臺灣臺中地方法院民事-TCDV,106,訴,1848,20171108,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1848號
原 告
即反訴被告 劉文進
訴訟代理人 陳居亮律師
被 告
即反訴原告 林興結
林金生
林建宏
上三人共同
訴訟代理人 柳正村律師

上列當事人間履行契約等事件，本院於中華民國106 年9 月20日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告林興結、林金生與林建宏應各給付原告新臺幣陸拾捌萬參仟參佰參拾參元，及均自民國一百零六年五月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
本訴及反訴訴訟費用均由被告負擔。
本判決本訴部分於原告各以新臺幣貳拾貳萬捌仟元分別為被告林興結、林金生與林建宏供擔保後，各得假執行，但被告林興結、林金生與林建宏如於假執行程序實施前，各以新臺幣陸拾捌萬參仟參佰參拾參元為原告預供擔保，各得免為假執行。

事實及理由
甲、程序方面
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。
反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。
反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。
當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。
民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。
本件原告起訴主張民國（下同）104年8月23日與被告簽訂耕地三七五租約終止協議書（下稱系爭租約終止協議書），惟被告三人未依約定內容給付第3 期款項205 萬元，原告爰依系爭協議書第2條第3款及民法第271條規定請求被告三人各自給付等語；
被告則於106 年8 月15日具狀提起反訴，主張原告於系爭租約終止協議書簽訂後，以補償費計算錯誤拒絕履行，並主張撤銷協議書，企圖毀約，無視兩造違約金之約定，被告不得已提起另案履行契約訴訟，歷經兩年訴訟三審定讞，致被告受有土地跌價之重大損失，足認原告違約情節重大，爰依系爭協議書第4條之規定，請求原告即反訴被告給付違約金411 萬元，並主張抵銷等語。
是本件反訴之法律關係與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於兩造間之系爭租約終止協議書關係所生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：
㈠被告三人所有坐落臺中市○○區○○段00地號土地（重劃後為永春段86地號，下稱系爭土地），與原告間原訂有耕地三七五租約（即臺灣省臺中市私有耕地租約梨新字第33號，下稱系爭三七五租約），系爭土地屬於臺中市永春自辦市地重劃區重劃的範圍，前經臺中市永春自辦市地重劃區理事會於100 年12月27日召開耕地三七五租約協調紀錄，被告三人未出席，協調結果為「雙方協調不成」。
嗣後原告於101 年3月8 日與系爭土地之另一原共有人林永昌協議終止林永昌與原告間之三七五租約，並依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為補償計算基準。
㈡系爭土地所屬之重劃區於103 年12月29日重劃完畢；
系爭三七五租約嗣經臺中市南屯區公所以104 年7 月10日公所農建字第1040017175號函逕為變更登記，及經臺中市南屯區公所以104 年7 月29日公所農建字第1040018746號函准為自104年1 月1 日起至109 年12月31日止續訂租約6 年；
又系爭土地於重劃後並已依法編定為「第一種住宅區」建築用地使用。
㈢嗣於104 年8 月23日被告林金生來電表示欲前來原告住處洽談終止系爭三七五租約及補償金之問題，並偕同土地代書前來，該土地代書並準備好1 份擬妥之系爭租約終止協議書，其等當時利用原告誤以為：自辦市地重劃計畫重劃完畢後，若有終止耕地三七五租約者，「地主只須依照重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償來計算補償金給予佃農即可」之法律規定認知上之錯誤之機會，而讓原告同意與被告三人按照「重劃計畫書公告當期（即96年度）該土地之公告土地現值三分之一之補償」來計算補償金予原告，另外再加上利息補償予原告。
經計算後，被告三人應給予原告375 萬元補償金及利息補償36萬元，合計411 萬元，並分3 期給付，約定為：「1.協議書成立時，甲方（即被告三人）支付6 萬元整。
2.乙方（即原告）用印鑑章交付相關文件時，甲方支付200 萬元整。
3.土地登記謄本完成註銷三七五租約登記後，3 日內，甲方支付205 萬元整。」
等語。
由是，兩造遂於104 年8 月23日當場即簽立系爭租約終止協議書。
