臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,2947,20171130,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2947號
原 告 祭祀公業法人台中市賴八卦
法定代理人 賴志宗
訴訟代理人 涂朝興律師
被 告 賴大勇
賴大權
賴寶真
朱賴寶惠
賴大守
王偉明
共 同
訴訟代理人 張慶達律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國106 年10月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠坐落台中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告於日據時代在系爭土地上設有祖厝及宗祠，原為土造形式，其中門牌台中布北屯區和祥街257號房屋（下稱系爭房屋）及附連土地為被告賴大勇、賴大權、賴寶真、朱賴寶惠、賴大守（下稱被告賴大勇等5 人）之父賴朝科占有使用多年，其後賴朝科及其配偶即被告賴大勇等5 人之母賴玉相繼過世，由被告賴大勇等5人繼承占有使用。

㈡賴玉曾由被告賴大權代理，於99年8 月26日與原告就租金調整成立和解，自民國100年1月1日起至102年12月31日，每月租金提高為每月新台幣（下同）2500元，賴玉及其繼承人被告賴大勇等5 人自有依和解內容按月給付之義務，惟被告賴大勇等5人自103年1月1日起分文未付租金。

又原告之祖厝及宗祠時日已久，土造屋瓦已不堪使用，99年間經派下員大會決議就地改建，依土地法第100條第1款規定自得予以收回。

原告於103年12月11日催告及通知收回重建，104年9 月24日通知限期7日未繳交即解除，104年11月16日催告7 日履行並重申收回自建（其中被告賴大勇部分於105年2月2 日公示送達，其餘被告於104年11月17日送達，故於送達後7 日即105年2 月10日發生終止效力）均未獲置理，特再以本件起訟狀繕本之送達再為通知。

被告賴大勇等5 人有遷讓房屋返還土地之義務。

被告王偉明向賴玉借貸而占有使用系爭土地，亦有遷讓房屋返還土地之義務。

爰依民法767條第1項之規定請求被告遷讓房屋返還土地，㈢被告賴大勇等5人自103年1月1日起未支付租金，至105年2月9日止應給付租金6萬2500元。

此外，被告賴大勇等5 人自終止契約翌日即103年2月10日起至遷讓房屋返還土地之日止，每月受有相當於租金之不當得利2500元，爰依民法第179條規定併為請求。

㈣並聲明：⑴被告應將系爭土地如附圖所示B 部分（面積99平方公尺）、C部分（面積43平方公尺）、D部分（面積102 平方公尺）、E 部分（面積63平方公尺）之建物即系爭房屋及如附圖所示E 部分（面積63平方公尺）之土地騰空返還原告。

⑵被告賴大勇等5人應給付原告6萬2500元，及自105年2月10日起至第1項遷讓房屋返還為止，按月給付原告2500元。

⑶聲明第1項之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告房屋原屬純土造，被告賴大勇等5 人父母賴朝科、賴玉於35年10月1日遷入居住，47年間87水災，2棟建物屋頂為稻草已全倒，經賴朝科重蓋，70年前棟改為瓦頂，後棟房屋倒塌重蓋為磚造瓦頂，故系爭房屋為賴朝科重建，已非原來純土造房屋。

因系爭房屋為賴朝科所有，是賴朝科即向原告承租系爭房屋坐落之基地即系爭土地，承租面積285 平方公尺。

嗣賴朝科、賴玉陸續仙逝，其子女即被告賴大勇等5 人即因繼承而取得系爭房屋所有權。

㈡原告主張本件系爭房屋之所有權，已經鈞院97年度中簡字第618 號民事判決認伊為系爭房屋之所有權人云云。

惟前開判決之訴訟標的係該案被告賴玉、王偉明是否無權占有系爭房屋，而非確認系爭房屋之所有權為何人所有，是縱該案判決理由認原告為系爭房屋所有權人，然就此事項之認定應未受既判力所及。

且該判決僅憑證人廖春涼之證詞，即認賴朝科就系爭房屋為部分整修並非重建，是賴朝科並未取得系爭房屋所有權，系爭房屋仍為原告所有，惟此認定顯無依據，應無從作為本件原告主張為系爭房屋所有權人之積極證據。

本件被告既否認原告為系爭房屋之所有權人，原告自需就其出資起造系爭房屋之事實負舉證之責。

況原告自承系爭房屋為日據時期土造建築，於鈞院97年度中簡字第618 號案件履勘系爭房屋時，系爭房屋之屋頂為磚造，大門四週或後棟房屋後半部為磚造，是系爭房屋已無保留原來土造樣式，系爭房屋已經賴朝科出資為重建之事實，誠屬可信。

