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臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2923號
原 告 林煒傑
訴訟代理人 廖怡婷律師
被 告 陳宜
林怡欣
林佩樺
兼 上一人
法定代理人 林萬枝
兼 上四人
訴訟代理人 林宏縣 ○○○市○○區○○00路000號
上列當事人間請求遷讓返還房屋等事件，本院於民國106 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中市○○區○○段○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○○○路○○○號）全部騰空遷讓返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣肆拾壹萬陸仟零伍拾玖元，及自民國一百零六年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年十月七日起至遷讓返還第一項所示之房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬叁仟零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣貳拾貳萬貳仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行。
但如被告以新臺幣陸拾陸萬陸仟玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項，如原告以新臺幣壹拾叁萬捌仟陸佰捌拾陸元為被告供擔保後，得假執行。
但如被告以新臺幣肆拾壹萬陸仟零伍拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項，於判決確定前清償期已屆至部分，如原告按月以新臺幣肆仟叁佰叁拾陸元為被告供擔保後，得假執行。
但如被告按月以新臺幣壹萬叁仟零柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由甲、程序部分：原告起訴時將被告林怡欣誤載為「林宜欣」，並列被告林萬枝為其法定代理人，然查被告林怡欣為民國00年0 月00日生（見本院卷第180 頁全戶戶籍資料查詢結果），是原告於105 年10月7 日提起本件訴訟時（見本院卷第1 頁民事起訴狀上之本院收文章），被告林怡欣業已成年而毋庸法定代理，原告並於106 年10月25日當庭更正被告林怡欣為被告，而撤銷法定代理（見本院卷第193 頁正反面），先予敘明。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○段00000 地號土地上及其上建物（即門牌號碼臺中市○○區○○00路000 號房屋，下稱系爭房屋）原為原告之父親林登才所有，然登記於原告名下。
嗣訴外人林登才於99年5 月22日死亡，由原告、被告林宏縣及證人林奕誠等3 人繼承遺產，且經鈞院於101 年8 月15日以101年度司中移調字第124 號成立調解，由原告取得系爭房屋及座落土地之所有權。
詎被告等5 人（下稱被告等）於上開遺產協議成立調解後，無視原告取得系爭房屋所有權之事實，仍強行無權占用系爭房屋，拒絕搬遷，被告林萬枝並將自身所有之房屋另行出租他人，收取租金利益歸為己用，被告林宏縣亦捨其繼承之房屋及土地不使用，是被告等顯係故意侵害原告之所有權。
查系爭房屋為雙併4 層樓透天厝別墅，附有獨立雙車位，房屋寬敞、屋況良好，又位處為臺中北十期重劃區、G3捷運特區、74號快速道路、臺中生活圈四號道路，近軍功、東山路商圈，附近著名私立名校及其他多所學校，並鄰近大坑風景區，交通便捷、生活機能優良完善便利，經查詢該路段及鄰近區域實價登錄及交易出售資料後，該區域出售房價實為每坪單價新臺幣（下同）16-24 萬元，每月租金亦達33,000元左右。
為顯現系爭房屋真正價值，系爭房屋經送請不動產鑑定估價後，租金估價為每月40,065元，均可證系爭房屋具有相當之價值。
承上，因被告等完全無視、甚至否認原告之所有權，顯有惡意侵害原告權益，為此，依據不當得利之法律關係及民法第184條第1項前段、第185條第1項前段共同侵權行為之法律關係，請求被告自102 年8 月16日起至遷讓及返還系爭房屋之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利以每月4 萬元計算，請求被告連帶給付148 萬元（計算式：自102 年8 月16日起至105 年9 月15日止共37個月，每月40,000元×37個月＝1,480,000 元），及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至被告等人遷讓及返還系爭房屋之日止，按月連帶給付4 萬元。
綜上所述，原告依民法第767條第1項，請求被告等人遷出並返還系爭房屋，並依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求鈞院擇一判決被告連帶賠償原告不能使用系爭房屋之損害148 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至被告等人遷出並返還系爭房屋之日止，按月連帶給付4 萬元。
並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將該建物返還原告。
