臺灣臺中地方法院民事-TCDV,111,訴,2593,20240830,2

臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第2593號
原      告  信基不動產有限公司

法定代理人  胡宗邦 
訴訟代理人  諶懿   
          蔣志明律師
複代理人    楊榮富律師
被      告  臺中市政府住宅發展工程處

法定代理人  陳煒壬 
訴訟代理人  侯志翔律師
複代理人    劉明霞律師
上列當事人間請求給付費用等事件，經本院於民國113年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
  主      文
被告應給付原告新臺幣91萬4,043元，及其中新臺幣3萬8,372元自民國111年9月17日起，其餘新臺幣87萬5,671元自判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔35％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣30萬4,681元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣91萬4,043元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
  事實及理由

壹、程序方面：   按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；

又前開情形於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第170條、第173條分別定有明文。

另承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條第1項亦有明文。

查被告原法定代理人為陳全成，訴訟審理中變更為陳煒壬，並經聲明承受訴訟，有臺中市政府令、民事聲明承受訴訟狀（本院卷二403至406頁），核與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於民國106年12月7日簽訂契約書（下稱系爭契約書），由被告委由原告執行106年度臺中市社會住宅包租代管試辦計畫（下稱系爭計畫），約定契約價金為新臺幣(下同)1億821萬6,000元。

嗣被告以㈠附表一所示案件有陽臺外推之不符合法房屋情事，命原告繳回如附表一所示媒合費等費用及每件加罰1萬2,000元之罰金，總計31萬5,923元。

㈡原告遲延轉付租金補助款為由，計罰附表二所示之違約金。

㈢原告逾期回覆及說明民眾陳情事項、109年8至12月請款逾期，計罰總計190萬9,485元。

㈣原告逾期回覆公文等事由計罰原告違約金合計47萬6,151元。

㈤另被告於110年5月18日完成系爭契約書總驗收，卻遲至111年1月28日(遲延224天)始扣除3萬3,000元後給付餘額予原告，致原告受有遲延利息之損害，被告自應依民法第229條第1項、第233條第1項給付2萬9,672元之遲延利息予原告（計算式：96萬7,000元×5％×224÷365＝2萬9,672元），上述㈠至㈣款項已從被告應給付原告之契約價金中扣除或由原告繳納完畢。

然陽臺外推僅是違反建築法規，不得遽認為不合法房屋，又被告應依系爭契約書第5條規定先給付原告補助之租金，詎被告竟於107年2月1日片面變更系爭契約書約定，命原告先行給付房東租金補助後再向被告請款，被告不預撥租金，致原告無法如期給付房東租金補助款，及無法取得轉付租金予房東之證明，因而請款均遭被告以文件不全退回補正，及逾期回復處理程序及結果，另系爭契約書無其他待解決事項，被告藉詞拖延致未能依限完成總驗收，被告係以不正當行為促使上開事由之條件成就，依民法第101條第2項應視為條件不成就，並其權利之行使，以損害原告為主要目的，違反民法第148條，依民法第71條規定應屬無效，被告無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，自應返還上述㈠至㈣所示之款項及給付上述㈤所示之款項，另縱認被告計罰附表二至四所示之違約金有理由，系爭契約書第13條第4項所稱之契約價金，應係指當月代管費用而不包含媒合費在內，附表二所示之違約金，被告以36期之代管費加計媒合費計算，超罰金額合計3萬8,720元得請求返還之。

另以一般利、管費約占總價10％，其中5%為利潤計算，原告每日獲利為1,496元，被告計罰附表三、四所示之違約金每日違約金分別為5,411元、3,000元，顯屬過高，應以原告每日獲利為1,496元計算，並依序酌減至78萬9,888元（原告誤載為67萬5,888元）、13萬1,648元，原告自得依不當得利及委任關係請求被告返還超過之111萬9,597元、34萬4,503元。

爰依民法第179條及委任或承攬契約之法律關係，請求被告給付合計263萬9,370元(31萬5,923元＋3萬9,787元＋190萬9,485元＋34萬4,503元＋2萬9,672元＝263萬9,370元)之費用及遲延利息等語。

並聲明：㈠被告應給付原告263萬9,370元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡原告願以現金或等值臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：有關合法建物之認定係依據行政院106年4月18日院臺建字第1060011133號函頒布之「106年度社會住宅包租代管試辦計畫」第三、(二)⒉及本件採購邀標書第陸、一、之規定辦理，且依原告評選時所提供之服務建議書內容，原告自己承諾提供合作之建築師陪同勘查物件、確認屋況是否安全等服務，廠商投標之服務建議書構成契約之一部分，而為原告履約義務。

