臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,3157,20171117,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3157號
原 告 賴郭貴美
訴訟代理人 陳惠玲律師
被 告 賴榮欽
賴金田
上 一 人
訴訟代理人 洪嘉鴻律師
複 代理人 梁家昊律師
王建鈞
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地，應分割如附圖丙案所示，編號A部分面積一六八零平方公尺土地分歸原告及被告賴榮欽取得，並依應有部分各四百分之八、四百分之三九二之比例維持共有，編號B部分面積二五二零平方公尺之土地，分歸被告賴金田取得，編號C部分面積八六平方公尺之土地由兩造取得，並依應有部分原告、被告賴榮欽、被告賴金田各千分之八、千分之三九二、五分之三之比例維持共有。

訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。

事實及理由

壹、程序方面：被告賴榮欽未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○○000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。

系爭土地為都市計畫土地，非屬農業發展條例規範之耕地，並無不得分割或分割限制，且兩造亦無不予分割之協議，復經協議不成，爰訴請裁判分割。

倘依如附圖乙案所示之分割方案（下稱乙案）分割，兩造所得之土地均得自系爭土地南方現存約3公尺寬之柏油道路對外通行，即無庸再提出農業用地作為道路，且兩造所得之土地均屬方正，便於農業使用，另系爭土地四周均有灌溉溝渠，西側地勢較高，南北側水源均自西向東流，被告賴金田分得系爭土地西側位置，灌溉用水亦屬無虞。

又乙案中因分配位置土地個別條件不同所致之價差，找補金額甚微，原告及賴榮欽均願放棄請求補償之權利，爰主張以乙案為原物分割。

㈡、縱認系爭土地南側農業道路非屬既成道路，而有新闢私設巷道供通行之必要，則原告及賴榮欽願自系爭土地南側與賴金田受分配土地接壤處提出3米寬之範圍，以供兩造分割後作為道路使用，即如附圖丙案所示之分割方案（下稱丙案），丙案兩造所分得之土地範圍亦屬方整，便於農耕使用，灌溉用水亦均無虞，且丙案所劃出預作道路範圍之面積較少，有利於兩造，再者，賴金田所使用坐落於系爭土地上之建物，係坐落在其所分配之範圍內，該部分土地由賴金田取得，自較為妥適，是乙案倘非法院所採，則主張以丙案為原物分割等語，並聲明：⒈先位部分：兩造共有系爭土地應分割如乙案所示，編號A部分面積1,714平方公尺之土地分歸原告及賴榮欽共同取得，並依應有部分各400分之8、400分之392之比例維持共有，編號B部分面積2,572平方公尺之土地分歸賴金田取得。

⒉備位部分：如主文第1項所示。

二、被告方面：

㈠、賴榮欽則以：賴榮欽同意原告主張之乙案或丙案，並願與原告就分割後取得之土地維持共有，倘採用乙案，願放棄請求賴金田補償之權利等語。

㈡、賴金田則以：系爭土地為農業區土地，當以種植農作為土地有效利用最主要之考量，原告及賴榮欽並未實際使用系爭土地，反觀賴金田長期在系爭土地從事農耕生產活動，並興建簡易農具倉庫及農舍、開闢農田，就系爭土地為最有效之使用。

系爭土地除東側具穩定水源即王田圳外，其餘方位均僅為一般排水溝，尚不敷灌溉水源所需，原告主張之乙案或丙案將使賴金田所分得之土地遠離王田圳，顯不利於賴金田往後之土地利用。

是賴金田主張自系爭土地東西向橫切為分割線，使兩造取得之土地均與王田圳相鄰，並自東側劃設通行道路，亦使取得北側土地之原告及賴榮欽得對外聯絡無礙，即如附圖甲案所示之分割方案（下稱甲案），甲案原告與賴榮欽所分得之範圍東西長約75公尺，南北寬約20公尺，尚不致造成實際農耕使用之阻礙，且兩造分割土地範圍應無價差，系爭土地南側之私設臨時道路並非合法巷道，而為鄰地第三人所有，不應作為系爭土地價值鑑定之判斷依據，爰主張以甲案為原物分割等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

