臺灣臺中地方法院民事-TCDV,106,重訴,278,20171115,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第278號
原 告 陳伊伶
訴訟代理人 張家萍律師
被 告 何妙娟
何宗軒
何幸娟
共 同
訴訟代理人 蘇淑珍律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於中華民國106年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告何妙娟、何宗軒、何幸娟應於原告將坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地所有權移轉登記返還予被告何妙娟、何宗軒、何幸娟，並將上開土地返還予被告何妙娟、何宗軒、何幸娟之同時，分別給付原告新台幣6,154,526元，及如附表所示之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告各以新台幣2,051,509元為被告何妙娟、何宗軒、何幸娟供擔保後，得假執行。

但被告何妙娟、何宗軒、何幸娟如分別以新台幣6,154,526元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）兩造於民國101年11月12日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告3人購買坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為新台幣（下同）1,846萬3,578元。

為確保系爭土地可供建築之用，兩造特別於系爭買賣契約第7條第9項約定：「賣方應提出土地未作為建築物之法定空地證明及分區使用證明。

土地若已提供作為法定空地比者，雙方同意無條件解除本契約」。

嗣被告3人出示臺中市政府都市發展局101年11月19日中市都建字第1010165039號函，確認系爭土地並無建物套繪登錄之資料，原告遂於101年11月12日、102年6月17日、102年7月2日、102年7月12日，分別給付260萬元、300萬元、336萬元、950萬3,578元予被告3人，且系爭土地已移轉登記予原告。

（二）孰料，原告於105年11月6日將系爭土地轉賣予訴外人賴怡潔時，遭臺中市政府都市發展局以中都建字第1050191694號函通知系爭土地早於70年即領有臺中市政府核發00-0000號建築執照套繪管制在案，無法合法供作興建建築物之用，原告隨即通知被告3人並聲請調解未果。

（三）按法定空地留設之目的，旨在做為使用執照建築房屋之日照、通風、採光及防火等目的使用，依法即不得任由土地所有權人單獨或專屬使用。

而系爭土地於70年間經臺中市政府核發00-0000號建築執照套繪管制在案，未經完成申請建築基地法定空地分割程序者，尚不得再作為其他建築基地使用。

據此，原告向被告3人購買之系爭土地，因為法定空地，確致原告於系爭土地通常使用上有相當程度之限制，不惟其通常效用有所減少，且將降低其經濟上之價值。

本件因符合系爭買賣契約第7條第9項之約定，原告依此約定及民法第359條物之瑕疵擔保規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭契約之意思表示，請求鈞院擇一為原告勝訴之判決，並依民法第259條第2款規定，請求附加自受領時起之利息。

（四）退步言之，縱鈞院認原告解除系爭買賣契約不適法，則原告依民法第359條但書規定請求減少50％價金即923萬1,789元，並依民法第179條規定請求被告3人返還該金額。

（五）並聲明： 1、先位聲明： （1）被告何妙娟、何宗軒、何幸娟應分別給付原告615萬4,526元及如附表所示之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（2）願供擔保請准宣告假執行。

2、備位聲明： （1）被告何妙娟、何宗軒、何幸娟應分別給付原告307萬7,263元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（2）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）原告依物之瑕疵擔保規定先位主張解除契約，備位主張減少價金部分，依民法第365條規定，於買受人依同法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。

本件兩造買賣之系爭土地業於102年間移轉登記給原告，且雙方已就系爭土地之一切購買條件、狀況為詳實之確認，並取得臺中市政府都市發展局回函確認系爭土地目前並無建物套繪登錄資料，自得謂雙方已依一切可能之方式確認系爭土地之狀況，被告主觀上亦為信賴政府機關函覆結果而無故意不告知瑕疵之情事，則原告受讓系爭土地迄今已達4年餘，自已逾6個月之除斥期間而不得再行主張。

（二）本件雙方當事人為系爭土地買賣時，主觀上僅為單純之土地買賣，至系爭土地能否供作建築房屋之用並未列為該次締結買賣契約之主要條件，此可由原告購買系爭土地所支付之價格比對當年度系爭土地附近建地之平均賣價兩者間是否相當得知。