又未領取建築執照或違法增建之建物等不符合建築法規之房屋，為未經使用執照增改建之違章建築，有礙逃生功能，自屬不合法房屋。

另系爭契約書第5條，其標題項目即表明「廠商代收代收付費用」，即本項目為原告應代收及代付費用，代收為原告應代房東向房客收取租金，代付有關租金補助，自當由原告代付後，再憑據向被告請款，第1點之「先」、「再」應屬贅字，又依下點說明檢具單據辦理核銷，當指請款時應由廠商出示租金匯款之證明予機關核銷，否則被告無憑證辦理會計請款程序，為機關實務運作之常識，此解釋方符合契約之真意。

另被告於107年2月1日亦函請原告代墊撥付後，再檢具單據請款，此請款履約模式已進行逾3年，原告不曾異議或表示窒礙之處，於109年9月後始表示不再代墊，且附表二所示之違約金係針對原告收到房客一般戶全額租金及弱勢戶自付租金後，未於3至5天內匯款給房東之遲延，契約價金則包含被告已履約期間包管費或代管費及媒合費。

另就附表三扣罰違約金部分，係依契約扣罰原告接獲民眾陳情反映未即時處理改善，及逾期檢附應申報清冊文件之延遲責任，非原告所稱係扣罰逾期請款。

系爭契約書為政府採購統一範本，參與投標之廠商均能預見約定之法律效果及違反之嚴重性，並衡量自己之履約能力及違反時應負擔之契約責任，原告為專業不動產管理廠商，關於違約金之規定為類似採購之一致標準，並無明顯偏高或對原告顯失公平之情形，且履約過程，原告違約遭陳情又遲未回覆及按時陳報資料，攸關政府形象及系爭計畫執行成效，經被告多次函請改善，均置之不理，造成民眾權益受損，原告亦自算本件契約所能獲得之報酬為3,276萬5,336元，該服務費有免徵營業稅之優惠，計算原告每日平均可獲得服務費為2萬9,923元，與約定之違約金相較之下實無偏高之情。

另履約保證金退還條件為無待解決事項，原告履約有諸多疑義，在尚未釐清履約爭議前，不符合發還履約保證金之要件，被告於原告提出申請後，即於30日內發還，並無原告所述遲延之情形等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（本院卷二394至395頁）： ㈠兩造於106年12月7日簽訂系爭契約書，契約價金總額計1億821萬6,000元，原告於110年2月9日提送最後一期請款資料，並於110年4月13日提送成果報告書予被告，兩造於110年4月27日確認數量，被告於110年5月18日給付最後一期款27萬2,791元予原告。

㈡系爭契約書之採購議約單記載「1.簽定租賃契約前應由建築師確認房屋合法，屋況堪用且無礙逃生避難，並於次月例行請款時附紙本證明文件。

2.簽約前應由估價師確認出租住宅之市價租金及簽約租金合理，並於次月例行請款時附紙本證明文件，3.本機關經營住宅原承租戶倘有需求，由本案廠商協助訪視及居住轉介服務。」

。

㈢被告以原告媒合陽臺外推另隔出房屋空間或封閉陽臺作為浴廁使用之租賃物件為不合法房屋，而令原告繳回媒合費、公證費、代管費、補助金、修繕費等及罰金合計31萬5,923元。

㈣被告以原告未依期給付房東租金，合計扣罰違約金3萬9,787元。

㈤被告以原告逾期申辦或補正請款及核銷資料，扣罰逾期違約金117萬9,000元，逾期改善缺失扣罰73萬485元。

㈥被告以原告逾期提供修繕補助款匯款資料，計罰20萬200元違約金，並自原告109年3月契約價金中扣抵完畢。

㈦被告於108年9月26日至同年12月12日以原告逾期回覆為由，開單命原告繳納違約金，計27萬5,951元，原告均已繳納完畢。

㈧兩造於110年12月30日完成驗收，原告於111年1月21日填具履約〈差額〉保證金退還申請書，被告則於111年1月28日將履約保證金餘額96萬7,000元匯至原告指定之臺銀帳戶。

㈨兩造對於對造所提證物之形式上真正均不爭執。

四、本院之判斷：

㈠原告請求被告返還其繳納附表一所示之費用共31萬5,923元，有無理由?被告以原告媒合附表一所示案號之房屋涉及系爭契約書約定之不合法房屋，由原告繳回被告已撥付附表一所示之費用等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢）。

查系爭計畫第8條第2項約定：...本機關得每年不定期督導廠商包租代管辦理情形，...倘缺失情形屬每月請款時房客資格不符或房屋不符合法房屋規定者，應由廠商自行吸收公證費用、相關執行費用與代收代付費用，且每件計收1萬2,000元罰金（本院卷一189頁），而附表一所示案號之房屋有陽臺外推之情事，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），依建築法第28條規定，建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。