㈣惟系爭租約終止協議書簽訂後，原告經由其他土地代書處得知：在自辦市地重劃案件中，於重劃完畢之前，若地主與佃農經由自辦市地重劃會召集之耕地三七五租約協調會而成立終止租約之協議者，固然是按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償來處理（參照獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款）；
但是若重劃完畢之後，地主若欲終止三七五租約者，即應回歸平均地權條例第76條及第77條，或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款之規定，地主應該要按照終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償金給予佃農。
而若按照「重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一」計算補償金，固為375萬元；
但是若按照「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」計算，則約為1,590 萬3,917 元，兩者相差有4.2 倍之多。
而被告於104 年8 月23日偕同前來之土地代書係土地案件方面之專業人員，彼等在協商當時卻對原告隱瞞此等資訊，而讓原告同意與被告三人以簽訂系爭租約終止協議書之方式來完成終止系爭三七五租約之事宜。
嗣被告三人對原告先於另案提起履行契約之民事訴訟（下稱前案），原告於該訴訟中以104 年10月30日所提答辯狀中對被告三人以意思表示錯誤為由而主張撤銷簽立系爭租約終止協議書之意思表示，於第一審判決本件原告獲勝，但經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）105 年度上字第294 號審理結果，廢棄原判決而改判：「被上訴人（即本件原告）應於上訴人（即本件被告三人）給付新臺幣貳佰萬元之同時，協同被告三人向臺中市南屯區公所辦理註銷上訴人所有坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上之『犁新字第三三號』三七五耕地租約登記」，並經最高法院以106 年度台上字第806 號裁定駁回上訴而告確定。
前案判決定讞後，原告於收受被告三人委託律師之通知後，隨即配合辦理，被告三人亦給付原告第二期款項200 萬元。
㈤106 年4 月25日，臺中市南屯區公所以副本公函通知原告，已受理被告三人申請耕地三七五租約終止事宜之申請案，嗣又於106 年5 月12日，臺中市南屯區公所以正本公函通知原告，「本案業經臺中市政府地政局予以備查，及臺中市中興地政事務所塗銷『有三七五租約』註記在案」。
又依據系爭土地之「臺中市地籍異動索引」登記內容所示，系爭土地之三七五租約，業於106 年5 月5 日完成註銷登記。
由是，原告乃於106 年5 月22日寄發存證信函催請被告三人，依照系爭終止協議書之約定內容給付第三期款項205 萬元，然被告三人至今猶然拒絕給付，原告爰依系爭終止協議書第2條第3款及民法第271條規定請求被告三人各自給付等語。
㈥系爭租約終止協議書第4條固約定：「協議書成立後，乙方（即原告）不得再要求其他名目費用之補償，否則視同違約。
應支付違約金411 萬元整，並放棄抗辯權。」
等語，其內容對於原告之限制乃不得再要求其他名目費用之補償，然原告於前案中係就「終止三七五租約時之補償費」此一「補償費」名目費用為抗辯，並未「再要求其他名目費用之補償」，是故原告之行為並未違反系爭終止協議書之約定。
又前案臺中高分院105 年度上字第294 號判決及最高法院106 年度台上字第806 號裁定雖判定被告三人勝訴，然其理由無非認為：原告既然已與被告三人以協議終止租約之方式來終止系爭三七五租約，而不是由被告三人單方終止系爭三七五租約，基於尊重契約自由原則之理，自無排除適用契約雙方所合意要適用之「自辦市地重劃辦法第37條規定基準」來計算補償費云云。
即若本件係被告三人以「單方終止」的方式終止系爭三七五租約的話，即應適用「平均地權條例第76條及第77條，或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款」規定，而「按照終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」來計算被告三人必須給予原告之補償費，約略為1,590 萬3,917 元；
若是兩造於「重劃完畢後」，以「協議終止」之方式來終止系爭三七五租約，兩造協議適用「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款」規定，而按「重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一」來計算被告三人必須給予原告之補償費，即為375 萬元者，亦無不可。
