臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,2715,20170531,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2715號
原 告 宜宏盈有限公司
法定代理人 李姿穎
訴訟代理人 黃勃叡律師
被 告 何圭田
何盛宗
共 同
訴訟代理人 吳宜星律師
上列當事人間給付服務報酬等事件，本院於民國106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告何盛宗應給付原告新臺幣壹佰參拾貳萬元，及自民國一百零五年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。

訴訟費用由被告何盛宗負擔。

本判決於原告以新臺幣肆拾肆萬元供擔保後，得假執行。

被告何盛宗如以新臺幣壹佰參拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告起訴原聲明請求為：「先位聲明：被告何圭田應給付原告新臺幣（下同）117萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

備位聲明：被告何盛宗應給付原告132萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」等語（見本院卷第1頁）；

嗣於民國106年3月2日言詞辯論期日，當庭將上開先備位聲明互換變更為：「先位聲明：被告何盛宗應給付原告132萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

備位聲明：被告何圭田應給付原告117萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

（本院卷第67頁）。

核其所為，係基於同一請求事實，與首揭規定相符，應予准許。

乙、實體方面：

壹、原告方面：

一、起訴主張：被告何盛宗係坐落於臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，原告為永慶不動產加盟店，原告公司員工於105年7月中旬，向被告何盛宗詢問系爭土地是否欲出賣？被告何盛宗表示系爭土地出售相關事宜已全權委託其子即被告何圭田處理，要求原告公司員工直接向被告何圭田洽談即可。

經原告公司員工向被告何圭田洽談後，被告何圭田表示系爭土地均由其處理，價格及流程均由其負責，被告何盛宗年紀大了，不要去打擾，並主動提供行動電話號碼。

雙方乃於105年7月23日晚上簽訂原證一之「土地一般委託銷售契約書」（下稱系爭銷售契約書），委託銷售金額為3350萬元，委託期間為7月23日至10月22日，被告何圭田並以代理人之身分於原證一第一頁「委託人簽名」處，簽署「何圭田代」，第二頁第六條定金收取處，甲方同意處，簽署「何圭田代」，同頁乙方已提供成交行情，甲方簽名處，簽署「何圭田代」，契約最後一頁「代理人」處，簽署「何圭田」，及「標的物現況說明書」（本院卷第8頁）委託人簽章處，簽署「何圭田代」。

嗣原告找到買方訴外人林裕翔，因林裕翔欲購買價格為3300萬元，原告公司再與被告何圭田於105年8月3日簽訂「委託事項變更契約書」，特別約定被告何盛宗實拿3216萬元，成交價為3300萬元，仲介服務費為84萬元，並經被告何圭田再以代理人身分，於原證二之契約書上簽名「何圭田代」（本院卷第9頁），及於原證三（本院卷第10頁）之「不動產買賣意願書」下方欄位「賣方簽章」處簽名「何圭田代」，並表明同意以本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金。

同日晚間9時許，代書及原告公司員工將買方已簽名之不動產買賣契約書，至被告何圭田位於236巷7號住家，說明相關條約內容，但被告何圭田表示時間太晚，被告何盛宗在休息，等被告何盛宗起來，會請被告何盛宗來簽約，並保證一定沒有問題，約定明日簽約。

詎105年8月4日晚間9時半，代書及原告公司員工再將買方已簽名之不動產買賣契約書，至被告何圭田之236巷7號住家時，被告何圭田竟故意不回家，表示被告何盛宗很生氣，並將上開三份契約書副本撕毀。

查，被告何盛宗既授予代理權予被告何圭田，被告何盛宗自應負授權人責任，被告何盛宗上開不願配合履約之情形，顯已違反系爭銷售契約書第八條3項第2款之約定，原告依第八條第3項之約定，先位請求委託銷售價3300萬元之百分之4之服務報酬，即132萬元。

又被告何圭田既多次表示簽訂買賣契約書時，會請被告何盛宗親自到場簽約，詎於上開事件後，經原告公司員工親自拜訪被告何盛宗後，被告何盛宗竟稱系爭土地已出售予他人，不願配合履約，原告始知被告何圭田未曾取得被告何盛宗之代理權。

參照最高法院56年台上字第305號判例意旨，本件被告何圭田（起訴書誤繕為被告何盛宗）於三份契約書上均簽名「何圭田代」以代理人身分自居，自應負無權代理人之損害賠償責任。