經查，系爭土地之共有人及應有部分如附表所示，兩造間並無不予分割之約定，亦無因物之使用目的致不能分割之情形，且系爭土地係依都市計畫法劃定為農業區乙節，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書附卷為憑（見中司調卷第5-9頁），而兩造就分割方法無法達成協議，則原告訴請本院就系爭土地予以裁判分割，自無不合。

㈡、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。

又按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號裁判意旨參照）。

㈢、經查，系爭土地上坐落建物1棟，賴金田自承為其所建，作為倉庫使用，相連之另棟建物則為訴外人所建，非兩造所共有，其餘部分均為農作使用，另系爭土地得經業已鋪設柏油之產業道路通行向外，該道路寬度僅得供小客車1輛通行等情，經本院會同兩造及地政機關人員現場履勘，製有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷第68-75頁），並囑託臺中市中興地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷足參（見本院卷第78頁）；

又系爭土地之土地個別條件乃單面南側面臨約3公尺寬之私人道路，臨路寬度約33公尺，最大深度約69公尺，地形為不規則形，地勢為平坦、相對地勢平坦，屬都市計畫農業區之範圍內，受農業發展條例、都市計畫法相關規定之管制，鄰近（1公里範圍內）公共設施有國小、社區活動中心、派出所、消防隊、市場、高中、科技大學及郵局等，所在區域位於農業型態地區，周遭土地利用少部分已建築、多數為種植農作，建物以平房及透天厝為主，最有效使用分析就市場面研判，同區內之土地利用多數種植農作為主、部分興建農舍，故最有效使用應為部分種植農作、部分興建農舍，系爭土地現況為坐落建物、種植果樹、水池、雜草及空地等，尚未達最有效之使用等情，有卷附石亦隆不動產估價師事務所不動產估價報告書分析資料可佐（見該報告書第31-34頁），本件兩造主張之分割方式均為原物分割，原告主張先位依乙案為分割，備位依丙案為分割，均為賴榮欽所同意，賴金田則不同意原告上開分割方案，而主張依甲案為分割，依上開說明，本院自應依兩造所主張之各該方案、系爭土地之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素公平決之。

㈣、次查，原告主張之乙案或丙案，均為賴榮欽所同意（見本院卷第130頁），自該2方案相較，二者均係在系爭土地以兩造應有部分所換算之面積為準，縱向劃出分割線，東側土地由原告與賴榮欽取得，各以400分之8、400分之392之比例維持共有，西側土地則由賴金田取得，可見該2方案兩造分割後取得土地之位置相同，惟丙案另於原告與賴榮欽取得土地位置之南側劃設3米寬面積共計86平方公尺之範圍，由兩造維持共有，以作為道路使用，原告雖主張依乙案所為之分割，兩造均得自系爭土地南方現存寬約3米之柏油道路對外通行，即有免去再提出土地作為道路使用之利益等語，惟查，系爭土地現況固得經上開柏油產業道路通行向外，該道路寬度僅得供小客車1輛通行一節，業如上述，且自現況之土地複丈成果圖觀之（見本院卷第78頁），該道路位置大部分均係位於與系爭土地相鄰之599地號土地上，並非兩造共有之範圍，則該本屬第三人土地範圍之現況道路將來是否因土地所有權人有其餘規劃而另為處分，尚屬未知，如該第三人將現況道路收回自用，甚或阻止兩造通行，則乙案所為之分割即有可能造成袋地之疑慮；

又佐以原告另主張之丙案兩造僅提出面積86平方公尺之範圍維持共有，作為對外通行之道路，僅占系爭土地之2%（計算式：86/4286≒2%），尚難認有損兩造之利益，復能提高系爭土地之經濟效用，顯優於乙案之未來不確定性，亦為原告、賴榮欽所同意，準此，本院認分割方案丙案應較乙案為可採，是堪認定。