是附表一所示之房屋既未依建築法第28條規定，經申請直轄市主管建築機關之審查許可並發給執照，即擅自外推陽臺為2次建造，系爭增建部分自屬違建。

而陽臺係法定之逃生空間，將之外推充為室內空間使用，顯已影響該等房屋之消防安全使用，且此未經建管機關許可即擅自建造，原有遭政府機關依法取締處以罰鍰並強制拆除之危險，已涉承租戶得使用系爭增建之時間久暫，與政府推出社會住宅以達成安定人民居住之目標相違，況原告於議約時，亦表示同意簽訂租賃契約前應由建築師確認房屋為合法，屋況堪用，且無礙逃生避難，並於次月例行請款時附紙本證明文件等語，有採購議約單可參（本院卷一213頁），足見原告媒合之社會住宅房屋是否符合合法房屋規定者影響被告決定締結系爭契約書之重要事項，另經兩造實地調查後，有13案媒合案件，承租人實際居住之房號與契約所載房號不一致，且所居住之房屋屬違章建築，本不應受理，業寄發存證信函，解除與房東、房客間之代管契約等情，有原告108年2月27日信字第108022701號函可稽（本院卷一299至304頁），可見兩造簽訂系爭契約書時，即約定社會住宅之房屋如有陽臺外推，即不應受理媒合，足認陽臺外推之房屋，為上開約定所定之「不符合法房屋規定者」，原告主張被告以附表一所示房屋陽臺外推，僅是違反建築法規，非屬上開約定之不符合法房屋，並請求被告返還以此扣罰之31萬5,923元，核屬無據。

㈡原告請求被告返還其已繳納或扣罰如附表二所示之違約金3萬9,787元有無理由?

⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

依系爭契約書之系爭計畫第5條2.⑵廠商代收代付費用租金補助之費用撥付方式、請款應附文件及相關事項欄約定：「1.廠商按月列冊載明有租約事實案件及應撥付租金補助金額，由機關先付予廠商，再由廠商依下點說明檢具單據辦理核銷。

2.請款時應由廠商出示租金匯款之證明予機關。

3.年度由機關開立扣繳憑單予屋主。」

，固載明租金補助金額，由機關先付予廠商，惟又約定請款時應由廠商出示租金匯款之證明予機關，並同時辦理核銷及請款，顯違常理，且租金補助倘由被告先行撥付予原告轉付予房東，原告何需取得租金匯款之證明向被告辦理請款？又被告旋於107年2月1日就系爭計畫備查時，一併告知原告，租金補助請依契約約定先行撥付款項予民眾，待次月5日以前併同其餘費用依規辦理請款與核銷等語，有被告107年2月1日中市都住服字第1070002410號函可稽（本院卷一101頁），未見原告對此異議，原告亦先行撥付租金補助款予房東多時，有原告107年6月15日信字第000000000號、107年7月13日信字第107071301號函暨附件可稽（本院卷一317至331頁），可見兩造合意系爭契約書所需之租金補助由原告先行撥付予房東，再檢同租金匯款之證明依規辦理請款與核銷，較符當事人真意，被告辯稱上開條文真意為應由原告代付後再憑據向被告請款等語，堪認可採。

至原告以內政部訂頒之直轄縣（市）政府獎勵及補助租屋服務事業注意事項第8點㈤有關租金補助之經費核銷程序，認兩造上開約定租金補助費應採預撥制等語（本院卷一405頁），然觀諸上開注意事項規定（本院卷二270頁），第1月先由租屋服務事業檢附相關資料，經直轄市、縣（市）主管機關審核後，撥款予租屋服務事業。

第2個月以後，租屋服務事業須按月提前造冊申請預撥。

租屋服務事業並於次月5日檢附印領清冊及匯款單，向直轄市、縣（市）主管機關機關辦理核銷，可見內政部所訂頒上開注意事項租金補助之程序有預撥及核銷程序，且預撥後之次月始檢附匯款單核銷，與系爭契約書約定預撥後，檢附匯款證明同時辦理核銷及請款顯不同，益徵系爭契約約定租金補助並無由被告先行撥付之意，原告主張系爭契約約定租金補助應由被告先行撥付予原告，再由原告轉付房東等語，洵屬無據。

⒉系爭契約第1條約定：「契約文件及效力：㈠契約包括下列文件：1.招標文件及其變更或補充。

2.投標文件及其變更或補充。

3.決標文件及其變更或補充。

4.契約本文、附件及其變更或補充。

5.依契約所提出之履約文件或資料。」

，又房東與房客雙方租金代收代付為原告承攬本標案之工作項目，另原告應於本標案簽約後20日曆天以內，提交包含本計畫之操作內容、方式、期程與人力資源安排等之工作計畫書予被告，經被告開會同意備查後執行，系爭契約書中邀標書參、