又原告至105年間皆未實質著手建築房屋，反於105年11月6日將系爭土地轉賣予賴怡潔，故被告移轉交付系爭土地並未影響系爭土地雙方約定應具備之價值、品質或效用，已符合債之本旨，並無瑕疵且屬完全給付。

（三）原告雖主張系爭買賣契約第7條第9項之約定解除契約條件，然自該條項之文義以觀，被告已積極主動配合提出原證2之查詢結果，縱嗣後發現查詢結果與客觀情狀不符，亦難謂被告違背該條項規定，而可得歸責被告，故原告主張該意定解除權，核無理由。

本件原告買受系爭土地迄今已有年餘，且依原告取得土地後之使用狀況以觀，原告購置系爭土地之目的應非建築房屋，而係為轉售獲取價差。

而商業交易投資皆有其風險，不得擅以法律規定作為自己投資失利之保險，並要無辜之出賣人保證其獲利之背書。

本件訴訟爭執之發生，乃係肇因於行政機關之作業疏失所致，被告並無任何故意過失可言。

倘同意原告主張解除契約，豈非任由被告承擔行政機關之疏失而損害被告之財產權，故衡量原告所受損害與解除契約被告所蒙受之損害，並參酌被告之可歸責性，應不允許原告濫行主張解除契約。

（四）原告備位聲明請求減少價金部分，因本件雙方買賣之系爭土地並無瑕疵已如前述，則原告此部分主張亦無理由。

縱認系爭土地確實具有瑕疵，且原告得解除契約，則被告亦依據民法第261條規定準用民法第264條規定，行使同時履行抗辯權，主張原告未將系爭土地所有權移轉登記並交付予被告之前，拒絕返還買賣價金及利息。

（五）答辯聲明： 1、駁回原告之訴及假執行之聲請。

2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

（一）原告主張：兩造於101年11月12日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告3人購買坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為1,846萬3,578元。

系爭買賣契約第7條第9項約定：「賣方應提出土地未作為建築物之法定空地證明及分區使用證明。

土地若已提供作為法定空地比者，雙方同意無條件解除本契約」。

嗣被告3人出示臺中市政府都市發展局101年11月19日中市都建字第1010165039號函，確認系爭土地並無建物套繪登錄之資料，原告遂於101年11月12日、102年6月17日、102年7月2日、102年7月12日，分別給付260萬元、300萬元、336萬元、950萬3,578元予被告3人，且系爭土地已移轉登記予原告。

之後原告於105年11月6日將系爭土地轉賣予訴外人賴怡潔時，遭臺中市政府都市發展局以中都建字第1050191694號函通知系爭土地早於70年即領有臺中市政府核發00-0000號建築執照套繪管制在案，無法合法供作興建建築物之用等事實，業據提出系爭買賣契約、特約條款、土地登記謄本、臺中市政府都市發展局101年11月19日中市都建字第1010165039號函、105年11月15日中市都建字第1050191694號函為證（見本院卷第6-22頁），且為被告所不爭執，堪信為真。

（二）原告另主張：原告對系爭買賣契約得行使約定之解除權，且系爭土地有瑕疵，原告得依系爭買賣契約之約定及民法物之瑕疵擔保規定，請求解除契約返還價金或減少價金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是以，本件兩造之爭點，應在於： 1、原告依系爭買賣契約第7條第9項及民法物之瑕疵擔保規定，主張解除契約，請求被告返還價金，有無理由？ 2、若前項請求為無理由，則原告依民法第359條但書規定，請求減少50％買賣價金，有無理由？ 3、被告所為之同時履行抗辯，有無理由？

（三）關於原告依系爭買賣契約第7條第9項主張解除契約，請求被告返還價金，有無理由： 1、按契約之「合意解除」與「法定或約定解除權之行使」，性質不同，效果亦異。

前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因存在，無待他方當事人之同意（最高法院78年度台上字第294號民事判決要旨參照）。

