臺灣臺中地方法院民事-TCDV,109,訴,3999,20220225,1

臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第3999號
原 告 殷偉銘
訴訟代理人 賴皆穎律師
被 告 蔡瓊真
訴訟代理人 林伸全律師
上列當事人間請求拆屋回復原狀事件，本院於民國111年1月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落臺中市○區○○○段000000地號土地上如附圖編號A（面積二十二平方公尺）、B（面積三十一平方公尺）、C（面積二平方公尺）及E（面積十八平方公尺）部分屋頂平台上之建物拆除，並將該部分屋頂平台（面積合計七十三平方公尺)返還與原告及全體共有人。

二、被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰陸拾壹元，及自民國一百零九年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零九年十一月二十八日日起至履行第一項義務之日止，按月給付原告新臺幣貳佰參拾肆元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔。

事實及理由甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。

再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為民事訴訟法第256條所明定。

經查，原告起訴時聲明第一項原請求被告應將坐落臺中市○區○○○段000000地號土地上之同段2922建號建物屋頂平台上之建物拆除，返還與原告及共有人（見本院卷第11頁）。

嗣依臺中市中政地政事務所測量結果，將上開聲明變更為如下述聲明第1項所示，及依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利而追加第二項聲明且其後變更如下述聲明第2項所示（見本院卷第79、80、303、329頁），是原告依地政事務所測量結果更正聲明第1項，乃補充及更正事實上及法律上之陳述，而其聲明第二項請求給付之不當得利部分係為訴之追加後，依實際測量面積減縮請求金額，均合於前開規定，應予准許。

乙、實體事項：

壹、原告主張：

一、被告為坐落在臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼臺中市○區○○路000○0號房屋（下稱系爭建物）之所有權人，原告為門牌號碼臺中市○區○○路000○0號房屋之所有權人，兩造均為所屬學士大廈社區之區分所有權人之一，同段2922建號建物為其等共有。

被告買受位在學士大廈社區7樓之系爭建物後，未經區分所有權人同意，無權占有系爭建物之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台），建築如臺中市中政地政事務所於110年10月22日中正地所二字第1100011177號函檢送之收件日期110年7月27日正土測字129900號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A（面積22平方公尺）、B（面積31平方公尺）、C（面積2平方公尺）、E（面積18平方公尺）增建物（下稱系爭增建物），其中編號A、B、E均做為出租套房，編號C供被告儲藏物品使用，被告所為不但影響住戶之逃生避難安全，亦影響建築整體之美觀，侵害全體共有人之權利，原告自得依民法第767條第1項、第821條規定訴請被告拆除系爭增建物並將占用之屋頂平台返還與原告及全體共有人。

二、被告為系爭增建物之事實上處分權人，其占用系爭屋頂平台如附圖編號A、B、C、E所示部分，自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得依不當得利法律關係，請求被告給付自104年10月1日起之相當於租金之不當得利。

又被告係將系爭增建物如附圖編號A、B、E之套房出租營利，編號C之儲藏室為自己使用，是出租部分應依租金、自用部分應依系爭土地之申報地價為計算基準，按原告就學士大廈社區共用部分建號2922號之應有部分比例4%計算，則被告此5年應給付原告相當於租金之不當得利金額為3萬5,795元，且應自起訴狀繕本送達翌日起至返還所占用系爭屋頂平台之日止，按月給付原告992元（計算式詳本院卷第287至291頁）。

三、為此，原告爰依民法第767條第1項、第821條及第179條規定提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應將坐落在臺中市○區○○○段000000地號土地上如附圖編號A（面積22平方公尺）、B（面積31平方公尺）、C（面積2平方公尺）、E（面積18平方公尺）所示屋頂平台上之建物拆除，並將該部分屋頂平台返還與原告及全體共有人。

⑵被告應給付原告34,029元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項屋頂平台之日止，按月給付992元。

貳、被告則以：

一、被告於99年4月20日向前手即訴外人陳鴻麟買賣取得系爭建物所有權與頂樓加蓋部分之事實上處分權，其中頂樓加蓋之801室、802室即附圖編號E、A部分，為被告之前手數十年前依據默示分管契約而占用，迄今已使用近30年，此有81年4月18日、82年7月29日林務局農林航空測量所台灣地區航攝影像可證明；

