臺灣臺中地方法院民事-TCDV,106,訴,1703,20171130,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1703號
原 告 林依宸
訴訟代理人 葉耀中律師
複代理人 李志強律師
被 告 黃建維
訴訟代理人 廖偉成律師
複代理人 林恆碩律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國106年11月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟肆佰伍拾貳元，及民國一０六年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一０六年十一月一日起至民國一０七年十二月三十一日止，按月於每月一日給付原告新臺幣貳萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。

本判決第一項原告勝訴部分，得為假執行；

如被告以新臺幣壹拾肆萬陸仟肆佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序部分：按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

查：原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告應自坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之建號臺中市○○區○○段○0000號（即門牌號碼為臺中市○○區○○街000巷0號11樓）房屋遷出，並將該房屋騰空交還予原告。

㈡被告應自民國（下同）106年4月12日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元。

嗣於106年10月12日具狀追加備位聲明：⒈被告應給付原告132,666元，及自備位之訴狀送達送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉被告應自106年11月1日起至返還坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之建號臺中市○○區○○段○0000號（即門牌號碼為臺中市○○區○○街000巷0號11樓）之房屋止，按月於每月1日給付原告2萬元；

後於106年11月2日以民事更正備位聲明狀，最終變更訴之聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應自坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之建號臺中市○○區○○段○0000號（即門牌號碼為臺中市○○區○○街000巷0號11樓）房屋遷出，並將該房屋騰空交還予原告。

⒉被告應自106年4月12日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告2萬元。

㈡備位聲明：⒈被告應給付原告146,452元，及自民事更正備位聲明狀送達送達被告翌日（即106年11月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉被告應自106年11月1日起至107年12月31日止，按月於每月1日給付原告2萬元。

核前揭原告變更聲明部分，係基於同一基礎事實，追加、變更應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應准許。

乙、實體部分：

壹、原告主張：

一、原告於106年3月14日經鈞院105年度司執字第93992號強制執行事件拍賣標得坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（權利範圍為10萬分之689）、臺中市○○區○○段○0000號建號，即門牌號碼為臺中市○○區○○街000巷0號11樓房屋（以下稱系爭房屋），並於106年3月22日領得不動產權利移轉書、106年4月12日向地政機關辦理系爭房地之所有權移轉登記。

原告在領取系爭房屋權利移轉之證書時，即已取得系爭房屋之所有權。

而當初被告於鈞院至系爭房屋進行查封時，雖提出其與訴外人張瑞淙即系爭房屋原所有權人間之房屋租賃契約，抗辯自105年1月1日起，已向張瑞淙承租系爭房屋，並以租期尚未屆至為由，繼續使用系爭房屋云云。

然被告與張瑞淙間之租賃關係，屬於通謀虛偽之意思表示，應為無效。

二、張瑞淙於104年9月18日以前述系爭房地設定最高限額抵押權，並出具系爭房地未有「第三人使用借貸、第三人租賃」之聲明書予抵押權人，由此可知，系爭房屋於104年9月18日，應未有任何人占用，而張瑞淙於出具前開聲明書後3個月後，竟於104年12月20日與被告簽立租賃契約書，原告當然否認上開情事為真，該租賃契約明顯是被告與張瑞淙商討如何阻礙強制執行之假租賃契約。

自鈞院105年度司執字第00000號強制執行事件查封筆錄可知，被告對於原告與書記官、執達員前往系爭房地進行查封時已早有準備，否則豈會在當下抗辯「房客稱律師告訴他可以不簽名」，亦見被告對於系爭房地經張瑞淙設定最高限額抵押權乙事，早已知悉，被告與張瑞淙因而共謀以假租約規避強制執行。

系爭房屋遭查封之時，被告先稱與張瑞淙就系爭房屋為借名登記，後又稱與其有租賃關係，並已在系爭房屋居住長達7年，倘非被告與張瑞淙通謀以假租約阻礙強制執行之合意，被告豈會連自己究竟係基於借名登記或真有租賃關係而占有系爭房屋皆無法說清楚？被告與張瑞淙就系爭房屋之租賃關係為通謀虛偽之意思表示，依法應屬無效。

縱認為被告與張瑞淙之房屋租賃契約為真，亦不合於民法第425條規定之要件，原告仍得依所有權人身分加以排除被告對於系爭房屋之占有。

三、鈞院105年度司執字第93992號強制執行事件查封筆錄縱使記載系爭房屋有家具擺放整齊，惟被告早已事先知悉原告於105年9月2日會同書記官及執達員前往系爭房屋進行查封，則家具此種隨時得以搬移之活動物品，僅須極短時間即可置於系爭房屋內，筆錄並未對於屋內是否有被告使用長達9個月或7年（被告主張已於系爭不動產居住7年）之久痕跡多加記載，是難僅憑查封筆錄之簡短記述，遽認系爭房屋確為被告占有使用中。

