臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,3078,20170525,2

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3078號
原 告 紀政順
訴訟代理人 張格明律師
複 代理 人 何國榮律師
被 告 張英統
訴訟代理人 洪翰今律師
上當事人間給付價金等事件，本院於民國106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾陸萬元，及自民國一百零五年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之五十六，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍拾伍萬參仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹佰陸拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時，原係聲明求為判決：「被告應給付原告2,968,460元，其中166萬元，自105年8月10日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息；

其餘1,308,460元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，嗣於105年11月22日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「被告應給付原告2,948,460元，其中166萬元，自105年8月10日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息；

其餘1,288,460元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自屬適法，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

(一)原告原有坐落於臺中市○○區○○段000地號土地，地目田，面積1,900平方公尺，權利範圍全部，於104年3月4日與被告簽立授權書，授權以價金新臺幣（下同）1,800萬元之約定，委託被告代理仲介出售，言明委任報酬為5%，代理出售期間為104年3月4日起至104年9月4日止（經延長3個月）。

被告係從事代書業務40幾年之經驗，除了有勘查土地現場為種植稻作之外，至104年5月19日時，被告查詢相關單位發現系爭農地之合法興建農舍之農地比，已全部用盡，無法再申請興建合法農舍，便要求原告降低售價為1,300萬元，原告允諾降價500萬元，而於104年5月19日加註於授權書之最後，註明：「授權人紀政順以上土地總價金壹仟參佰萬元整，104年5月19日，簽章：紀政順」、「以後如賣掉壹仟參佰萬元整，手續費5%，其餘錢要歸還給紀政順」。

然授權代理出售期間於104年9月4日屆滿時，被告並無順利代為仲介出售與他人，被告表示願意以同樣價格購買系爭土地，被告即於104年10月6日與原告簽立買賣合約於前開授權書上。

簽立買賣合約之後，被告即於同年10月間委託地政士張連峰代理辦理土地移轉登記及代償第一順位抵押事宜，被告夥同訴外人江進富向地政士張連峰宣稱：「原告欠伊金錢未清償，願意以該土地抵償債務；

且因原告有癌症，已經第四期，要趕快辦理過戶登記」，致使地政士張連峰陷於錯誤，致並未詢問如何支付價金及是否已經支付價金完竣等事，隨即代辦土地移轉登記及設定第二順位抵押與代償事宜。

原告為配合辦理農地移轉曾於104年10月7日申請農地農用證明，提供與被告轉交與地政士張連峰以申請免納土地增值稅及申請土地移轉登記。

張連峰地政士於104年10月21日完成土地移轉登記及代為申辦原第一順位之抵押代償（第一順位玉山銀行商業銀行股份有限公司轉由臺中商業銀行股份有限公司抵押代償），並開立收費明細給被告。

(二)原告原有系爭土地於101年6月21日曾設定抵押給玉山銀行，最高限額1,200萬元，且查至104年10月第一順位抵押之玉山銀行仍有尚未清償餘額8,631,540元。

但被告買受系爭土地於104年10月21日完成移轉登記時，並無支付任何價金，就系爭土地買賣完成移轉登記給被告之同時，被告要求張連峰地政士同時向臺中銀行太平分行設定抵押貸款1,320萬元【實際貸款1,100萬元】及代償原向玉山銀行之抵押貸款之尚未清償餘額8,631,540元。

而向臺中銀行貸款及申辦代償玉山銀行為清償餘額之後，剩餘款項有2,348,460元（1,100,000-代償8,631,540-地政士費用20,000），臺中銀行應撥付至被告開立於臺中銀行之帳戶，始完成貸款之撥款。

就前述被告如何向臺中銀行貸款及代償玉山銀行之尚未清償款項，係由被告自行接洽臺中銀行及委託地政士張連峰辦理，原告從未參與，毫不知情。

原告僅知被告宣稱會向銀行貸款及代償一胎之後，並在1、2個月內清償尾款價金4,368,460元（13,000,000-8,631,540）。

由於地政士張連峰於代辦過戶及代償之後，發現本件買賣顯有詐欺情事，被告並未支付任何價金，且向臺中銀行貸款之款項扣除代償之後，被告亦無將前開234萬餘元支付給原告之意思，地政士張連峰便告知臺中銀行暫時凍結撥款給被告該234萬餘元，並告知兩造。

被告不得已便與原告協商，被告同意先由貸款核撥234萬元中支付100萬元給原告，並宣稱無錢繳納臺中銀行貸款之本息，留下1,348,460元作為臺中銀行扣繳貸款本息之用，兩造及地政士張連峰於104年11月10日便協同被告之友人江進富等數人到臺中銀行太平分行解凍帳戶，並同時匯款給原告100萬元，匯款至原告開立於玉山銀行龍井分行活儲0000000000000帳戶。