另附圖編號B部分即803室、編號C之儲藏室，則為被告於106年1月間基於同一默示分管契約所增建，且學士大廈社區之住戶及管理委員會（下稱管委會）自始即知悉被告使用系爭增建物而無異議，並花費社區管理基金設置逃生指標、消防主機、消防設備、走道燈及監視器鏡頭等相關公共設施，管委會至今亦持續向被告收取管理費，足見管委會及全體住戶對於被告使用系爭建物確有同意，被告並非無權占用系爭屋頂平台如附圖A至C、E部分。

況依臺中市中正地政事務所發文日期109年10月5日函說明二（下稱系爭函文說明），可知原告就學士大廈社區共有部分為同段2922號建物，並不包括未辦保存登記之系爭屋頂平台，原告亦非出資興建系爭屋頂平台之人，即非系爭屋頂平台之共有人，自不得提起本件拆屋還地訴訟。

二、又被告係依上開默示分管契約之約定使用系爭屋頂平台，將系爭增建物出租或自用，均屬基於分管契約所為之管理行為，被告獲益自屬具有法律上之原因，並無不當得利之情事。

而附圖編號E、A（即801室及802室）部分，自106年7月1日起出租，每月租金各7,500元，中間偶有招租之空房期間，而801室從109年4月13日起調整為每月租金78,00元；

另803室部分，自109年2月1日起出租，每月租金9,500元。

是原告主張被告自105年7月1日起將屋頂平台出租給第三人使用，至109年9月30止，總計4年4月受有每戶租金12,000元之利益，並非事實等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

被告願供擔保，請准宣告免為假執行原告之訴駁回。

參、兩造不爭執事項如下（見本院卷第280至281頁），並有現場照片、土地及建物第一類謄本、異動索引、本院勘驗筆錄及照片、110年10月22日中正地所二字第1100011177號函檢送之收件日期110年7月27日正土測字129900號土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第31、49至51、109至115、175至183、237至255頁）：

一、被告所有坐落在系爭土地上門牌號碼為臺中市○區○○路000○0號房屋位在學士大廈之7樓；

原告所有門牌號碼為臺中市○區○○路000○0號房屋則為在上開大廈之3樓，且學士大廈社區於104年間成立管理委員會。

二、原告為學士大廈共用部分之共有人，就共有部分之應有部分比例為4%。

三、被告係於99年2月10日向前前手購買上開7樓房屋所有權及如附圖編號A、E所示增建物之事實上處分權，且於105年間增建如附圖編號B、C所示增建物，被告現為系爭7樓建物之所有權人及系爭增建物之事實上處分權人。

四、附圖編號A、B、E為被告出租他人使用之套房，編號C為被告使用之儲藏室。

肆、本院得心證理由：

一、原告主張系爭增建物為無權占有系爭屋頂平台，請求被告拆除系爭增建物，並將占用之屋頂平台返還原告及全體共有人，應有理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

又區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。

共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

民法第799條第1、2項定有明文（98年1月23日修正前係規定推定為各所有人之共有，然其規範意旨並無不同），且縱未經登記，仍不失其公用、共有之性質。

本件系爭屋頂平台既非為特定區分所有權人之專有部分，則應屬系爭建物之共用部分，縱未登記，亦不影響上開部分應屬共有之性質，而原告既為學室大廈3樓之區分所有權人，其就學士大廈之系爭屋頂平台之公用部分，自亦為共有人。

是被告以系爭函文說明辯稱原告非為系爭屋頂平台之共有人，要無足取。

㈡次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。

所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約而言。

是分管契約成立於98年1月23日之前者，應得共有人全體同意，始得訂定。

倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在。

惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

㈢原告主張被告之系爭增建物無權占用系爭屋頂平台乙節，為被告否認，辯稱係基於默示分管契約之合法權源占用系爭屋頂平台，為原告否認，揆諸前揭裁判意旨，自應由被告負舉證責任。