然原告於簽訂系爭終止協議書之前，一直誤以為系爭三七五租約經過市地重劃之後，其補償之計算方式僅有「重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一」此一規定，而於簽訂協議書當時，被告三人偕同有專業之土地代書在現場，卻不願意對原告說明清楚契約雙方各自可以擁有之權利或義務，且被告三人在本件中並未受有任何損害，反而獲得將近1,200 萬元之利益（15,903,917元－3,750,000 元＝12,153,917元），故被告三人應不得對原告主張違約金。
退萬步言，若鈞院仍然認為本件有適用違約金約定之情，亦則請鈞院斟酌上情，並依據民法第252條之規定，將被告三人欲主張之違約金酌減為「零元」，方屬公平合理。
㈦被告雖舉最高法院100 年度台上字第852 號判決為其論據基礎，然該判決與本件最大不同之處在於：該判決係承租人佃農欲終止租約及請求補償費，本件則是地主即被告三人欲終止系爭租約，然被告三人卻利用原告對於法律規定之不瞭解，計算補償費之錯誤認知等情，而簽訂系爭終止協議書。
可見兩案事實並不相同，故該判決於本件並無適用之餘地。
另若依被告主張謂本件已有特別規定當優先適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條之規定，則於自辦市地重劃案結束後，任何重劃前之三七五租約之出租人（地主）欲終止三七五租約時，關於「重劃後租約之處理方式」，出租人（地主）當可單方面逕依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款之條件來終止三七五租約，而無庸以協議方式來與承租人（佃農）協商終止租約。
惟獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法內關於「重劃後租約之處理方式」，並無任何條文有規定重劃後出租人（地主）欲終止三七五租約時，出租人（地主）得單方面逕為終止租約；
且被告三人利用專業土地代書來協助其協商談判，原因無非是若非以協商簽訂協議書的方式來終止系爭三七五租約，而是以地主（被告三人）逕為終止租約之方式來終止者，補償費之條件仍應回歸到平均地權條例第76條及第77條或者耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及同條第2項第3款之相關規定作為計算基準，則被告三人應支付之補償費至少即須1,590 萬3,917 元之多，故被告三人才以協商簽訂協議書的方式來終止系爭租約。
㈧聲明：
1.被告林興結、林金生與林建宏應各自給付原告68萬3,333 元，及均自106 年5 月9 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
2.原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告三人之共同答辯：
㈠系爭租約終止協議書計算之補償金，並無錯誤：
系爭租約終止協議書，係依據平均地權條例第63條規定計算基準，兩造均有共識，並無錯誤，業經前案即鈞院105 年度中訴字第6 號、臺灣高等法院臺中分院105 年度上字第294號及最高法院106 年度台上字第806 號判決確定在案。
而系爭協議書第1條記載舊地號新生段76地號面積1,326 平方公尺，第2條依據96年重劃公告時之公告現值每平方公尺8,500 元計算，並補貼96年至104 年共8 年利息，以年息百分之1.2 計算利息36萬元，符合平均地權條例第63條規定，即依重劃前面積按重劃計劃書公告當期該土地之公告土地現值三分之一作為計算，且不扣除土地增值稅，至於原告積欠多年租金，被告亦未請求。
另原告亦於101 年1 月11日與出租人林永昌訂立協議書，就同一地號終止新生段76地號土地權利範圍五分之一耕地租約，取得補償費120 萬元，亦係依據平均地權條例第63條規定計算基礎。
系爭租約終止協議書是比照原告與林永昌所訂立之協議書計算補償費，兩造對之均有共識，並無錯誤。
㈡原告拒絕履行協議書，已有違約，被告以違約金請求債權主張抵銷補償金：
1.系爭租約終止協議書第4條約定：「協議書成立後，乙方（即原告）不得再要求其他名目費之補償，否則視同違約。
應支付違約金411 萬元正，並放棄抗辯權」，此項違約金之約定，依其性質為懲罰性違約金，旨在懲罰違約，並非損害賠償性違約金填補損害，兩者性質不同。
原告於訂約後自稱：聽信法律專業人士之詞，可以毀約要求更高補償費（其自行計算可請求1,500 多萬元補償金），隨即於104 年10月6 日委託律師表示補償費計算錯誤拒絕履行，並主張撤銷協議書，企圖毀約，如果訴訟勝訴可以取得更高補償金，如果訴訟敗訴則無須給付違約金，無視兩造違約金之約定，被告不得已提起履行契約訴訟，歷經訴訟三審定讞，增加律師費及訴訟費用之負擔，且訴訟拖延兩年之久，被告原本協議終止租約後出售土地，當時經濟環境尚可，可以較高價格出售，如今不動產景氣低迷，土地跌價及出售困難，被告亦受有重大損失，足認原告違約情節重大，被告自得依上開約定請求違約金411 萬元。
另被告依約請求違約金之金額，並無過高，原告請求酌減違約金無理由。