被告並宣稱先支付100萬元，要再將土地以1,500萬元以上價格出售，出售土地得款之後再清償價金餘額3,368,460元（4,368,460-1,000,000）。

日前並發現，被告預留134萬餘元作為臺中銀行扣抵貸款本息，因每月必須繳納20餘萬元之本息，帳戶134萬餘元款項經過7個月（104年11月21日至105年5月21日）已經不足扣款，成為逾期放款案件，至今105年9月21日已有5個月未繳納本息，臺中銀行正聲請法院拍賣系爭土地之抵押物。

(三)其次，於104年11月10日兩造至臺中銀行太平分行解凍帳戶時，被告宣稱先支付100萬元，剩餘尾款3,368,460元計畫在幾個月內將土地出賣1,500萬元後，得款就會付清尾款3,368,460元，但事後被告卻避不見面，原告請朋友協尋被告出面解決，直到105年6月30日（距104年11月10日支付100萬元後，已經有7個月餘時間，均無法找到被告）在被告住處等到被告回來，要求被告要如何支付尾款價款？被告才先願意再支付現金10萬元，宣稱幾天後再支付一些價款，至同年7月7日被告才再支付現金30萬元，並開立發票日105年7月30日之支票，帳號：559-7，票號WE0000000號，金額166萬元支票給原告，但原告分別於105年8月9日、105年8月16日及105年8月25日共提示3次，均因存款不足而退票。

然被告卻辯稱：遭受原告詐欺，不願意付款，向銀行為止付通知等語，完全與事實不合。

可知被告並無足夠之存款，依法有面額166萬元之甲支存款之款項，始得為止付通知，亦證被告臨訟編纂，毫無支付價金之本意，也無解決賠償之誠意，為取得自己不法所有之意圖而詐騙取得財產，事證明確。

本件買賣之價金為1,300萬元，扣除代償8,631,540元，被告本應支付尾款價金4,368,460元，但被告訂於104年10月21日完成所有權移轉之時並無支付任何價金，且向臺中銀行貸款之後，也未將代償玉山銀行第一順位抵押後餘額2,348,460元有支付給原告之意思，可證被告就本件買賣土地，原即有詐欺為自己不法所有之意圖，完全沒有支付價金之意思，以買賣騙取原告之土地移轉登記為伊所有，進而設定1,320萬元抵押，取得2,348,460元貸款之利益，要非張連峰地政士發現而凍結帳戶，臺中商銀暫時不撥款給被告，被告何以願意支付價金100萬元給原告？要非被告避不見面7個月餘之久，至105年6月30日為原告找到，被告會願意再支付現金40萬元（6月30日付10萬元，7月7日再付30萬元）？可證，被告以虛偽買受土地之詐欺手段，欺騙原告將土地移轉登記為伊所有，同時於移轉登記時設定高額抵押取得234萬餘元之利益，造成原告財產之損害－所有權喪失，徒讓被告以863萬餘元之代償金額，即取得1,300萬元之土地。

且目前系爭土地高額貸款無法清償，臺中銀行正聲請法院拍賣抵押物，造成原告財產無法回復，土地將為法院拍賣，剩餘尚未清償價金2,968,460（13,000,000-8,631,540-1,000,000-40,0000）元，即便是撤銷本件買賣請求回復原狀－塗銷所有權移轉登記，亦因土地設定抵押給臺中銀行，臺中銀行將拍賣抵押物，原告之財產已無法回復，原告遭受詐欺之損害，不得已只能起訴請求賠償。

(四)被告購買本件土地並未支付任何自有價金，104年10月21日完成土地移轉登記時，並未支付任何尾款給原告。

事後支付100萬元係於地政士張連峰發現被告詐欺而向銀行凍結帳戶，被告不得已始於11月10日解凍帳戶同意支付臺中銀行貸款核撥款項234萬餘元中100萬元，留下134萬餘元扣繳貸款本息，被告自始並無支付價金之本意，事實上被告完全無以自有資金支付買賣價金，更無以自有資金繳納臺中銀行之貸款本息；

且被告於受託仲介土地出售之期間，即於104年5月19日被告自行查詢土地使用狀況後，即知系爭土地合法農舍比已經用罄，無法再申請興建合法農舍，要求原告降低委託售價500萬元而為1,300萬元，被告完全知悉系爭土地無法再興建合法農舍，但除此之外，該農地並非不能從事農耕或種植，自非毫無用處之荒地（地目：田，等則：7）。