查原告提出行政院農業委員會林務局農林航空測量所檢送之81年4月18日、82年7月29日之航照圖資（見本院卷第103至105頁），顯示81年以後系爭建物其上蓋有屋頂遮蔽增建物，主張系爭建物如如附圖編號A、E部分在81年間已由頂樓住戶占用至今，而學士大廈住戶均未有反對意思，足認共有人間有默示分管協議云云。

然依據卷附之航照圖資固顯示系爭建物頂樓早年即有搭建屋頂遮蔽物之情形，惟由何人搭建均不明，則被告主張頂樓至少自81年起即由頂樓住戶占用乙節，未據其提出事證證明。

此外，上開81年4月18日、82年7月29日航照圖所示之頂樓建物是否即為系爭增建物，尚無從僅憑圖片確認；

況縱系爭增建物在81年4月18日以前即已搭建，然而其搭建是否由學士大廈之共有人同意乙節，亦未據上訴人舉證證明，即無從認定為真實。

再者，學士大廈為區分所有之建物，未必所有共有人均確實查看並知悉屋頂平台有無遭占用增建之情形，且縱知悉遭占用增建，如僅為單純沈默，尚不足謂共有人有默示同意之意思。

本件被告復未提出其餘共有人有何舉動或其他情事足認該等共有人有同意7樓住戶占用屋頂平台之證明，而僅以其他共有人未有人出面反對乙節，即認共有人間已成立默示分管契約云云，應無足採。

另被告提出之管理費繳納紀錄（見本院卷第117頁），至多僅係系爭增建物有占有社區共用之空間，基於增加公共基金以利管理維護之目的或使用者付費之公平原則所為，自無從因學士大廈區權會決議就系爭增建物收取管理費乙節，遽予推論區權人與系爭屋頂平台占用人間有成立分管或默示分管契約。

㈣基上，被告既未能舉證證明系爭增建物占有系爭屋頂平台有何合法權源，則原告主張被告無權占有系爭屋頂平台，堪予認定。

是以，被告為系爭增建物之現事實上處分權人，原告依據民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告將系爭增建物拆除，並將該部分屋頂平台返還被上訴人及全體共有人，即屬有據。

二、原告依據民法第179條規定，請求被告返還不當得利部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。

而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；

準此，土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。

另依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。

又土地法97條第1項之以年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。

㈡被告就系爭增建物有事實上處分權，且係以系爭增建物無權占有系爭屋頂平台，並非無權占有系爭增建物，則被告所受之利益應為使用系爭屋頂平台所受之不當得利，而非使用或出租系爭增建物之利益。

是以，關於被告之系爭增建物占用系爭頂樓平台所受相當於租金之利益之計算標準，宜參酌土地法第105條、第97條第1項規定計算方為公允。

即被告占用系爭屋頂平台所受相當租金之不當得利，以系爭增建物占用系爭建物所坐落基地之申報地價為計算基準，方為妥適。

原告主張應依系爭增建物為出租或自用而分別以租金或申報地價為計算標準，自無足採。

又系爭土地位在臺中市北區健行路與學士路交岔路口處，且鄰近中國醫藥大學附設醫院，附近商家林立，商業活動興盛等情，有本院勘驗筆錄及照片在卷可憑（見本院卷第239至245頁），及系爭增建物之套房係出租營利，本院審酌上情，認以系爭土地申報地價10%計算相當租金之不當得利，勘認為適當。

㈢被告自承於99年間向前手購買系爭建物時即有如附圖編號A（面積22平方公尺）、E（面積18平方公尺）部分之系爭增建套房，及自105年間自行搭建如附圖編號B（面積31平方公尺）套房、C（面積2平方公尺）儲藏室（見本院卷第239頁），因無法確認附圖編號B、D部分係於105年何時間搭建，且原告亦無法舉證證明之，惟此部分既係自106年1月被課徵房屋稅，有房屋稅籍證明書在可憑（見本院卷第119頁），則於106年1月1日起被告確已占用系爭屋頂平台，是以原告就如附圖編號A、E部分請求被告自104年10月1日起至109年9月30日止，就如附圖編號B、C部分請求被告自106年1月1日起至109年9月30日止，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還如附圖編號A、B、C、E部分屋頂平台之日止，按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據；

