臺灣臺中地方法院民事-TCDV,106,簡上,71,20170519,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度簡上字第71號
上 訴 人 台灣九龍山建設有限公司
兼法定代理 王明星
人
被 上訴人 林令諭
訴訟代理人 林資宛
楊嘉明
上列當事人間返還租賃物等事件，上訴人對於民國105年12月16日本院臺中簡易庭105年度中簡字第2448號第一審判決，提起上訴，本院於民國106年4月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。

事實及理由

壹、兩造主張、抗辯：

一、被上訴人主張部分：

（一）被上訴人於原審起訴主張：上訴人王明星邀同上訴人台灣九龍山建設有限公司（下簡稱上訴人九龍山公司）為連帶保證人，於民國（下同）104年5月28日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，約定承租登記於被上訴人與訴外人林資宛名下（應有部分各2分之1）之門牌號碼臺中市○區○○路0段00號房屋（建號：臺中市○區○○段0000○號，下稱系爭房屋），租賃期限自104年6月16日起至107年6月15日止，約定第一年租金每月新臺幣（下同）13,000元，第二年租金（即105年6月16日起）每月14,000元，第三年租金（即106年6月16日起）每月15,000元，按月於每月15日以前繳納，上訴人王明星並於訂約時交付26,000元為押租保證金（下稱系爭租約）。

詎被上訴人將系爭房屋交付上訴人王明星後，上訴人王明星即將上訴人九龍山公司之營業登記地址遷移至系爭房屋，系爭房屋內除擺放有上訴人王明星個人物品外，亦放置有上訴人九龍山公司之辦公設備及生財器具，惟上訴人王明星於105年4月16日前，僅繳納其中104年6月、7月、8月、12月，及105年3月（即3月16日至4月15日）之房租，有拖欠給付房租之情形，其所遲付租金總額已達5個月租額，經被上訴人於105年3月間催告上訴人王明星給付，上訴人王明星未按期給付，乃再委由律師於105年4月16日寄發存證信函予上訴人王明星，限上訴人王明星於收到存證信函7日內繳清所欠租金，如屆期不繳清，租約即為終止，不另通知，而上訴人王明星於105年4月21日收受上開存證信函，並未於105年4月28日前給付所欠租金予被上訴人，是系爭租約即依法終止，上訴人2人喪失系爭房屋之占用權源。

爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人2人騰空並交還系爭房屋予被上訴人及其他共有人。

上訴人王明星於105年7月31日前積欠之租金及終止契約後無權占用之損害金合計為99,000元（計算式：65,000＋13,000+14,000＋7,000＝99,000），經扣抵上訴人王明星交付之押租保證金26,000元後，被上訴人依系爭租約（含連帶保證）、共同侵權行為之法律關係，仍得請求上訴人2人連帶給付73,000元（計算式：99,000－26,000＝73,000）；

上訴人2人至鈞院言詞辯論終結前，仍未將系爭房屋遷讓交還被上訴人，被上訴人得依共同侵權行為之法律關係，請求上訴人2人自105年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,000元等語。

並聲明：㈠上訴人2人應將門牌號碼臺中市○區○○路○段00號1樓房屋遷讓交還被上訴人及其他共有人全體。

㈡上訴人2人應連帶給付被上訴人73,000元，及自105年10月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈢上訴人2人應自105年8月1日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月連帶給付被上訴人14,000元。

（二）被上訴人於上訴則補稱： 1、上訴人王明星雖有簽發本票，作為其積欠租金之支付，但均屆期未獲兌現，則兩造原有之租金債務關係，仍然存在。

被上訴人自得以上訴人積欠租金達2期以上為由，經限期催告後，因上訴人仍未清償，而予以終止系爭租約。

而系爭租約既然已在105年4月28日經被上訴人合法終止，且根據起訴狀所附之約定還款書、終止租賃契約書、本票等事證資料，可知上訴人2人至少自105年8月1日起，已無繼續使用系爭房屋之正當法律權源，原判決命上訴人應該遷讓返還房屋，並無不合。

2、被上訴人稱其等承租系爭房屋後，進行裝潢花費約120,000元，要求扣抵租金云云。

被上訴人對此否認，上訴人除未提出相關發票或單據以符其實外，依兩造簽訂之系爭租約第9條約定：房屋有改裝設施必要時，乙方（上訴人）取得甲方（被上訴人）同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。

系爭房屋倘若有改裝設施時，不僅需要被上訴人同意，交還房屋時亦應恢復原狀。

上訴人王明星自難以其花費裝潢費用，對被上訴人抗辯扣抵租金。

依照前述約定還款書、終止租賃契約書、本票等，已明白約定上訴人2人至遲必須要在105年7月31日前搬離系爭房屋，若有違約，於系爭房屋內之所有物品，由出租人即被上訴人全權處理，不得有異議。