況且，被告為從事土地代書業務多年，查詢土地使用狀況自已得知農地興建農舍比已經用罄，而要求降價500萬元，焉能推知不知農地比已經用罄之事？被告卻宣稱兩造僅有約定1169萬餘元之價金，但從無任何積極證據，可資為證。

(五)另查系爭土地之農舍套繪可以解套，即無不能補正之情形被告完全未詳查系爭土地是否確定無法興建合法農舍，即草率認定原告詐欺被告買受土地，且無要求原告補正瑕疵，及主張解約或撤銷買賣之意思表示，自非可採。

105年12月1日偵查庭檢察官表示曾詢問臺中市都發局系爭土地是否已用罄農地套繪，無法再申請興建合法農舍？都發局答覆：原告之父及兄長所有土地（第758號）僅以部分土地套繪，如原有申請人解除套繪時，系爭土地（897地號）尚有足夠之面積可以興建合法農舍。

亦即，本件瑕疵可以補正，原告亦當場表示願意協同兄長向主管機關申辦解除套繪，讓系爭農地之使用效用之瑕疵，申請解套來補正瑕疵。

但被告之訴代卻宣稱：「此為權利瑕疵，無法補正…」云云，令人錯愕與不解！原來被告不想補正瑕疵，僅想不願意支付尾款而已。

事實上，臺中市都發局已於偵查庭表示原申請僅為一部分農地面積，系爭土地可以解套，讓本件土地可以申請合法農舍，都發局官員於偵查庭之答覆係不可採？都發局官員說謊嗎？事實上已經確定無法解除套繪？且參照所謂「權利瑕疵」者依照民法第349條規定，係規定第三人對於買賣標的物，不得主張有任何權利－包括所有權、地上權、或其他妨礙買受人使用之權利。

而物之瑕疵擔保係指民法第354條第1項規定之無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，但查本件土地，並無任何第三人主張具有權利－地役權、地上權、典權、抵押權等，而有妨礙被告取得土地之後之管理使用？農地套繪係為物之瑕疵，並非權利瑕疵，被告之主張顯有適用法律嚴重錯誤之處。

(六)原告之父紀登財於73年間申請農地套繪，提出農地使用同意書，由原告之父紀登財、紀政宗及紀政宏共同簽名，並將系爭土地897地號與鄰地758號（紀政宏所有，今已歿）申請合法農舍供758號土地興建農舍使用。

當時原告僅為20歲，不知原告之父已將系爭農地申請套繪興建合法農舍，原告係於77年間以受贈與繼受系爭土地，何能知悉取得土地移轉登記之時，即明知有被套繪情事？原告亦無於父紀登財申請合法農舍套繪之申請書上有簽名，如何能證明原告有明知之事實？且原告並無保證系爭農地可以興建合法農舍，不落入民法第354條第2項規定之保證品質，被告主張無須催告補正即可解除契約，顯然不合前開法律之規定。

被告主張原告明知而隱瞞農地套繪之事實而有詐欺被告，或原告有保證無瑕疵致有債務不履行，或本件農地確實已經無法解除套繪之無法補正瑕疵，得以主張撤銷或解除契約，就此主張有利之事實，參照民事訴訟法第277條規定，自應由被告負舉證責任，舉出證據，以實其說，否則不足為憑。

(七)瑕疵係發生於契約成立之前，但被告從未請求原告補正，或因於105年4月19日即知系爭農地已經套繪，要求原告降低售價，兩造便將委託出賣之價金降低500萬元，以1,300萬元為委賣經記明於授權書上，被告於104年10月6日買受系爭土地即以此農地有套繪之條件下，用1,300萬元買受。

可推知被告明知系爭土地已經套繪，用較低之1,300萬元買受，才從未請求主張瑕疵補正。

今臨訟編纂出受詐欺而撤銷或解除買賣，但無證明有何曾經催告補正，或原告有保證無瑕疵，或有證據證明原告明知而隱瞞事實？被告答辯主張撤銷或解除契約，自非成立生效，且已經超過了請求補正瑕疵之期限，可證被告所稱解除契約或撤銷買賣，自無成立生效之餘地。

(八)況查，本件移轉登記係於104年10月21日完竣，被告於登記完成之時即可知農地套繪如何，距105年11月22日提出答辯狀主張撤銷買賣，已經超過一年之除斥期間，不得再為撤銷之意思表示。

另被告所稱之解除契約，如以105年11月22日提出之答辯狀為解除契約之意思表示，則土地於104年10月21日移轉登記與被告起算，迄今已經超過六個月。

另應回復原狀之義務，被告更無有任何回復原狀之主張或舉證-拋棄所有權移轉登記而申請地政機關塗銷移轉登記之事證？僅被訴支付價金，抗辯解除契約而無義務，其餞行法律之程序，就解除契約之主張，完全不合規定，自無解除契約之成立生效。