一、工作項目、二工作計畫書約定甚明，顯見前揭工作計畫書中，已明載原告履約義務包含於本標案簽約後20日曆天以內提交工作計畫書。

另被告因民眾檢舉原告遲延轉付租金，請原告儘速恢復正常運作，並於108年4月30日以前提報標準化流程，嗣經原告檢送標準化流程及內控稽核執行方式之流程圖，其中租金管理流程為：房東擁有1至2間者，於收到房客租金後3至5天內匯款；

房東擁有3間以上者，於當月月底轉付，若有房客尚未繳租，經催繳後已匯款者，會於次月15日轉付，並經被告同意備查等情，有被告108年4月16日中市都住服字第1080008372號、108年5月10日中市都住服字第1080009484號、108年6月17日中市都住服字第000000000號、108年7月5日中市都住服字第1080014427號、108年12月5日中市都住服字第1080028316號函、原告108年4月29日信字第000000000號、108年6月24日信字第108062403號函（本院卷一341至343頁、本院卷二91頁、451至457頁、495至497頁），足認原告檢送標準化流程及內控稽核執行方式之流程圖，屬原告依系爭契約書提出之履約文件及資料，自屬契約之一部分，原告自應受上開流程內容之拘束，被告以原告違反上開流程而遲延轉付附表二所示租金予房東（延遲天數各詳如附表二），應可採信。

至原告主張上開流程僅針對單純代房東出租之案件，並無房東租金補助，與附表二為有租金補助之包租代管不同，故附表二無上開流程之適用等語，然上開流程並未規範所適用之案件類型，應為一體適用，原告上開主張，洵屬無據。

⒊原告遲延轉付附表二所示租金予房東，應計算之違約金為何？

⑴系爭契約第13條約定：「..㈣非屬上述之逾期違約金，以日為單位，廠商如未依照契約規定期限履約或經機關通知限期改善而逾期未改善者，應按逾期日數，每日依契約價金總額0.05Š（由機關於招標時載明比率；

未載明者，為1Š）計算逾期違約金。

但未完成履約之部分不影響其他已完成部分之使用者，得按未完成履約部分之契約價金，每日依其1Š（由機關於招標時載明比率；

未載明者，為3Š）計算逾期違約金。

㈡採部分驗收或分期驗收者，得就該部分之金額計算逾期違約金。

㈢逾期違約金之支付，機關得自應付價金中扣抵；

其有不足者，得通知廠商繳納或自保證金扣抵。

㈣逾期違約金之總額(含逾期未改正之違約金)，以契約價金總額之20%為上限」等語（本院卷一199頁）。

⑵原告對於附表二編號1至5、7至39所示之違約金，被告所認原告收受房客繳付之租金遲延繳付予房東之日數均不爭執，又原告依系爭計畫辦理之工作項目分為媒合前之服務及媒合後之服務，媒合前之服務有包租/代管之推廣招募、屋況確認、協助政府、房客帶看屋作業、簽訂租約（含協助政府與東、客雙方簽約，或協助東、客雙方簽約）、契約公證，媒合後服務則包含東、客雙方租金代收代付等9項工作，有系爭計畫可參（本院卷一283至284頁），而原告自107年1月26日起開始執行媒合計畫，媒合期間最後1案簽約日期為108年8月26日，附表三所示之遲延轉付房東租金則為108年7月起之租金，可見原告遲延轉付附表二所示租金予房東，屬媒合後之服務，且與媒合前之服務各自獨立，互不影響，則原告既已完成上開房屋媒合前之服務，堪認原告遲延轉付附表二編號1至5、7至39所示房屋之租金，該等未完成履約之部分，尚不影響其他已完成部分之使用，則被告僅得依系爭契約第13條㈣但書約定，請求原告給付按未完成履約部分之契約價金即代管費，每日按1Š計算逾期違約金。

被告抗辯應依系爭契約價金總額（即媒合費加計36期之代管費）計算違約金云云，難以憑採。

⑶至被告抗辯原告未依與附表二編號6所示之房屋房東約定於每月10日前將該租金匯入房東帳戶，屬遲延轉付房東租金等情（本院卷一413頁），固有1999話務中心案件交辦單、信件可稽（本院卷一467至469頁），然依系爭契約書第5條4.約定：原告完成所有履約項目後14天以內，繳交總成果報告書1式5份，經被告辦理驗收，驗收同意後辦理最後1期款項撥付（本院卷一182頁）。

足見兩造為系爭契約書之當事人，且具體約定被告應向原告給付系爭契約書款項，顯係為原告本身之利益而訂立，雖原告之工作項目有「東、客雙方租金代收代付」，有邀標書可參（本院卷一243至244頁），且須於收到房客租金後一定期限內匯款予房東，已如上述，然此並非為第三人之利益而訂立，亦無使第三人取得直接請求給付之法效意思，依此，原告係為履行其與被告間之約定，始向房東給付，而房東亦係本於被告之給付（即對價關係）而受領，原告與房東間尚無任何給付關係存在，其等所為之約定，不得對抗被告，被告亦未能提出原告此部分有遲延轉付之證明，被告上開抗辯，委無足採。

⑷原告未完成履約部分之契約價金即附表二所示之社會住宅之當月代管費，有包租包管清冊可稽（本院卷一115至120頁），而逾期天數各如附表二，為兩造所不爭執，則被告依系爭契約書第13條㈣但書約定，得請求原告給付之違約金應為1,415元（詳如附表二本院酌定違約金欄所示）。

㈢原告請求被告返還其遭扣罰如附表三所示之違約金190萬9,485元有無理由?

