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臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第1444號
原 告 王劉雪玉
訴訟代理人 陳俊茂律師
紀冠羽律師
複 代理人 鍾柏渝律師
被 告 吳玉鈴
訴訟代理人 謝秉錡律師
複 代理人 劉靜芬律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）101年間應訴外人徐子友要約，以總價新臺幣（下同）900萬元之對價共同向訴外人楊德玄及許麗華購置坐落臺中市○區○○段○○段00○00○0○00○0○00○0地號土地及其上之609、608、607、606建號房屋（即門牌號碼：臺中市○區○○路000號6樓之3、6樓之4、6樓之5、6樓之6，下稱系爭房地），並將前開「6樓之3、6樓之4」房地登記於原告名下，「6樓之5、6樓之6」房地則登記於徐子友之配偶即被告名下，並約定將系爭房地共同隔間裝潢成9間套房後出租，於房價上漲時共同出售以求獲利。
㈡嗣於107年4月28日訴外人蔡宗祐有意以2075萬元購買系爭房地，被告基於登記外觀，遂與原告共同委任徐子友代理兩造簽訂系爭房地買賣契約，並約定兩造應於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理所有權移轉登記作業，詎被告竟惡意違約拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記作業，致原告非但需負擔與訴外人蔡宗祐間就系爭房地簽訂之不動產買賣契約所生之損害賠償責任，更因被告之故而蒙受未能順利出售系爭房地之鉅額損失。
又兩造確有出售系爭房地之合意並授權徐子友代理簽訂系爭房地買賣契約，亦經鈞院107年度重訴字第646號民事判決、臺灣臺中地方檢察署107年度偵字第21062號偽造文書案件不起訴處分書認定在案甚明，顯見被告係惡意違約不共同辦理系爭房地所有權移轉登記作業，自應依民法第184條第1項後段之規定，負侵權行為責任。
又被告未盡契約義務配合辦理系爭房地之所有權移轉登記作業，依民法第227條第1項及第226條第1項之規定，亦應負債務不履行損害賠償責任。
而系爭房地係於101年間以900萬元之總價購入，亦經兩造於臺灣臺中地方檢察署107年度偵字第21062號偽造文書案件偵查中證述明確，足見兩造就買賣系爭房地可獲利益之計算，係以購入價900萬元作為成本基準，又系爭房地若順利出售予訴外人蔡宗祐，兩造可獲2075萬元買賣價金之利益，是以，若無被告拒絕辦理移轉系爭房地所有權登記之情事，原告可得之利益應為587萬5000元｛即（20,750,000－9,000,000）/2＝5,875,000｝，卻因被告惡意違約之侵權行為及不完全給付致原告喪失此部分利益。
並聲明：⒈被告應給付原告587萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠兩造間就系爭房地存在共同出賣之無名契約法律關係： ⒈系爭房地位於同一樓層，依不動產交易習慣，如割裂系爭房地分別為使用收益，無法發揮不動產最大之經濟利用價值，兩造遂約定將牆垣打通，共同隔間裝潢成9間套房後出租，並於房價上漲時共同出售以求獲利，此對照本件兩造不爭執事項五、所載內容，及被告於臺灣臺中地方檢察署107年度偵字第21062號偽造文書案件偵查中經具結之證詞即明，顯見兩造監確有共同使用收益、處分系爭房地之約定存在，否則當初設計裝潢時原告只需就自身名下系爭房地部分隔成套房出租收益即可，無須再打通牆垣徒增成本。
⒉又系爭房地於兩造共同購入之初，即以4個建號建物共同規劃，而依系爭房地套房規劃平面圖記載（見本院卷二第107頁），左下角即被告名下所有建物Ｉ室部分附屬建物陽台部分，乃設計供公共儲藏室、電表箱及弱電箱使用，系爭房地所有套房之水、電錶及網路基地台均設置於被告名下建物空間，若非兩造當時有共同出售之合意，難以想像被告願意犧牲其名下建物空間供包含原告所有套房在內之9間套房共同設置機電設備並架設管線；