又被告等人一直以來給付原告者，為系爭房屋坐落基地之土地租金，並非房屋之租金，原告據此主張兩造間就系爭房屋有租賃關係存在應屬無據。

況如系爭房屋確為原告所有，則台中市北屯區祭祀公業登記證明中財產清冊之記載即應臚列系爭房屋為祭祀公業財產，然上開登記證明中未見任何相關記載；

是系爭房屋之所有權人應確非原告。

㈢系爭房屋應為被告賴大勇等5 人所有已如上述，則原告認本件被告使用系爭房屋係因承租房屋，即屬誤認，其依土地法第100條第1款之規定收回房屋，於法顯有未合。

又被告欲繳交103 年之土地租金予原告為原告所拒絕，並非原告所述被告等故意拒交租金；

且原告擅自以存證信函通知被告，欲將原地租2500元調高至4154元，以此催告被告等人繳交每月租金4154元，自非合法，被告拒絕交租，應屬有據等語置辯。

答辯聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原告所有，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第9頁）。

㈡系爭土地現有如附圖所示B (前棟)部分（面積99平方公尺）、C(走廊)部分（面積43平方公尺）、D(後棟)部分（面積102平方公尺）之建物即系爭房屋，前開房屋及附圖所示E（空地、面積63平方公尺）部分之土地現為被告賴大勇等5 人占有使用，此據本院會同兩造及臺中市中正地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，有相片、勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑（見本院卷第112、117-123、126頁）。

㈢原告以被告賴大勇等5人未繳103年度租金，於104年9月24日以存證信函通知被告賴大勇等5人限期7日繳交，逾期未繳即解除契約，被告賴大權、賴寶真、朱賴寶惠、賴大守於104年11月17日收受該存證信函，另被告賴大勇則經原告聲請本院104 年度司聲字第1974號裁定准予公示送達，被告賴大勇於105年2月2日收受送達，有存證信函、郵件回執及本院104年度司聲字第1974號裁定暨確定證明書可稽（見本院卷第22-34頁）。

㈣被告王偉明向賴玉借貸而占有使用系爭土地如附圖所示B 部分（面積99平方公尺）、C部分（面積43平方公尺）、D部分（面積102平方公尺）之系爭房屋及附圖所示E部分（面積63平方公尺）之土地。

四、本件爭點：㈠系爭土地如附圖所示B部分（面積99平方公尺）、C部分（面積43平方公尺）、D部分（面積102平方公尺）之建物即系爭房屋係原告興建所有或係被告賴大勇等5 人之父賴朝科興建所有？原告與被告賴大勇等5 人間成立房屋租賃契約或係房屋基地租賃契約？㈡原告主張依土地法第100條第1 、3 款規定終止租約有無理由？被告占有系爭土地有無得對抗原告之正當權源？㈢原告請求被告賴大勇等5 人給付租金是否有理？㈣原告請求被告賴大勇等5 人給付相當於租金之不當得利是否有理？

五、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地上系爭房屋為其所有，雙方成立房屋租賃，為被告否認，被告抗辯原告所有房屋倒塌，系爭房屋為被告父親賴朝科重建，雙方成立租地建物契約，就系爭房屋所有權誰屬，雙方各執一詞。

證人賴大揚證稱：原告房屋是土磚造，屋頂是甘蔗葉加茅草，第1 次改建是47年間水災淹水底部爛掉，房屋半倒不能住人，土造部分可用有保留，大部分不堪使用，客廳柱子及正門是重建紅磚頭做的，大門旁牆壁是土造重建的，第2 次改建是增建廁所及豬舍等語（見本院卷第146-148頁）。

證人林倍清證稱：伊出生至8、9 歲時住在賴朝科家後面棟，印象中47年87水災時賴朝科房屋並無受損，裡面有沒有受損伊不知道，伊居住房屋是土角厝，屋頂是鋪很厚的稻草等語（見本院卷第177-178 頁）。

證人賴大存證稱：87水災很大，雨勢使賴朝科土角厝牆壁壁面毀損有修補，水有越過門欄淹進去，但房屋沒有倒，房屋屋頂最早是茅草，後來茅草取得不易，也有用甘蔗葉取代，後來更換水泥屋瓦，更換時間不確定等語（見本院卷第178反-180頁）。

