臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,重訴,357,20160406,2

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第357號
原 告 黃秀桃
訴訟代理人 張豐守律師
被 告 陳建忠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105年3月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。

查兩造所簽訂房屋租賃契約書第12條已載明兩造合意以本院為第一審管轄法院，有原告所提房屋租賃契約書影本在卷可稽，是原告向本院提起本件訴訟，與前開合意管轄之規定尚無不符，本院自有管轄權，先予敘明。

二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。

查原告起訴時原聲明請求 （一）被告應將門牌號碼臺中市○區○○○道○段00號10樓房屋及地下2樓編號70號、71號停車位遷讓返還予原告。

（二）被告應自民國104年5月23日起至遷讓返還上開房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣（下同）190,000元。

嗣後，原告於104年10月12日本院言詞辯論期日當庭表示撤回上開第1項聲明，且被告於該期日到場，未為同意與否之表示等情，業經記明筆錄在卷，而被告迄未提出異議，視為同意撤回，核先敘明。

三、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦有明定。

查原告於105年3月2日本院言詞辯論期日當庭變更上開第2項聲明為請求被告應給付原告292,499元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：（一）兩造於104年2月2日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並約定被告向原告承租門牌號碼臺中市○區○○○道○段00號10樓房屋（下稱系爭房屋）及地下二層編號70號、71號停車位，房屋租賃期間自104年2月2日起至119年2月1日止，於104年2月2日至同年6月1日為被告申請室內裝修許可期間不收租金，自104年6月2日起至同年10月1日止裝潢期間房屋租金減半為每月新臺幣（下同）42,500元，且系爭租約第9條已載明「1.乙方（指被告）向甲方（指原告）租用之B2編號70號71號停車位，甲方同意乙方變更劃設無障礙殘障停車位並配合乙方申請旅館牌照所需事項，裝設無障礙電梯設備，…。

2.本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管，消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉，乙方應於區權會議表決通過後始可動工。

前2項約定甲方若無法經過區權會決議通過時，則本約無條件解除契約。」

等語。

（二）詎料系爭房屋所屬木玉商業大樓於104年5月6日召開104年度第1次臨時區分所有權人會議決議不同意系爭房屋經營旅館住宿業及地下二層編號70號71號停車位變更規劃為殘障停車位以及封閉10樓天井自女兒牆上方至上層樓地板間之空間，原告遂於104年5月13日以臺北信維郵局存證號碼第5319號存證信函向被告告知上情，並表示依系爭租約第9條解約，且要求被告於104年5月22日至門牌號碼臺中市○區○○○道○段00號22樓辦理解約事宜及領回押租保證金30萬元，然被告於同年月22日以臺中大智郵局存證號碼第87號存證信函表示不同意原告逕自解約，並要求原告賠償其損失開發及仲介費用共計387,000元，且於原告賠償之前，租賃關係依法存續，任何人不得進入使用或另行出租。

（三）兩造於104年1月21日與訴外人林乃光及仲介公司人員在位於臺北市○○區○○○路○段000號8樓之3林盛義地政士事務所討論租約內容，被告要求原告配合辦理之所有事項均詳列於租約中，並由被告取回該租約審視確認，嗣後，由訴外人林乃光代理原告於同年2月2日在臺中市與被告簽立。

而被告租用系爭房屋係為經營旅宿使用，兩造於104年1月21日討論租約條件時，原告已請被告應於簽約前向主管機關詳查經營旅宿業有關條件及相關法令，當時被告口頭要求原告提供區分所有權人會議過半數同意之決議文件列入租約內，但因原告家族持有木玉大樓之區分所有權比例僅百分之21.52，原告無法做到，故未同意，簽約後被告提出交通部觀光局102年11月8日觀賓字第0000000000號函，謂「共有物之管理除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部份合計過半數之同意行之，但其應有部份合計逾三分之二者其人數不予計算…之規定，行使共有物同意權辦理。」