也殊難想像在沒有共同出售的合意下，原告會同意將其名下套房之水電、網路、電視訊號等套房出租命脈，甚至監視器全數掌控於被告名下，此有原證10所示被告與訴外人坤厚不動產管理顧問有限公司之通訊軟體LINE對話記錄（見本院卷二第109至112頁）可佐。
⒊嗣因兩造均未具備不動產投資專業，乃將尋覓合適買家之事務，授權多年從事房仲工作，且不動產投資經驗豐富之訴外人徐子友負責，由被告所提被證3所示一般委託銷售契約書（見本院卷一第113、114頁），以及原告所提原證6所示一般委託銷售契約書（見本院卷一第263、265頁），即系爭房地之套房依109年9月12日一般委託銷售契約書，該契約書第二頁委託人甲方欄位中，所有權人「吳玉鈴、劉雪玉」以及身分證字號部分，均由被告親自填寫即可證明兩造間確實存在共同出售系爭房地之合意，若非如此，何以被告得擅自代原告簽立一般委託銷售契約，此無名契約係屬兩造間內部關係，當徐子友尋得符合條件之買家時，兩造自應依契約內容履行與合乎出價條件之買家簽約，並負有共同移轉名下系爭房地所有權予買家之義務。
⒋至被告另引用之臺灣高等法院臺中分院109年上字第54號判決（下稱臺中分院第54號判決），主要係針對兩造與訴外人蔡宗祐間就系爭房地買賣契約損害賠償紛爭，並未審究兩造間是否存在共同出售系爭房地之契約關係，其判決理由是否得於本件訴訟中比附援引，已有可議；
縱另案判決之理由定性為授與居間斡旋業者與買方洽商買賣價格條件之範疇，仍無礙兩造於前揭偽造文書刑事案件中均具結證稱有共同出售合意存在之事實。
⒌至被告辯稱兩造移轉系爭房地所有權係可分之債、原告未將不動產過戶顯非被告拒絕履約所造成、原告合意委託出售係其與徐子友監合意，而與被告無關等語，惟兩造之給付縱屬可分，仍應無礙於被告違反兩造間前開無名契約之事實，於設計規劃系爭房地套房時兩造間早已達成共識，將來待房地價格上漲後共同出售之合意，況且，系爭房地係規劃為套房出租使用，訴外人蔡宗佑與兩造締約時便係以兩造共同履行為前提簽屬合約，原告自無從單獨給付，被告明知上情，竟因私怨違反兩造間共同出售之無名契約，自應負侵權行為及債務不履行之責任。
⒍末查，依原證6所示107年6月28日、29日電子郵件（見本院卷一281、283頁）函文內容，可知被告係同意2075萬元之買賣價金，否則被告不可能以此金額為前提與其配偶磋商離婚條件，顯然於原證6發函前兩造就無名契約必要之點業已達成合意無疑，被告自應履行其與買方蔡宗祐簽立系爭房地買賣契約，並移轉其名下系爭房地所有權登記之義務。
㈡原告依民法第184條第1項後段及同法第227條第1項、第226條第1項之規定，擇一請求被告給付原告587萬5000元，為有理由：⒈兩造間於101年10月30日購買系爭房地起，即有共同出售系爭房地之契約關係存在，且自原證6所示107年6月28日、29日電子郵件（見本院卷一281、283頁）函文內容觀之，被告與其配偶討論分配財產時已提及「成交金額2075萬，吳小姐與徐先生共同分配1037.5萬」等語，顯然係以買家蔡宗祐所出價2075萬元為前提，並與原告按2分之1比例為分配即各自收取1037.5萬元，足證被告知悉且不反對買家蔡宗祐之報價金額，被告即應依兩造間前揭無名契約內容，協同原告與蔡宗祐簽訂系爭房地買賣契約，並配合移轉系爭房地所有權登記，惟被告卻因於107年5月16日與徐子友之間感情生變，逕以兩造間前揭無名契約內容以外之事由拒絕履行契約義務，被告雖辯稱其未委任徐子友代理出售系爭房屋等語，然前開本院107年度重訴字第646號損害賠償事件民事判決及臺灣臺中地方檢察署107年度偵字第21062號不起訴處分書內均認兩造間確有出售系爭房地之合意並授權徐子友代理簽訂系爭房地買賣契約，顯見被告明知其拒絕提供辦理系爭房地所有權移轉登記所需之證件將導致原告違反系爭房地買賣契約，因而負擔違約責任，並致原告因此受有無法出售系爭房地之損害及預期利益，卻仍以背於善良風俗之方式，故意違約加損害於原告，準此，被告自應負侵權行為損害賠償責任。