如本件買賣契約成立，原告由賣方可獲得仲介服務費84萬元，由買方可取得仲介服務費33萬元，有原證四之買方給付服務費承諾書可證，原告自得備位請求被告何圭田給付117萬元作為損害賠償之依據。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）被告等先自承本件為無權代理，事後又因如承認無權代理，被告何圭田將涉及刑事偽造文書，故改稱為有權代理，僅代理權授予之內容有限制，被告前後辯稱已矛盾，且觀之三份契約書，顯然無代理權授予之內容限制之情形。

況代理權之授予，並不以書面為必要，被告二人為「父子關係」，以口頭方式授予代理權本屬常態。

現被告亦自承有權代理，僅限制買賣價金內容云云，惟依證人簡義雄、王靖豪、張瓅勻之證述，被告二人從未表示該代理權有限制，被告二人自應就代理權有限制乙事，負舉證之責，否則自應以全權代理為常態，認定本件為有權代理，由被告何盛宗負授權人責任。

況依證人簡義雄、王靖豪、張瓅勻之證述，及證人簡義雄與被告何圭田之LINE對話紀錄、簡訊內容（原證七），可知被告何圭田均係以代理人自居，簽署契約書時，均未表明代理權有限制。

且買賣價金早於契約書明定，何來被告何圭田須經被告何盛宗另外同意之理。

被告何盛宗僅係對於服務報酬有意見，惟此為被告二人內部問題，對外被告何圭田仍已簽署服務報酬內容，自屬有權代理。

則被告何盛宗不配合履約，顯已違反系爭銷售契約書第八條第3項第2款之約定，原告依第八條第3項約定，自得先位請求委託銷售價百分之4服務報酬，即132萬元。

（二）縱被告何盛宗對於代理權內容有限制，惟原告為善意第三人，被告何盛宗自不得以代理權之限制對抗原告。

蓋，就外觀而言，依三份契約書之內容及證人簡義雄、王靖豪、張瓅勻之證詞，均提到代理權授予內容之限制，故縱有上開代理權授予內容有限制之情形，自屬被告二人內部之限制，原告無從得知被告二人間內部代理權之限制，自屬善意第三人，被告何盛宗應負本人之責。

（三）縱本件為無權代理，惟被告何盛宗曾表示授予代理權予被告何圭田，被告何盛宗自應負表見代理之責。

蓋，依證人所述，被告何盛宗曾向證人簡義雄表示「不動產的找他兒子談就可以了、何盛宗有問我買方的狀況及金額的問題」等語，授與代理權予被告何圭田，被告何圭田亦曾當證人王靖豪面前詢問被告何盛宗有關服務報酬之內容，顯見被告何盛宗曾表示授予代理權予被告何圭田，及對於被告何圭田對外表示為其代理人，亦未表示反對之意見，被告何盛宗自應負表見代理之責。

（四）縱本件為無權代理，被告何盛宗亦無表見代理之情，被告何圭田自應負無權代理人之責。

蓋，依民法100條規定及參照最高法院90年度台上字第1923號裁判意旨、臺灣臺中地方法院91年度簡上字第123號民事判決，法務部法律字第10000603030號函，可知民法第110條規定亦如日本民法未區別代理人是否明知無代理權限而異其賠償責任，而與德國民法不同。

所稱損害賠償，多數見解認為無論消極利益（信賴信益）或積極利益（履行利益），相對人均得主張，但信賴利益的請求不得大於履行利益。

是以無權代理人所負之損害賠償責任範圍，應可包含履行利益在內。

本件被告何圭田於三份契約書上，均簽名「何圭田代」，係以代理人身份自居，自應負無權代理人之損害賠償責任，如本件買賣契約成立，原告由賣方可得仲介服務費84萬元，由買方可取得仲介服務費為33萬元，有買方給付服務承諾書（原證四）可稽，原告自得請求被告何圭田給付117萬元，作為損害賠償之依據。

三、聲明：先位聲明：被告何盛宗應給付原告132萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

備位聲明：被告何圭田應給付原告117萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

貳、被告方面：

一、先位聲明部分：

（一）原告雖主張其曾向被告何盛宗詢問是否欲出售系爭土地，被告何盛宗係告知關於系爭土地之銷售事宜，已全權委託被告何圭處理云云，惟原告所述實非真正，被告何盛宗否認此情。