2.系爭租約終止協議書關於補償費之給付分3 期，第1 期訂約時支付6 萬元（已給付）、第2 期印鑑交付相關文件時支付200 萬元（已給付）、第3 期註銷租約登記3 日內支付205萬元。
系爭租約已於106 年5 月5 日依據法院確定判決，對待給付原告200 萬元後辦理註銷登記，並非原告所稱會同辦理。
茲雙方互負債務，履行期限均已屆至，被告以請求違約金債權411 萬元主張與原告請求補償金205 萬元抵銷，經抵銷後，原告已無補償金可請求。
㈢聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告三人反訴之共同主張：
㈠同上述主張反訴被告違反系爭租約終止協議書第4條約定之陳述內容，並主張反訴原告得依上開約定請求反訴被告給付違約金411 萬元（每人137 萬元）及法定遲利息。
且反訴原告依約請求違約金之金額，並無過高，反訴被告請求酌減違約金無理由。
㈡聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告各137萬元，及自反訴書狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
2.反訴原告願供擔保聲請假執行。
二、反訴被告之答辯：
㈠援用反訴被告於本訴起訴所主張之內容及其證據資料。
㈡反訴原告三人意欲終止系爭三七五租約時，關於反訴原告三人應該支付予反訴被告之補償費之計算標準，原本即應依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及同條第2項第3款規定之「終止租約當期」之公告現值來計算，方屬正辦。
惟因反訴原告三人及其代書利用反訴被告對於相關法律規定之不了解之機會，並利用反訴被告一直誤以為在反訴原告三 人 （地主) 意欲終止系爭三七五租約時仍應以「重劃計畫
書公告當期」之公告現值為標準來計算補償費，而趁機安排成反訴被告與反訴原告三人以簽訂系爭租約終止協議書之方式來終止系爭三七五租約。
因此之故，於系爭租約終止協議書簽訂後，反訴被告基於系爭租約終止協議書之簽訂過程係反訴原告三人意欲終止系爭三七五租約而前來找反訴被告簽訂，並非反訴被告意欲終止系爭三七五租約而前去找反訴原告三人協商，而且其簽訂過程與以「協議書」之方式來處理者，均是利用反訴被告對於相關法律規定之錯誤認知所致。
反訴被告以此為由，而拒絕繼續履行系爭租約終止協議書，反訴被告之行為並未違約。
不惟如是，反訴被告只是拒絕繼續履約而已，並未向反訴原告「再要求其他名目費用之補償」，是故反訴被告之行為不應被解釋為該當系爭終止協議書第4條約定之「協議書成立後，乙方不得再要求其他名目費用之補償，否則視同違約。」
之違約情事。
退萬步言，如果鈞院認為反訴被告之行為該當系爭終止協議書第4條約定之違約情事，然由於反訴原告在本事件中不但並未受有任何損害，反而還因之獲得有將近1,200 萬元之利益，請鈞院斟酌上述各情，依據民法第252條規定，將反訴原告所欲主張之違約金酌減為「零元」，方屬公平合理。
㈢聲明：
1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保請免為假執行。
參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
一、兩造不爭執事項：
㈠被告三人即反訴原告三人（下統稱被告三人）所有坐落臺中市○○區○○段00地號土地（重劃後為永春段86地號），與原告即反訴被告（下統稱原告）間原訂有耕地三七五租約（即臺灣省臺中市私有耕地租約梨新字第33號，參原證1 ）。
㈡系爭土地屬於臺中市永春自辦市地重劃區重劃之範圍，前經臺中市永春自辦市地重劃區理事會於100年12月27日召開耕地三七五租約協調紀錄，被告三人未出席，協調結果為「雙方協調不成」（參照原證2 ）。
㈢原告曾於101 年03月08日與系爭土地另一原共有人林永昌協議終止林永昌與原告間之三七五租約，並依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為補償基準（參照原證3 ）。
㈣系爭土地所屬重劃區之重劃計畫於103 年12月29日重劃完畢（參照原證4 ），系爭三七五租約嗣經臺中市南屯區公所於104 年07月10日逕為變更登記，及於104 年07月29日准為自104 年01月01日起至109 年12月31日止續訂租約6 年（參照原證5 ）。
㈤系爭土地目前為第一種住宅區用地（參照原證6 ）。
㈥兩造於104 年8 月23日簽訂「耕地三七五租約終止協議書」，約定原告同意與被告三人終止系爭三七五租約關係，被告三人則同意分3 期給付原告共計411 萬元，即依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為基準計算補償金375 萬元，加計利息36萬元以為補償。
其中第1 期款6 萬元業於簽署協議書同時當場給付原告完畢；
第2 期款200 萬元，約定於原告簽署向臺中市南屯區公所申請註銷系爭租約用印及提供印鑑證明時為給付；
第3 期款205 萬元約定於地政事務所完成塗銷系爭租約註記後為給付。