⒉再者，兩造就系爭房地之買賣事宜口頭成立契約關係，合意由兩造共同出售系爭房地，共同作為出賣人與訴外人蔡宗祐簽署系爭房地買賣契約，並平分買賣價金以求獲利，是兩造即各自負有應將各自名下之房地依系爭房地買賣契約移轉予訴外人蔡宗祐之義務。
被告卻無故拒絕履行兩造間之無名契約義務，未於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理所有權移轉登記作業，被告顯具可歸責事由，且對原告構成不完全給付，則原告依民法第227條第1項及第226條第1項之規定，向被告請求賠償損害，亦有理由。
三、被告則以：㈠兩造間就系爭房地，並無共同出售之無名契約法律關係存在：⒈原告主張兩造間存在「共同出賣」之協議，然原告卻未就兩造間對於「買賣總價」、「付款方式」、「交付期限」等項如何達成具體合意而為舉證，且依原告所稱104年7月間被告為「要賣一起賣」之陳述時，買家並未出現，雙方則對於出賣原告名下房地與被告名下房地之必要之點全未討論，則兩造間顯未達成共同出賣協議中必要之點之合意，原告空言稱兩造有協議，顯有誤會。
又依照本院整理之兩造不爭執事項第六點所示之内容，原告既主張其係與徐子友間存在合夥關係，則在原告認為登記於被告名下之系爭房地，實質所有權人係徐子友之情形下，原告根本不可能就共同出賣與被告達成合意，蓋若原告認為系爭房地之實質所有權人係徐子友，則原告當認定徐子友方有實質處分權限，原告不與其認知有實質處分權限之徐子友達成合意，卻與其認知不具實質處分權限之被告達成合意，則上開共同出賣行為又如何履行，顯見原告陳述顯違反常理。
⒉原告另主張106年9月12日一般委託銷售契約書上，所有權人「吳玉鈐、劉雪玉」係被告親自簽寫，可證明兩造間確實有共同出售系爭房地之合意，然依據另案臺灣高等法院臺中分院109年度上字第54號民事判決，認前開一般委託銷售契約書係為「授權委託銷售之底價，屬於授與居間斡旋業者與買方洽商買賣價格條件之範疇」，並非原告所稱兩造間有合意共同出賣之法律協議存在。
況且，該一般委託銷售契約書之授權期間為「106年6月13日至106年12月31日」，縱或該一般委託銷售契約書可作為兩造共同出售之合意，惟系爭房地買賣契約書於107年4月28日簽訂時，早已超過兩造前揭約定共同出售之授權期間，自難以此授權委託銷售契約書逕自認為兩造有合意共同出售之依據。
是原告上開陳述，顯有誤解。
⒊又查，依被證12所示兩造與訴外人關明芬間之對話錄音及譯文，以及被證5所示原告於被告與徐子友間另案訴訟中曾到庭作證之筆錄，可知原告係與訴外人徐子友間談委託出售的價格，訴外人徐子友打電話向原告詢問是否得以2075萬元出售，原告表示同意，足見就系爭房地出售必要之點（即出售價格2075萬元），係由原告與徐子友間達成合意，而非由原告與被告有合意，是原告主張係其與被告間合意，顯為妄言。
⒋原告另主張系爭房地於共同購入之初，即以4個建號建物共同規劃，遂認定雙方有共同出售之合意云云，然將4個建號建物共同設置儲藏室、機電設備及管線等設備，僅係基於系爭房地之出租、管理方便及共同設置可節省一筆裝設成本之經濟因素考量，要與兩造有無共同出售之合意係屬兩件事情。
而原證10之第1頁所示被告與坤厚不動產管理顧問有限公司間Line對話紀錄，係原告委託管理套房之坤厚不動產管理顧問公司顏澄徹與被告間之對話，而原告所提供之原證10所示對話內容，係因原告已將4間房地進行隔間，各自出租與收租，故被告向訴外人顏澄徹表示就原告部分之套房，應自行裝設電表與第四台，而就原告提供之原證10第2-3頁對話內容，係因被告將系爭房地進行隔間不久，原告所有之系爭房地即於108年11月7日發生兇殺命案，因顏澄徹須配合警方偵查案件及處理房客終止租賃事宜，故顏澄徹請求被告幫忙提供監視器及抄錄電表，故由原證10所示Line之對話紀錄，實與本件兩造間有無共同出售系爭房地之約定無任何關聯性。
⒌依上所述，兩造間顯未成立「共同出賣協議」，兩人之談話，僅能證明有討論委託銷售之底價，並無其他約定。