又被告何盛宗是否經被告何圭田之代理而與原告所尋獲之買方即林裕翔成立居間契約，實涉被告何圭田是否業經被告何盛宗之合法授權為依據，如被告何盛宗確有授權予被告何圭田關於系爭土地出售事宜，被告何盛宗自會出具授權書予被告何圭田，甚或原告亦應本於其專業，告知被告何盛宗應出具授權書予被告何圭田，被告何圭田始能有權代理被告何盛宗出售系爭土地，顯見原告主張被告何盛宗已有授權予被告何圭田關於系爭土地授權一事，實非真正，被告何盛宗否認此情，原告自應先就其與被告何盛宗間確實有成立居間契約或被告何盛宗應負表見代理責任舉證以明其說。

（二）參照最高法院62年台上字第782號判例意旨、74年度台上字第2575號裁判意旨，本件被告何圭田簽署原證一「土地一般委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」、原證二「委託事項變更契約書」，及原證三「不動產買賣意願書」時，僅係就出售系爭土地一事有代理權。

惟就買賣價金尚未取得被告何盛宗之授權，而須由被告何盛宗決定，且此情並為原告所知悉，有證人簡義雄證述：「當初去知道此案有在委受，網路上同業有在賣，我的執業是不動產營業員，營業員是有受訓，經紀人是每的店有經紀人執照才能蓋章，當時是委託的廣告有在賣，我有客戶找這樣的產品，所以積極找尋屋主，經過同業的敘述，知道地點到籍地拜訪屋主，所有權人是何盛宗，但其有重聽，表示不動產的找他兒子談就可以了，他有當面跟我講去找他兒子談就可以了，當時應門時是他的印傭人，是傭人找何盛宗來，當時有黃彥叡一起去拜訪何盛宗，時間我要看資料，應該在委託的前一、二天。」

、「何圭田說此部分在簽合約時會來親簽，何圭田及何盛宗二人會到公司親簽」、「何圭田跟我說會去取得授權書，但何圭田有跟我說買賣約成立時，何圭田跟何盛宗會一起來。」

等語，足見被告何盛宗已將出售系爭土地事宜，授權予被告何圭田處理，惟簽何約之事宜應係由被告何盛宗自行處理，被告何圭田就簽署買賣合約一事，並未獲得授權。

（三）又依證人王靖豪證稱：「要請何圭田確認是否要賣給林裕翔，何圭田當下有說要跟爸爸討論這個價格可不可以賣，我跟簡義雄在他的診所待2個小時左右，何圭田是用電話聯繫且何圭田給我看何圭田手機上通訊軟體LINE說何圭田已經回報給何盛宗，要等何盛宗回覆。

那2個小時期間何圭田還繼續看診，我們在那裡等，就是在等何盛宗的回覆。

何圭田後來跟我們說可以簽了，但沒有提示給我們看通訊軟體。」

等語，被告何圭田既稱需與被告何盛宗討論系爭土地之買方所提出之價格是否得以出售，且證人王靖豪及簡義雄均在被告何圭田工作處所等待被告何盛宗之回覆，顯見被告何盛宗未將系爭土地之「買賣價金」之決定，授權予被告何圭田處理。

另證人簡義雄亦證述：「（所以既然買賣何圭田跟何盛宗會一起來，如何認定何圭田可以代替何盛宗？）一個是授權委託，在賣出之前有很多聯絡事宜，需要透過何圭田去跟何盛宗解釋」、「（所以何圭田角色，可以全權代理？）是我認為可以代理，何圭田跟我說可以全權代理，第一天何圭田跟我說我可以代理何盛宗，而且何圭田說下班時間比較晚，而且何圭田在我們面前都打電話跟何盛宗打電話。」

等語，而就被告何盛宗是否同意出售，證人亦證稱「（如何確認何圭田打電話給何盛宗？）何圭田有拿LINE的內容給我看。」

、「（內容是什麼？）內容是仲介服務費的多寡。」

、「（何圭田都要問何盛宗？）我不確認。」

等語，則被告何圭田既連仲介服務費均須請示被告何盛宗，顯見被告何盛宗所授權事項，應僅限於出售系爭土地一事，至於買賣價金部分，並未在授權範圍之內。

且證人簡義雄復認其並無法確認為何被告何圭田就仲介服務費、簽署買賣合約，均需詢問被告何盛宗，益徵被告何圭田得以代理被告何盛宗決定系爭土地出售價格一情，實係證人簡義雄自行之猜測。

則被告何圭田簽署原證一「土地一般委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」、原證二「委託事項變更契約書」，及原證三「不動產買賣意願書」時，僅係就出售系爭房地一事有代理權，惟就買賣價金尚未取得被告何盛宗之授權，仍須由被告何盛宗決定。

