應設置汽車迴車道，迴車道視為該通路之一部份。

因此，原告所買受之系爭317-29地號土地於使用執照上劃設為迴車道部分，依法即為私設通路之一部，應供通行使用，則原告對系爭317-29地號土地自由使用收益之所有權能即受限制，於市場交易價格自有所減損，依通常交易觀念，足認原告所買受系爭317-29地號土地應具備之價值、效用或品質有欠缺，足認有物之瑕疵存在，且該瑕疵倘非向建築管理機關調閱使用執照圖面，依通常之檢查均不能發現。

至被告雖以迴車道係依使用執照承辦人員要求之圖面標示，不影響原告使用系爭317-29地號土地抗辯，惟原告所買受之系爭317-29地號土地既存有前開瑕疵，並受建築法規之使用限制，自不能諉以僅為圖面標示，而謂對原告無影響，被告前揭所辯，洵不可採。

⑵原告主張於103年12月間調閱系爭房地之建築圖說，始發現系爭317-29地號土地上劃設有迴車道用地，被告隱瞞此事實，致原告受有不能完整利用系爭土地之損害。

被告則抗辯訂立系爭買賣契約前，已告知原告系爭317-29地號土地於使用執照圖說有設置迴車道之事實，原告係瞭解系爭房地狀況後始決定與被告簽訂系爭買賣契約。

經查：①系爭買賣契約第11條前段已約定：「賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。」

而系爭房地申請使用執照時，即有前揭在系爭317-29地號土地上設置有迴車道之瑕疵，已如前述，被告果於系爭買賣契約訂立時已告知原告所購買之系爭317-29地號土地上存有使用上限制（即部分為迴車道用地，為私設通路之一部）之瑕疵，因前開瑕疵存在影響雙方之權益甚鉅，按諸一般土地買賣之經驗法則，被告若不願負擔前開物之瑕疵擔保責任，通常即應於契約內定明，以杜爭議。

且兩造均不爭執前開瑕疵係屬不動產買賣時應告知之重要事項，惟系爭買賣契約訂立時，締約相關之不動產說明書或其他書面文件，隻字未提系爭317-29地號土地上有設置迴車道之記載（本院卷第12-19、113頁），反而於系爭買賣契約第11條約定被告應負擔保、告知及於完稅款交付日前理清之責任。

足證被告出售系爭房地前，應未告知原告系爭房地存有前揭瑕疵，否則豈有出賣人一方面告知買受人買賣標的物存有物之瑕疵，另一方面卻又擔保買賣標的物絕無瑕疵，縱有瑕疵，亦願負排除瑕疵之責，實與常理不合。

被告雖以內政部成屋買賣契約書範本並無將迴車道用地列為應記載內容，原告亦未要求列入系爭買賣契約抗辯。

惟內政部所製房屋買賣契約書範本，僅為買賣契約之通案參考，既無法適用於所有買賣個案，且於個案買賣，基於私法自治，並非當然有拘束力，況本件亦難以期待原告在未知悉前開瑕疵下，主動要求將前開瑕疵記明於系爭買賣契約。

反之，被告既明知系爭房地有前開瑕疵存在，並約定負排除瑕疵之擔保責任，苟非被告未告知原告前開瑕疵，實無不於系爭買賣契約將前開瑕疵排除擔保責任之理，是被告所辯，不足為憑。

②被告雖另以被告銷售專員李逸文於銷售系爭房地時，已告知原告前開瑕疵等語為辯。

經查，證人李逸文證稱：系爭買賣契約標的是成屋，有帶原告去看系爭房屋屋況，當時系爭房屋前面有對面鄰居停放的車輛，就有向原告表示系爭房屋前面有迴車道，原告當時有詢問鄰居停放的車輛會不會移走，我們就回答如果買賣契約成立後會再向對面鄰居告知，因為我們之前就有跟對面鄰居講過這件事，鄰居表示房屋出售後再告知他，我們已經有跟鄰居溝通過，每個客戶來看系爭房屋時，我們都會告知有迴車道空間的事情，於原告看屋時，是被證五的第三張照片的車輛7L-5952號車輛停放在第一張照片車牌號碼00-0000號車輛的位置，3.5噸貨車就與第一張照片車牌號碼00-0000號車輛併排，整個停在車道上，我們是到4樓的神明廳，由上往下指出迴車道的空間，因為有指出迴車道空間，原告就有詢問停放在上面的車輛以後會不會移走，我有向他表示這件事情以前建設公司有跟鄰居溝通過了，我所指出的迴車道空間就是指原告搭設棚架的停車空間、私設道路位置及對面鄰居搭設的鐵皮都有佔到迴車道空間，我們提到有迴車道設置的時候，原告講的重點都是在講房屋價格，並沒有對迴車道的問題再詢問，我們確實有告訴原告迴車道位置，但迴車道有沒有什麼法規規定我們不知道，也沒有跟原告講，系爭房屋防火隔間有無使用防火材質，並不清楚，並未談論這個部分，被告是請我個人銷售被告建案，我有收取獎金等語（本院卷第86頁背面至第88頁）。