亦證被告從事多年土地代書業務，玩法弄權，詐欺取得原告財產，再以種種違法之主張，反控原告詐欺、解除契約，均非可採。

(九)兩造約定買賣價金為1,300萬元，被告於104年10月21日移轉登記土地取得所有權時，同時向臺中銀行貸款1,100萬元，清償原告原向玉山銀行貸款尚未清償餘額8,631,540元，另於104年11月10日匯款100萬元，105年6月30日及同年7月7日共支付價金40萬元，剩餘2,968,460元尚未清償完竣。

原告爰依買賣契約、侵權行為之法律關係，請求被告給付、賠償剩餘價金2,968,460元。

就上開價金，其中166萬元部分，係由被告開立發票日105年7月30日之支票，帳號：559-7，票號WE0000000號，金額166萬元支票給原告，但原告第一次於105年8月9日提示支票，遭受銀行因存款不足而退票，自得依法行使追索權，請求自105年8月10日起至清償日止按年利率百分之6計算之利息。

(十)並聲明：1.被告應給付原告2,948,460元，其中166萬元，自105年8月10日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息；

其餘1,288,460元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告主張：

(一)否認原告主張系爭土地買賣金額為1300萬元，系爭土地實際之買賣價額應為11,691,670元，原告提出之原證一授權書所載「買方以一千三百萬元整土地標示坐落龍井區三德段間1,900,000平方公尺，權利範圍全部1分之1」為原告事後填載，被告之簽名係用於承諾上開「以後如賣掉壹仟參佰萬元整收續費5%其以錢要歸還給紀政順」，意即此簽名係用於約定兩造仲介費之用，並非約定買賣價金，此由被告所持有之授權書並未有如此之記載，即可證明之。

而本件兩造本為好友，被告係受原告委託，代理其出售系爭房屋，因原告經濟窘迫，無力支付貸款，為免系爭土地因原告無力負擔貸款，以致無法繼續出售系爭土地，兩造遂先約定將系爭土地過戶於被告名下，並由被告貸款償還原告之土地貸款，且由被告繼續尋找買家以出售系爭土地，待土地售出後，兩造始均分獲利過戶於被告名下後，兩造一起委託訴外人出售系爭土地，然原告於系爭土地過戶後，即尋黑道人士，脅迫被告給付價金，被告因迫於其威脅，始交付40萬元之現金與被告，並以匯款方式交付100萬元，並簽立系爭166萬元之支票與原告，是以買賣價金應為11,691,670元，而非原告所指1,300萬元。

(二)被告於買受系爭土地後發現該土地業已遭套繪，而為其他農舍之空地比，系爭土地既遭套繪，根本沒有價值，原告卻隱瞞該事實，使被告陷於錯誤而與之買賣系爭土地，被告顯為受詐欺而為意思表示，被告依民法第92條之規定，撤銷與原告之買賣系爭土地之意思表示，是以原告請求給付價金並無理由。

且原告為土地之出賣人，依民法第349條之規定應擔保第三人就買賣之標的物，對於被告不得主張任何權利，然系爭土地有遭套繪之情事，原告於買賣之前故意隱匿該等事實，致被告買受權利有瑕疵之土地，顯然該瑕疵無法恢復，自始給付不能，被告亦得依民法第353條準用民法第256條之規定解除系爭契約。

(三)由證人張連峰之證述可證系爭土地係因原告積欠被告金錢，才以買賣方式辦理移轉登記，兩造並無買賣價金為1300萬元之約定，且兩造原係約定先由被告將原告之貸款清償之後，其餘價金需待系爭土地出賣後，始為分配，詎料，系爭土地出賣後，原告逕尋黑衣人以暴力方式脅迫被告另外給付40萬元現金及開立166萬元之支票，用以給付系爭土地之買賣價款，再者，系爭土地有無套繪，由上開證人之證述亦可知係系爭土地過戶後，兩造始發生爭執，且證人亦為代書，其亦不知系爭土地有遭套匯之情事，則原告以被告職業為代書，即認被告應知系爭土地有遭套繪之情事，委無足採，且為臨訟編撰，僅係未脫免法律責任之說詞爾爾。

(四)並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

(一)原告原有坐落臺中市○○區○○段○000地號、地目：田、等則：7、面積1,900.00平方公尺、權利範圍：全部之土地（下稱系爭土地），於104年3月4日與被告簽立授權書，授權以價金1,800萬元之約定，委託被告代理仲介出售，言明委任報酬為5%，代理出售期間為104年3月4日起至104年9月4日止（經延長3個月），並簽立授權書。