（四）依證人簡義雄證述：「（代理人需不需要取得授權書？）代理人要有授權書，而且我們也很重視。」

等語，顯見代理人需取得授權書，始得表徵該代理人業已取得代理權。

如被告何盛宗確有授權予被告何圭田關於系爭土地之出售事宜，被告何盛宗自會出具授權書予被告何圭田，甚或原告亦應本於專業，告知被告何盛宗應出具授權書予被告何圭田，被告何圭田始能有權代理被告何盛宗出售系爭土地。

被告何盛宗既無將授權書交予被告何圭田，並與原告所仲介之買方簽署買賣合約，足見被告被告何圭田就系爭土地買賣價金決定一事，並無取得授權，此亦為原告公司業務人員即證人簡義雄所知悉，即為原告所知悉，原告即顯非善意之人，被告何盛宗自無庸依民法第169條或第107條負授權人責任。

從而，原告先位聲明請求被告何盛宗應給付原告132萬元部分，應無理由。

二、備位聲明部分：

（一）如被告何盛宗確有授權予被告何圭田關於系爭土地之出售事宜，被告何盛宗自會出具授權書與被告何圭田，惟被告何圭田始終未提出被告何盛宗之授權書交予原告公司任何承辦人員，且原告係為專業仲介，復未曾要求被告何圭田提出授權書。

況被告何圭田於簽署土地一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書等多項文件時，均告知原告其尚未取得被告何盛宗之授權，因而無法交付出售系爭土地之授權書予原告，顯見原告對於被告何圭田未取得授權書，知之甚詳，益徵原告實非善意之相對人，原告自無從依民法第110條規定，向被告何圭田請求負擔無權代理人之損害賠償責任。

（二）承上證人簡義雄之證述，顯見被告何圭田對於系爭土地出售價格尚需與被告何盛宗討論，且證人王靖豪及簡義雄二人又均在被告何圭田工作處所等待被告何盛宗回覆，應認被告何盛宗未將系爭土地買賣價金之決定授權予被告何圭田處理，並為原告公司之業務人員即證人簡義雄所知悉。

且被告何盛宗既未曾出具授權書予被告何圭田，顯見原告公司就系爭土地買賣價金是否授權一事，實應「明知」被告何圭田並無代理權。

況原告身為不動產經紀業，於不動產交易時，未善盡善良管理人注意義務，妥為查證代理人即被告何圭田關於系爭土地買賣價金是否有代理權限，即草率要求被告何圭田先行於不動產買賣意願書上簽章，原告顯有企圖藉此獲取高額之居間報酬甚明，實難謂原告為善意之交易相對人。

則縱認被告何盛宗不需依民法第107條或第169條負表見代理責任，因原告實係明知被告何圭田就買賣價金部分沒有授權，被告何圭田亦無需負擔民法第110條無權代理人之損害賠償責任。

三、縱認原告備位聲明有理由，依系爭銷售契約書第八條第3項第2款約定，給付雖名為服務報酬，實際上並非原告於系爭土地成交時所應給付之服務報酬，應屬債務不履行之違約金性質，此由服務報酬係約定在系爭銷售契約書第五條，而上開給付係約定系爭銷售契約第八條第3項第2款「甲方義務」、「委託之遵守」事項可明。

再綜合觀之系爭銷售契約書各條款，可知兩造係合意約定於原告收受定金後，因可歸責於被告之事由而不願與原告仲介之買方簽立土地買賣契約書時，即視為違約，故原告無需舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求被告給付依委託銷售總額百分之4計算之金額，以預定債務不履行之損害賠償額為目的，並以委託銷售總價百分之4計算之金額為固定賠償總額，核屬民法第250條規定之損害賠償額預定違約金。

再參照最高法院79年台上字第1612號判例意旨，本件兩造原係以委託銷售總價百分之4計算之違約金，後兩造復於105年8月3日將該金額變更為84萬元，應認兩造所約定之違約金即應以84萬元計算。

又依系爭銷售契約書記載應負之義務包括居間、仲介、銷售及過戶系爭土地、辦理貸款等事宜。

而一般仲介業者為銷售土地，均會進行帶看土地、議價，並透過各類型廣告媒體如平面廣告、網路廣告、現場廣告等方式刊登銷售消息，以增加銷售機會，並縮短銷售期間。

惟本件因被告違約未與買方簽訂買賣契約，原告因而省下本需處理系爭土地過戶、貸款、點交等事宜之人事、勞務費用，則本件以系爭銷售契約書約定以委託總價84萬元計算違約金，容屬過高，請酌減之。

