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臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第650號
原 告 王森生
訴訟代理人 劉建成律師
複代理人 林暘鈞律師
被 告 林黃素禎
林登峯
林惠汶
林惠鈴
上 一 人
訴訟代理人 許博堯律師
複 代理 人 戴連宏律師
參 加 人 林登山
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之房屋稅籍納稅義務人辦理變更為原告。
訴訟費用由被告連帶負擔；
參加訴訟費用由參加人負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。
民事訴訟法第58條第1項定有明文。
而所謂法律上利害關係，係指第三人在私法上之地位，因其所輔助之當事人一造敗訴，將受直接或間接之不利益；
惟若該當事人獲勝訴判決，則可免受不利益之情形而言。
查參加人為附表所示未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）之公同共有人，本件訴訟所涉爭點涉及參加人對於系爭房屋之買賣情事是否有接獲行使優先購買權之通知，被告若於本件訴訟受敗訴判決，參加人可能受有不利益之影響，自應認其就兩造之本件訴訟有法律上之利害關係。
是則，參加人為輔助被告林惠鈴而聲請參加訴訟（見本院卷一第327-329頁），揆之上開規定及說明，於法應無不合。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠兩造於民國111年5月11日簽立「房屋（未保存登記）買賣契約書」(下稱系爭契約)，由原告向被告買受系爭房屋，依系爭契約第三條簽約款約定：「簽約款100%/簽訂本約，由買方（即原告）開立即期支票之簽約金並交付予買賣雙方共同委託之代書吳銘欣暫為保管，除本約另有約定外，賣方（即被告）應協助買方於民國111年7月11日前，成為買賣標的物之納稅義務人後，賣方始得向吳銘欣受領前揭支票」；
第十二條第三項約定：「…賣方並同意於民國111年7月11日止，若買方未能成為本買賣標的物之納稅義務人，賣方同意買方得無條件解除本買賣契約、或買方可選擇繼續履行本約或將前揭期限展延…」；
第十二條第四項「…賣方並自本買賣契約簽立後，應即辦理房屋稅籍繼承…」；
第十條第二項約定：「賣方不依約履行契約所訂各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行時買方得訴請賣方履約…」，故系爭契約載明原告已開立總價款全部之支票，被告應使原告成為系爭房屋稅籍之納稅義務人，始得受領前揭支票，並載明被告若未履行前述義務，原告得選擇解除契約、繼續履約或展延期限，又為達成前述義務，載明被告應即辦理房屋稅籍繼承，據此，辦理系爭房屋稅籍納稅義務人變更為原告，已屬於系爭契約明定之被告給付義務，而非僅為附隨義務，原告本得依據系爭契約明定之內容請求被告履行。
㈡又系爭房屋係由被告4人與訴外人林碧雲及參加人因繼承而公同共有，且被告前已辦理系爭房屋之房屋稅籍繼承，依系爭契約第十二條第四項約定：「買賣雙方皆知悉且同意本買賣標的物出售部分為其上建物（房屋稅籍編號：Z00000000000、Z00000000000、Z00000000000、Z00000000000）全部，賣方乃依土地法第34條之1第1項規定處分、變更不動產全部，賣方並自本買賣契約簽立後，應即辦理房屋稅籍繼承」，而本件係由被告4人與原告簽立系爭契約（被告林惠鈴、林登峯、林惠汶均授權母親即被告林黃素禎出售系爭房屋），已超過共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數，符合土地法第34條之1第1、5項規定情形。