㈡被告應連帶給付原告148 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告應自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至遷出並交還該建物之日止，按月連帶給付原告4 萬元。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則抗辯以：系爭房屋公告現值僅為66萬餘元，係被告陳宜與配偶早年辛勤努力取得之起家厝，被告陳宜及被告等人業已居住長達約20年，對於系爭房屋有其深厚不可取代之情感。
況於100 年11月間，原告因經濟狀況不佳向被告陳宜借貸2,064,000 元，因被告陳宜已高齡83歲，該2,064,000 元乃為被告陳宜之養老基金，因此原告同意被告陳宜得永居於系爭房屋至其百年，被告等人並得同住於系爭房屋之中共同奉養祖母。
是被告等係以借貸方式取得無償使用系爭房屋，原告竟訴請被告等遷讓返還並按月支付相當租金之不當得利，實屬無據。
兩造及證人林奕誠業經鈞院101 年8 月15日以101 年度司中移調字第124 號成立調解，原告亦表示同意被告等人長居系爭房屋之中，倘原告無此同意之意思表示，應於調解後即令被告等人搬遷系爭房屋，怎可能被告等又居住系爭房屋長達5 年之久，在在可證原告就系爭房屋確實與被告等間存在有無償使用借貸關係，被告等確實為系爭房屋之合法占有使用人。
退萬步言，縱認原告得求被告搬遷，惟就原告請求相當租金之不當得利部分所提租金行情確實過高，經查詢北屯區透天厝租金行情略為15,000元至16,000元之間，況系爭房屋屋況老舊，該租金行情合理應遠低於此，原告此部分請求實屬過高。
並聲明：㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第194 頁）：不爭執事項：㈠系爭房屋原為訴外人林登才所有，然登記於原告名下。
嗣訴外人林登才於99年5 月22日過世，由原告、被告林宏縣及證人林奕誠3 人繼承遺產，經本院於101 年8 月15日以101 年度司中移調字第124 號成立調解，由原告取得系爭房屋及坐落土地所有權。
㈡被告等迄至本件言詞辯論終結日即106 年10月25日止，均居住於系爭房屋。
㈢卷內書證之形式真正均不爭執。
爭執事項：㈠原告本於所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被告等應將系爭房屋遷讓交還，有無理由？㈡原告依民法第179條前段、第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利每月4 萬元，有無理由？
肆、本院得心證之理由：原告本於所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被告等將系爭房屋遷讓交還，有無理由？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。
被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
㈡查原告主張系爭房屋及坐落土地原為訴外人林登才所有，然自99年12月14日起即登記於原告名下。
嗣訴外人林登才於99年5 月22日過世，由原告、被告林宏縣及證人林奕誠3 人繼承遺產，經本院於101 年8 月15日以10 1年度司中移調字第124 號成立調解（下稱系爭調解程序），由原告取得系爭房屋及坐落土地所有權，然迄至本件言詞辯論終結日即106 年10月25日止，被告等仍居住於系爭房屋等情，業據原告提出本院101 年度司中移調字第124 號調解程序筆錄、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可考（見本院卷第8 頁至第14頁、第51頁至第52頁、第53頁至第54頁），且為被告所不爭執（見不爭執事項），則原告就其為系爭房地之所有權人乙節，已盡相當之舉證。
而被告等既辯稱非無權占有，自應就此部分負舉證責任。
㈢被告固抗辯稱系爭調解程序當時，兩造曾口頭協議於被告陳宜有生之年被告等均可繼續居住於系爭房屋等語。
惟查證人林奕誠證稱：伊有參與系爭調解程序，當天是針對林登才遺產調解，調解完房屋所有權就屬於原告。
調解當時伊不記得原告有無同意讓被告等繼續居住，伊也不知道有無協議過要讓被告等繼續居住該屋，協調時沒有談到原告取得房屋後被告等居住問題等語（見本院卷第80頁反面至第82頁），堪認證人林奕誠於系爭調解程序中，確未聽聞原告承諾被告等可繼續居住於系爭房屋。
再者，證人即原告另案委任律師吳宜星亦稱：104 年間原告曾對被告林宏縣提出返還借名登記房屋事件，在該案協調和解中，被告林宏縣表示同意將該案中借名登記房屋返還，但原告需同意讓陳宜繼續居住在系爭房屋，但原告不同意，後來兩造僅就該案中借名登記房屋達成和解，未再處理系爭房屋事宜等語（見本院卷第121 頁反面至第122 頁），亦證兩造於104 年間，仍未就系爭房屋居住事宜達成協議。
而查證人林奕誠為原告及被告林宏縣之親兄弟，與兩造間均為至親關係，證人吳宜星則為專業律師，且其等於本院審理程序時，均係經本院告以證人義務及偽證罪之處罰後，當庭具結證述，是其等於負擔偽證罪之心理壓力下，應當為真實之陳述，而無替原告羅織謊言之可能，足認其等所陳述，係親身經歷之事實而無虛構，應可採信。
從而，被告等此部分抗辯，即難謂可採。
至被告等雖復聲請傳喚被告林萬枝、柳正村律師為證人，惟被告林萬枝未參與系爭調解程序，此觀系爭調解程序筆錄參與人即明（見本院卷第8頁），且就系爭調解程序過程，業依被告等聲請傳喚證人林奕誠為證，自無再行傳喚柳正村律師為證之必要，僅此敘明。
㈣被告等復抗辯稱原告曾向被告陳宜借貸2,064,000 元，因之口頭同意由被告等繼續居住系爭房屋，是兩造間就系爭房屋存在使用借貸契約等語，然為原告所否認。
查被告等固提出存款存單、歷史交易明細查詢等為證（見本院卷第159 頁、第174 頁），惟前開證據僅能證明被告林宏縣曾匯款與原告之事實，尚難僅據此即認上開匯款即係原告向被告陳宜借貸之款項。