另於第4條約定：「協議書成立後，乙方（即原告）不得再要求其他名目費用之補償，否則視同違約。
應支付違約金411 萬元整，並放棄抗辯權。」（參照原證7 ）。
㈦兩造對於系爭租約終止協議書存有爭議，被告三人對原告訴請履行系爭租約終止協議書約定事項（即辦理註銷系爭三七五租約登記）後，遞經本院臺中簡易庭105 年度中訴字第6號、臺灣高等法院臺中分院105 年度上字第294 號、最高法院106 年度臺上字第806 號民事判決為原告敗訴判決定讞後（參照原證8 、9 、10、11），被告三人於106 年3 月間給付原告第2期款200 萬元，嗣經臺中市南屯區公所於106 年4月25日以副本函知原告已受理被告三人申請耕地三七五租約終止事宜之申請案等語，及於106 年5 月12日以正本函知原告：「本案業經臺中市政府地政局予以備查，及臺中市中興地政事務所塗銷『有三七五租約』註記在案。」
等語（參照原證12）。
又依據系爭土地「臺中市地籍異動索引」登記內容所示，系爭三七五租約登記於106 年5 月5 日已完成塗銷註記登記（參照原證13）。
㈧原告於106 年5 月22日寄發存證信函催請被告三人依照系爭終止協議書之約定內容給付第三期款項205 萬元（參照原證14），被告三人拒絕給付。
二、兩造爭執事項：
㈠原告主張依系爭租約終止協議書第2條第3款約定：「土地登記謄本完成註銷三七五租約登記後，3 日內，甲方（即被告三人）支付205 萬元整。」
，及民法第271條規定，請求被告三人應各自給付原告68萬3,333 元（2,050,000 ÷3 ＝683,333 ，小數點以下四捨五入），有無理由？
㈡系爭終止協議書第4條約定：「協議書成立後，乙方不得再要求其他名目費用之補償，否則視同違約。」
，所謂「不得再要求其他名目費用之補償」，其當事人真意為何？原告之行為是否已成就該違約條款之情事？
㈢被告三人反訴主張原告違反系爭終止協議書第4條約定，應支付違約金411 萬元予被告三人（即每人137 萬元），並以其請求違約金411 萬元債權與被告三人應支付第3 期款205萬元債務為抵銷者，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告主張依系爭終止協議書第2條第3款約定及民法第271條規定，請求被告三人給付205 萬元（即每人應各自給付原告68萬3,333 元），有無理由？
㈠查兩造間於104 年8 月23日簽訂系爭租約終止協議書，約定原告與被告三人終止系爭三七五租約關係，被告三人則分3期給付原告共計411 萬元補償金，即依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為基準計算補償金375 萬元，加計利息36萬元以為補償。
其中第1 期款6 萬元業於簽署協議書同時當場給付原告完畢；
第2 期款200 萬元，約定於原告簽署向臺中市南屯區公所申請註銷系爭租約用印及提供印鑑證明時為給付，此部分給付於前案判決確定後業經被告三人給付完畢；
第3 期款205 萬元，則約定於地政事務所完成塗銷系爭租約註記後為給付。
嗣經臺中市南屯區公所於106 年4 月25日以副本函知原告，已受理有被告三人申請耕地三七五租約終止事宜之申請案，又於106 年5 月12日以正本函知原告：「本案業經臺中市政府地政局予以備查，及臺中市中興地政事務所塗銷『有三七五租約』註記在案。」
，且據原告所提出系爭土地之「臺中市地籍異動索引」登記內容所示，系爭土地業於「106 年05月05日」完成註銷系爭三七五租約之登記在案。
原告業於106 年5 月22日寄發存證信函催請被告三人依照系爭終止協議書之約定內容給付第3 期款項205 萬元，然被告三人至今猶然拒絕給付等事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約終止協議書、臺中市南屯區公所公函及系爭土地之「臺中市地籍異動索引」及前案三審判決等在卷可憑，則原告依據系爭租約終止協議書第2條第3款之約定，請求被告三人給付第3 期款205 萬元，依約自屬有據。
㈡按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；
其給付本不可分而變為可分者亦同。
民法第271條定有明文。
本件原告請求被告三人給付205 萬元，係屬可分之給付，故原告請求被告三人應各自給付原告68萬3,333 元（2,050,00 0÷3 ＝683,333 ，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。
㈢再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，為民法第229條第1項所明定。
又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利息較高者，仍從其約定利率；
而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。
查系爭終止協議書第2條第3款約定：「土地登記謄本完成註銷三七五租約登記後，3 日內，甲方支付205 萬元整。」