㈤、又查，賴金田固抗辯因水源分布優劣之故，其不同意原告主張之乙案及丙案，並另提出甲案為其分割方案，即以兩造應有部分所換算之面積為準，橫向劃出分割線，北側土地由原告與賴榮欽取得，各以400分之8、400分之392之比例維持共有，南側土地則由賴金田取得，再於賴金田取得土地之位置東側劃設3米寬面積共計164平方公尺之範圍，由兩造維持共有，作為道路使用等語，然查，系爭土地無論係採甲案或前開丙案為分割，兩造於分割後所取得之土地位置在水源分布情形條件均屬「稍優」，載於前開不動產估價報告書分割後各土地基本條件分析表甚明（見該報告書第45頁），復觀卷附現場勘驗之照片所示，系爭土地西側亦有與被告所稱王田圳相連之溝渠（見本院卷第71-73頁），況丙案中本已於原告與賴榮欽取得土地位置之南側劃設3公尺寬之範圍，由兩造維持共有，作為道路使用，則兩造於該範圍土地本得闢建與王田圳相連之溝渠，再於地平面設置活動式溝蓋，亦不致減損該範圍土地本作為通行使用之目的，可見丙案應無致兩造分割後所取得之土地位置有水源分布優劣之差異；

又較諸丙案中兩造僅須提出86平方公尺之土地作為道路，約莫僅為甲案164平方公尺之一半，兩造所分得自用之土地均較多，顯較符合全體共有人之利益，甚者，丙案中賴金田所分得之面積為2,520平方公尺，達到農舍興建之標準，甲案中賴金田所分得之土地面積為2,474平方公尺，尚不得興建農舍，復足徵甲案所為之分割，亦未必有利於提出該方案之賴金田；

再稽以本院經原告聲請囑託石亦隆不動產估價師事務所鑑定各該分割方案下兩造取得土地之位置之市價為何？經該事務所以系爭土地之產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估系爭土地最有效使用之情況下，採用比較法鑑估認：甲案分割下，賴金田、賴榮欽及原告所取得之土地價值分別為54,203,105元、33,705,074元、687,859元，賴金田尚須補償賴榮欽及原告各1,024,531元、20,951元，丙案分割下，賴金田、賴榮欽及原告取得土地之範圍價值分別為54,080,207元、35,332,402元、721,069元，兩造毋庸互為補償等情，有該事務所不動產估價報告書評估價值結論在卷可考（見該報告書第2、6頁），顯見依甲案、丙案分割下，系爭土地之市價分別為88,596,038元、90,133,678元，倘採用丙案為分割，系爭土地之市價提高1,537,640元（計算式：90,133,678-88,596,038=1,537,640），非僅增進系爭土地之經濟價值，亦顯較有利於全體共有人，再者，倘以甲案為分割，賴金田尚須對賴榮欽及原告為前開補償，業如前述，賴金田雖稱系爭土地南側之私設臨時道路並非合法巷道，不應作為系爭土地價值鑑定之判斷依據，而不願補償原告及賴榮欽上述之價差金額云云，然系爭土地南側之現況本存在該私設道路，經本院、鑑定機關陸續赴現場勘驗後確認無誤，如前所述，衡諸共有人所受之原物分配是否符合其應有部分價值，本應以市價作為評估，則該私設道路既為現況，鑑定機關自應將該此納入土地之個別條件以為鑑定因子，賴金田仍執前詞而稱不願補償其他共有人，本無可採，亦可徵其所提出之甲案劣於原告及賴榮欽所主張之丙案，基上各情，本院認丙案應為系爭土地最適宜之分割方案。

四、綜上所述，原告請求將兩造所共有之系爭土地分割，於法並無不合。

本院斟酌上開各情，認將系爭土地依丙案所示之分割方案，即將如丙案所示編號A部分面積1,680平方公尺土地分歸原告及賴榮欽取得，並依應有部分各400分之8、400分之392之比例維持共有，編號B部分面積2,520平方公尺之土地，分歸賴金田取得，編號C部分面積86平方公尺之土地由兩造取得，並依應有部分原告、賴榮欽、賴金田各千分之8、千分之392、5分之3之比例維持共有，應為最適當、公平之分割方法，爰判決如主文第1項所示。

五、按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。

而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，故本件縱使准許原告分割共有物之請求，並採行如附圖丙案所示分割方法為分割，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，倘由一造負擔全部費用，顯有失公平。

故本院酌量兩造之情形，認本件訴訟費用應由兩造平均分擔，方屬公允，爰諭知如主文第2項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國精
法 官 夏一峯
法 官 施吟蒨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
書記官 陳怡臻
附表：系爭土地之應有部分比例
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│共有人  │應有部分比例  │
├────┼───────┤
│賴郭貴美│1,000分之8    │
├────┼───────┤
│賴榮欽  │1,000分之392  │
├────┼───────┤
│賴金田  │5分之3        │
└────┴───────┘