被告應就其確實在原告取得系爭房屋所有權時，業已占有系爭房屋之事，負舉證之責，倘被告未占有系爭房屋，依民法第425條之反面推論，其自不得主張有所有權讓與不破租賃之適用，亦即不能對原告主張租賃關係繼續存在。

四、被告與張瑞淙之房屋租賃契約既屬於通謀虛偽意思表示而無效，且未合乎民法第425條所定之要件，則被告占有系爭房屋，應無合法占有權源，原告自得依法，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓交還與原告。

被告自原告拍定取得系爭房屋後，即占有系爭房屋，依社會一般觀念，為受有相當於租金之利益，被告之占用既然無正當法律上權源，則被告取得該利益無法律上原因，致原告受有相當於租金之損害，故原告得民法第179條之規定，請求被告給付相當於系爭房屋租金之不當得利。

系爭房屋租金之計算，應審酌房屋位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值等因素，因系爭房屋位於青年高中附近，生活機能堪為良好，應以每月租金2萬元為適當，被告應負擔每月2萬元租金之不當得利。

爰請求判決如先位聲明第1項、第2項所示。

五、如認定被告與張瑞淙之系爭房屋租賃契約為合法有效，原告於106年3月22日已取得系爭房屋之權利移轉證書，為所有權人，而承擔原出租人與被告之租賃契約，原告自得基於出租人地位，請求被告給付106年3月22日起至106年10月31日止積欠租金共146,452元；

且因被告拒絕給付租金，除請求被告給付已到期之租金，並就未到期之租金為將來給付之請求，乃追加訴請判決如預備聲明所示。

六、並聲明：

（一）先位聲明１、被告應自坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之建號臺中市○○區○○段○0000號（即門牌號碼為臺中市○○區○○街000巷0號11樓）遷出，並將該房屋騰空交還予原告。

２、被告應自106年4月12日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告2萬元。

３、願供擔保，請准宣告假執行。

（二）備位聲明１、被告應給付原告146,452元，及自民事更正備位聲明狀送達送達被告翌日（即106年11月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

２、被告應自106年11月1日起至107年12月31日止，按月於每月1日給付原告2萬元。

３、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告抗辯

一、被告與訴外人張瑞淙即系爭房屋原所有權人間訂有房屋租賃契約，租賃期間從105年1月1日至107年12月31日、租金每月2萬元，租賃期間均由被告占有使用，且租賃期間105年3月至9月間，尚以被告配偶姜婉楹名義代為繳付系爭房屋所積欠之電費。

原告雖主張系爭房屋租賃契約係被告與張瑞淙通謀而為虛偽意思表示無效，然依原告提出聲明書及鈞院105年度司執字第93992號查封筆錄第9點，均無法證明被告與張瑞淙間就系爭房屋租賃契約有通謀情節。

又系爭租賃契約僅三年，非逾五年或未定期限，無須經公證，且民事執行處拍賣系爭不動產時，已詳載該房屋存有租賃契約，加上系爭房屋內擺放被告所使用家具等情，均可徵被告有占有使用事實。

即便原告拍賣取取系爭房屋，被告對原告仍有民法第425條第1項規定之適用，被告得合法占有使用系爭房屋。

是原告請求被告自系爭房屋遷出，並無理由。

被告自從知悉系爭房屋經原告拍定，即向原告表示系爭房屋租賃契約對原告繼續存在，並發函請求與原告商討租金給付事宜，原告並未置理。

二、被告與張瑞淙間有債務關係，系爭房屋經拍賣，被告亦有部分受償，當不會故意阻礙強制執行，減少自己可得分配金額，且參照民法第886條規定，系爭租賃契約成立於最高限額抵押權設定後，亦無法阻礙強制執行甚明。

三、就原告備位聲明部分，請鈞院依法審判，被告現經濟能力變差，無法給付租金予原告。

四、聲明：

（一）原告先位及備位之訴均駁回。

（二）就備位之訴如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。

參、本院之判斷：

一、原告主張其於106年3月14日經本院105年度司執字第93992號強制執行事件拍定標得前述系爭房地，並於106年3月22日領得不動產權利移轉書、於106年4月12日向地政機關辦理系爭房地之所有權移轉登記。