等語，要求原告提供區分所有權人同意使用之同意書，原告依約並無提供之義務，但情義上為幫忙被告，仍專程拜訪木玉大樓住戶尋求幫忙，但未獲同意，遂於104年3月3日以Line通知被告住戶對經營旅館業有意見，被告也於104年3月期間親自送資料與住戶溝通，亦未能獲得認同，被告卻仍執意於104年3月31日向臺中市政府都市發展局使用管理科申辦變更及裝修許可。

（四）被告於決定承租之前，應自行了解情況，則因被告疏漏致誤判，應由被告自行負責而與原告無關，故系爭租約解除應可歸責被告，至於被告所提Line對話內容，係被告與仲介之對話，與原告無關，為此提起本件訴訟，請求被告給付系爭房屋自104年6月2日起至104年7月22日止共計1月又20天租金共計70,833元（依兩造約定每月租金42,500元計算，1月又20天租金共計70,833元），及依系爭租約第9條約定按租金2倍計算之懲罰性違約金141,666元，及因被告違約致應給付違約金而涉訟支出之律師費80,000元，共計292,499元。

（五）被告稱於104年6月17、18日北上找原告，但被告未事先通知，被告於104年6月17日晚上9點多來到原告臺北住家，當時家中只有婦孺且原告出國不在，再加上管理員通知被告態度不友善，故請管理員轉告被告因原告出國且案件已經進入司法程序，如果有任何意見，請與原告訴訟代理人聯絡，被告於同年6月18日上午又來到原告住宅要求見面，已告知原告出國，請被告回去，被告卻說要在住家前拉白布條抗議，直到原告出來，並拿椅子坐在管理室前，管理室人員認為被告行為有擾其他社區住戶，故請臺北市政府警察局信義分局吳興街派出所員警與被告溝通，請被告先回去等語。

並聲明：（一）被告應給付原告292,499元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

（二）訴訟費用104,312元由被告負擔。

（三）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：（一）被告於103年11月12日經由訴外人即惠雙房屋向上加盟店人員蘇紘駪帶看系爭房屋，被告表示欲經營青年旅館，依法須經區分所有權人會議同意，遂請訴外人蘇紘駪先與原告確認，以利申請合法旅館。

又被告於104年1月7日下午木玉商業大樓召開區分所有權人會議前2小時，依原告要求與其簽訂租賃契約備忘錄，系爭租約第9條即係指於104年1月7日召開之木玉商業大樓區分所有權人會議，且依租賃契約備忘錄及被告與訴外人仲介蘇紘駪Line對話內容，可見原告承諾於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出並通過旅館設立議案後，兩造再簽訂正式租賃契約。

詎料原告與訴外人即木玉商業大樓管理委員會主任委員林乃光並未於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出旅館設立議案並通過，卻仍經由訴外人蘇紘駪於104年1月7日通知被告議案通過沒問題，並要求被告於104年2月2日簽訂系爭租約及給付押金30萬元。

（二）原告委託訴外人林乃光於104年2月2日代表簽訂系爭租約，被告曾要求提供104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議記錄做為簽約附件，但訴外人林乃光以會議記錄參與人員尚未全部簽名完成為由推拖，並承諾儘快給予會議記錄，然經被告多次催討，訴外人林乃光遲至104年3月底才給予會議記錄，被告發現原告與訴外人林乃光並未於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出旅館設立議案並通過，但因已投入人力物力，遂要求原告以過半數區分所有權人同意書或召開臨時區分所有權人會議補救，原告卻於104年5月13日以台北信維郵局存證號碼第5319號存證信函表示因無法通過104年5月6日臨時區分所有權人會議而依系爭租約第9條解約，顯然係為其未於於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出旅館設立議案並通過而卸責，故被告要求原告於104年5月27日至臺中市西區區公所進行調解，請原告至少要依系爭租約第8條第2項賠償損失百分之60。