⒈原告主張被告不依約預撥租金補助款予原告轉付房東，退回原告遵期請領109年8至12月廠商服務費及改善說明，而由被告自應付原告之價金中扣抵如附表三所示之違約金云云，固提出臺中市政府住宅發展工程處110年5月24日中市都住企字第1100013832號函為證（本院卷二83至85頁）。

然查：

⑴被告扣罰如附表三編號1所示之違約金，係民眾陳情原告收取人員作業費及預扣代管費等相關費用，經被告函請原告於109年9月28日前處理完成後回覆被告，如109年9月28日後再接獲民眾陳情，視為未完成改善，嗣被告又陸續接獲多起民眾陳情，於109年10月12日至11月17日多次函請原告改善等情，有被告109年9月25日中市都住服字第1090023871號函、同年10月12日中市都住服字第1090025000號函、同年10月16日中市都住服字第1090025839號函、同年11月2日中市都住服字第1090027902、同年11月9日中市都住服字第1090028888號函號函、同年11月17日中市都住服字第1090029717號函（本院卷一349至352頁、357至375頁），上開民眾陳情事項除原告收到房客租金後，仍未轉付，尚有解約後尚未退還押租金、未協助修繕、扣除2次手續費、未收到修繕補助款、不協助房東處理退租問題、多扣解約違約金、解約後未退還房客預扣之水電費，原告經被告通知限期改善而逾期仍未改善，故被告依系爭契約書第13條第4款扣罰違約金，應為可採。

至原告主張已於109年9月26日會議中就民眾陳情事項予以說明，無逾期未回覆說明等語，該日會議中雖有就近日民眾陳情內容及廠商處理情形提案討論，然仍請廠商於109年9月28日以前處理完成並回復被告，倘有逾期未回覆或辦理之情事，將依系爭契約第13條遲延履約規定扣罰，有上開會議紀錄可稽（本院卷一356頁）。

原告上開主張顯屬無據。

⑵附表三編號2至6部分：①109年8月份廠商服務費部分：被告係以代租代管案號B186案租金補助費領據金額塗改及依系爭契約書僅可請領8月份之代管費及租金補助費，應修正相關清冊。

②109年9、10月份廠商服務費部分：原告未提出請領此部分之證明，並經被告函請於109年10月15日前就108年9月份廠商服務費造冊辦理。

③109年11、12月份廠商服務費部分：依系爭契約書約定原告應於109年12月5日前報送11月份資料，110年1月15日以前報送12月份資料，分別請領109年12月份廠商服務費，原告於109年10月30日即聲請，且請款文件中租金補助費領據金額塗改處未蓋章、租金補助申請清冊未登載代收轉付租金日期、修繕費用補助款及解約案件等文件不全，被告乃以檢附文件不全且請領月份不符契約約定檢還所送資料，有原告109年9月15日信字第109091501號函、109年10月30日信字第1091093001號函、110年2月9日信字第110020901號函、被告109年9月29日中市都住服字第1090024219號函、109年10月13日中市都住服字第1090025347、1090025349號函、109年11月9日中市都住服字第1090028075號函為證（本院卷一379頁、本院卷二317至330頁），可見原告未依第8條第1款約定依限報送資料，故被告依系爭契約書第13條第1款扣罰違約金，應為可採。

至原告未完成報送資料之原因並非僅為租金約補助款撥付，故原告上開主張，洵屬無據。

㈣原告主張依民法第252條規定酌減被告扣罰如附表三、四之違約金，是否有理由？

⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又違約金之種類，可分為懲罰性違約金及損害賠償總額預定性違約金二者。

當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人真意定之，不應拘泥於契約所使用之文字，如無從依當事人意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為損害賠償總額預定性違約金。

查系爭契約書第13條第1、4項並未為具體載明屬於懲罰性違約金之意旨，僅分別約定，逾期第4日起應每日繳納違約金3,000元；

按逾期日數，每日依契約價金總額0.05Š計算逾期違約金，又於同條第7項（系爭契約書誤載為第4項）約定，逾期違約金之總額（含逾期未改正之違約金），以契約價金總額之20%為上限（本院卷一199頁），堪認該違約金性質為損害賠償總額預定，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害，兩造主張前揭約定為懲罰性違約金性質云云，顯有誤會。