契約解除權之行使，依民法第258條第1項之規定，應向他方當事人以意思表示為之。

2、經查，系爭買賣契約第7條第9項明確約定：「101年11月30日前，賣方應提出空地未作為建築物之法定空地證明及分區使用證明。

土地若已提供作為法定空地比者，雙方同意無條件解除本契約」（見本院卷第7頁），參諸前揭說明，系爭買賣契約第7條第9項後段應屬兩造解除權之約定。

亦即，在具備「土地已提供作為法定空地比」之情形下，兩造均得主張解除系爭買賣契約。

3、本件依原告提出之臺中市政府都市發展局105年11月15日中市都建字第1050191694號函、105年11月17日中市都建字第1050197726號函，系爭664地號土地業經建築套繪，領有臺中市政府核發00-0000號建築執照套繪管制在案（見本院卷第21、22頁）。

又經本院函詢臺中市政府都市發展局關於系爭土地是否業經套繪管制，為何該局於101年、105年間所為之函覆不一，該局回覆：「查民眾前於101年11月15日向本局申請查詢系爭土地有無建築物套繪，因70年間當時承辦套繪同仁作業疏漏，故本局同仁查閱放置於套繪室之建築套繪圖資內容，並無建物套繪登錄資料，是於101年11月19日回覆並無建物套繪登錄資料。

惟本局為加強管理建築執照套繪資料業務，於102年起陸續就早期核發之建築執照持續清查掃描建檔。

因此，民眾後於105年11月8日再向本局申請查詢系爭土地有無建築物套繪時，經查閱本局建管檔案數位影像管理系統，發現業已領有本府00-0000號建築執照套繪管制，即於105年11月15日回覆領有建築執照套繪管制在案，為此始有函覆不一之情形」，有臺中市政府都市發展局106年7月6日中市都建字第1060110713號函在卷可稽（見本院卷第44頁），足徵系爭土地於70年間即已受臺中市政府00-000 0號建築執照套繪管制在案。

嗣經本院再函詢臺中市政府都市發展局關於系爭土地得否作為其他建築基地之使用，該局回覆：「前開地號係屬00-0000號建築執照農舍之法定空地...該地號土地非經依規定解除套繪不得作為其他建築基地使用」，亦有臺中市政府都市發展局106年9月20日中市都建字第1060159429號函附卷可憑（見本院卷第66頁），益證系爭土地屬於領有建築執照之農舍之法定空地，已受套繪管制，不得作為其他建築基地使用，是系爭買賣契約所約定「土地已提供作為法定空地比」之解除條件已成就，原告自得行使其解除權。

本件既經原告行使該約定解除權，並以起訴狀繕本通知被告解除系爭契約之意思表示，該繕本業於106年4月25日送達被告3人，有本院送達證書存卷可佐（見本院卷第27 -29頁），自已生解除契約之效力。

4、被告雖辯稱：其等已積極主動配合提出原證2之查詢結果，縱嗣後發現查詢結果與客觀情狀不符，亦難謂被告違反該條項規定，而可得歸責被告，故原告主張該意定解除權，為無理由云云，並舉證人即系爭買賣契約之買賣介紹人徐振成之證詞為證。

惟依系爭買賣契約第7條第9項所載：「101年11月30日前，賣方應提出空地未作為建築物之法定空地證明及分區使用證明。

土地若已提供作為法定空地比者，雙方同意無條件解除本契約」，足見該條項「前段」旨在約定賣方即被告於101年11月12日簽約後，必須於101年11月30日前提出法定空地證明及分區使用證明，屬被告依系爭買賣契約所應負擔之義務；

而「後段」則在約定若系爭土地已提供作為法定空地比，買賣雙方同意無條件解除契約，屬約定解除權之規定。

依上開條項之文義解釋，只要系爭土地客觀上被列為法定空地，原告即得行使其解除權，不問是否可歸責於被告。

且觀諸上開條項所使用之用語及分段，顯非在約定只要被告於101年11月30日前提出法定空地證明及分區使用證明，原告即不得行使其約定解除權，是被告上開所辯，尚非可採。