而查證人李逸文乃協助被告銷售系爭房地並領有報酬之人，則其所為之證述，是否為防免自己日後遭被告追償而迴護被告、避重就輕，已非無疑。

又依其證述內容，原告看屋時所關注之焦點，乃鄰居停放車輛是否移置，影響系爭317-29地號土地出入，與系爭土地是否有設置迴車道未必有直接關聯，且倘李逸文確實有向原告明確指出迴車道用地之位置、範圍包含系爭房屋前院搭設棚架的停車空間，則系爭房屋前院即不得停放車輛，又豈有所謂「停車空間」存在？殊難想像李逸文一方面向原告表示因鄰居車輛占用迴車道空間而會請鄰居應移置車輛，另方面又向原告表示系爭房地前之停車空間為迴車道用地，而兩造對於該停車空間得否停車使用卻未置一詞，實有悖於常情。

且查系爭房地另有防火隔間開口未使用防火材質之瑕疵（已另經被告於訴訟程序中修補完成），業據原告提出南投縣政府104年5月15日府建使字第1040060180號函可稽（本院卷第109頁），惟李逸文卻稱其不清楚而未與原告談論此問題，足見李逸文倘非對系爭房地之實際狀況根本不知情而無法對原告為詳實之告知，即係刻意迴護被告而為不完全之證述，尚難以李逸文之證述為對被告有利之判斷。

③被告又另以因系爭317-29地號土地存有前開迴車道瑕疵，因而以較優惠價格出售系爭房地予原告，並給予原告免外水、外電、瓦斯及代書費等約18萬元費用，及贈送屋內裝潢價值28萬5000元優惠云云。

惟查，不動產買賣契約成立所約定之價金與條件，不但涉及買賣標的物之坐落位置、周圍環境、面積大小等諸多客觀因素，具體個案中買賣雙方購買或出售意願、需求程度、議價能力及其他交易條件等主觀因素，於磋商過程均將影響最後成交價格與條件，是縱然有被告所稱給予原告之價格與交易條件優惠，仍無從證明該優惠乃是基於系爭317-29地號土地有部分設置迴車道而來。

又雖李逸文證述有因迴車道之因素給予原告裝潢優惠，惟其證述憑信性不足之理由，已如前述，且其證述內容為：系爭房屋為實品屋，一樓部分已經有作裝潢及家具，當時有告知原告裝潢及家具費用需另外負擔，因原告有預算考量，總價是908萬元，應該要再加裝潢、家具及外水外電費用，但我們將這些費用都含括在內，最後以908萬元成交等語（本院卷第86頁背面）。

則原告購買系爭房地之相關優惠條件，即不能排除係原告以其預算有限為由，或被告有意脫售實品屋，經兩造議價之後取得優惠，而非系爭317-29地號土地上設置有迴車道之價金減免，倘被告確係基於迴車道因素而給予原告價金減免優惠，自應於系爭買賣契約中載明，同時得排除被告之瑕疵擔保責任，被告捨此而不為，實難採信。

更何況，系爭房地之前院停車空間，乃該建案銷售廣告之主要焦點之一，有被告廣告文宣及網路專欄列印資料可稽（本院卷第78-79、134頁），倘以免外水、外電、瓦斯、代書費及裝潢等優惠，作為因系爭317-29地號土地設置迴車道，須犧牲停車空間之對價，更無不訂明於系爭買賣契約之理，故被告前揭所辯，亦難憑採。

