臺灣臺中地方法院民事-TCDV,106,訴,886,20170518,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第886號
原 告 邱愛淑
訴訟代理人 林易佑律師
複 代理人 林尚瑜律師
被 告 洪嵩育
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國106年5月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○○區○○○段0000○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號6樓之房屋全部遷讓返還原告。

被告應自民國106年3月29日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣16萬2,500元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣80萬6,000元為被告供擔保後，得假執行；

惟被告以新臺幣241萬9,700元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告方面：㈠兩造於民國105年8月12日簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有門牌號碼「臺中市○○路○段00000號6樓」房屋全部(下稱系爭房屋)，租期自105年9月1日起至112年8月31日止，約定租金分兩階段，第一階段為租賃期間105年9月1日起至108年8月31日止，每年租金為新台幣(下同)195萬元(換算成每月租金等於16萬2,500元)，雙方約定租金按每二個月為一期，每期前付一次，租金電匯到出租人即原告指定帳戶，故本年度承租人每期應給付出租人租金為32萬5,000元(計算式：16萬2,500元×2＝32萬5,000元)，系爭租約並經公證在案。

㈡詎被告僅支付首期2個月租金(105年9月1日～105年10月31日)予原告，此後即欠繳租金迄今。

原告為維護權益，遂於105年12月26日委由律師發函催告繳納所欠租金(105年11月1日～105年12月31日)(106年1月1日～106年2月28日)即兩期共四個月合計65萬元，並明示屆期仍未履行將終止租約及要求被告返還房屋。

㈢按承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

被告承租系爭房屋後，除繳納首期2個月租金外，迄今已欠繳2期(即4個月)以上之租金未付，原告爰依前開規定以本件起訴狀繕本送達聲明終止租約，並依民法第455條前段及第767條第1項前段之規定請求被告返還無權占用之房屋。

㈣嗣按「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，最高法院著有61年台上字第1695號判例要旨可參。

系爭租約既經原告終止，被告繼續占用系爭房屋，當屬無權占有，原告自得請求被告依原約定租金標準給付相當於租金之利益迄至被告返還房屋之日止，爰併請求被告應自起訴狀繕本送達之日起至返還房屋之日止，按月給付原告16萬2,500。

㈤聲明：⒈被告應將坐落臺中市○○區○○○段0000○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號6樓之房屋全部遷讓返還原告。

⒉被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告16萬2,500元。

⒊願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告方面㈠被告向原告承租之房屋樓下經營KTV，晚上會產生噪音，因為有這一項瑕疵，所以被告才拒絕給付租金。

㈡聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。

三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項：⒈兩造於105年8月12日簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有系爭房屋，租期自105年9月1日起至112年8月31日止，租金分兩階段，第一階段為租賃期間105年9月1日起至108年8月31日止，每年租金為195萬元(換算成每月租金等於16萬2,500元)，雙方約定租金按每二個月為一期，每期前付一次。

上開租賃契約並經公證。

⒉被告僅支付首期2個月租金(105年9月1日～105年10月31日)予原告，此後即欠繳租金迄今。

⒊系爭房屋樓下經營KTV，此一事實為被告簽約時所明知。

⒋原告於105年12月26日委由林易佑律師以律函字第024號律師函向被告催繳所積欠之租金(105年11月1日～105年12月31日)(106年1月1日～106年2月28日)即兩期共四個月合計65萬元，並明示屆期仍未履行將終止租約及要求被告返還房屋。

被告已於105年12月27日收受上開通知。

㈡主要爭點：⒈原告是否未以合於所約定使用收益之租賃物交付被告？被告能否拒絕給付租金？⒉原告能否終止租賃契約？並請求被告返還房屋及給付相當於不當得利之租金？

四、得心證之理由：㈠按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。」

此有最高法院99年度台上字第526號民事裁判可資參照。

本件被告主張租賃標的物有瑕疵而拒絕給付租金，參照上開說明，本院自應審酌原告交付予被告之租賃物，是否未合於約定之使用、收益之狀態。

㈡經查，本件被告主張原告交付之租賃物未合於約定使用、收益之狀態，無非係以系爭租賃標的物之樓下經營KTV，晚上會產生噪音為其主要依據。

然按一般人承租房屋，不論是自住、營業或轉租使用，於簽約前必然會前往標的物現場勘查，詳細了解當地之居住環境，再審酌出租人開具之租金條件，仔細評估之後才會簽定契約。

茲被告並不否認系爭房屋樓下經營KTV之情況早已存在，並非伊承租之後才開始經營。

換言之，被告在了解系爭房屋樓下係經營KTV之後，仍願以原告開具之條件承租，顯係經過深思熟慮之後才作成之決定。

況且，租賃標的物附近之環境(包括是否鄰近市場、學校、商圈、公園....等)，系簽約當時已客觀存在之事實，簽約前後並未有任何改變。

而系爭房屋樓下經營KTV，亦非原告所交付之租賃物本身有何瑕疵，更非原告所造成。

再則，依兩造所簽訂之租賃合約，亦無特別約定原告必須保證該租賃物之居住環境，不可有噪音產生，或附近無經營KTV情形。

綜上，本件系爭租賃物樓下經營KTV一事，自不得謂係原告未以合於所約定使用收益之租賃物交付被告，或未於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

揆諸上開說明，被告自不得據此拒絕給付租金。

㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

民法第440條第1、2項定有明文。

又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。

本件被告僅支付首期2個月租金(105年9月1日～105年10月31日)予原告，此後即欠繳租金迄今。

原告為維護權益，遂於105年12月26日委由律師發函催告繳納所欠租金(105年11月1日～105年12月31日)(106年1月1日～106年2月28日)即兩期共四個月合計65萬元，並明示屆期仍未履行將終止租約及要求被告返還房屋，有原告提出其委由林易佑律師於105年12月26日律函第024號之律師函一份，及被告於105年12月27日收受上開律師函之雙掛號回執在卷可稽。

茲被告迄未將積欠之租金清償完畢，參照上開說明，原告自得終止本件房屋租賃契約。

㈣再按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。

」此有最高法院75年台上字第801號民事判例可參。

茲系爭房屋租賃契約既已終止，則原告據此請求被告遷讓返還房屋，應予准許。

㈤再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

查系爭租約已因終止而消滅，有如前述，則被告於系爭租約終止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係無權占有原告所有之系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，而被告向原告租賃系爭房屋之租金為每月16萬2,500元(第一階段)，為兩造所不爭。

從而，原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即106年3月29日起至遷讓之日止，按月給付原告16萬2,500元，揭諸前開說明，即屬正當，應併予准許

五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，爰均酌定相當之擔保金准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
書記官 吳克雯