復參照財政部98年8月19日台財稅字第09800267100號、財政部賦稅署99年11月22日台稅三發字第09900424060號函可知，未辦建物所有權第一次登記之房屋，縱屬公同共有，如部分共有人依土地法第34條之1規定處分該類房屋時，稽徵機關應受理其契稅申報，並據以釐正房屋稅納稅義務人。
㈢另被告林黃素禎曾於111年6月8日寄發存證信函予林碧雲及參加人，告知系爭房屋買賣情事，並檢附系爭契約，限期15日內回覆是否行使優先購買權，業經送達林碧雲及參加人，其中參加人部分雖招領逾期而退回，惟寄送地址「臺中市○○區○○街000巷00號」係其居住地，亦係其於民事參加訴訟狀、存證信函自行記載之地址，足見被告林黃素禎111年6月8日寄發之存證信函已達到參加人之支配範圍內，其隨時可了解其內容，已生合法送達效力。
嗣被告林黃素禎為求慎重，於111年7月14日、111年7月19日亦有另寄發存證信函至參加人戶籍地「臺中市○○區○○路0段000巷00號」，而對於參加人寄發存證信函主張優先購買云云，被告林黃素禎亦已回函予參加人告知其已逾行使優先購買權之期限。
且系爭契約簽立後，本件買賣之訴外人仲介人員郭力嘉及張家瑋、原告代理人吳政軒、代書吳銘欣等，均曾陸續拜訪參加人，告知系爭房屋買賣情事，並提供系爭契約，亦可認為已書面通知參加人。
且辦理系爭房屋稅籍納稅義務人變更為原告，屬系爭契約明定之被告給付義務，原告本得依據系爭契約明定之內容請求被告履行，已如前述，而依土地法第34條之1第3項規定，被告「對於他共有人應得之對價或補償」，應由被告自行於辦理變更系爭房屋稅籍納稅義務人手續時處理。
㈣據上，被告應於111年7月11日前使原告成為系爭房屋之房屋稅籍納稅義務人，然迄至同年7月11日，被告並未依約履行，經原告寄發存證信函催告被告履行後，被告仍未依約履行。
為此，原告爰依系爭契約約定提起本件訴訟。
茲為求慎重，原告再以本起訴狀之送達，催告被告於本起訴狀送達後7日內依系爭契約將系爭房屋之房屋稅籍納稅義務人辦理變更為原告。
並聲明：被告應將如附表所示之房屋稅籍納稅義務人辦理變更為原告。
二、被告林黃素禎、林登峯、林惠汶則以：被告林黃素禎為被告林惠鈴、林登峯、林惠汶之母親，原告起訴主張兩造於111年5月11日簽立系爭契約，並基於系爭契約負擔有如原告起訴狀所載之義務。
被告林黄素禎、林登峯、林惠汶不否認兩造確實有簽定系爭契約，並負擔有如原告起訴狀所載之義務，被告林黃素禎、林登峯、林惠汶亦均有依約履行之誠意。
然因被告林惠鈴於同年5月11日授權被告林黄素禎簽訂系爭契約後，推測係因要求多分父親林獻旗之遺產未果，於同年5月31日以臺中大全街郵局存證號碼00048號存證信函發函予被告林黃素禎，內容略以同年5月11日簽訂之授權書係受被告林登峯施暴脅迫才簽立，除另向臺中地檢署提出傷害告訴外，亦撤銷該授權書之授權，並主張由被告林黃素禎代理被告林惠鈴簽訂系爭契約自始無效，並拒絕辦理房屋稅籍納稅義務人變更予原告之程序。
惟經臺中地檢署偵查後，已於同年8日以111年度偵字第29003號做出不起訴處分。
被告林黃素禎、林登峯、林惠汶均有意願依系爭契約履行，然因原同意簽訂系爭契約之被告林惠鈴拒絕後續履約，才導致本案無法依約履行，並非被告林黃素禎、林登峯、林惠汶之本意，對於原告亦深感歉意。
三、被告林惠鈴則以：㈠原告所請求之系爭房屋，係訴外人即被告之被繼承人林獻旗生前所興建之房屋，並領有臺中市政府工務局91中工建使字第0943號建物使用執照，但迄今未辦理建物保存登記。