，而系爭三七五租約登記係既已於106 年5 月5 日完成註銷登記，則被告依約至遲應於106 年5 月8 日給付原告第3 期款項205 萬元整，然被告三人迄未給付，自應負遲延責任，是原告請求被告三人各給付自106 年5 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，於法自屬有據，亦應准許。
二、原告是否具備系爭終止協議書第4條所約定之違約要件？㈠系爭終止協議書第4條約定：「協議書成立後，乙方不得再要求其他名目費用之補償，否則視同違約。
應支付違約金411 萬元正，並放棄抗辯權。」
（見本院卷第17頁），有系爭租約終止協議書在卷可憑。
而按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）；
且解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286 號判決意旨參照）。
㈡次按契約之終止權，有法定終止與約定終止（或合意終止）之分；
就契約之終止權，民法並無一般原則性之規定，必須法律有特別明文規定時，始得據以行使（最高法院96年度台上字第153 號、100 年度台上字第1632號判決要旨參照）。
又耕地三七五減租條例第17條、第18條係對當事人之一方片面行使契約終止權所設之限制，初不排除當事人雙方以合意終止契約（最高法院83年度台上字第957 號判決意旨參照）。
是有關耕地租約之終止，除合意終止外，須以法律之特別規定者為限。
又關於耕地租約之終止及承租人所得領取之補償，現行法分別有如下規定：1.平均地權條例第63條第1項規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。
依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按『重劃計畫書公告當期』該土地之公告土地現值三分之一之補償。
二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」
同條例第76條規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。
依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿1 年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。」
同條例第77條第1項規定：「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就『申請終止租約當期』之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」
。
2.耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」
、「依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：三、『終止租約當期』之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」
。
3.獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款規定：「自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後2 個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例（按平均地權條例）第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、『重劃計畫書公告當期』該土地之公告土地現值三分之一之補償。
協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；
協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。」
。
準此，上開關於耕地租約之終止，其中平均地權條例及耕地三七五減租條例所規定之終止，均屬出租人之法定終止，而獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法所規定之協調同意終止租約，則屬出租人與承租人之合意終止。
又上開三者耕地租約之終止，因其終止原因不同，出租人應給予承租人之補償計算方式亦有所不同。
㈢查系爭土地屬於臺中市永春自辦市地重劃區重劃之範圍，臺中市永春自辦市地重劃區理事會前於100 年12月27日召開耕地三七五租約協調紀錄，惟被告三人未出席，其協調結果為「雙方協調不成」。
嗣原告於101 年3 月8 日與系爭土地另一原共有人林永昌協議終止林永昌與原告間之三七五租約，並依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為補償基準。