㈡本件被告拒絕履行該買賣契約，並非「故意以背於善良風俗之方法」，且原告無法出售自己名下之房地，係因其自身過失所致，與被告無關：⒈依前揭臺中分院第54號判決可知，訴外人徐子友並未得被告授權而無權代理被告簽立原證1所示之買賣契約書（見本院卷一第27至34頁），是被告拒絕履行該買賣契約，顯屬合法。
又被告既係基於訴外人徐子友未得被告授權之理由而拒絕履約，則被告拒絕履約之行為，即屬正當權利行使，自無可能成立侵權行為。
⒉其次，依兩造不爭執事項㈧之記載（詳見後述）可知，原告訴訟代理人於前揭臺中分院第54號判決之事件審理中，自認不履行契約，而有違約之情形，是原告既於該事件審理中自承就自身房地之出售，係自己過失而違約之情形，又豈能將其自身過失之行為，轉嫁由被告負責。
⒊又查，民法所稱「可分之債」，係指同一債務，但給付可分之意，在不動產買賣契約之訂立時，未積極明定各出賣人均應負連帶責任，而給付又可分時，此即為可分之債。
本件原告亦承認係2個獨立買賣契約，且原告於前揭臺中分院第54號判決之事件審理中，即抗辯買賣契約並未有連帶責任條款而僅係合併於同一契約中（見本院卷一第297頁），此即屬「可分之債」，各不動產所有權人僅就自己名下不動產負移轉義務。
是縱令原證1所示買賣契約之效力及於被告，且被告拒絕將自己名下不動產移轉予買受人，但原告仍可就其名下不動產負移轉義務繼續履約，買受人不得拒絕原告之履約行為，是訴外人蔡宗佑之訴訟代理人稱「如果王劉雪玉有要履約的意思，接到我造的催告函後應該提出願意履約的意思表示，但我造並未接獲任何表示，也沒有接獲代書表示王劉雪玉部分願意履約」等語（見本院卷一第297頁），又原告所委任之代書竟未依買受人蔡宗佑之催告進行履約，且原告自承代書是原告之代理人，代書有過失，本即由原告承擔代書之履約過失責任。
是依原告於前揭臺中分院第54號判決之事件審理中之陳述可知，原告縱已用印，並將備證資料放於代書處，惟原告在接獲訴外人蔡宗佑之催告，卻未命代書就原告名下之不動產進行過戶程序，造成原告名下不動產無法過戶，此誠屬原告履約之過失，而在「可分之債」法律關係下，原告與被告間之給付標的既屬可分，原告所負之義務係將原告名下不動產過戶予買受人，至於被告名下不動產是否得過戶予買受人，原告並無協同義務，反之，被告亦對於原告名下不動產是否應過戶予買受人，亦無協同義務。
無論係原告或被告，均是基於獨立的買賣關係，將自己名下不動產移轉予他人，則原告未將不動產過戶予買受人蔡宗佑，顯非被告拒絕履約之行為所造成，而係原告代書未依買受人蔡宗佑催告進行不動產過戶程序所造成，是原告前開陳述，顯屬誤解法律關係。
⒋綜上，本件原告主觀上認知其合夥對象為徐子友，則原告所為意思表示之對象即為訴外人徐子友而非被告，被告既非原告之意思表示之相對人，則兩造間自無意思表示一致，亦無契約成立之可能，故兩造間並無契約關係存在，被告對於原告並無給付義務，自無不完全給付可言。
至於，原告於107年9月10日在臺灣臺中地方檢察署107年度偵字第21062號偽造文書案件偵查中證述之內容及其答覆檢察官當初購買金額為900萬元等語（見本院卷一第175、176頁），可知，原告持有裝修工程合約及支出明細，該等費用亦為系爭建物之成本，自應列入計算為是，原告僅以當初購買金額900萬元為其成本，而計算其所失利益，並未洽當。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲明均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠101年間原告以總價新臺幣（下同）900萬元之對價代理被告共同向訴外人楊德玄及許麗華簽約購置臺中市○區○○段○○段00○00○0○00○0○00○0地號土地及坐落其上之606 、607、608、609建號房屋（門牌號碼：臺中市○區○○路000號6樓之3、6樓之4、6樓之5、6樓之6，下稱「系爭房地」），並將「6樓之3、6樓之4」建物暨坐落之土地登記於原告名下，「6樓之5、6樓之6」建物暨坐落之土地則登記於訴外人徐子友之配偶即被告名下。