再者，縱令被告等主張原告曾向被告陳宜借貸款項一事為真，被告等就原告因之口頭同意被告等得繼續居住系爭房屋乙節，亦未能提出任何證據佐證，自難採認為真。
㈤至被告林萬枝稱前幫訴外人林登才興建房屋，訴外人林登才無法支付工資，遂承諾系爭房屋供其居住等語；
被告陳宜稱訴外人林登才同意由其居住於系爭房屋中養老終身等語，均未能提出任何證據以實其說，均非可採。
㈥從而，被告等迄至本件言詞辯論終結日止仍居住於系爭房屋，且均未能證明其等具有合法占有權源，原告請求其等遷讓並返還系爭房屋，即屬有據。
原告依民法第179條前段、第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求被告等連帶給付相當於租金之不當得利每月4 萬元，有無理由？㈠按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。
民法第184條第1項前段、第185條第1項前段亦有明文。
再按無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦係侵害該房地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例要旨參照、96年度台上字第424 號判決意旨參照）。
本件原告為系爭房屋之所有權人，被告等又無合法權源占有使用系爭房屋，致原告受有無從使用系爭房屋之損害，則原告主張依民法不當得利及共同侵權行為之規定，請求擇一判決被告等連帶賠償相當於租金之不當得利或損害，自屬有據。
㈡按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。
又無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院85年度台上字第2059號、96年度台上字第2660號裁判要旨可資參照）。
復按消滅時效因請求、承認、起訴而中斷，民法第129條第1項定有明文；
又因起訴中斷時效者，於請求權人提出訴狀於法院時起即生中斷之效力，毋待訴狀送達於相對人（最高法院92年度台上字第2037號判決意旨參照）。
查被告自兩造於101 年8 月15日經系爭調解程序協調後，即屬無權占用系爭房屋，而原告係於105 年10月7 日遞狀起訴（見民事起訴狀上本院收文戳），據此，原告請求被告給付自102 年8 月16日起至105 年9月15日止之相當於租金之不當得利，及起訴後自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至返還占有系爭房屋止，按月計算相當於租金之不當得利或損害，核屬有據。
㈢按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。
而所謂土地價額係指法定地價而言；
土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。
另無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念。
因房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），故無權占用他人房屋所受之不當得利，自當以建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323 號判決意旨參照）。
再土地法第97條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（最高法院49年台上字第1230號判例意旨參照）。
末按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。
而房屋與土地相同，均得出租收益，則無權占有他人房屋，基於同一法律理由，應同有上開判例之適用。
本院審酌原告主張系爭房屋位處台中北十期重劃區，連接G3捷運特區、74號快速道路、台中生活圈4 號道路，附近有多所學校，交通便捷，生活機能完善等情，為被告等所不爭執（見本院卷第123 頁反面），且有兩造提出之現場照片在卷可稽（見本院卷第143 頁至第145 頁、第172 頁至第173 頁），堪認被告等占有系爭房屋所受相當於租金之損害，以系爭房屋總價及系爭土地申報地價按年息10％計算，應屬適當。
㈣查系爭土地面積為121.19平方公尺，申報地價於102 年1月為每平方公尺4,480 元、105 年1 月為每平方公尺6,880 元，而原告就系爭土地之所有權應有部分權利範圍為全部等情，有系爭土地登記第一類謄本、地價第一類謄本附卷可佐（見本院卷第51頁至第52頁、第142 頁）。
又系爭房屋之課稅現值102 年為751,000 元、103 年為743,100元、104 年為734,900 元、105 年為727,000 元、106 年為719,100 元，有臺中市政府地方稅務局東山分局106 年6 月1 日中市稅山分字第1065605845號函附之課稅明細表附卷可參（見本院卷第134 頁至第139 頁反面）。
依此，原告依共同侵權行為之規定，請求被告等連帶給付自102年8 月16日起至105 年9 月15日止，占用系爭房屋所受相當於租金之損害金額416,059 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至遷讓返還系爭房地之日止，連帶按月給付相當於租金之損害金額13,007元（計算式均如附表所示），核屬有據。
至原告自行送請不動產鑑定估價，而以估價結果之每月40,065元請求，已逾系爭房屋總價及系爭土地申報地價之年息10％，揆諸前開法條及判決要旨，洵非可採，是原告逾每月13,007元之請求，則屬無理由，應予駁回。
㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，分別為民法第229條第2項、第233條第1項及第203條所明定。