林獻旗於109年2月13日死亡，其繼承人共計有被告4人、參加人、訴外人林碧雲等6人。
由此以觀，原告所請求之系爭房屋，在林獻旗死亡後即為其全體繼承人即被告4人、參加人、林碧雲等6人所公同共有。
然參加人、林碧雲2人既非系爭契約之當事人，並未同意出賣系爭房屋公同共有之權利（即潛在應繼分），何以原告竟能依買賣關係將訴參加人、林碧雲2人之權利一併變更登記其名下。
又房屋稅納稅義務人向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，是否能為私權訟爭之客體，原告訴之聲明請求被告應將房屋稅籍變更云云，是否適法，實大有疑問。
㈡原告應舉證參加人業已接獲優先購買權之書面通知並放棄優先購買權：依土地法第34條之1第2項前段及土地法第34條之1執行要點第8點第1項、第11點第1項規定可知，對參加人寄發優先購買權之書面通知，本屬主管機關應審查之文件，原告自應舉證參加人業已接獲優先購買權之通知並放棄優先購買權。
若參加人並未接獲行使優先購買權之書面通知並已放棄優先購買權者，系爭契約即處於效力未定之狀態。
再依系爭契約第十二條其他特約事項第三項前段之約定內容可知，原告所買受者除系爭房屋外，尚包含系爭房屋所座落之南屯段第1540-1地號等7筆土地，且房屋及土地買賣契約彼此間為聯立契約，應共同履行、共同生效等語，故寄發參加人之優先購買權書面通知應包含系爭房屋所座落之南屯段1540-1地號等7筆土地之買賣契約，參加人始能判斷是否依土地法第34條之1第4項所稱之「同樣條件」行使優先購買權。
㈢如原告能舉證參加人業已接獲優先購買權之通知並放棄優先購買權者，原告應進一步舉證是否已將不同意出售之參加人、林碧雲2人業已合法受領買賣價金或為其2人提存之證明：依土地法第34條之1第3項及土地法第34條之1執行要點第8點第2項分別定有可知，本件未辦理保存登記房屋之買賣，如有土地法第34條之1第1項規定之適用者，在送登記機關審查之前，必須提出不同意出售系爭房屋之參加人、林碧雲2人業已合法受領價金或提存之證明，交登記機關審查。
然遍觀原告起訴狀並無參加人、林碧雲2人合法受領價金或提存之證明。
㈣是以，在原告未舉證參加人業已接獲優先購買權之書面通知並放棄優先購買權之前，系爭契約係處於效力未定之狀態，已如前述。
反之，參加人如在接獲行使優先購買權之書面通知15日內，依「同樣條件」行使優先購買權者，系爭契約即當然於出賣之公同共有人與優先購買之參加人間成立，原承買人之原告自不得請求出賣之共有人移轉所有權等語，以資抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
四、參加人陳述：㈠參加人也是系爭房屋之共有權利人對本件訴訟當然有利害關係，為避免父親林獻旗所遺留之房屋淪落外人之手，特聲明參加本件訴訟。
參加人立場與被告林惠鈴相同，故在本件訴訟是基於輔助被告林惠鈴之立場參加訴訟。
參加人從未與任何人就系爭房屋簽立系爭契約，也沒有接到優先購買通知，更遑論拿到任何買賣價金。
㈡參加人在000年0月間因夫妻感情不睦，與太太分居兩地，在同年5月16日就從戶籍地「臺中市○○區○○路0段000巷00號」搬到「屏東縣○○鎮○○里○○路000○0號」，直到同年00月間夫妻感情回復和睦，伊才在同年11月18日搬回「臺中市○○區○○路0段000巷00號」。
原告主張同意出售系爭房屋的被告4人共對參加人寄出一共3份的存證信函，但是參加人均未收到。
其中第3份111年7月19日臺中南屯路郵局285號存證信函是由與伊立場相對的被告林登峯代收，被告林登峯也沒有把存證信函轉交給伊，根本是送達不合法。