四、綜上，被告何盛宗未授權被告何圭田與原告成立居間契約，被告何圭田亦無使原告信賴有代理被告何盛宗處理系爭土地買賣居間事宜之外觀，亦無以代理人自居之意思，且原告對被告何圭田有無代理權未經查證，已非善意相對人，則原告先、備位請求均無理由。

縱認備位請求有理由，請酌減違約金，已如前述，另參照最高法院85年度台上字第2072號判決意旨，本件系爭銷售契約書第八條第3項第2款已就前述可歸責於被告之違約事由，約定被告應賠償之違約金，該違約金為民法第250條第2項損害賠償額預定性質一節已如前述，則原告請求之賠償額自應以該預定額數為限，不得更為請求其他損害賠償，則原告另請求被告賠償其所受未能收取買方應支付服務報酬33萬元之損害，自無理由。

五、聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

參、兩造不爭執事項（本院卷第71頁反面、第72頁）：

一、被告何盛宗係坐落於臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，於105年8月6日已出賣予第三人並移轉登記完成。

二、被告何圭田於105年7月23日，與原告簽署「土地一般委託銷售契約書」，委託銷售金額為3350萬元，委託期間為7月23日至10月22日，被告何圭田於原證一第一頁「委託人簽名」處，簽署「何圭田代」，第二頁第六條定金收取處，甲方同意處，簽署「何圭田代」，同頁乙方已提供成交行情，甲方簽名處，簽署「何圭田代」，契約最後一頁「代理人」處，簽署「何圭田」，及「標的物現況說明書」（本院卷第8頁）委託人簽章處，簽署「何圭田代」，其文書真正雙方不爭執（但契約是否有效，雙方有爭執）。

三、原告與被告何圭田於105年8月3日簽訂「委託事項變更契約書」特別約定被告何盛宗實拿3216萬元，成交價為3300萬元，仲介服務費為84萬元，被告何圭田再於契約書上簽名「何圭田代」（本院卷第9頁）。

四、被告何圭田於105年8月3日，於原證三（本院卷第10頁）之「不動產買賣意願書」下方欄位「賣方簽章」處簽名「何圭田代」，表明同意以本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金。

五、系爭土地於105年8月6日以買賣為原因，出售於第三人黃錫洲，並於105年9月26日送件，經105普字第178300號登記。

六、被告何圭田簽署原證一「土地一般委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」、原證二「委託事項變更契約書」及原證三「不動產買賣意願書」時，就「價金以外」之部分有取得授權（但就價金部分是否有授權及是否有告知原告「就買賣價金尚未取得被告何盛宗之授權，須由何盛宗決定」？雙方有爭執。

）

肆、得心證之理由：

一、原告起訴主張被告何盛宗係坐落於臺中市○○區○○段000地號土地之所有權人，於105年8月6日已出賣予第三人並移轉登記完成，而被告何圭田於105年7月23日，與原告簽署「土地一般委託銷售契約書」，委託銷售金額為3350萬元，委託期間為7月23日至10月22日，被告何圭田於原證一第一頁「委託人簽名」處，簽署「何圭田代」，第二頁第六條定金收取處，甲方同意處，簽署「何圭田代」，同頁乙方已提供成交行情，甲方簽名處，簽署「何圭田代」，契約最後一頁「代理人」處，簽署「何圭田」，及「標的物現況說明書」（本院卷第8頁）委託人簽章處，簽署「何圭田代」，其文書真正雙方不爭執，另原告與被告何圭田於105年8月3日簽訂「委託事項變更契約書」特別約定被告何盛宗實拿3216萬元，成交價為3300萬元，仲介服務費為84萬元，被告何圭田再於契約書上簽名「何圭田代」，另被告何圭田於105年8月3日，於原證三（本院卷第10頁）之「不動產買賣意願書」下方欄位「賣方簽章」處簽名「何圭田代」，表明同意以本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金；

而系爭土地於105年8月6日以買賣為原因，出售於第三人黃錫洲，並於105年9月26日送件，經105普字第178300號登記在案等情，除為兩造不爭執外，復有原告提出之土地一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書、土地登記第一類謄本為證，自堪信為真實。

至於原告之主張，則為被告以前揭等詞置辯。

是以，本件兩造之爭點厥為：被告何圭田簽署前揭文書時，是否有代理權？若屬無權代理，則被告何盛宗是否應依民法第169條或第107條負授權人責任或被告何圭田應依民法第110條負無權代理人責任？換言之，本件究竟屬於有權代理、無權代理或表見代理？本院析之如下：