（三）被告雖有受騙之感，但仍多次表達和解意願並聲請調解，雖調解未果，且為免浪費司法資源，仍主動釋出善意而於104年6月2日以臺中大智郵局存證號碼第89號存證信函向原告表示同意解除系爭租約並欲交還房屋，然原告置之不理，被告遂於104年6月17、18日專程北上前往原告住處，表達欲解約及交還房屋並請歸還押金之意，社區管理室人員卻表示原告家人拒絕與被告見面，致使被告無從返還系爭房屋鑰匙，故系爭租約解除之違約責任不在被告，況被告於104年5月27日後即未進出該系爭房屋，亦無存放任何物品佔據系爭房屋，原告要求給付懲罰性違約金與事實不符等語資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用及律師費均由原告負擔。

（三）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院於104年10月12日言詞辯論期日會同兩造整理並簡化爭點如下：

（一）兩造不爭執事項：1.原告於104年2月2日與被告簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），約定：「第一條：租賃標的，使用範圍及使用目的。

一、租賃標的：臺中市○區○○○道○段00號10樓（即臺中市○區○○○段000000000○號，下稱系爭房屋），及B2編號70號71號停車位。

二、使用範圍：包括上述房屋全部及上述停車位全部。

三、使用目的：旅宿業出租用，乙方應自行查明並確保本件租賃的房屋依法可為該目的之使用」。

租賃期間自104年2月2日至119年2月1日止。

2.房屋租金：第1年至3年每月85,000元。

停車位租金每月1萬元。

3.租金起算日：從104年6月1日算；

104年6月2日起至年104年10月1日止為裝潢期間，租金減半，每月42,500元。

4.契約第9條第2項約定：「甲方若無法經過區權會決議通過時，則本約無條件解除契約」。

5.被告已支付原告押金30萬元。

6.原告於104年5月13日以臺北信維郵局第5319號存證信函告知被告臨時區權會決議不同意之情形，復依系爭契約第9條第1.2.項約定解除系爭契約，被告有收受上開存證信函。

7.兩造合意於104年6月2日解除系爭契約。

8.兩造契約解除後，被告有於本院104年7月22日言詞辯論期日當庭交付原告系爭房屋鑰匙。

9.契約第9條特別約定事項第4項：「本租賃契約租期屆滿、經終止或解除、或因其他原因而消滅，除本約另有約定外乙方倘有遲延租賃標的騰空回復原狀交還甲方者，每逾一日應給付甲方按租金二倍計算之懲罰性違約金」及第5項：「乙方如有違約致應給付損害賠償或違約金予甲方時，…如因涉訟所繳納之訴訟費、律師費等均應由乙方負擔。

」。

（二）兩造之爭執事項：1.兩造租賃契約之解除，是否可歸責於被告？2.自104年6月2日起至104年7月22日止被告交還房屋，此段期間，被告應否支付房屋租金？3.原告於104年5月13日以臺北信維郵局第5319號存證信函通知被告解除契約，被告未返還房屋，是否構成契約第9條第4項：「本契約終止或解除。

被告遲延騰空返還房屋，每逾一日，應按租金兩倍計算之懲罰性違約金？」4.被告有違約，原告得否依契約第9條第5項約定，涉訟律師費由被告負擔？

四、本院之判斷：

（一）按契約一經解除，溯及於訂約時失其效力，與自始未訂契約生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅（最高法院91年度臺上字第1552號裁判意旨參照）。

（二）查系爭租約業經兩造於104年6月2日合意解除，揆諸前揭說明，系爭租約一經解除，溯及於訂約時失其效力，與自始未訂契約生同一之結果，故因系爭租約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，則原告自無從請求被告給付系爭租約所載租金，亦無從依系爭租約請求被告給付違約金及涉訟律師費用。

（三）從而，原告主張依系爭租約之法律關係，請求被告給付系爭房屋自104年6月2日起至104年7月22日止共計1月又20天租金共計70,833元，及按租金2倍計算之懲罰性違約金141,666元，以及因被告違約致應給付違約金而涉訟支出之律師費80,000元，共計292,499元，為無理由，不應准許。

而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。

（四）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
書記官 許千士