逾此期間之請求，則屬無據，不應准許。

又系爭土地每平方公尺之申報地價於104年間為10,560元；

105年、106年間為11,600元；

107年、108年間為11,120元；

109年間為9,600元，有申報地價查詢及系爭土地登記謄本、公告土地現值及公告地價查詢在卷可參(見本院卷第51、293、333頁)，另原告就系爭增建物所坐落之系爭建物共有部分即同段2922建號建物之應有部分比例為4%，有系爭建物第一類謄本在卷可憑（見本院卷第49頁），依此計算，原告自104年10月1日起至109年9月30日得請求被告給付不當得利之金額為14,261元(計算式詳如附表)；

及自起訴狀繕本送達翌日即109年11月28日（見本院卷第59頁之送達回證）起至被告返還系爭占用屋頂平台之日止，每月得請求被告給付不當得利之金額為234元〈計算式：（22㎡+31㎡+2㎡+18㎡）×9,600元/㎡×10%÷12×原告持分4/100=234元，元以下四捨五入〉；

逾此部分之請求，則屬無據。

三、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，請求被告應將坐落在系爭土地上如附圖編號A（面積22平方公尺、B（面積31平方公尺）、C（面積2平方公尺）、E（面積18平方公尺）部分屋頂平台上之系爭增建物拆除，並將該部分屋頂平台返還與原告及其他全體共有人；

被告應給付原告14,261元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年11月28日（見本院卷第59頁送達回證）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自109年11月28日起自至返還如主文第1項所示屋頂平台之日止，按月給付原告234元，為有理由，應予准許；

逾上開部分所為請求，則為無理由，應予駁回。

又原告就判命被告給付部分，於本院審理時未聲請假執行宣告，故被告聲明願供擔保請准免為假執行宣告，核無必要，附此敘明。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第三庭 法 官 廖純卿
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 1 日
書記官 楊雯君
附表：
一、原告就如附圖編號A（面積22㎡)、E（面積18㎡)部分，面積合計面積40㎡，得請求被告給付自104年10月1日起至109年9月30日止之不當得利金額新臺幣（下同）8,844元之計算方式如下： ①104年10月1日起至104年12月31日為422元（合計3月，系爭土地申報地價為每平方公尺10,560元）：40㎡×10,560元/㎡×3/12×10%×原告持分4/100=422元（元四捨五入，下同）。
②105年1月1日起至106年12月31日為3,712元（合計2年，系爭土地申報地價為每平方公尺11,600元）：40㎡×11,600元/㎡×2×10%×原告持分4/100=3,712元。
③107年1月1日至108年12月31日為3,558元（2年，系爭土地申報地價為每平方公尺11,120元；
40㎡×11,120元/㎡×2+×10%×原告持分4/100=3,558元。
④109年1月1日起至109年9月30日為1,152元（合計9月，系爭土地申報地價為每平方公尺9,600元）：40㎡×9,600元/㎡×/9/12×10%×原告持分4/100=1,152元 二、原告就如附圖編號B（面積31㎡)、C（面積2㎡)部分，面積合計面積33㎡，得請求被告給付自104年10月1日起至109年9月30日止之不當得利金額新臺幣（下同）5,417元之計算方式如下： ①106年1月1日起至106年12月31日為1,531元（合計1年，系爭土地申報地價為每平方公尺11,600元）：33㎡×11,600元/㎡×1×10%×原告持分4/100=1,531元。
②107年1月1日至108年12月31日為2,936元（2年，系爭土地申報地價為每平方公尺11,120元；
33㎡×11,120元/㎡×2+×10%×原告持分4/100=2,936元。
③109年1月1日起至109年9月30日為950元（合計9月，系爭土地申報地價為每平方公尺9,600元）：33㎡×9,600元/㎡×/9/12×10%×原告持分4/100=950元 三、以上不當得利金額合計為14,261元（8,844元+5,417元=14,261元）。