（一）經查，被告均不否認被告何圭田於簽署原證一「土地一般委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」、原證二「委託事項變更契約書」及原證三「不動產買賣意願書」時，就「價金以外」之部分有取得授權，惟被告否認就價金部分已取得授權及有告知原告「就買賣價金尚未取得被告何盛宗之授權，須由何盛宗決定」云云，然就接洽訂約之過程，證人簡義雄於本院105年12月28日言詞辯論期日結證稱：當時是委託的廣告有在賣，伊有客戶找這樣的產品，所以積極找尋屋主，經過同業的敘述，知道地點到籍地拜訪屋主，所有權人是何盛宗，但其有重聽，表示不動產的找他兒子被告何圭田談就可以了，被告何盛宗有當面跟伊講去找他兒子被告何圭田談就可以了，當時應門時是他的印傭人，是傭人找何盛宗來，當時有黃彥叡一起去拜訪何盛宗，時間應該在委託的前一、二天。

何盛宗有問我買方的狀況，及金額的問題，所以我就更積極的要去接觸他兒子，何圭田當初不在，所有權人跟我說兒子其實就住在何圭田就住在隔壁相鄰二、三間，當天我跟黃彥叡有去拜訪何圭田，何圭田的兒子有給我何圭田的電話，我當場打電話給何圭田，當時何圭田正在忙，沒有跟我長談，我有傳簡訊給何圭田，告知買方的狀況，我跟何圭田說我們買方有意願買這筆土地，之後不知道事隔一、二天，何圭田主動跟我聯絡，說買方的狀況如何，所以我就很開心，我手機裡面要確認有無簡訊。

又說不知道何圭田是用LINE聯絡。

後來約時間去何圭田家裡，時間大約要看契約的委託日期，我第一次跟何圭田見面就是當天簽委託書的日期，金額的部分不便確認，就是委託我一個金額，代理委託需要有授權書，何圭田跟伊表示，何盛宗年事已高，又重聽，如果再去一直打擾何盛宗，如果何盛宗身體有問題要我們負責等語（本院卷第54頁反面及第55頁），核與原告提出之簡訊翻拍畫面中，出現被告何圭田以「在忙，你用line回，我爸爸要知道！」（本院卷第97頁），足徵證人簡義雄在被告何圭田簽署委託契約之前，即曾經親自登門拜訪所有權人即被告何盛宗，被告何盛宗亦有詢問買方之狀況及金額，並表示因其重聽，故請仲介直接與其兒子即被告何圭田接洽即可，嗣後被告何圭田亦向證人簡義雄表示因被告何盛宗年事已高，又重聽，而要求仲介之證人簡義雄勿再打擾被告何盛宗等情，堪以認定。

此再對照證人王靖豪於本院106年3月2日言詞辯論期日結證稱：伊有接觸到被告何圭田，伊在訴外人林裕翔簽定不動產買賣契約書之後，有跟證人簡義雄去位在大里被告何圭田所開設之診所，伊碰到被告何圭田，但沒有看到被告何盛宗。

因為價格已經確定，要請被告何圭田確認是否要賣給訴外人林裕翔，被告何圭田當下有說要跟爸爸討論這個價格可不可以賣，伊跟證人簡義雄在被告何圭田之診所停留2個小時左右，被告何圭田是用電話聯繫且被告何圭田給我看被告何圭田手機上通訊軟體LINE說被告何圭田已經回報給被告何盛宗，要等被告何盛宗回覆。

那2個小時期間被告何圭田還繼續看診，伊在那裡等，就是在等被告何盛宗的回覆。

被告何圭田後來跟我們說可以簽了，但沒有提示給我們看通訊軟體…不動產買賣契約書上是由被告何圭田本人簽名等語（本院卷第68頁正、反面），核與證人簡義雄所述大致相符，從而，本院綜合判斷，被告何圭田係經營診所之醫師，社會經濟地位及知識水準甚高，而被告何盛宗與被告何圭田間為父子關係，證人簡義雄在接洽之前，既有親自與所有權人被告何盛宗親見拜訪，且經被告何盛宗詢問買方狀況及價格後，向證人簡義雄表示不動產事宜找被告何圭田洽談即可，嗣後證人王靖豪再去拜訪被告何圭田時，被告何圭田又請證人王靖豪在診所等待被告何盛宗回報，並在二個小時之後，被告何圭田向證人王靖豪表示可以簽了，以當時之情境觀之，既然已經等待二個小時待被告何盛宗回報，而被告何圭田在二個小時之後，又稱可以簽了，則以被告何圭田為醫師，其與被告何盛宗復為父子關係，被告何盛宗先前業已陳明直接找被告何圭田談就可以了，衡之常情，證人王靖豪及簡義雄在此等情形綜合之下，未當場要求要看通訊軟體對話紀錄，係屬合理。

