臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,3514,20220225,7

臺灣臺中地方法院民事判決
105年度訴字第3514號
原 告 葉錦華
訴訟代理人 汪玉蓮律師
被 告 洪瑞煌

訴訟代理人 陳姿君律師
複 代理人 鄭晃奇律師
被 告 游湞冠
游朝鈿

游悅淑
卓菊珍

當事人間履行契約事件，本院於民國111年2月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿應於原告給付新臺幣21萬2865元之同時，自如附表所示土地和建物遷出，並將附表所示土地及建物交付原告。

被告卓菊珍、游悅淑應自附表所示土地和建物遷出，並將附表所示土地及建物交付原告。

本判決第一項，於原告提供新臺幣261萬6271元擔保後，得假執行，被告洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿以新臺幣784萬8813元供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項，於原告提供新臺幣314萬7569元擔保後，得假執行，被告卓菊珍、游悅淑以新臺幣944萬2706元供擔保後，得免為假執行。

訴訟費用由被告卓菊珍、游悅淑負擔二分之一，其餘由被告洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿連帶負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。

停止訴訟程序之裁定，法院得依聲請或依職權撤銷之，民事訴訟法第182條第1項、第186條分別定有明文。

本件前於106年3月7日經本院裁定，於本院105年度訴字第774號回復原狀事件民事訴訟（下稱前案）終結前，停止訴訟程序（見本院卷一第123頁），嗣因前案已於110年2月3日經最高法院110年度台上字第339號裁定駁回上訴確定（二審案號為臺中高分院107年度上字第173號），本院即於110年3月26日裁定撤銷停止訴訟之裁定（見本院卷一第213頁），合先敘明。

二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。

承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。

他造當事人，亦得聲明承受訴訟。

當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條及第178條分別定有明文。

被告洪惠齡於訴訟進行中於107年9月6日過世，除繼承人洪瑞煌已具狀聲明承受訴訟外（見本院卷二第15頁），並經本院於110年5月19日裁定由游湞冠、游朝鈿承受訴訟（見本院卷二第17頁），併予敘明。

三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

查原告原以洪惠齡為被告起訴，其起訴聲明第1項請求之建物面積僅330.58平方公尺（見本院卷一第17頁），嗣於106年1月24日民事爭點整理狀（見本院卷一第55至83頁）變更請求之建物面積為607.78平方公尺（含未辦理保存登記之增建建物，計算式：330.58平方公尺＋277.2平方公尺＝607.78平方公尺），核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

原告又於110年10月13日民事辯論及追加被告狀追加被告游悅淑及卓菊珍，並追加聲明，其追加被告及聲明均係本於原告就系爭不動產具所有權之同一基礎事實，應予准許。

四、末按，被告游湞冠、游朝鈿、游悅淑、卓菊珍經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，為一造辯論而為判決。

貳、原告主張：伊於民國101年3月19日，向被告洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿三人之母親即被繼承人洪惠齡購買臺中市○○區鎮○段000○000地號土地及其上819號建物(總面積330.58平方公尺)，約定含未保存之附屬建物(831建號，總面積277.2平方公尺)在內，買賣價款分別為新臺幣（下同）351萬9千元、77萬4800元，合計429萬3800元，兩造簽訂有「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築物改良物所有權買賣移轉契約書」，原告付清價金後，原告與洪惠齡先於101年4月9日將系爭建物坐落之土地從191地號分割出來，成為191-1地號（下稱系爭土地，面積488.75平方公尺），洪惠齡並於101年4月20日移轉系爭土地和建物所有權登記予原告，然迄未點交系爭房地予原告，之後原告為辦理徵收，另從191-1地號分割出191-3地號土地，故191-1地號土地僅剩下387.72平方公尺。

819建物之附屬增建部分，另編為831號臨時建號，與819建物附合成為一整體重要成分，並在系爭買賣契約所約定之標的範圍內，自應一併點交。

因洪惠齡於本件訴訟進行中過世，由繼承人洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿繼承系爭買賣契約，原告依照系爭買賣契約及繼承關係，請求其等點交附表所示土地及建物。