(二)於104年5月19日加註於授權書之最後，註明：「授權人紀政順以上土地總價金壹仟參佰萬元整，104年5月19日，簽章：紀政順」、「以後如賣掉壹仟參佰萬元整，手續費5%，其餘錢要歸還給紀政順。」

(三)兩造就系爭土地成立買賣契約，被告委託張連峰地政士於104年10月21日完成土地移轉登記與被告完竣，被告要求張連峰地政士同時向臺中商業銀行股份有限公司太平分行（下稱臺中銀行）設定抵押貸款1,320萬元（實際貸款1,100萬元）及代為申辦原第一順位之抵押代償尚未清償餘額8,631,540元（第一順位玉山銀行商業銀行股份有限公司〈下稱玉山銀行〉轉由臺中銀行抵押代償）。

土地移轉登記之費用2萬元約定由原告負擔。

(四)被告已於104年11月10日匯款100萬元、於105年6月30日支付10萬元現金、於105年7月7日支付30萬元現金，並開立發票日105年7月30日、票面金額166萬元支票（下稱系爭支票），合計已經支付價金140萬元及貸款金額8,631,540元，並從中扣除代書費用2萬元，系爭支票經提示後退票。

(五)系爭土地已於70幾年間套繪為鄰地聲請興建農舍之空地比。

四、兩造爭執之事項：

(一)兩造間系爭土地買賣契約之買賣價金為何？原告是否有隱瞞系爭土地農地套繪－即合法農舍已經套繪完畢，致使土地無法再申請興建合法農舍？被告抗辯因原告隱瞞該事實而受有詐欺請求撤銷買賣意思表示是否可採？

(二)系爭農地目前農地已被套繪，是否屬於權利之瑕疵？被告請求解除系爭買賣契約，是否可採？

(三)原告主張依兩造買賣契約、票據法律關係請求被告給付2,948,460元，有無理由？

五、得心證之理由：

(一)原告主張其於104年3月4日與被告簽立授權書，委託被告以價金1,800萬元代理仲介出售系爭土地，代理出售期間為104年3月4日起至104年9月4日止，並於104年5月19日在授權書之末註明：「授權人紀政順以上土地總價金壹仟參佰萬元整，104年5月19日，簽章：紀政順」、「以後如賣掉壹仟參佰萬元整，手續費5%，其餘錢要歸還給紀政順。」

。

嗣兩造就系爭土地成立買賣契約，被告委託張連峰地政士於104年10月21日辦理系爭土地所有權移轉登記予被告完竣，同時向臺中銀行設定抵押貸款1,320萬元（實際貸款1,100萬元）及代償原第一順位之玉山銀行抵押債務餘額8,631,540元。

被告嗣於104年11月10日匯款100萬元、於105年6月30日支付10萬元現金、於105年7月7日支付30萬元現金，並開立系爭166萬元支票，系爭支票經提示後退票之事實，業據其提出系爭授權書、系爭土地登記謄本、收費明細、存摺明細、系爭支票及退票理由單等件為憑（見本院卷第12-22頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。

(二)兩造間系爭土地買賣契約之買賣價金為何？原告是否有隱瞞系爭土地農地套繪－即合法農舍已經套繪完畢，致使土地無法再申請興建合法農舍？被告抗辯因原告隱瞞該事實而受有詐欺請求撤銷買賣意思表示是否可採？1.原告主張兩造間系爭土地買賣契約之價金約定為1,300萬元，被告辯稱兩造約定買賣價金為11,691,670元。

經查，兩造簽訂系爭授權書後，於104年5月19日將委託售價降為1,300萬元，並約定買賣完成後被告得收取5%手續費，而於系爭授權書之文末註明：「授權人：紀政順以上土地總價金壹仟參佰萬元整，104年5月19日，簽章：紀政順」，嗣於104年10月6日在授權書上授權人住址欄下方中文名稱欄內註明「以後如賣掉壹仟参佰萬元整手續費5%，其餘錢要歸還給紀政順（紀政順印）張英統（張英統印）104年10月6日」，並經兩造簽章，有系爭授權書可稽（見本院卷第12頁），為被告所不爭執，且自承後來沒有再降低價錢，10月6日內容是要確認手續費是5％等語（見本院卷第52-53頁），是兩造自104年5月19日至104年10月6日期間，均約定系爭土地之委託售價為1,300萬元。