（二）至於授權書部分，證人張瓅勻於本院106年3月2日言詞辯論期日結證稱：有問被告何圭田要簽再補授權書或是請被告何盛宗來簽，係因被告何圭田說時間很晚了，明天再請被告何盛宗親自過去簽。

之後證人簡義雄再跟被告何圭田討論服務費，服務費的細節伊不清楚。

被告何圭田說代書流程他都瞭解，價格也OK，只是服務費的細節在跟證人簡義雄談等語（本院卷第70頁），核與證人簡義雄所結證稱：被告何圭田說此部分在簽合約時會來親簽，被告何圭田及何盛宗二人會到公司親簽…當天被告何盛宗有向伊說說找被告何圭田來就好了…被告何圭田跟伊說會去取得授權書，但被告何圭田有跟我說買賣約成立時，被告何圭田跟何盛宗會一起來等語（本院卷第55頁反面），顯然對於授權書，證人張瓅勻與證人簡義雄確實均有提出要求，但被告何圭田以時間很晚了，並會叫被告何盛宗親自去簽等詞而未當場提出。

從而，授權書之文件，並非原告之承辦代書未予要求，而係被告何圭田藉詞未予交付，堪以認定。

從而，授權書文件之交付，由上揭等情綜合觀之，被告何盛宗確實已授權被告何圭田，僅欠缺文件之交付而已，非謂授權書之未交付，即反果為因認被告何盛宗與何圭田間無授與代理權，故本件係屬有權代理，堪以認定。

（三）至於價格部分是否有授權之爭執，經核證人簡義雄前揭證詞：到籍地拜訪屋主，所有權人是何盛宗，但其有重聽，表示不動產的找他兒子被告何圭田談就可以了，被告何盛宗有當面跟伊講去找他兒子被告何圭田談就可以了，當時應門時是他的印傭人，是傭人找被告何盛宗來，當時有黃彥叡一起去拜訪被告何盛宗，時間應該在委託的前一、二天。

被告何盛宗有問我買方的狀況，及金額的問題，所以我就更積極的要去接觸他兒子等語（本院卷第54頁反面）及：在賣出之前有很多聯絡事宜，需要透過被告何圭田去跟何盛宗解釋，伊認為被告何圭田可以代理，被告何圭田跟我說可以全權代理，第一天被告何圭田跟我說我可以代理何盛宗，而且被告何圭田說下班時間比較晚，而且被告何圭田在我們面前都打電話跟何盛宗打電話…如何確認被告何圭田打電話給被告何盛宗，是因為被告何圭田有拿LINE的內容給伊看，內容是仲介服務費的多寡等語（本院卷第55頁反面、第56頁），亦核與原告提出通訊軟體翻拍畫面，被告何圭田有「條文感覺限制太多！」、「仲介費太多不要」、「那是現在的法律規定的！」、「應該是百分之四，要132萬，我跟他們殺到84萬」、「您覺得多少才合理？」「現在沒有所謂的賣一買二」、「平常是買一賣二，百分之二但價錢高時還可減少」（本院卷第99頁及第100頁），且對照證人王靖豪之證詞：因為價格已經確定，要請被告何圭田確認是否要賣給林裕翔，被告何圭田當下有說要跟爸爸討論這個價格可不可以賣，我跟證人簡義雄在他的診所待2個小時左右，被告何圭田是用電話聯繫且被告何圭田給我看被告何圭田手機上通訊軟體LINE說被告何圭田已經回報給何盛宗，要等被告何盛宗回覆。

那2個小時期間被告何圭田還繼續看診，我們在那裡等，就是在等被告何盛宗的回覆。

被告何圭田後來跟我們說可以簽了等語（本院卷第68頁），亦核與原告提出之通訊軟體翻拍畫面有出現「差太多了，何大哥我會努力守住價的」，嗣經被告何圭田稱「嗯！未達預期目標請不用與我們聯絡，非誠勿擾，謝謝！」（本院卷第98頁）相符，綜合上揭證人陳述以觀，顯然被告何盛宗對於價格乙事，確實有授權並同意由被告何圭田處理，雖然被告何圭田有在證人王靖豪面前表示要詢問被告何盛宗是否願意以此價格出售，但在被告何圭田向證人王靖豪出示手機通訊軟體並稱已將價格回報給被告何盛宗後二個小時，被告何圭田既又稱可以簽約，顯然該價格業經被告何盛宗同意，只是雙方後來針對服務費有所爭執而已，因此，本院認為被告何盛宗事先對於價格有授權，事後對於價格亦有同意，本件核屬有權代理，益為明顯。