⑶綜上，原告主張被告隱瞞系爭317-29地號土地設置有迴車道之瑕疵，致原告不能完整利用系爭317-29地號土地，應堪採信。

從而，被告應就系爭房地存有劃設迴車道之瑕疵，依民法第354條第1項負瑕疵擔保責任，堪以認定。

⒉按民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739號判決要旨參照）。

尤其不動產買賣之價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則。

查原告於系爭房地新落成後即買受，而系爭317-29地號土地地勢平坦且臨路，並依一定之規劃使用，而系爭房屋為連棟透天，主要構造、通風採光、公共設施便利性、都市機能均尚屬良好，正常條件下，鄰近區域內屋齡未滿3年的社區透天住宅行情每戶約850至1100萬元，經審酌系爭317-29地號土地上所設置之迴車道空間與私人空間在地籍圖上未為分割，現場亦鋪設相同地磚，易致用路人不知該處有迴車道可供使用，間接使原告實際使用不會受到明顯影響，但為維持合法性或其他不必要困擾，該空間仍應隨時維持開放狀態，不得圍阻或設置影響迴車道之障礙物，而系爭房屋之使用則不受影響，比較相鄰房地成交價格後，推估系爭房地因有設置迴車道之瑕疵，於兩造訂立系爭買賣契約時之價值減損應為43萬517元，有華聲科技不動產估價師事務所(105)華估興字第81822號估價報告書可憑（估價報告第13-15、32-35頁），足見系爭317-29地號土地設置有迴車道之瑕疵影響系爭買賣契約成交總價908萬元不到百分之5，且就原告對系爭房屋之使用無礙。

反觀系爭買賣契約如經解除，因原告早於103年4月間即受領系爭房地，並遷入系爭房地居住，系爭房地在市場上已成為二手中古屋，交易價格不若原新成屋，且尚有接洽磋商及相關稅費等交易成本，足認系爭房地所存之迴車道瑕疵對原告所生之損害，與解除系爭買賣契約後對被告所生之損害，有失平衡，原告應不得主張解除系爭買賣契約。

從而，原告先位之訴主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金908萬元並附加受領時起之利息，應屬無據。

㈡、備位之訴部分：⒈系爭房地因有劃設迴車道之瑕疵，被告並應負瑕疵擔保責任，而該瑕疵對於兩造訂立系爭買賣契約時之價值減損為43萬517元，已如前述。

從而，原告備位之訴主張依民法第359條規定，請求減少系爭買賣契約價金43萬517元，應予准許。

⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第179條、第182條第2項、第203條分別定有明文。

原告於104年3月3日提起本件訴訟，始於起訴狀中為減少價金之意思表示（本院卷第5頁），起訴狀繕本並於104年3月19日送達被告，有送達證書可憑（本院卷第30頁），則於前開本院認定之43萬517元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，依前揭規定，原告請求被告返還43萬517元，及自被告知無法律上原因即起訴狀繕本送達之翌日（即104年3月20日）起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據。

㈢、按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨（最高法院83年台上字第787號判例意旨參照）。

綜上所述，被告固應就系爭房地有劃設迴車道之瑕疵，負瑕疵擔保責任，惟原告主張解除系爭買賣契約顯失公平，故原告先位之訴為無理由，應予駁回。

原告備位之訴請求被告返還43萬517元，及自104年3月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

㈣、原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

原告備位之訴部分，本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

至原告備位之訴敗訴部分，雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟亦因訴之駁回而失所依據，亦應予駁回。

另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決之結果無影響，爰不予逐一論述，附此敘明。

㈥、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
民事第七庭 審判長 法 官 呂麗玉
法 官 郭妙俐
法 官 何紹輔
上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決正本送達後廿日內，向本院提出上訴狀（須按他造人數附具繕本）。
中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
書記官 洪千羽
附表：
┌─┬──┬─────────┬───────┬─────┐
│編│種類│坐落位置          │面積          │權利範圍  │
│號│    │                  │（平方公尺）  │          │
├─┼──┼─────────┼───────┼─────┤
│1.│土地│南投縣草屯鎮日新段│98.9          │全部      │
│  │    │317-29地號        │              │          │
├─┼──┼─────────┼───────┼─────┤
│2.│土地│南投縣草屯鎮日新段│543.76        │1000分之35│
│  │    │324-3地號         │              │          │
├─┼──┼─────────┼───────┼─────┤
│3.│建物│南投縣草屯鎮日新段│總面積：170.6 │全部      │
│  │    │333建號           │附屬建物：11.6│          │
│  │    │（門牌號碼南投縣草│              │          │
│  │    │屯鎮成功路1段1035 │              │          │
│  │    │巷50號）          │              │          │
└─┴──┴─────────┴───────┴─────┘