2.證人即代書張連峰到庭結證稱：系爭土地過戶及向臺中銀行貸款手續均由伊辦理，辦理過戶的內容雙方都講好了，伊不知道兩造約定買賣價金是多少等語（見本院卷第75頁反面至第76頁反面）。

經本院向系爭土地貸款銀行臺中銀行函調貸款及撥款資料，該行於106年4月12日以中太平字第1060000067號函覆資料顯示，被告先後於104年9月7日、104年9月24日以系爭土地持向臺中銀行申請抵押貸款800萬元、300萬元，並提出兩造於104年9月4日就系爭土地簽訂之不動產買賣契約書供臺中銀行核貸，貸放日期為104年10月26日，有個人授信申請書、授信審查報告及貸放請核書、徵信調查報告、不動產抵押物鑑估報告及總評、借據、約定書、切結書、不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷第101-141頁）。

再依臺中市龍井地政事務所105年11月15日龍地一字第1050007317號函覆系爭土地過戶及設定抵押權之土地登記申請書相關資料所示，代書張連峰於104年10月14日連件申請系爭土地所有權移轉及抵押權設定登記，並檢附兩造於104年10月2日簽訂之土地所有權買賣移轉契約書、原告於104年10月2日申辦之印鑑證明、被告與臺中銀行於104年10月12日簽訂之抵押權設定契約書等件為憑（見本院卷第32-47頁），嗣於104年10月21日登記完畢，有系爭土地登記謄本可稽（見本院卷第14頁）。

是則兩造早於系爭土地辦理貸款前之104年9月4日即就系爭土地成立買賣契約（見本院卷第134頁），旋即接續辦理後續貸款申請、土地所有權移轉登記、抵押權設定登記相關事宜，依該系爭不動產買賣契約第2條總價款約定為3,200萬元（見本院卷第132頁），經提示兩造雖均表示：兩造有簽訂該買賣契約書，為辦理貸款之用，並非實際買賣價金等語（見本院卷第146頁反面），是兩造於104年9月4日就系爭土地即已有買賣之合意，並委託代書張連峰辦理系爭土地過戶及貸款手續。

然兩造在系爭土地正值辦理抵押貸款申請過程中，且於104年10月2日簽訂之土地所有權買賣移轉契約書及原告於104年10月2日申辦之印鑑證明、已備妥原告將系爭土地過戶予被告必要之文件、證明後，猶於104年10月6日，兩造在授權書上授權人住址欄下方中文名稱欄內註明約定「以後如賣掉壹仟参佰萬元整手續費5%，其餘錢要歸還給紀政順（紀政順印）張英統（張英統印）104年10月6日」等語，是原告仍與被告續行約定系爭土地日後如賣得1,300萬元，被告得從中收取5％之居間報酬，其餘款項歸原告所有，而繼續委託被告出售系爭土地，原告復於104年12月4日至104年12月30日期間，再與被告共同簽訂授權書，委託他人出售系爭土地，有兩造不爭執之授權書可稽（見本院卷第60、53頁正反面）。

苟原告確已以1,300萬元之價金將系爭土地出賣予被告，並由被告以系爭土地持向臺中商銀辦理抵押貸款，則原告本得向被告請求買賣價金1,300萬元，毋須繼續委託被告或他人再以1,300萬元出售系爭土地，且系爭土地所有權將歸被告所有，原告已非所有權人，亦無從繼續委託出售系爭土地。

乃原告將系爭土地出賣予被告並向臺中商銀申請抵押貸款代償原第一順位玉山銀行抵押債務餘額後，猶繼續委託買受人之被告或他人以1,300萬元售系爭土地，顯與一般不動產買賣交易常情有違，既已出賣予被告，何需再委託被告或他人出售之。

3.再者，系爭土地向臺中銀行設定抵押貸款1,320萬元後，實際貸款1,100萬元，並代償原第一順位玉山銀行抵押債務餘額8,631,540元，為兩造所不爭執，證人張連峰證稱：...約10月中旬，伊發現兩造有糾紛，就打電話到台中銀行說貸款凍起來不要撥款，因為他們有糾紛等處理好在會同撥款，過了差不多一、兩個禮拜，他們就處理好了，就會同到台中商銀撥款總共1,100萬元，其中8,631,540元代償原第一順位玉山銀行抵押權，剩下100萬當場雙方講好撥款到原告戶頭，其餘還沒有撥的款項就放在銀行扣貸款的本息等語（見本院卷第76頁）。