另因系爭土地和建物現遭被告游悅淑與卓菊珍無權占有使用，原告依民法第767條所有物返還請求權，請求其二人遷讓返還。

並聲明：一、被告洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿應於原告給付新臺幣269萬4513元及自民國106年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息同時，自如附表所示土地和建物遷出，並將附表所示土地及建物交付原告。

二、被告卓菊珍、游悅淑應自附表所示土地和建物遷出，並將附表所示土地及建物交付原告。

三、願供擔保，請准宣告假執行。

參、被告則以：

一、被告洪瑞煌答辯：系爭101年3月19日買賣契約約定之標的為191、195地號土地暨191地號土地上同段819建號建物，買賣價金4700萬元，原告於簽約時，係交付簽約款470萬元，兩造並未合意819號建物及191-1地號土地之價金為470萬元，470萬元僅為定金。

於雙方簽訂買賣契約後，前開819建號建物所坐落之基地，自第191地號土地分割出488.75平方公尺土地，另編為191之1地號，該191之1地號土地及其上之系爭建物所有權，已移轉登記為被告所有，鈞院105年度訴字第774號確定判決命原告應給付被告本件買賣價金394萬8635元及自106年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，原告給付前開金額前，被告得依民法第264條規定為同時履行抗辯，另前案判決認為被告點交時，原告才需要給付百分之十尾款，故扣除了21萬2865元，原告請求點交的話，應一併給付尾款，原告於被告點交時，應給付416萬1500元買賣價金(計算式：0000000+212865=0000000)。

另831建號部分（277.2平方公尺）具有獨立之出入口，並非買賣契約出售之範圍，自不在點交範圍內，若欲點交，原告另應給付鑑價之價格41萬9000元。

並聲明：一、原告之訴駁回。

二、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

二、被告游湞冠、游朝鈿、游悅淑、卓菊珍經合法通知未到庭，亦未提出書狀答辯。

肆、得心證之理由：

一、聲明一部分：

(一)原告主張其向被告洪瑞煌、游湞冠、游朝鈿之被繼承人洪惠齡購買系爭房地，並已辦妥移轉登記之事實，業據提出土地及建物所有權買賣移轉契約書影本（見本院卷一第8至12頁）、原土地增值稅（見本院卷一第13頁）、房屋稅（見本院卷一第14頁）、契稅繳款書（見本院卷一第15頁）、臺中市○○區鎮○段00000地號、同上段819建號第一類謄本（見本院卷一第16至19頁）為證，被告洪瑞煌並不爭執，被告游朝鈿經合法送達並未到庭，亦未提出書狀答辯，依照民事訴訟法第280條第3項準用第1項前段之規定視為自認，原告之主張為可採信。

(二)買賣標的是否包含831建號未保存登記建物在內?經查：1.101年3月19日不動產買賣契約書所載標的，土地為191和195地號，建物除記載建號819建物（一層157.74平方公尺、二層159.08平方公尺、突出物13.76平方公尺，合計330.58平方公尺）外，並附註「含未保存建物一併移轉在內」（本院卷一第10頁），被告自認臨時建號831建物（合計277.2平方公尺）於買賣契約簽訂前就存在（見本院卷二第135頁筆錄），兩造亦不爭執於簽訂買賣契約後，出賣人洪惠齡先從191地號土地分割出191-1地號土地移轉登記給原告時，819建號跟831臨時建號之建物均係坐落在191-1地號土地上（見本院卷二第136頁），被告辯稱買賣標的不含831建物，然系爭土地上並無其他任何831建號以外之未保存建物，被告的辯解顯然無法解釋系爭買賣契約所指該一併移轉之「未保存建物」為何？且在分割191-1地號土地時，為何要包含831建物所坐落土地範圍？若買賣標的不包含831建物，則此種分割方式，導致原告取得土地所有權，洪惠齡繼續保有坐落其上之831建物事實上處分權，豈不另外衍生拆屋還地之糾紛？2.況依照現場照片（見本院卷一第37至39頁），足認系爭831建物應係添附於819建號主建物，並無獨立性。

