臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,375,20170515,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第375號
原 告 賴綾慧
被 告 鍾函宇
訴訟代理人 許崇賓律師
複代理人 林郁唯
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國106年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬柒仟參佰陸拾肆元及自民國一０四年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用百分之七由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決第一項原告勝訴部分，得為假執行；

但被告如以新臺幣貳拾貳萬柒仟參佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序部分：按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

查：原告起訴時，先位訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）365萬元及自104年2月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

備位訴之聲明為：被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

嗣於民國（下同）105年5月25日以民事訴之變更追加狀，減縮先位訴之聲明為：被告應給付原告365萬元及自104年3月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

核前揭原告變更聲明部分，係基於同一基礎事實，變更應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應准許。

乙、實體部分：

壹、原告主張：

一、原告於104年2月8日經由中信房屋仲介股份有限公司居間，與被告訂立不動產買賣契約，以365萬元向被告購買其所有坐落於臺中市○○區○○段000地號土地上之建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00號3樓）及其坐落基地應有部分萬分之93（下稱系爭房地）。

被告於104年3月28日始將系爭房地點交予原告，交屋後至104年4月間，臺灣地區因乾旱久未下雨，至同年5月間，臺灣地區連日下雨，系爭房地其中㈠長女房間發生有漏、滲水情形，且地面也有因漏水造成之積水。

㈡主臥室及長子房間牆面，因漏水而有水泥漆膨脹、突起。

㈢此三間房間之外牆均有龜裂，造成室內牆面均有滲、漏水情形。

惟於系爭不動產買賣契約之「房地產標的現況說明書」第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」係記載「否」，及於第20項次「屋內自來水及排水系統是否正常」係記載「是」。

而據該社區住戶告知，在九二一地震後，系爭大樓住戶多戶已有龜裂、滲漏水情形，仲介卻刻意隱瞞瑕疵情況。

則被告在交屋前，惡意隱瞞漏水，粉刷房屋牆面掩飾漏水瑕疵。

依現場房屋牆面滲漏水、外牆龜裂所生滲漏水並非短時間所造成的，被告既保證系爭房地無滲漏水之瑕疵，卻發生上開情形，顯然是刻意隱瞞買賣標的重要交易訊息。

原告自得以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，依法請求解除契約，並請求被告返還價金與法定利息，如先位聲明所示。

二、另參酌一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，衡情應係具備無滲、漏水情形、可供買受人正常使用之房屋，則系爭房地是否有漏水等瑕疵為買賣交易上之重要事項，出賣人即應負告知義務，被告未告知系爭房地漏水狀況，自違反買賣契約，其就上開故意違反買賣契約主給付義務之債務不履行、不完全給付之可歸責行為，應負損害賠償之責，原告得請求減少價金，原告如知悉系爭房屋有前述瑕疵，僅願以315萬元購買，爰依不當得利請求如備位聲明所示。

二、並聲明：

（一）先位部分：被告應給付原告365萬元及自104年3月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）備位部分：被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日（即104年11月20日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）就先位、備位聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、對於被告抗辯之陳述略以：

（一）系爭不動產買賣契約之「房地產標的現況說明書」第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」記載「否」，又加註「修繕後使用」，依該社區103年5月份管理委員會會議紀錄及103年11月14日103年度區分所有權人會議紀錄顯示，系爭房地所在之公寓大廈也有公共區域瑕疵，由於地震後受損，曾請廠商估價，然因社區經費不足，因此決議暫時不修繕，目前每個月還要向管委會繳200元修繕費用，待修繕經費足夠才會進行大樓整體修繕。

惟被告均未在「房地產標的現況說明書」多所描述，並為隱瞞，也造成系爭房地品質與事實多所不符，當時原告若知道系爭房地有鑑定書所載之諸多瑕疵，就不會購買，以致於造成許多損失。

（二）原告曾想將系爭房地委託銷售，然仲介公司表示系爭房地經九二一地震時被判定半倒，若大樓管理委員會沒有提出重大修繕計畫，也未向主管單位建管處陳報修繕完成之紀錄，依規定不接受委託。