本件被告等此部分對原告所負返還364,317 元之侵權行為債務，並無確定之給付期限，原告以本件起訴狀繕本之送達，作為催告被告給付此部分損害賠償之通知，並於106 年10月6 日送達最後一位被告，此有本院送達證書附卷可稽（見本院卷第190 頁），是於斯時已生催告效力，而被告仍未給付，則原告請求被告依上述金錢債務一併給付自起訴狀繕本最後送達被告之翌日106年10月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，於法有據，亦應准許。
至於原告請求逾上開損害本金及其法定遲延利息之範圍部分，則為無理由，應予駁回。
㈥上開被告無權占用系爭房屋受有利益應予返還原告部分，原告依民法第179條不當得利返還請求權及民法第184條第1項、第185條共同侵權行為損害賠償請求權，請求擇一為原告有利判決，本院業依共同侵權行為判准如前述，不當得利請求權部分即不另贅述。
肆、綜上所述，原告依據民法第767條之規定，請求被告等遷出並返還系爭房屋；
另依共同侵權行為之法律關係，請求被告等連帶給付原告自102 年8 月16日起至105 年9 月15日止之租金共計364,317 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即106 年10月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自106 年10月7 日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告13,007元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行。
其中就主文第1 、2 項部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
就主文第3項部分，按有關財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編第167-168 頁參照）。
查本判決主文第3項有關將來給付訴訟之判決，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行，此部分依原告聲請，為如主文所示附條件之准許假執行、免為假執行之宣告。
至於原告敗訴部分及判決確定前清償期尚未屆至部分，則駁回該部分假執行之聲請。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟該敗訴部分，僅係就不當得利部分為原告部分敗訴之判決，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之2第2項規定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件訴訟費用。
中 華 民 國 106 年 11 月 1 日
民事第一庭 法 官 段奇琬
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 1 日
書記官 葉燕蓉
附表：
┌───┬───┬────┬────┬────┬────┬──┬───────────────────┬──────┐
│ │面積㎡│佔用起算│佔用起算│申報地價│課稅現值│佔用│計算式（佔用期間之不當得利總額，元以下│按月給付金額│
│ │ │始日 │訖日 │/㎡ │ │日數│四捨五入） │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├───┼───┼────┼────┼────┼────┼──┼───────────────────┼──────┤
│ │121.19│1020816 │1021231 │4,480 │751,000 │138 │（121.19×4480＋751,000 ）×10％×138 │（121.19×68│
│ │ │ │ │ │ │ │/365＝48,921 │80＋727,000 │
│ ├───┼────┼────┼────┼────┼──┼───────────────────┤）×10％÷12│
│ │121.19│1030101 │1031231 │4,480 │743,100 │365 │（121.19×4480＋743,100 ）×10％＝128,│月＝13,007 │
│ │ │ │ │ │ │ │603 │ │
│ ├───┼────┼────┼────┼────┼──┼───────────────────┤ │
│ │121.19│1040101 │1041231 │4,480 │734,900 │365 │（121.19×4480＋734,900 ）×10％＝127,│ │
│ │ │ │ │ │ │ │783 │ │
│ ├───┼────┼────┼────┼────┼──┼───────────────────┤ │
│ │121.19│1050101 │1050915 │6,880 │727,000 │259 │（121.19×6880＋727,000 ）×10％×259 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │/365＝110,752 │ │
├───┼───┼────┼────┼────┼────┼──┼───────────────────┼──────┤
│合計 │ │ │ │ │ │ │416,059 │ │
└───┴───┴────┴────┴────┴────┴──┴───────────────────┴──────┘
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