被告所辯與契約文字跟兩造履約行為不符，尚難採信。

綜上，應堪認定契約書所指之未保存建物，即原告起訴請求點交之831建號建物。

(三)同時履行抗辯金額：1.按民法第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限」，查訴外人洪惠齡前已對原告提起105年度訴字第774號請求回復原狀等事件，備位聲明請求本件原告給付系爭土地和819號建物之買賣價金，經前案確定判決認定，原告應給付之價金為394萬8635元，依照判決理由，該金額係扣除點交時才需要給付的百分之十即尾款21萬2865元，此有前案判決（見本院卷一第205至210頁）可參。

原告現既僅請求點交，則其應提出之對待給付，自應僅限為尾款，即21萬2865元。

2.至於原告主張，其經洪惠齡辦妥移轉登記為191-1地號土地所有權人後，已於105年11月1日自191-1地號分割出191-3地號（101.03平方公尺），有環宇不動產估價師聯合事務所（下簡稱環宇事務所）鑑定報告可參（見本院卷二第361至373頁），既然其請求點交之191-1地號土地面積已經減縮為387.72平方公尺，應依前案判決所採相同標準，計算對價為269萬4513元（計算式：709萬6800÷488.75×387.72＋200萬元－470萬元－9049－22萬6251元=269萬4513元），被告則辯稱對待給付應為458萬500元(計算式：394萬8635元+21萬2865元+831建號鑑定價格41萬9000元=458萬500元)，然原告既然能單獨將191-1地號分割出191-3地號（101.03平方公尺），且於本件已無起訴請求被告點交該191-3地號（101.03平方公尺）部分土地之必要，足以認定被告就買賣契約之出賣人義務，僅剩下需要點交系爭土地和建物而已，其餘部分均已履約完畢，是縱使原告於本件請求點交之土地面積減少，然以系爭買賣契約整體公平性觀之，仍應係前案判決認定之整筆尾款21萬2865元，而被告主張原告應給付458萬500元，與契約約定該總價已包含未保存建物在內之約定不符，亦無理由，就394萬8635元部分，被告本得持該確定判決強制執行取得買賣價金，並不需要在本案主張同時履行抗辯，附此敘明。

3.綜上，原告依照系爭買賣契約和繼承關係請求被告點交，為有理由，應予准許。

被告得請求同時履行抗辯之金額為尾款21萬2865元，故判決如主文第一項所示。

二、訴之聲明二部分：

(一)原告主張其為系爭房地所有權人，系爭房地遭被告游悅淑與卓菊珍無權占有之事實，業據提出臺中市○○區鎮○段00000地號、同上段819建號第一類謄本為證（見本院卷一第35至41頁），被告游悅淑經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯，依照民事訴訟法第280條第3項準用第1項前段之規定視為自認，原告之主張為可採信。

(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

是原告依民法第767條請求游悅淑與卓菊珍遷讓返還，為有理由，應予准許。

三、綜上，原告分別依照買賣契約和繼承關係、民法第767條，請求如主文一、二項所示，為有理由，應予准許。

伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

陸、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

被告亦聲明願供擔保請准免為假執行，亦酌定全額擔保准許之。

柒、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第一庭 法 官 蕭一弘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 黃馨萱

附表：
編號 種類 地號或建號 備註 1 土地 臺中市○○區鎮○段00000地號土地 面積387.72平方公尺 2 建物 臺中市○○區鎮○段000號建號（門牌號碼：臺中市○○區○○○道0段000巷000號） ⒈坐落於臺中市○○區鎮○段00000地號 ⒉土地加強磚造房屋（一樓157.74平方公尺、2樓159.08平方公尺、突出物13.76平方公尺，主建物面積合計330.58平方公尺） 3 建物 臨時建號臺中市○○區鎮○段000號（未辦理建物保存登記） ⒈坐落於臺中市○○區鎮○段00000地號 ⒉臺中市○○區鎮○段000號建號之附屬建物 ⒊第一層面積86.01平方公尺、第二層陽台22.94平方公尺、第三層145.31平方公尺、第三層陽台22.94平方公尺，面積合計277.2平方公尺