則經臺中銀行核撥貸款1,100萬元後，其中8,631,540元代償原第一順位玉山銀行抵押債務餘額，兩造同意其中100萬元匯至原告帳戶，其餘貸款則留在臺中銀行扣抵貸款的本息，則上開貸款1,100萬元並未全部支付買賣價金，如兩造業已議定系爭土地買賣價金為1,300萬元，原告為出賣人，並非1,100萬元貸款之抵押債務人，衡情應逕請求銀行併將其餘貸款撥入其帳戶，應無與被告協議將其餘貸款留在臺中銀行供抵押債務人扣抵貸款債務本息之必要。

且兩造為辦理貸款，復簽訂非兩造合意買賣價金之不動產買賣契約書供銀行核貸，顯見原告將系爭土地以買賣原因移轉所有權予被告，應係意在申辦貸款以清償原抵押貸款餘額，買賣價金究係為何，並無簽訂其他私契為憑。

原告雖於系爭授權書上被授權人（即被告）住址欄位內記載「買方（跳行）以壹仟參佰萬元整土地標示座落龍井區三德段面積1,900.00平方公尺、權利範圍全部1分之1」等語（見本院卷第12、52頁），然被告辯稱其於104年10月6日簽章時，並無此段記載，此段記載是原告事後自行加註的等語。

對照兩造不爭執於104年10月6日，在授權書上授權人住址欄下方中文名稱欄內註明「以後如賣掉壹仟参佰萬元整手續費5%，其餘錢要歸還給紀政順（紀政順印）張英統（張英統印）104年10月6日」之書寫位置，原告於書寫系爭授權書被授權人住址欄位內書寫「買方」兩字後方遇有被告於104年10月6日簽章之「張英統（張英統印）」即跳行至下方續寫「以壹仟參佰萬元整土地標示座落龍井區三德段面積1,900.00平方公尺、權利範圍全部1分之1」等文字，依上開行文方式研判，兩造於104年10月6日，在授權書上授權人住址欄下方中文名稱欄內註明「以後如賣掉壹仟参佰萬元整手續費5%，其餘錢要歸還給紀政順（紀政順印）張英統（張英統印）104年10月6日」並簽章時，應尚無原告於被授權人（即被告）住址欄位內自行記載「買方（跳行）以壹仟參佰萬元整土地標示座落龍井區三德段面積1,900.00平方公尺、權利範圍全部1分之1」等字，其後復無兩造簽章，亦難認原告所為該段記載係經兩造合意買賣系爭土地之價金。

是依上開二份授權書所示（見本院卷第12、60頁），原告主張系爭土地買賣價金1,300萬元，僅係原告委託被告或他人授權出售系爭土地之委賣價格，此外，原告並無提出其他證據證明兩造合意系爭土地買賣價金為1,300萬元，原告主張兩造間系爭土地買賣契約之價金約定為1,300萬元，委無可採。

4.又查，兩造就系爭土地成立買賣契約，於104年10月21日完成土地所有權移轉登記與被告，及向臺中銀行設定抵押貸款1,320萬元，實際貸款1,100萬元，並代償原第一順位玉山銀行抵押債務餘額8,631,540元，被告再於104年11月10日匯款100萬元，於105年6月30日支付10萬元現金、於105年7月7日支付30萬元現金，並簽發166萬元之系爭支票以支付系爭土地買賣價金，合計已支付價金10,031,540元（貸款0000000+匯款0000000+現金100000+現金300000＝00000000），為兩造所不爭執（見本院卷第53、86頁反面），則加計被告簽發用以支付價金之系爭支票面額166萬元，合計系爭土地買賣價金應為11,691,540元（00000000+0000000＝00000000），被告自陳系爭土地買賣價金為11,691,670元（見本院卷第56、57頁），容有誤算。

5.被告抗辯原告隱瞞系爭土地已經套繪完畢、無法再申請興建合法農舍之事實而受有詐欺請求撤銷買賣意思表示，為原告所否認。

按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。

民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。

倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地。

該規定所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。

至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。

最高法院44年台上字第75號判例、98年度台上字第171號、100年度台上字第858號判決意旨參照。

而不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相表示同意，即可成交。

而當事人之一方就同一標的物縱曾與第三人成立買賣，除非在法律上、契約上或交易習慣上有將此成交價格向他方告知之義務外，尚不得以其單純之緘默，遽指為隱瞞事實之消極詐欺（最高法院80年度台上字第2713號判決意旨參照）。

經查，系爭土地已於70幾年間套繪為鄰地聲請興建農舍之空地比，為兩造所不爭執，然依系爭授權書、不動產買賣契約書內容所示，均未提及有關系爭土地是否經套繪管制之情事，證人張連峰則證稱其未查詢、亦未被告知系爭土地有無遭套繪之情事等語（見本院卷第76頁反面），難認原告有就系爭土地是否遭套繪一事為不真實事實之意思表示，被告亦未舉證證明原告就此有何告知義務，原告縱未告知，尚不得以其單純之緘默，遽指為隱瞞事實之消極詐欺。