被告與張瑞淙間所訂之房屋租賃契約，屬通謀虛偽之意思表示，應為無效。

縱認被告與張瑞淙之房屋租賃契約為真，本件亦不合於民法第425條第1項所規定之要件，原告仍得依所有權人身分加以排除被告對於系爭房屋之占有，並得請求被告返還系爭房屋，及請求被告給付相當於租金之不當得利，爰請求如先位聲明所示；

若鈞院認兩造間適用民法第425條第1項規定，因被告表示拒絕給付租金，原告依約請求被告給付已到期之租金，並就未到期之租金為將來給付之請求，爰請求如備位聲明所示；

被告則抗辯：被告與張瑞淙就系爭房屋確實訂有租賃契約，兩造間有民法第425條第1項之適用而存在租賃關係，被告非無權占有，原告先位之訴無理由；

至於原告備位之訴，因被告現無力支付租金，請依法審判等語。

二、先位之訴部分：

（一）原告主張：其於106年3月14日經本院105年度司執字第00000號強制執行事件拍賣標得系爭房地，並於106年3月22日領得不動產權利移轉書、106年4月12日向地政機關辦理系爭房地之所有權移轉登記。

原告在領取關於系爭房地權利移轉之證書時，即已取得系爭房屋之所有權等情，為被告所不爭執，並有原告提出之106年度契稅繳款書（見本院106年度中簡字第1349號卷第5頁）、系爭房地所有權狀（見本院106年度中簡字第1349號卷第6頁）為證，且經本院調閱上開105年度司執字第93992號執行卷宗，查屬相符，自堪信為真實。

又原告主張被告係無權占用系爭房屋云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是先位之訴部分所應審究者為㈠被告與張瑞淙就系爭房屋於拍賣前是否訂有租賃契約？㈡若被告與張瑞淙間之房屋租賃契約為真，本件是否有民法第425條第1項規定之適用？

（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

原告主張被告與張瑞淙間就系爭房屋為之租賃契約屬通謀虛偽意思表示，自應就被告與張瑞淙間之行為確為通謀虛偽意思表示舉證加以證明。

經查：１、被告抗辯：其與張瑞淙就系爭房屋訂有房屋租賃契約，租賃期間從105年1月1日至107年12月31日、租金每月2萬元，租賃期間均由被告占有使用，租賃期間105年3月至9月，尚以被告配偶姜婉楹名義代為繳付系爭房屋所積欠之電費，且於原告106年3月22日取得所有權後亦通知原告有前述租賃契約存在等情，業據被告提出104年12月20日房屋租賃契約書（見本院卷第16頁至第17頁反面）、臺中大全街第466號存證信函（見本院卷第20頁至第21頁反面）、臺灣電力股份有限公司南投區營業處電費繳款通知書、追償電費和解書、稽查案件收取商業本票保管紀錄（見本院卷第36-38頁）在卷可憑。

又系爭房屋於強制執行期間，即由被告占有使用，於查封時被告即有出面表示系爭租賃契約存在，經執行法院將租賃關係記載於拍賣公告中，且註明拍定後不點交等情，亦有被告所提出之本院105年度司執字第93992號105年9月2日查封筆錄（見本院106年度中簡字第1349號卷第7頁）、拍賣公告（見本院卷第18頁至第19頁）在卷可憑，原告明知系爭房屋係以附有租約之條件而公告拍賣，並參加投標，是被告抗辯其與張瑞淙就系爭房屋於拍賣前即訂有租賃契約，並為原告所明知，應非無據。

２、雖原告主張被告所提出之租賃契約係被告與張瑞淙通謀意思表示云云，並提出聲明書為證，依卷附原告所提出之張瑞淙104年9月18日出具予第一商業銀行之聲明書（見本院106年度中簡字第1349號卷第8頁），其固記載：系爭房地未有「第三人使用借貸、第三人租賃」等語，然該聲明書係張瑞淙為向第一商業銀行借款，於104年9月18日出具予第一商業銀行，而被告所抗辯之系爭租賃契約係於104年12月20日所簽訂，是張瑞淙於104年9月18日聲明系爭房屋沒有租賃契約，與張瑞淙於聲明後再與被告簽訂系爭租賃契約並未違常情，自難以該聲明書之存在即謂被告與張瑞淙所簽訂之前述租賃契約，係屬通謀虛偽意思表示而認為無效。