且被告在系爭不動產買賣契約之「房地產標的現況說明書」第13項次「是否被建管單位列為危險建築」勾選「否」，顯然表明系爭房地沒有列為危險建物。

被告賣給原告時，系爭房地內部看起來完整，所以契約上特別註明要原告在修繕後之記載文字上簽章，當初原告簽章亦是認為被告有將內部整理過，沒料到竟然發生前開所述之嚴重瑕疵。

貳、被告抗辯：

一、原告主張系爭房地於交付後有「長女房間發生有漏、滲水情形，且地面也有漏水造成之積水」、「主臥室及長子房間牆面，因漏水而有水泥漆膨脹、突起」、「此三間房間之外牆均有龜裂，造成室內牆面均有滲、漏水情形」云云。

惟原告通知被告上開瑕疵後，被告欲進行補正瑕疵措施，經原告拒絕，足見系爭房地縱有上開瑕疵，被告亦非拒絕修補該瑕疵，且已主動提出改善修補程序並履踐之，被告無不為改善或補正，難憑原告所舉照片，即論前開瑕疵係屬無法修復之情形，而原告復未能舉證證明該瑕疵有何不能修復之情形，則原告主張前開瑕疵為被告所無法修復云云，尚屬無據。

二、系爭房地之上開瑕疵並無被告不能修補或拒絕修補之情形，被告亦非確定無法交付無瑕疵之物，拒絕負瑕疵擔保責任，已如前述。

被告雖於系爭不動產買賣契約之「房地產標的現況說明書」第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」記載「否」，惟此屋況說明書之性質，僅係被告就買賣標的物現況之說明記載，要難逕認即被告對原告為保證品質之意思表示。

原告亦未因此書面勾選記載而陷於錯誤，其持該屋況說明書而認定被告有保證系爭房地無滲漏水，即無理由，原告亦未實質舉證被告有故意不告知有滲漏水瑕疵之情事存在，其依民法第359條、第360條為本案之請求，自非可採，原告不得對被告主張解除契約。

三、原告購屋時，均已知悉屋況，且有詢問、調查清楚之義務，倘主張其不知情，顯無理由。

故被告只要依契約約定，將房地過戶點交給原告使用，被告之給付即已符合債之本旨提出，並無不完全給付之情形。

四、原告於鈞院105年3月10言詞辯論審理時陳稱：「（原告，是何時發現房屋漏水？）104年3月28日交屋，104年5月間下大雨，發現三間房間都有漏水，長女房地面有積水，當天立刻找仲介去看，並請仲介聯繫前屋主即被告稱漏水很嚴重。」

等語，可見依原告之主張，其已於104年5月間，依民法第356條規定通知被告系爭房地有漏水之瑕疵，是原告無論係依民法第359條規定主張解除契約或減少價金，均應於上開通知後6個月內為之，始合於法律規定。

惟其本件訴訟係於104年11月10日始繫屬於鈞院，起訴狀繕本則是於104年11月19日送達被告，於104年11月19日生送達效力，則原告以起訴狀繕本向被告表明依民法第359條規定解除契約或減少價金之際，距離104年5月間之通知，亦已逾民法第365條第1項所規定6個月之除斥期間。

縱認系爭房屋原有物之瑕疵，原告於本件訴訟主張依民法第359條規定先位主張解除契約，又於備位主張減少價金之權利亦已消滅，均無可採。

則原告上開部分之請求於法無據，不應准許，應予駁回。

五、並聲明：駁回原告先位、備位之訴及假執行之聲請。且陳明：如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、本院之判斷：

一、原告於104年2月8日經由中信房屋仲介股份有限公司居間，以365萬元向被告購買其所有位於落臺中市○○區○○段000地號土地上之建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00號3樓）及其坐落基地應有部分萬分之93（下稱系爭房地）。