堪認上訴人2人關於所欠租金應扣除室內裝潢費用120,000元部分，確無可採。

二、上訴人抗辯部分：

（一）上訴人於原審抗辯：上訴人2人均為系爭房屋之現占用人，上訴人2人並無破壞租賃標的物之侵權行為，屋內裝潢也花了很多錢，上訴人王明星也有開立本票擔保租金之給付等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。

（二）上訴人於上訴則補稱： 1、被上訴人雖以上訴人王明星未按時給付租金為由，終止系爭房屋租約，然上訴人王明星已按照被上訴人要求，於105年3月4日、105年6月19日陸續簽發（1）105年3月31日到期、面額39,000元；

（2）105年4月16日到期、面額39,000元；

（3）105年7月31日到期、面額34,000元；

（4）105年7月31日到期、面額35,000元；

（5）105年7月31日到期、面額35,000元等本票，代替租金給付，被上訴人亦收取上開本票，等同被上訴人承認以上開本票擔保租金給付，豈能因上訴人王明星未支付現金或匯款，即認上訴人王明星未給付租金，因而終止租約，請求上訴人2人返還租賃物。

上訴人王明星迄今簽發本票面額已達210,000元，倘租金計算至106年6月15日止，共計246,000元。

扣除押租保證金26,000元、室內裝潢費用120,000元，上訴人2人僅需給付100,000元，即可再租用至106年6月15日。

2、被上訴人未就上訴人王明星所開立前揭本票聲請本票裁定，甚至未對上訴人王明星提示請求付款，即逕以上訴人王明星未付租金，終止租約為由，請求返還租賃物，原判決亦同此見解，有欠允當。

近年來因環境景氣不佳，上訴人王明星才無法定期支付租金，而當初被上訴人所提供之系爭房屋內部並無裝潢，也是上訴人王明星裝修，所費不貲。

上訴人王明星並非故意拖欠，只要公司名下土地、房屋出售，即會儘速予清償本案租金。

貳、原審審認事證後，判決被上訴人為全部勝訴判決，並依職權宣告假執行。

上訴人2人就原審判決其敗訴部分不服，依法提起上訴聲明：（一）請求原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

參、本院之判斷：

一、被上訴人主張：其與訴外人林資宛為系爭房屋之所有權人，應有部分各二分之一，上訴人王明星前邀同上訴人九龍山公司為連帶保證人，於104年5月28日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，約定承租系爭房屋，租賃期限自104年6月16日起至107年6月15日止，約定第一年租金每月13,000元，第二年租金（即105年6月16日起）每月14,000元，第三年租金（即106年6月16日起）每月15,000元，按月於每月15日以前繳納，上訴人王明星並於訂約時交付2萬6,000元為押租保證金。

詎承租人即上訴人王明星於105年4月16日前，僅繳納其中104年6月、7月、8月、12月，及105年3月（即3月16日至4月15日）之房租，上訴人王明星所遲付租金總額已達5個月租額等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人於原審所提出之系爭租約、系爭房屋建物登記第一類謄本、上訴人九龍山公司登記資料等件為證（見原審卷第10至14頁、第21頁），堪信為真。

又被上訴人就上訴人王明星積欠之上開租金，先於105年3月間催告上訴人王明星給付，惟上訴人王明星未按期給付，被上訴人乃再委由律師於105年4月16日寄發存證信函予上訴人王明星，限上訴人王明星於收到存證信函7日內繳清所欠租金，如屆期不繳清，租約即為終止，不另通知，而上訴人王明星於105年4月21日收受上開存證信函，並未於105年4月28日前給付所欠租金予被上訴人，是系爭租約即依法終止等事實，亦為上訴人所不爭執（見本院106年3月16日準備程序筆錄），復據被上訴人提出存證信函、回執為證（見原審卷第19至20頁），是被上訴人主張：上訴人王明星遲付之租金總額已逾2個月，經被上訴人定相當期限催告上訴人王明星支付欠繳之租金後，已逾相當期限仍未給付欠租，被上訴人有向上訴人王明星為終止系爭租約之意思表示等事實，應屬真實有據。

二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。

本件上訴人王明星向被上訴人承租系爭房屋，惟其積欠之租金已逾2個月，經被上訴人於105年3月間催告給付，上訴人王明星未按期給付，後再經被上訴人委由律師於105年4月16日寄發存證信函予上訴人王明星，限上訴人王明星於收到存證信函7日內繳清所欠租金，如屆期不繳清，租約即為終止，不另通知，而上訴人王明星於105年4月21日收受上開存證信函，並未於105年4月28日前給付所欠租金予被上訴人，是被上訴人主張：其與上訴人王明星間之系爭租約，業已於105年4月28日終止消滅，應屬可採。