證人廖春凉於另案證稱：在70年左右賴朝科叫我去幫他翻修房子，他說三合院（指前棟）屋頂有茅草、竹子部分被蟲蛀壞，我幫他翻修屋頂，後棟房子土造牆壁倒掉，所以我幫他砌磚建造一間廚房、廁所，後棟並未全倒等語（見97年度中簡字第618 號卷），並有該案判決書在卷可參（見本院卷第12-13 頁）。

依前開證人證詞，原告所有房屋牆壁為土造，屋頂為茅草、稻草或甘蔗葉，然依卷附相片，系爭房屋屋頂鋪設屋瓦，已無茅草、稻草或甘蔗葉，牆壁多為紅磚構造（見本院卷第117-123頁、97年度中簡字第618號卷），二者顯然不同。

又原告前曾訴請賴玉及被告王偉明遷讓房屋，於本院97年度中簡字第618 號審理期間，經法官履勘結果，系爭房屋前棟之牆壁為土造，大門四週有砌磚，屋頂為磚造；

後棟前半部為土造，後半部為磚造，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第101-103 頁），足認系爭房屋構造與原告原來純土造房屋不同，且原告房屋為日據時期興建之茅草屋頂之土角厝，迄今興建超過70餘年，衡情若保持原構造，亦應殘破不堪，然系爭房屋屋頂已改為瓦頂，牆壁外觀尚稱良好，仍可供居住使用，堪認原告房屋原有茅草屋頂、土造牆壁等主要構造，均已拆除重建，原有土造房屋喪失遮風避雨獨立使用之經濟價值，已滅失不存在。

又系爭房屋牆壁部分仍為土造，然參以證人賴大揚證述，水災後大部分不堪使用，土造部分可用有保留等語，自不得以系爭房屋尚有部分牆壁為土造，遽認原告原有房屋並未滅失。

再系爭房屋房屋稅籍59年間登記納稅義務人為原告，60年間登記納稅義務人為被告，有房屋稅繳納通知書在卷可參（見97年度中簡字第618號卷起訴狀證1、本院卷第153頁），原告向賴玉收取91年至93年間租金，開立收據亦記載「土地租金」字樣，並依據占用土地面積計算租金，有收據在卷可考（見本院卷第169-170頁、97年度中簡字第618號卷），若系爭房屋確屬原告所有，賴朝科係向原告租屋，賴朝科何須變更其為系爭房屋納稅義務人，而自行繳納房屋稅？原告何能長期不表異議？原告開給賴玉租金收據何以記載「土地租金」？在在顯示被告抗辯原告房屋業已不存，系爭房屋為賴朝科重建，堪可採信。

㈡按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。

是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號裁定參照）。

查本院97年度中簡字第618 號判決理由雖認定賴朝科於70年間將系爭房屋作部分整修並非重建，並無因此取得系爭房屋所有權，然另以原告所主張賴玉違法轉租終止租約為不合法，而為原告不利判決，有該判決書在卷可參（見本院卷第12-13 頁），賴玉及被告王偉明於該案因受有利判決，不能就前開理由就其等不利判斷上訴救濟，原告於本案更行為不同主張，難謂違背民事訴訟法上之誠信原則，且該案當事人為原告與賴玉、被告王偉明，與本案當事人不盡相同，本件被告聲請訊問證人賴大揚，業已提出新訴訟資料，綜合全部卷證足以推翻前案判斷，應認前案判決理由不生爭點效。

原告主張因前案已就系爭房屋所有權之歸屬為判斷，依爭點效法理，被告不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷云云，殊無足採。

㈢按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或興建房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。

賴朝科於系爭土地上興建房屋，賴朝科死亡後，其繼承人賴玉繼承房屋，並向原告繳納系爭房屋基地租金，應認雙方成立租地建屋契約。

按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

五、承租人違反租賃契約時。」

，土地法第103條定有明文。

原告與被告賴大勇等5人間既係成立租地建屋契約，原告主張依土地法第100條第1、3 款規定終止租約，違反土地法第103條規定，自無理由。

本件原告既無主張及證明合於土地法第103條規定已合法終止原告與被告賴大勇等5 人間租地建屋契約，則該租地建屋契約繼續存在並不消滅，被告占有系爭土地為有合法占有權源，並非無權占有，被告賴大勇等5 人使用土地係基於租賃關係非無法律上原因，不成立不當得利。

原告本於民法第767條第1項、第179條規定，請求被告遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，並無理由。

六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。

其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 許馨云