（四）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。

前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。

本件代理人被告何圭田於代理權限內，於原證一第一頁「委託人簽名」處，簽署「何圭田代」，第二頁第六條定金收取處，甲方同意處，簽署「何圭田代」，同頁乙方已提供成交行情，甲方簽名處，簽署「何圭田代」，契約最後一頁「代理人」處，簽署「何圭田」，及「標的物現況說明書」（本院卷第8頁）委託人簽章處，簽署「何圭田代」，即係以被告何圭田為被告何盛宗之代理人自居，顯係以本人名義為意思表示，依前揭規定，系爭土地一般委託銷售契約書，即直接對本人發生效力，故本件嗣後因被告何盛宗改變意向，而不願締約，顯係可歸責於被告何盛宗及何圭田之事由，致原告無法與其所介紹之客戶簽立土地買賣契約，依系爭土地一般委託銷售契約書第八條甲方義務第3項第2款之約定「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立土地買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」

之約定，被告何盛宗即應支付委託銷售價百分之四之服務報酬，而系爭土地一般委託銷售契約書第8條第3項第2款之「委託銷售價」及原證4「買賣總價款」，均係指3300萬元乙節，為兩造所不爭執(本院卷第123頁)，且核與卷附委託事項變更契約書可參（本院卷第9頁），故原告請求被告何盛宗依前揭約定，請求132萬元之服務報酬（計算式為：3300萬元×4%＝132萬元），為有理由，應予准許。

（五）至於被告抗辯，縱然本件有權代理，原告得請求之金額，亦僅為84萬元，而非132萬元云云，然查，系爭委託事項變更契約書於特約條款固載明「支付捌拾肆萬元整為仲介服務費」（本院卷第9頁），然查，該特約條款之前後文，係針對嗣後買賣契約成立以後，被告何盛宗支付給原告之金額，換言之，此特約條款之前提，在於買賣契約嗣後成立，原告得向買賣雙方均得請求仲介服務費，始有降低成84萬之金額，而本件嗣後既因可歸責於被告之事由而未能簽訂，事實狀態已有不同，則兩造之法律關係，自無由依據前揭委託事項變更契約書之特約條款而為認定，應以原告所述由系爭土地一般委託銷售契約書第8條第3項第2款之「委託銷售價」為3300萬元再乘以百分之4，較符合兩造於系爭土地一般委託銷售契約書所為之簽定，適足以解決雙方嗣後契約未簽訂時之法律關係，被告所辯，委無足採。

（六）按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。

惟其中原告多數的主觀預備合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。

於此情形，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件成就之時。

第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力（民事訴訟法第448條），是該備位原告之訴，縱未經第一審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效力，即原告先位之訴勝訴，備位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，備位原告之訴即生移審之效力。

上訴審若認先位之訴無理由時，即應就備位原告之訴加以裁判，最高法院94年度台上字第283號判決意旨足資參照。

本件原告先位之訴既為有理由，依前揭判決意旨之說明，因先位之訴有理由為備位之訴之解除條件，故就後位之訴即無庸另為駁回之諭知，併此敘明。

（七）再按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告對被告之服務報酬請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事起訴而送達訴狀，被告未給付，當應負遲延責任。

是原告請求自本件民事起訴狀繕本送達被告即105年10月7日（本院卷第31頁及第122頁）翌日即105年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由。

從而，原告本於系爭契約之法律關係，請求被告何盛宗給付原告132萬元，及自105年10月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

二、綜上所述，本件被告何圭田係屬有權代理，其於代理權限內，以本人被告何盛宗名義所為之法律行為，效力及於本人被告何盛宗，嗣因可歸責於被告何盛宗及被告何圭田之事由致原告無法與其所介紹之客戶簽約，原告主張依代理及系爭土地一般委託銷售契約書第8條第3項第2款約定之法律關係，請求被告何盛宗應給付132萬元之服務報酬，並自105年10月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

三、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、、390條第2項、392條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 林慶郎
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 陳采瑜