之後系爭土地所屬重劃區之重劃計畫於103 年12月29日重劃完畢，系爭三七五租約經臺中市南屯區公所於104 年7 月10日逕為變更登記，及於104 年7 月29日准為自104 年1 月1 日起至109 年12月31日止續訂租約6 年。
嗣後被告三人偕同代書於104 年8 月23日與原告簽訂系爭租約終止協議書，約定原告同意與被告三人終止系爭三七五租約關係，被告三人則同意分3 期給付原告共計411 萬元，即與原告及共有人林永昌間之終止租約協議相同，係依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為基準計算補償金375 萬元，加計利息36萬元以為補償之事實，為兩造所不爭執，已如前述。
顯見系爭三七五租約，於市地重劃辦理完畢後，並未依平均地權條例第63條第1項規定，由臺中市政府逕為註銷其租約，而係逕為變更登記，並准續訂租約6 年，且兩造簽訂系爭租約終止協議書時，系爭土地所屬重劃區之重劃計畫早已辦理完畢，兩造間關於耕地租約之終止，應已無獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法之適用，自與原告及共有人林永昌間之終止租約協議基礎有別。
但系爭租約終止協議書有關給付耕地承租人之補償金計算方式，卻仍比照獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法之計算方式，並於系爭終止協議書第4條約定：「協議書成立後，乙方不得再要求其他名目費用之補償，否則視同違約。
應支付違約金411 萬元正，並放棄抗辯權。」
，其用意明顯在於力求避免依平均地權條例第76條、第77條第1項規定及耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款規定，由出租人單方終止租約時應給付較高補償金，並用以阻止原告除依系爭租約終止協議書收取補償金外再以其他名目要求出租人補償。
又違約金之性質，無非是損害賠償之預定，抑或債務履行之擔保，然違約條款之約定，終究不能無限上綱而剝奪法律行為存有瑕疵時之救濟權行使（如意思表示錯誤、受詐欺或脅迫而撤銷等），以免有害契約締結之公平及誠信；
且違約條款之約定亦應兼顧契約雙方權義之衡平。
而依系爭終止協議書第4條之約定，一旦耕地承租人即原告有發生違約事由，其所應支付之違約金即等同於出租人即被告三人應給付予承租人之補費金額，其適用效果將形同剝奪耕地承租人依法應受補償之權利，誠有違平均地權條例及耕地三七五減租條例立法照顧弱勢承租人之旨意，其有失衡平甚明。
因而在解釋該違約條款之當事人真意時，自不能任意逸脫字義而擴張適用範圍。
而系爭終止協議書第4條既係約定：「不得再要求其他名目費用之補償」，解釋上應係指不許承租人另巧立名目再索合約所定額外之補償金，其顯而易見，自不包括承租人對締約法律行為存有瑕疵之抗辯或其救濟權利之行使。
㈣兩造於簽訂系爭租約終止協議書後，原告得悉耕地租約終止後之補償金計算方式不止一者，認係遭被告三人及其偕同代書利用原告對法律之錯誤認知而達成合意終止耕地租約之目的，因而以此為由拒絕履行系爭租約終止協議書，並委請律師發函要求與被告三人協調提出合法及合理之解決方案，復於被告三人以前案對原告訴請履行契約事件之訴訟中為相類之抗辯等情，此有律師函、前案三審判決書在卷（見本院卷第67至68頁、第25至38頁）及本院依職權所調閱前案卷宗可憑。
由是可見，原告在主觀上係認知其簽訂系爭租約終止協議書之法律行為存有瑕疵而行使救濟權，在客觀上亦非另巧立名目再索額外之補償金，自難謂已具備系爭終止協議書第4條所約定之違約要件，亦不因原告於前案訴訟最終敗訴，即認其有所違約。
三、原告於系爭租約終止協議書簽訂後，所主張權利之救濟或抗辯，既與系爭終止協議書第4條所約定之違約要件不符，而不生違約情事，則被告三人於本件本訴抗辯或於反訴起訴主張原告違約，而請求原告給付違約金411 萬元，並與原告起訴請求之給付為抵銷之主張云云，皆屬無據，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭租約終止協議書第2條第3款之約定及民法第271條之規定，請求被告三人各給付原告68萬3,333 元，及各自106 年5 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
被告於本訴之抵銷抗辯，及反訴原告於反訴請求反訴被告給付違約金，均為無理由，其反訴應予駁回。
五、本判決本訴部分，兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
至於反訴部分，其假執行之聲請，因其反訴業經駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論斷，本件原告之訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 8 日
民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 8 日
書記官 蘇文熙