而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216條規定參照）。

故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2345號判決參照）。

⒉經查：

⑴本院審酌附表三編號2至6所示原告逾期請款部分，係原告未依系爭契約書第8條第1項期限，完成相關資料統計、彙整及建議，雖因原告之遲延，而使被告無法得到最新資訊，以瞭解系爭契約書執行情形，造成被告管理上之不便，然應非甚鉅，認此部分依系爭契約書第13條第1項約定以逾期第4日起每日3,000元計罰違約金尚屬偏高，應予酌減至以逾期第4日起每日2,000元計算，為合理適當。

⑵附表三編號1、附表四編號1至7所示原告逾期請款部分，均係原告對於民眾陳情部分遲未回覆，本院審酌系爭契約書係被告委由原告執行系爭計畫之承攬契約，政府推動社會住宅目的係為照顧弱勢及青年族群的居住需求，具有公益性質，被告本於公益目的，本有依據系爭契約書控管廠商管理期間之執行品質、妥善完成包租代管業務之義務，而原告前揭對於民眾陳情事項遲未處理之情事，非但對承租系爭契約書內之社會住宅民眾帶來困擾與不便，也使被告之行政效能受到非難與批評，對被告造成之損害，實難以金錢量化計算，然原告持續履行系爭契約書之媒合前服務及媒合後之服務等工作項目，已有一部分工作項目履行完成，認此部分以系爭契約書第3條第4項約定之契約價金總額1億821萬6,000元之0.05Š計算逾期違約金，尚屬過高，綜合判斷應核減為契約總價之0.03Š，合計72萬3,965元（計算式：43萬8,275元＋28萬5,690元＝72萬3,965元），始屬相當。

⑶據此計算，被告可得請求原告之附表三、四所示之違約金合計應為150萬9,965元（計算式：122萬4,275＋28萬5,690元＝150萬9,965元），原告主張核減約定違約金之數額，自屬有據。

被告抗辯上開違約金數額並無過高，尚無可採。

㈤原告請求被告給付遲延返還履約保證金之遲延利息2萬9,672元，有無理由？

⒈按當事人約定已交付之履約或保固保證金，於工程全部完工，驗收合格且無待解決事項後，無息發還者，係對於履約或保固保證金之返還，約定不確定之返還期限，並非附有停止條件之債權（最高法院103年度台上字第2538號判決參照）。

按所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款；

茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至；

在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至。

倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101條第1項規定，應視為清償期已屆至（最高法院87年台上字第1205號判決先例參照）。

⒉依系爭契約書第11條第1款約定：履約保證金於完成總驗收合格且無待解決事項後30日內發還百分之百（本院卷一86頁）。

是系爭契約書明定履約保證金原則上係以被告驗收合格且無待解決事項後30日內為返還期限，亦即將被告履行返還履約保證金義務之清償期，繫於將來不確定之事實即經被告驗收合格，其性質自非民法第99條所謂之條件，應認為屬於付款清償期限之約定，並以被告驗收合格且無待解決事項後30日內為清償期屆至之時點。

查原告前已繳納履約保證金100萬元予被告，有押標金轉履約保證金申請書、公款送款憑單、國內匯款申請書可佐（本院卷一121至123頁），兩造並於110年12月30日完成驗收，被告則於111年1月28日將履約保證金餘額96萬7,000元匯至原告指定之臺銀帳戶，為兩造所不爭執（不爭執事項㈧），是被告發還履約保證金核與上開約定相符。

至原告主張其於110年4月13日送請被告總驗收，被告於110年4月27日辦理履約標的數量確認完畢，並於同年5月18日給付服務費完畢，應視為被告於110年5月18日完成總驗收，並應於30日內發還履約保證金云云，然原告有逾期轉付房租給房東、濫收房東手續費、押金持不退還房東，原告未按月檢附必要文件及辦理請款涉及逾期違約，被告於110年8月26日召開協調會，經釐清相關事項後，於同年9月9日簽辦驗收事宜，期間原告所屬人員亦涉嫌詐領補助款，經被告所屬政風室移送檢警偵辦等情，有本院110年度中小字第458號判決網路列印本、存證信函、會議紀錄、被告110年9月9日、11日簽、臺灣臺中地方檢察署110年9月8日中檢謀謙109他73字第1109087442號函可稽（本院卷二353至383頁），可見兩造於原告110年4月13日送請被告總驗收後，系爭契約書尚存有上述待解決事項，原告又未能證明被告有何以不正當方法阻止驗收合格且無待解決事項之發生，自亦無適用民法第101條規定視為已完成總驗收合格且無待解決事項之餘地。

㈥原告依不當得利請求返還之數額？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第252條規定，酌減至相當之數額；

且於法院為核減後，債務人就該核減部分之數額，因原給付之法律上原因已不存在，自得依不當得利法律關係請求債權人返還（最高法院104年度台上字第1171號、105年度台上字第289號判決參照）。