另原告就被告與張瑞淙有通謀虛偽簽訂房屋租賃契約一事，未能舉積極證據以資佐證，自不得僅以原告片面臆測之詞即謂被告與張瑞淙有通謀虛偽簽訂房屋租賃契約之事實存在。

原告既無法舉證證明被告與張瑞淙所簽訂之前述房屋租賃契約係屬通謀虛偽意思表示，則原告主張被告與張瑞淙所簽訂之前述租賃契約係屬無效，自無可採。

３、又「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

民法第425條定有明文。

本件系爭房屋之原所有權人張瑞淙於原告106年3月22日拍賣取得系爭房屋所有權前，即於104年12月20日將系爭房屋出租予被告，並交付被告占有，且系爭租約之期限為三年（即105年1月1日至107年12月31日），並未逾民法第425條第2項規定之五年期限，是被告抗辯其與張瑞淙所簽訂之租賃契約對原告仍繼續存在（即原告繼受張瑞淙之出租人地位），被告占有系爭不動產非屬無權占用，其占用系爭不動產有法律上原因，應可認定。

原告主張被告與張瑞淙之租賃契約無民法第425條第1項適用，自無理由。

（三）基上，被告占有系爭房屋有法律上原因，非屬無權占用，被告對原告無不當得利之情事，則原告主張被告占有系爭房屋係無權占用，先位訴請被告返還系爭房屋，及請求被告給付相當於租金之不當得利，於法均屬無據，應予駁回。

三、備位之訴部分：

（一）原告主張：如認定被告與張瑞淙間之系爭房屋租賃契約為合法有效，依法由原告承擔原出租人與被告之租賃契約，原告自得依約請求被告給付已到期106年3月22日起至106年10月31日止之租金共146,452元；

且因被告表示拒絕給付租金，就未到期之租金亦一併為將來給付之請求等語；

被告就兩造間有法定承擔而存在租約契約，且未依約給付租金予原告一節，並未爭執，僅以被告現在經濟能力變差，無法給付租金予原告等語置辯，經查：１、被告與張瑞淙間之前述房屋租賃契約為合法有效，依法由原告承擔原出租人與被告之租賃契約，已如前述，原告主張其得依約請求被告給付租金，自屬有據。

按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」

強制執行法第98條第1項定有明文。

原告於106年3月22日取得權利移轉證書，是原告於該日即依民法第425條第1項規定，承擔原出租人之地位，與被告間存有租賃契約應屬無疑，原告主張其自106年3月22日起即對被告有租金給付請求權之情事，應屬真實可採。

２、依卷附房屋租賃契約第3條約定，被告承租系爭房屋應於每月1日給付租金2萬元予出租人，原告主張自106年3月22日起至106年10月31日止，被告均未依約給付租金之情事，復為被告所不爭執，是原告主張被告應給付106年3月22日起至106年10月31日止之租金146,452元（計算式：106年3月22日至同年月31日，共10日：20,000元/31日x10日=6,452元：106年4月至同年10月，共7月：20,000元x7月=140, 000元，共計146,452元），於法有據。

３、按「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之。」

民事訴訟法第246條定有明文。

本件被告依系爭房屋租賃契約約定，應於每月1日給付租金2萬元予原告，惟被告自106年3月22日起即未依約給付予原告，且就原告租金之請求表示現在經濟能力變差，無法給付租金等語，被告就106年11月1日以後未到期之租金債務，顯有到期不履行之虞，是原告預為請求被告自106年11月1日起至107 年12月31日止，按月於每月1日給付原告租金2萬元，亦屬有據。

（二）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件被告就已到期之租金146,452元未依期給付，自應負遲延責任。

原告請求被告應給付自更正追加起訴狀繕本送達被告翌日（即106年11月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

（三）綜上，原告基於租金給付求權請求被告應給付原告146,452元，及自民事更正追加起訴狀繕本送達被告翌日（即106年11月3日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

並將來請求被告應自106年11月1日起至107年12月31日止，按月於每月1日給付原告2萬元，為有理由，應予准許。

四、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。

五、本判決第一項原告勝訴部分為命被告給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，宣告假執行（原告就此部分聲請准予假執行，其假執行聲請僅在促使法院依職權發動假執行宣告而已，毋庸另為准駁之諭知）；

被告陳明願供擔保請宣告免為假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額宣告之。

至於本判決第二項原告勝訴部分，為將來給付之訴，性質上不宜為假執行之宣告，及原告先位敗訴部分，其假執行亦失所附麗，均不應准許，其假執行之聲請應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第四庭 法 官 王金洲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 魏愛玲