㈡訴外人徐子友以兩造代理人名義於107年4月28日就系爭房地與訴外人蔡宗祐以總價2075萬元簽訂房地買賣契約（下稱「系爭房地買賣契約」，見原證1參照），並約定兩造應於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。
㈢被告未於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執。
㈣被告以訴外人徐子友在系爭房地買賣契約上偽簽其姓名及以偽刻印章蓋用其姓名為由，對徐子友提起之偽造文書刑事告訴，經臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查結果，已對徐子友為不起訴處分（即該署107年12月7日107年度偵字第21062號不起訴處分書，見原證3參照），嗣經被告聲請再議，亦經臺灣高等檢察署臺中分署駁回再議之聲請（即該署108年1月16日108年度上聲議字第132號處分書，見被證10參照）在案。
㈤被告於107年8月10日在107年度偵字第21062號偽造文書案件偵查中以告訴人身分證述：「（為何光復路151號6樓之3及6樓之4、光復路151號6樓之5及6樓之6會是你跟王劉雪玉分別所有？）那4間分別是獨立的門牌，王劉雪玉買兩個門牌、我買兩個門牌，我們是合夥的股東，我們將4間打通，做成9間套房，出租給別人，所以要賣的時候就一起賣。
…（當時是否你跟徐子友、王劉雪玉談好價錢超過2千萬就可以出售？）我們沒有談到超過2千萬就可以賣出，是說有賺錢就可以賣。
（你們買的時候是買多少錢？）當時是買900萬。」
等語（見原證7參照）。
㈥原告在本院107年訴字第2341號所有權移轉登記事件中，於108年1月2日以證人身分作證時陳述「原告（指徐子友）跟我談有一個買方，他問這個價錢2075萬元這個價錢是否可以，我說好，我是與原告（指徐子友）談委託出售的事」、「我與原告（指徐子友）共同買這間，我的認定就是他，他有打電話向我詢問這個價錢賣出是否可以，我說可以，我的部分文件有交出去，但吳玉鈴部分文件沒有齊全，所以到現在還沒有賣出」。
（見被證5參照）㈦臺灣高等法院臺中分院108年度重上字第95號所有權移轉登記事件，108年11月29日準備程序筆錄記載：「被上訴人（即吳玉鈴，即本件被告）於101年10月30日與訴外人楊德玄簽立不動產買賣契約書，以450萬元之價金買受原判決附表一所示不動產（即本件系爭房地），於101年12月17日登記為被上訴人所有。
上開不動產買賣契約書之買方吳玉鈴部分，係由訴外人王劉雪玉（即本件原告）為代理人，賣方楊德玄部分，係由訴外人許麗華為代理人」等語（見本院卷一第369頁）。
㈧臺灣高等法院臺中分院109年上字第54號損害賠償事件，109年8月11日言詞辯論筆錄第3頁記載「上訴人即附帶被上訴人（即本件原告）訴訟代理人林見軍律師: 『我們是接受代書的指示，接到催告函後並沒有接獲代書任何通知，而代書是受雙方委任，後來沒有接到代書進一步的通知，而不是我們要求代書不要辦過戶，我們的態度是等吳玉玲那邊要解決，結果是被上訴人解約，而本件買賣契約並沒有連帶條款，兩個出賣人是個別的獨立買賣契約，只是寫在同一份契約。』
」（見本院卷一第297頁）。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠兩造間就系爭房地是否存在共同出賣房地之協議？其法律關係為何？㈡原告依民法第184條第1項後段及第227條第1項、第226條第1項之規定，擇一請求被告給付原告587萬5000元，有無理由？ ㈠
六、本院得心證之理由：㈠原告主張於107年4月28日其與原告共同委任徐子友代理兩造簽訂系爭房地買賣契約書（見本院卷一第27至34頁），並約定兩造應於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理所有權移轉登記作業，詎被告竟惡意違約拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記作業，致原告非但需負擔其與買受人蔡宗祐間就系爭房地簽訂之不動產買賣契約所生之損害賠償責任，更因被告之故而蒙受未能順利出售系爭房地之鉅額損失云云。