又證人徐振成於本院106年10月18日審理時固到庭證稱：「以本件而言，地主已經盡到土地無瑕疵的證明」、「原告是要投資轉賣」（見本院卷第69頁正反面）。

然不論原告購買系爭土地是要轉售賺取差價或在上興建農舍，從系爭買賣契約已要求被告提出法定空地證明及分區使用證明此點，已足見原告重視系爭土地不能被列為法定空地受套繪管制，並進而將此訂入契約，要求若系爭土地已提供作為法定空地比者，其得行使解除權。

且依證人徐振成於同日所證述：「如果我今天把土地賣給你，結果不能蓋房屋，那就是有瑕疵」、「有套繪的人家不喜歡接手，價格會比較差」等語（見本院卷第69、70頁），可知縱使證人徐振成所述為真，原告買入系爭土地之目的在於轉售賺取差價，但系爭土地既受套繪管制，自會貶低其出售之價格，此亦為原告締約時所重視之點，始將此訂入契約作為其行使解除權之依據，業如前述，是證人徐振成之證詞，尚無從作為對被告有利之認定。

5、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。

受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。

本件系爭買賣契約既於106年4月25日，經原告行使約定解除權而解除，則原告依前述規定，自得請求被告返還其已給付之買賣價金並附加自受領時起之利息。

次按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，為民法第271條前段、第203條所分別明定。

本件原告所給付之買賣價金共計1,846萬元3,578元，為兩造所不爭執，參諸前揭規定，原告請求被告3人分別給付原告615萬4,526元（計算式：18,463,578元÷3＝6,154,526元），及如附表所示自受領時起至清償日止，按年息5％之利息，即有理由。

6、本件經本院審理結果，既已認原告主張依系爭買賣契約第7條第9項解除契約部分，為有理由，則其主張依物之瑕疵擔保規定解除契約，是否有理由，即無再予審酌之必要，併予敘明。

（四）關於被告所為同時履行抗辯，有無理由？ 1、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，拒絕自己之給付；

當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定，民法第264條第1項前段、第261條分別定有明文。

又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（參最高法院44年台上字第702號判例意旨）。

當事人之一方如果在裁判上援用同時履行抗辯權，則法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決（最高法院97年度台上字第2478號民事判決要旨參照）。

2、經查，本件系爭買賣契約業經原告合法解除在案，原告得請求被告返還已付之買賣價金並附加利息，已如前述。

然原告於解除契約後，依上開規定，亦應將系爭土地返還予被告（含土地所有權移轉登記返還予被告），且被告上開返還價金之義務，與原告上開返還土地之義務，互為對價關係。

是以，被告抗辯其對原告所主張之價金返還請求權得為同時履行抗辯，在原告將系爭土地回復原狀返還予被告之前，被告無先為返還買賣價金之義務，應屬可採。

四、綜上所述，本件原告依解除契約回復原狀之法律關係，訴請被告返還已給付之價金附加利息，及被告為同時履行抗辯，均有理由，爰判決如主文第1項所示。

又原告先位聲明部分既經本院認定為有理由而為原告勝訴之判決，則原告備位聲明部分，即無再行審酌之必要，附此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併宣告之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
民事第一庭 法 官 羅智文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
書記官 黃舜民
附表
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│編號│金額（新台幣）│計息期間            │備註            │
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│1   │260萬元       │101.11.12至清償日止 │被告3人平均分擔 │
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│2   │300萬元       │102.06.17至清償日止 │ 同上           │
├──┼───────┼──────────┼────────┤
│3   │336萬元       │102.07.02至清償日止 │ 同上           │
├──┼───────┼──────────┼────────┤
│4   │950萬3,578元  │102.07.12至清償日止 │ 同上           │
├──┼───────┴──────────┴────────┤
│合計│1,846萬3,578元                                        │
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