查原告關於附表三、四違約金各以122萬4,275元、28萬5,690元為適當，業如前述，另加計附表二遲延轉付租金違約之違約金1,415元，共計151萬1,380元（計算式：122萬4,275元＋28萬5,690元＋1,415元＝151萬1,380元），且已於被告給付款項時扣除或經原告繳納完畢（不爭執事項㈣至㈦）。

基上，被告自系爭契約書應付款項扣抵或經原告繳納之違約金合計242萬5,423元（計算式：3萬9,787元＋190萬9,485元＋47萬6,151元＝242萬5,423元），超過部分即91萬4,043元【計算式：242萬5,423元-151萬1,380元=91萬4,043元】，應屬無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，則上訴人依據民法第179條規定請求被上訴人返還91萬4,043元部分，洵屬有據。

⒉末按，當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。

此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。

本件被告對原告計罰如附表三、四逾期違約金合計為238萬5,636元（計算式190萬9,485元＋47萬6,151元＝238萬5,636元），實際自原告應付款項扣罰或經原告繳納完畢，有嫌過高，而應酌減各為122萬4,275元、28萬5,690元，業如前述，則原告依不當得利之法律關係，請求被告返還前述違約金酌減後實際扣罰所生之差額款87萬5,671元（計算式：238萬5,636元-122萬4,275元－28萬5,690元=87萬5,671元），並加計自判決確定翌日起算之法定遲延利息，揆諸前開說明，核屬有據。

五、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付91萬4,043元，及其中3萬8,372元（即附表二，計算式：3萬9,787元－1,415元＝3萬8,372元）、87萬5,671元依序自111年9月17日起（即起訴狀繕本送達翌日，本院卷一143頁）、判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                民事第四庭    法  官  吳金玫
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月   2 日
                              書記官  張筆隆
附表一：
     項目
編號
案號
原告已繳費用
媒合費等各
費(元)
罰金(元)
總計(元)
B011
3萬7,683
1萬2,000
4萬9,683
B022
3萬4,254
1萬2,000
4萬6,254
B129
2萬1,350
1萬2,000
3萬3,350
B136
3萬9,122
1萬2,000
5萬1,122
附表二：
B356
1萬1,946
1萬2,000
2萬3,946
B358
2萬5,946
1萬2,000
3萬7,946
B371
2萬3,432
1萬2,000
3萬5,432
B409
2萬6,190
1萬2,000
3萬8,190
合計
21萬9,923
9萬6,000
31萬5,923
     項目
編號
案號
違約金
已繳(元)
已扣(元)
本院酌定違約金
（元，小數點後四
捨五入）
B196

代管費2,880×1Š×2
5（逾期天數）＝7
B224

代管費3,420×1Š×1
4（逾期天數）＝4
B328(7月)

代管費3,060×1Š×2
3（逾期天數）＝7
B328(8月)

代管費3,060×1Š×2
9（逾期天數）＝8
B328(9月)