被告則否認，並抗辯：其未授權徐子友代理簽約，系爭不動產買賣契約之效力自不及於己，且亦無與原告同出售系爭房地之約定等語。
經查：⒈訴外人徐子友曾於前揭第646號損害賠償事件審理時到庭結證稱：「我跟吳玉鈴是配偶關係，吳玉鈴名下所有的不動產都是我出錢購買，除了本件不動產有授權以外，其他的不動產也有授權，以前也賣過很多，也是我出面簽約，之前其他的不動產，吳玉鈴會簽委託書給我，本件不動產吳玉鈴也有簽委託書給我。」
（見該審卷177頁背面），「我口頭上也有跟吳玉鈴說過這間房子有客戶要買，吳玉鈴沒有反對要賣。」
（見該審卷178頁），並提出吳玉鈴106年9月12日所簽訂之一般委託銷售契約書（見本院卷一第113至114頁）為據。
惟查，該委託銷售契約書之內容，係有關兩造將系爭房地委託有巢氏房屋加盟店合適有限公司居間仲介銷售，而徐子友為該公司之承辦人，即所成立之法律關係為兩造與合適有限公司間之居間契約，依該契約內容，被告僅係委託該公司居間仲介系爭房地，並無關於被告授權徐子友或合適有限公司得代理被告簽訂系爭房地買賣契約之約定，則訴外人徐子友上開證稱其獲得被告授權而代理簽訂系爭買賣契約部分，即難採信。
⒉被告曾於前揭偽造文書案件（即偵字第21062號）偵查中陳訴：王劉雪玉有簽授權書給徐子友，但伊沒有簽署授權書給徐子友出售「6樓之5、6房地」；
伊否認有授權徐子友訂立此份買賣契約，雖然伊同意賣房子，但是沒有同意徐子友以代理人的名義代理本人簽約等語（見本院卷一第52頁）。
至於原告於前揭偽造文書案偵查中結證稱：「（這4個建號的房子，在何時有講好要出售？）當初買的時候就講好了。
（吳玉鈴也知道之後要賣掉？）吃飯的時候有講到。
（當時有講到要以多少金額賣出？）2千萬就可以賣。
（吳玉鈴當時有同意？）大家都在一起這樣說。
（當初這4個建號購買的金額？）9百萬。
（這4個建號買的時候就有9個隔間？）不是，是買的時候就已經打通了，但是9個隔間是我跟徐子友一起規劃然後施做的。」
等語（見本院卷一第343、344頁），並輔以被告簽訂委託銷售契約一情，上開原告所證述內容，僅係涉及被告委託銷售之底價，屬於授與居間斡旋業者與買方洽商買賣價格條件之範疇，尚不足以認定被告有何授權徐子友簽訂系爭不動產買賣契約之表示。
⒊再由系爭不動產買賣契約之形式上固記載被告之代理人為徐子友（見本院卷一第34頁），然系爭不動產買賣契約簽訂過程，經證人江峰光①於前揭第646號損害賠償事件審理時到庭證稱：「系爭買賣契約於107年4月28日簽立，……當時在場簽約的人，買方是蔡宗祐在場，賣方是代理人徐子友在場，另外是中信房屋仲介營業員，營業員通知我到場，我是本件系爭買賣契約的代書。」
（見該審卷119頁背面），「賣方王劉雪玉、吳玉鈴之簽名、印章都是徐子友簽蓋，因為徐子友說有王劉雪玉、吳玉鈴的授權。」
（見該審卷120頁），「我一直到系爭買賣契約書簽約當日，中信房屋仲介營業員通知我到場才知道有本件 不動產的買賣，在該日之前我跟徐子友或吳玉鈴都沒有談到本件不動產買賣的事宜。」
（見該審卷120頁），「簽立系爭買賣契約書時不知道吳玉鈴、徐子友的內部狀況，系爭買賣契約書簽約後我有請徐子友提供過戶所需要的資料，包括吳玉鈴、王劉雪玉的所有權狀跟印鑑證明，其中王劉雪玉的簽約後沒多久徐子友就補過來，吳玉鈴部分到107年6月間因為買方用印的款項已經進來，我積極催徐子友，徐子友表示他沒有辦法叫吳玉鈴拿出要過戶的資料，徐子友叫我自己打電話給吳玉鈴，我有打電話給吳玉鈴，吳玉鈴表示她與徐子友有在打官司，好像跟我說是離婚官司，電話中吳玉鈴並表示她沒有授權給徐子友出售這間房子。
該段期間我跟吳玉鈴有因為這件事情電話聯繫過幾次，後來吳玉鈴就說有問題就找她律師。」