被告於104年3月28日將系爭房地點交予原告，交屋後至同年5月間，臺灣地區連日下雨，系爭房地其中⑴長女房間發生有漏、滲水情形，且地面也有因漏水造成之積水。

⑵主臥室及長子房、長女房間牆面，因漏水而有水泥漆膨脹、突起。

⑶此三間房間之外牆均有龜裂，造成室內牆面均有滲、漏水；

而被告於交易時在系爭不動產買賣契約之「房地產標的現況說明書」第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」係記載「否」，及於第20項次「屋內自來水及排水系統是否正常」係記載「是」。

而該社區在九二一地震後，系爭大樓外牆已有龜裂、滲漏水情形等情，為被告所未爭執，並據原告提出不動產買賣契約書及房地產標的現況說明書（見本院104年度司中調字第4525號卷第9頁至第18頁、本院卷第61頁至第62頁）、照片1份（見本院104年度司中調字第4525號卷第5頁至第8頁），在卷可憑；

且經本院會同兩造及臺中市建築師公會委派建築師至現場勘驗、鑑定，系爭房屋確有㈠主臥室、長子及長女房間確實有外牆龜裂，造成牆面滲漏水及水泥漆膨脹、突起情事；

及㈡長女房間外牆有龜裂，造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕等情事，亦有勘驗筆錄1份（見本院卷第51頁）、現場照片1份（見本院卷第53-55頁），及臺中市建築師公105年10月05日中市建師(105-021)鑑字第354號函附鑑定報告（見本院卷第73-101頁）在卷可憑，應堪信為真實。

又原告復主張系爭大樓前經九二一地震，外牆受損待修，區分所有權人均需按月交付修繕準備金200元等情，亦為被告所不爭執，並經本院向系爭房屋所在之向金巴黎社區管理委員會函詢：「㈠貴社區於九二一地震時，是否曾因受損而經當時政府機關判定為半倒？㈡如附件所示會議紀錄案由：外牆滲水修繕研討案，該外牆滲水係因緣故所致？該部分修繕之工程費用初估為何？該部分修繕之工程費用貴社區現決議如何籌措支應？」，經金巴黎社區管理委員會以106年2月14日陳報狀，陳覆：「．．經查九二一地震時，本社區確有經政府機關判定為半倒，數年後本社區曾就此問題電話詢問臺中市都市發展局，該局回覆為九二一重建委員會任務解編時，已全面解除『半倒戶』之列管註記。

大樓外牆面滲水原因很多，但多因為窗框裂縫或鋁門窗排水不良所導致，各戶滲水原因需要廠商實地勘察判定始可確認。

緣102年3月27日發生地震，社區公設多處毀損經修繕後社區基金所剩無幾，當時亦請廠商概估本大樓外牆全面拉皮整修所需經費為何?廠商說明因大樓外牆面共有八面，概估經費至少需要4-5百萬元，遂於102年度區分所有權人會議提案討論通過決議，每月每戶提繳加收修繕預備金200元，基金規模達新臺幣600萬元時再討論運用方式及是否停收，在修繕基金未達此數額之前，各戶之外牆面滲水由住戶自行修繕，公費不予支付或補助。

自103年1月份起開始收取至今，本社區共109戶至105年12月止共計收得784,800元。」

等語（詳見本院卷第144-145頁），是原告主張系爭房屋所在之大樓外牆滲水待修繕，區分所有權人均應按月繳納修繕預備金200元之事實，亦屬真實可採。

二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。

經查，原告主張被告所出售之系爭房屋有前述㈠主臥室、長子及長女房間確實有外牆龜裂，造成牆面滲漏水及水泥漆膨脹、突起情事；

及㈡長女房間外牆有龜裂，造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕與大樓外牆滲水款修護等情事，已如前述，而該等㈠主臥室、長子房、長女房間確實有外牆龜裂，造成牆面滲漏水及水泥漆膨脹、突起情事；

及㈡長女房間外牆有龜裂，造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕；

與大樓外牆滲水等情事，客觀上，該等情事對系爭房屋之居住使用造成不便，並使房屋經濟價值減少；

且社區大樓外牆滲水，各區分所有權人均應按月負擔繳納修繕預備金200元，亦使系爭房屋之交易經濟價值減少，原告主張系爭房屋確有瑕疵存在，應屬真實可採。

三、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。

又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第365條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第365條第1項固有明定。

惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。

上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。

又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。

故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第359條但書規定，買受人僅得請求減少價金。

（最高法院96年度台上第1277號判決要旨參照）。

查：

（一）本件被告出售之系爭房屋固有前述主臥室、長子及長女房間確實有外牆龜裂，造成牆面滲漏水及水泥漆膨脹、突起；

及長女房間外牆有龜裂，造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕，與大樓外牆滲水待修繕等情事，惟大樓外牆滲水修繕僅屬大樓外觀門面整修，尚不影響原告購買系爭房屋內部使用；

而原告所購之系爭房屋係88年9月21日大地震前興建之建物，本屬老舊建物，且歷經921大地震，其屋況可能有外牆龜裂、滲漏水及水泥漆膨脹、突起、油漆剝落等瑕疵在所難免，而上開瑕疵之存在會影響居住品質及屋價評量，亦屬常情，然上開瑕疵並非屬不能居住之重大瑕疵，且經兩造委由臺中市建築師公會鑑定原告所指之主臥室、長子及長女房間外牆龜裂，造成牆面滲漏水及水泥漆膨脹、突起；

及長女房間外牆有龜裂，造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕等瑕疵，均得修繕，其修繕期間約為四週，而修繕費用約為165,118元，有前述臺中市建築師公105年10月05日中市建師(105-021)鑑字第354號函附鑑定報告（見本院卷第73-101頁）及106年3月20日中市大臺中建師(105-021)鑑字第79號函（見本院卷第151頁）各1份在卷可稽，足見原告所指之主臥室、長子及長女房間外牆龜裂造成牆面滲漏水、水泥漆膨脹、突起；

及長女房間外牆龜裂造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕，與大樓外牆滲水等瑕疵，客觀上，固造成原告使用上之不便，及交易經濟價值之減少，然其瑕疵非屬重大，如允許原告解除契約，顯失公平，且原告亦自陳如知該等瑕疵存在，於議價時會減價購買等語，本院審酌上情認本件原告就系爭買賣契約，解除契約顯失公平，而僅得請求減少價金。

原告先位主張解除契約請求被告回復原狀返還價金365萬元，於法尚屬無據。

（二）又原告主張如知有前述瑕疵存在僅願以315萬元購買，其對被告得請求減少價金50萬元云云，惟原告之主張業為被告所否認，而原告主張其得請求被告減少價金50萬元之事實，復未舉據以資佐證，自難遽採。

再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。

民事訴訟法第222條第2項定有明文。

本件原告就其得請求減少價金之數額雖未能提出證據證明，且未由鑑定機構鑑定減少價金之數額，惟原告所購買之房屋確因存有瑕疵，客觀上會使其交易價值減損，應屬常情，是本院審酌系爭房屋瑕疵及如修繕瑕疵會造成原告負擔增加等情形，認原告可得減少價金之數額如下：１、系爭原告所指之主臥室、長子及長女房間外牆龜裂，造成牆面滲漏水及水泥漆膨脹、突起；

及長女房間外牆有龜裂，造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕等瑕疵之修繕費用165,118元：前述原告所指之主臥室、長子、長女房間外牆龜裂，造成牆面滲漏水及水泥漆膨脹、突起；