況被告職為代書，其地政專業智識程度較一般人為高，對於農地是否經套繪應得事先查悉之，且被告受原告委託全權辦理系爭土地出售事宜，期間長達半年以上，對於系爭土地標示、現況、使用限制等，應有所知悉，始得向不特定之買家推銷、交涉，原告如已知悉上情應無故意隱瞞而對被告為詐欺行為之必要。

再者，原告將系爭土地出賣予被告並向臺中商銀申請抵押貸款代償原第一順位玉山銀行抵押債務餘額後，猶繼續委託買受人之被告或他人以1,300萬元售系爭土地，如有出售後，被告仍可分得5％手續費，餘款則歸原告，原告將系爭土地以買賣原因移轉所有權予被告，意在申辦貸款以清償原抵押貸款餘額，被告並與原告約定日後以1,300萬元出售時得請求一定比例之報酬，被告並無最終保有系爭土地利益之意思，系爭土地經套繪與否即非所問。

此外，被告並未提出其他證據證明其受原告詐欺而為買受系爭土地之意思表示，是被告抗辯依民法第92條第1項請求撤銷系爭土地買賣之意思表示一節，洵非有據。

(三)系爭土地目前農地已被套繪，是否屬於權利之瑕疵？被告請求解除系爭買賣契約，是否可採？1.按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。

出賣人不履行民法第349條所定之義務，依第353條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。

然買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256條之規定要件，始得為之（最高法院72年度台上字第4265號、96年度台上字第2617號、99年度台上字第1515號判決要旨參照）。

又按「直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。

前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。

第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。」

農業用地興建農舍辦法第12條訂有明文。

基此，經被套繪管制之農地，非不可依法變更使用執照程序解除套繪管制。

2.查系爭土地固於70幾年間套繪為鄰地聲請興建農舍之空地比，然系爭土地經套繪管制後，其所有權人仍為原告，出賣人即原告對系爭土地之權利仍屬完整無缺且存在，仍得處分之，如系爭土地經套繪管制後無足以供興建農舍使用，或將影響被告買受系爭土地之價值及效用而有構成物之瑕疵之可能，然仍得供農用，容與權利瑕疵無涉，充其量僅屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍。

而原告將系爭土地以買賣原因移轉所有權予被告，意在申辦貸款以清償原抵押貸款餘額，兩造並合意日後出售系爭土地分配價金，業如前述，則被告買受系爭土地之目的亦非意在興建農舍使用。

而系爭土地業已移轉所有權登記至被告名下，為兩造所不爭執，被告並未舉證證明有何給付不能之情事，則被告主張依民法第353條規定準用民法第256條規定，解除系爭土地買賣契約，亦非有據。

(三)原告主張依兩造買賣契約、票據法律關係請求被告給付2,948,460元，有無理由？1.按在票據上簽名者，依票上所載文義負責；

又支票發票人應照支票文義擔保支票之支付；

執票人向支票債務人行使追索權時，得請求自為付款提示日起之利息，如無約定利率者，依年利六釐計算，票據法第5條第1項、第126條、第133條，著有明文。

票據行為，為不要因行為，票據上之權利義務，悉依票上所載文義定之，與其基礎之原因關係各自獨立，執票人不負證明關於給付原因之責任，如票據債務人主張執票人取得票據出於惡意或詐欺、脅迫時，則應由該債務人負舉證之責（最高法院97年度台上字第2242號判決意旨參照）。

查兩造間就系爭土地買賣價金應為11,691,540元，並非原告主張之1,300萬元，業如前述，被告簽發系爭166萬元支票係為支付系爭土地買賣價金，為被告所不爭執，被告復未舉證證明其係遭原告暴力脅迫簽發系爭支票之事實，而被告請求撤銷、解除系爭買賣契約，均非有據，則原告執有系爭支票，係出於買賣契約關係之原因行為而取得，屬於有對價之票據原因，並非出於惡意或詐欺、脅迫而取得。

從而，原告依票據之法律關係請求被告給付166萬元票款，及自105年8月10日起至清償日止，按年息6％計算之利息，為有理由，應予准許。

至原告請求給付其餘買賣價金1,288,460元部分不能證明，其依買賣契約、侵權行為法律關係請求被告給付、賠償該部分價金，即屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，原告依系爭買賣契約及票據法律關係，請求被告給付166萬元，及自105年8月10日起至清償日止，按年息6%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
民事第四庭 法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
書記官 蔡秀貞