（見該審卷120頁背面），「系爭買賣契約書簽約當下，徐子友只有口頭說有得到吳玉鈴授權簽約，就本件不動產買賣，徐子友並沒有提出得到吳玉鈴授權的書面。
……本件系爭買賣契約書簽約當下，在徐子友沒有提出任何吳玉鈴授權文件的情形，並沒有當場打電話跟吳玉鈴確認」（見該審卷121頁），「事後有打電話給吳玉鈴，吳玉鈴說沒有授權給徐子友出售這間房屋，電話中聽起來吳玉鈴的意思是指沒有同意徐子友代理吳玉鈴簽立系爭買賣契約書」等語（見該審卷121頁背面）；
另於②前揭偽造文書案件偵查中結證稱：「授權的部分是徐子友跟我說有口頭授權」、「因為用印是在6月時，從簽約到6月的這段期間我有問他，徐子友說要等到6月，但是後來有些問題，徐子友就無法提出授權書」（見本院卷一第342頁）等語。
綜合上開證人江峰光證述系爭不動產買賣契約簽訂歷程，足徵徐子友代理被告於系爭不動產買賣契約簽訂之際，並未提出被告之授權文件或證明，而僅口頭表示經被告授權，惟嗣後徐子友固已補正提出原告之系爭房地所有權狀、印鑑證明，但遲未提出被告之系爭房地所有權狀及被告之印鑑證明等文件，益見尚不能證明徐子友確已獲得吳玉鈴授權之事實。
⒋查被告固有出售系爭房地之意願，而委託居間銷售，然其與代理簽訂買賣契約，實為二事。
又被告與徐子友雖具有夫妻關係，而於日常家務得互為代理人（參照民法第1003條第1項規定），但系爭買賣契約之簽訂，涉及被告所有系爭房地之財產重大變動，顯非日常家務範疇，徐子友自無當然代理被告之權限。
再者，徐子友持有刻印被告字樣之印章，但並無檢附該印章之印鑑證明文件，且容或因承辦被告居間斡旋系爭房地一案，而持有標的物之所有權狀影本，仍不能憑以認定被告有何以自己行為授與代理權予徐子友，而令第三人信任之客觀行為。
⒌又查將4個建號建物共同設置儲藏室、機電設備及管線等設備，僅係基於系爭房地之出租、管理方便及共同設置可節省一筆裝設成本之經濟因素考量，要與兩造有無共同出售之合意係屬兩件事，自難據此認定兩造有共同出售之約定。
㈡綜上所述，原告復未能就其主張兩造間就系爭房地存在共同出賣房地協議之事實，舉證以實其說，是原告此部分主張，殊乏憑據，不足採信。
㈢按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。
民法第170條第1項定有明文。
又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
以及債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
民法第184條第1項、第199條第1項及第226條第1項固分別定有明文。
經查，既未能證明被告有授權徐子友簽訂系爭不動產買賣契約之權限，亦不能證明被告應負表現代理之授權人責任，則徐子友以被告代理人名義簽訂之系爭房地之買賣契約，效力自不及於被告等情，業經臺灣高等法院臺中分院109年上字第54號損害賠償事件民事判決確定在案，有確定證明書在卷可稽，故被告既非系爭不動產買賣契約之當事人，即無契約履行義務，是原告以被告惡意違約拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記作業，致原告非但需負擔與訴外人蔡宗祐間就系爭房地簽訂之不動產買賣契約所生之損害賠償責任，更因被告之故而蒙受未能順利出售系爭房地之鉅額損失為由，爰依民法第184條第1項、第227條第1項及第226條第1項之規定，請求被告賠償損害云云，尚乏憑據，不應准許。
七、綜上所述，原告主張依民法第184條第1項、第227條第1項及第226條第1項規定，請求被告應給付原告587萬5000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第六庭 法 官 夏一峯
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 陳建分
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