及長女房間外牆有龜裂，造成房間內牆面油漆剝落及水漬痕等瑕疵，使原告負擔修繕費用，其修繕費用應得列入減少價金之計算。

經鑑定其修繕費用細目如下：1、外牆鷹架：面積190.2平方公尺，價格36,138元。

2、外牆磁磚拆除：面積10.22坪，價格16,352元（含清運）。

3、澆置無收縮水泥：面積33.78平方公尺，價格23,646元。

4、外牆水泥砂漿粉刷（含防水），塗益膠泥（含窗框補溝益膠泥塞水路）：面積12.02坪，價格26,444元。

5、外牆修復貼磁磚：10.22坪，價格35,770元（帶工料）。

6、內牆刷水泥漆：46.35坪，價格13,905元。

7、工程保險費：5,000元。

8、稅金：7,863元。

以上總計165,118元（詳參前述臺中市建築師公105年10月05日中市建師《105-021》鑑字第354號函附鑑定報告），原告應可列入請求減價之範圍。

２、修繕期間造成原告使用不便之損害1萬元：按系爭房屋因前述瑕疵修繕期約四週，且會造成原告居家使用之不便，雖鑑定人表示原告於修期間無搬離現場之必要（詳參前述臺中市建築師公會106年3月20日中市大臺中建師《105-021》鑑字第79號函），惟本院審諸原告付款購屋，本即應使原告無礙使用系爭房屋，今因系爭房屋有所瑕疵應修繕造成原告使用不便，原告無忍受不便之必要，本院認原告因系房屋之修繕有喪失一個月占有使用之利益。

又審諸原告主張其購屋前係承租房屋使用，租金每月約1萬元，此為被告所未爭執，是本院參酌系爭房屋之買賣價款為365萬元，如以出租每月租金約1萬元，應無不合理之處，是原告於系房屋修繕期間應有1萬元之損失，宜列入可得請求減少價金之範圍。

３、系爭房屋所在社區大樓外牆修繕基金之負擔52,246元：按原告向被告所購系爭房屋所在之大樓其外牆確有滲水應為修繕之情事，且系爭房屋所在社區區分所有權人會議於102年度區分所有權人會議提案討論通過決議，每月每戶提繳加收修繕預備金200元，基金規模達600萬元時再討論運用方式及是否停收，在修繕基金未達此數額之前，各戶之外牆面滲水由住戶自行修繕，公費不予支付或補助。

自103年1月份起開始收取至今，本社區共109戶至105年12月止共計收得784,800元，已如前述，是依前述系爭大樓區分所有權人（109戶）應共同負擔之修繕基金為600萬元，以109戶計每戶應負擔：55,046元（元以下四捨五入）。

自103年1月繳至原告承購日，已付14個月計2,800元，原告購買時要負擔52,246元（55,046元-2,800元）。

原告購買於系房屋無端承擔繳納修繕基金之負擔52,246元宜列入可得請求減少價金之範圍。

４、基上，原告得請求被告減少價金之數額，本院認以227,364元（計算式：165,118元+1萬元+ 52,246元）為宜，原告逾此部分之主張，尚無可採。

（三）至於被告抗辯：原告之減少價金請求已逾通知後六個月期間，不得主張云云，惟查：原告於發現瑕疵之後，於104年6月間通知被告瑕疵存之情事，為被告所自承（見本院卷第18頁），並有兩造line通訊紀錄1份（見本院卷第27-35頁）在卷可憑，原告既於104年6月間通知被告瑕疵存在，其於104年11月10日起訴對被告主張減少價金之權利，顯未逾通知瑕疵後六個月期間，被告抗辯原告不得對其主張減少價金請求權，顯無可採。

四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，亦為民法第179條所明定。

經查：系爭房屋既有如前述之瑕疵存在，而原告請求被告減少價金227,364元，已如前述，則被告自原告處受領該227,364元價金之律上原因已不存在，原告主張被告應予返還，於法有據。

五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告等人對被告之債權，核屬無確定期限之給付，又本件原告係於104年11月10日具狀聲明其訴之聲明及請求之內容，然被告迄未給付，自應負遲延責任。

則原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日（即104年11月20日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

六、綜上所述，原告基於物之瑕疵擔保責任，對被告行使減少價金請求權，被告原先受領買賣價金365萬元，在該應減價227,364元範圍內，被告受領價金之法律上原因已不復存在。

從而，原告依據民法第179條之規定，請求被告返還227,364元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104年11月20日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；

惟原告逾此數額所為之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。

八、本件原告勝訴部分，因命被告給付之金額未逾50萬元，得為假行，被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 15 日
民事第四庭 法 官 王金洲
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 15 日
書記官 魏愛玲