代管費3,060×1Š×2
2（逾期天數）＝6
A003（9月）、
A003（10
月）、A007
102

B321（8月）

代管費3,420×1Š×2
6（逾期天數）＝8
(續上頁)
B323（9月）

代管費2,700×1Š×4
（逾期天數）＝11
B326（9月）

代管費2,700×1Š×4
（逾期天數）＝11
B348（9月）

代管費2,700×1Š×4
（逾期天數）＝11
B356（8月）
288

代管費522×1Š×12
（逾期天數）＝6
B356（9月）
336

代管費522×1Š×14
（逾期天數）＝7
B358（8月）
523

代管費1,062×1Š×1
2（逾期天數）＝1
B358（9月）
610

代管費1,062×1Š×1
4（逾期天數）＝1
B373（8月）
531

代管費1,080×1Š×1
2（逾期天數）＝1
B373（9月）
620

代管費1,080×1Š×1
4（逾期天數）＝1
B371（8月）
900

代管費954×1Š×23
（逾期天數）＝
B409
1,063

代管費1,080×1Š×2
4（逾期天數）＝2
B370（8月）
424

代管費2,070×1Š×5
（逾期天數）＝10
(續上頁)
B370（9月）
1,188

代管費2,070×1Š×1
4（逾期天數）＝2
B408（8月）
424

代管費2,070×1Š×5
（逾期天數）＝10
B408（9月）
1,188

代管費2,070×1Š×1
4（逾期天數）＝2
B269

2,133
代管費3,060×1Š×1
7（逾期天數）＝5
B318

369
代管費1,800×1Š×5
（逾期天數）＝9
B246（8月）

1,514
代管費558×1Š×59
（逾期天數）＝
B246（9月）

796
代管費558×1Š×31
（逾期天數）＝
B392

1,199
代管費1,170×1Š×2
5（逾期天數）＝2
B263（9月）

6,273
代管費3,060×1Š×5
0（逾期天數）＝1
B263（10月）

2,258
代管費3,060×1Š×1
8（逾期天數）＝5
B303

421
代管費1,710×1Š×6
（逾期天數）＝10
B349

421
代管費1,710×1Š×6
（逾期天數）＝10
(續上頁)
附表三：
B311

443
代管費1,800×1Š×6
（逾期天數）＝11
B324

1,963
代管費3,420×1Š×1
4（逾期天數）＝4
B345（7月）

4,022
代管費900×1Š×109
（逾期天數）＝98
B345（8月）

2,878
代管費900×1Š×78
（逾期天數）＝
B345（9月）

1,402
代管費900×1Š×38
（逾期天數）＝
B345（10月）

664
代管費900×1Š×18
（逾期天數）＝
B328

3,513
代管費3,060×1Š×2
8（逾期天數）＝8
B131

853
代管費2,600×1Š×8
（逾期天數）＝21
合計
3萬9,787元
1,415元
     項
目
編號
違約情事
違約金
（元）
原告主張
違
約
金
（元）
本院酌定違約金
（元，小數點後
四捨五入）
被告於109年9月25日
起多次限期就民眾陳
情原告收取人員作業
費及預扣代管費用等
73萬485
20萬1,960
契約總價1億821
萬6,000×0.03Š×1
35（逾期天數）
＝43萬8,275
(續上頁)
附表四：
相關問題提出說明並
改善完成，逾期仍未
改善。
109年8月逾期請款
36萬3,000
18萬1,016
2,000×121（天）
＝24萬2,000
109年9月逾期請款
34萬2,000
17萬544
2,000×114（天）
＝22萬8,000
109年10月逾期請款
24萬9,000
12萬4,168
2,000×83 （天）
＝16萬6,000
109年11月逾期請款
15萬9,000
7萬9,288
2,000×53 （天）
＝10萬6,000
109年12月逾期請款
6萬6,000
3萬2,912
2,000×22 （天）
＝4萬4,000
合計
190萬9,485
78萬9,888
122萬4,275
     項目
編號
違約情事
違約金
（元）
原告主張違
約金（元）
本院酌定違約
金（元，小數
點後四捨五
入）
被告於108年12月5
日以中市都住服字
第1080028316 號函
通知原告逾期提供
修繕補助匯款資料3
7天（本院卷二91
頁）
20萬200
（109年3
月契約價
金中扣
抵）
5萬5,352
契約總價1億8
21 萬6,000×0.
03Š×37（逾期
天數）＝12萬
120
被告於108年9月26
日以中市都住服字
第1080020606 號函
通知原告逾期回覆
未依程序退還押租
金等問題4天（本院
卷一433頁）
2萬1,643
（108年10
月24日繳
納）
5,984
契約總價1億8
21 萬6,000×0.
03 Š ×4 （逾期
天數）＝1 萬
2,986
被告於108年10月21 11萬9,038 3萬2,912契約總價1億8
(續上頁)
日以中市都住服字
第1080023144 號函
通知原告逾期回覆
提供修繕補助款匯
款資料22天（本院
卷二99頁）
（108年11
月14日繳
納）
21 萬6,000×0.
03Š×22（逾期
天數）＝7 萬
1,423
被告於108年11月4
日以中市都住服字
第1080025230 號函
通知原告逾期回覆1
08年9月23日第4次
工作會議決議第4、
5項處理程序及結果
1天（本院卷二45
頁）
5,411
（108年11
月20日繳
納）
1,496
契約總價1億8
21 萬6,000×0.
03 Š ×1 （逾期
天數）＝3,24
被告於108年11月4
日以中市都住服字
第1080025098 號函
通知原告逾期回覆A
003案、A007案代收
轉付費用處理程序
及結果4天（本院卷
一475頁）
2萬1,643
（108年11
月20日繳
納）
5,984
契約總價1億8
21 萬6,000×0.
03 Š ×4 （逾期
天數）＝1 萬
2,986
被告於108年11月11
日以中市都住服字
第1080024896 號函
通知原告逾期回覆B
321、B176案之處理
程序及結果9天（本
院卷二53頁）
4萬8,697
（108年11
月20日繳
納）
1萬3,464
契約總價1億8
21 萬6,000×0.
03 Š ×9 （逾期
天數）＝2 萬
9,218
被告於108年12月12
日以中市都住服字
第1080029761 號函
通知原告逾期回覆B
356、B358、B373、
5萬9,519
（109年1
月7日繳
納）
1萬6,456
契約總價1億8
21 萬6,000×0.
03Š×11（逾期
天數）＝3 萬
5,711
(續上頁)
B371 、B409 、B37
0、B408等案之處理
程序及結果11 天
（本院卷一513至51
4頁）
合計
47萬6,151
13萬1,648
28萬5,690
(續上頁)