至於上訴人王明星抗辯：其事後有簽發如附表所示之本票予被上訴人收執，被上訴人不得請求上訴人2人遷讓房屋云云，惟查：上訴人王明星確有簽發如附表所示之本票予被上訴人之事實，固為被上訴人所不爭執，然該等本票迄今上訴人王明星未曾兌付分文，上訴人王明星就其所積欠被上訴人之債務全未清償，為上訴人王明星所自承，且前述系爭租約業經被上訴人合法終止，被上訴人得依法請求上訴人遷讓房屋，已如前述，被上訴人對上訴人2人之所有物返還請求權，並不因上訴人王明星是否簽發本票而有所不同，上訴人2人以上訴人王明星曾簽發如附表所示之本票予被上訴人，拒絕返還系爭房屋予被上訴人，自無理由。

三、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段，第821條分別定有明文。

本件被上訴人與上訴人王明星間之系爭租約，已於105年4月28日終止消滅，業如前述，上訴人2人就系爭房屋即無占有之權源，被上訴人主張上訴人2人現占有使用系爭房屋係屬無權占用，其得依前述民法第821條、第767條第1項規定，訴請上訴人2人將系爭房屋遷讓交還被上訴人及其他共有人全體，於法有據。

四、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。

又無權占有使用他人之房屋，將致他人無法就房屋為使用收益，受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。

次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

經查，

（一）上訴人王明星邀同上訴人九龍山公司為連帶保證人，與被上訴人就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，上訴人九龍山公司就上訴人王明星於系爭租約有效期間積欠被上訴人之租金，自應負連帶給付之責任，被上訴人主張上訴人2人對上訴人王明星就105年4月28日終止租約前積欠之租金應連帶給付予被上訴人，於法有據。

（二）系爭租約業經被上訴人於105年4月28日終止，則上訴人2二人就系爭房屋自105年4月29日起即屬無權占用，應可認定，是被上訴人主張上訴人2人共同無權占用系爭房屋，應就105年4月29日起至上訴人2人返還系爭房屋之日止，被上訴人所受之損害，對被上訴人負連帶賠償責任，於法亦屬有據。

又無權占有使用他人之房屋，將致他人無法就房屋為使用收益，受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念，已如前述，是被上訴人主張就上訴人2人共同侵權期間（即105年4月29日起至上訴人返還系爭房屋之日止），其受損害數額，相當於上訴人王明星與被上訴人前述系爭租約所約定之租金數額（即第一年《即104年6月16日至105年6月15日》租金每月13,000元，第二年《即105年6月16日起至106年6月15日》租金每月14,000元，第三年《即106年6月16日起》至返還房屋之日止，每月15,000元），賠償被上訴人，應屬合理可採。

是被上訴人請求上訴人2人應自105年4月29日起至返還房屋之日止，按月連帶給付被上訴人相當上述租金之損害金，於法有據。

（三）基上，被上訴人主張上訴人王明星於105年7月31日前積欠之債務（租金及損害賠償）數額為99,000元（計算式：65,000＋13,000+14,000＋7,000＝99,000），業據其於原審提出計算式表格1紙為證（見原審卷第7頁背面），此為上訴人王明星所不爭執（見原審卷第37頁背面），經扣抵上訴人王明星交付之押租保證金26,000元後，被上訴人依系爭租約（含連帶保證）、共同侵權行為之法律關係，自得請求上訴人2人連帶給付7萬3,000元（計算式：99,000－26,000＝73,000）。

此外，本件上訴人2人自105年4月29日起無合法使用系爭房屋之權源，仍予以占用，因而使被上訴人無法就系爭房屋為使用收益，按月受有相當於每月租金之損害，被上訴人自得依共同侵權行為之法律關係，請求上訴人2人自105年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人14,000元之損害賠償。

五、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

從而，被上訴人就上訴人2人所積欠前述73,000元之債務數額，請求給付自起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即105年10月13日，見原審卷第32頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，與上開規定核無不合，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人分別依民法第767條第1項、第821條、系爭租約（含連帶保證）、共同侵權行為之法律關係，聲明請求㈠上訴人2人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人及其他共有人全體。

㈡上訴人2人應連帶給付被上訴人73,000元，及自105年10月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈢上訴人2人應自105年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人14,000元，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，經核無不合，上訴人猶執陳詞指摘原判決不當，變更聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。

伍、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 林金灶
法 官 陳得利
法 官 王金洲
正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 魏愛玲
附表：
編號 票 號 金 額 發票人 受款人 發票日 到期日
１ CH536091 3萬9000元 王明星 林令諭 105/3/4 105/3/31 ２ CH536092 3萬9000元 王明星 林令諭 105/3/4 105/4/16 ３ TH496751 3萬5000元 王明星 林令諭 105/6/19 105/7/31 ４ TH496752 3萬5000元 王明星 林令諭 105/6/19 105/7/31 ５ TH496753 3萬4000元 王明星 林令諭 105/6/19 105/7/31（以下空白）