原告與參加人之間，並沒有存在買賣關係或任何的私法關係，在參加人未取得對價的情形下，原告請求將參加人系爭房屋的事實上處分權由原告取得，顯無理由。
依土地法第34條之1第3項及土地法第34條之1執行要點第8點第2項之規定，如果不同意出售共有人應得之對價未能獲得清償之前，原告之請求因未符合法定的構成要件，很顯然是無法成立的。
㈢依111年5月30日之錄音譯文內容，可知參加人要求買方提供的買賣契約書，明顯為南屯段第1540-1地號等7筆土地、附有保密條款之買賣契約書，並非本件之系爭房屋買賣契約書。
而張金條原欲提供之買賣契約書亦是指附有保密條款之土地買賣契約書。
因原告欲整合開發的土地除南屯段第1540-1地號等7筆土地外，尚包含訴外人勝益投資有限公司（下稱勝益公司）之同段1580、1606地號2筆土地，故張金條、郭力嘉二人才要求參加人在知悉土地買賣契約書之内容後，不能將土地買賣契約書之內容透露給勝益公司實際負責人即訴外人周木義，以避免周木義借詞哄抬同段1580、1606地號2筆土地的出售價格，影響土地的整合開發。
由此可證，張金條在同日原欲提供給參加人之買賣契約書，是指與鄰地地主周木義有關附有保密條款之土地買賣契約書，而非與周木義無涉之系爭房屋買賣契約書，惟事後遭吳銘欣以土地買賣契約書有保密條款為由加以反對。
且參加人本即為不同意出售系爭房屋之共有人，賣方本即負有依土地法第34條之1第2項檢附系爭房屋買賣契約書通知參加人之法定義務，參加人並不須執意要求買方提供系爭房屋買賣契約書，以上應屬法律規定不爭之事實。
㈣原告與参加人之間，並沒有存在買賣關係或任何的私法關係，在參加人未取得對價的情形下，原告請求將參加人系爭房屋之事實上處分權由原告取得，顯無理由。
依土地法第34條之1第3項及土地法第34條之1執行要點第8點第2項之規定，如果不同意出售共有人應得之對價未能獲得清償之前，原告之請求因未符合法定的構成要件，很顯然是無法成立等語，茲為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
五、得心證之理由：㈠兩造於111年5月11日簽立系爭契約，約定由原告向被告買受系爭房屋，業據原告提出系爭契約及授權書為證（見本院卷一第19-29頁），並為被告所不爭執，此部分之事實首堪認定。
㈡系爭契約是否因參加人行使優先購買權而失效：⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項、第4項、第5項定有明文。
查，系爭房屋為被告、參加人及訴外人林碧雲因繼承所公同共有，而系爭契約係被告等4人依前揭土地法規定，以多數決處分系爭房屋，此有繼承系統表在卷可查（見本院卷一第139頁），且為兩造所不爭執，足堪認定。
參加人亦為系爭房屋之公同共有人，依前揭規定，於其他公同共有人出賣共有物時，具有優先購買權，參加人並於112年1月19日以存證信函通知其他共有人表示欲行使土地法第34條之1之優先購買權，此有該存證信函在卷可憑（見本院卷一第357-359頁），參加人前揭優先購買權之行使是否合法，將影響原告與被告間之系爭契約是否因而失效，合先敘明。
⒉經查，證人張家瑋於本院證稱：我於111年間從事土地仲介，我認識原告，我去問他要不要買土地，剛好被告林黃素禎他們有塊土地要出賣，因土地是被告林黃素禎的，她委託我賣土地，地上物是被告林黃素禎、林惠鈴、林登峰、林惠汶委託我去賣的，本院卷一第19至24頁的買賣契約我有看過，我是111年5月11日簽約時看過，後來同年月30日帶買方代理人即建設公司的張金條、吳政軒去文昌街227巷30號拜訪林登山時，有給林登山看合約書，當時有見到林登山本人，因為事先有跟他約好，當天有將契約書影本交付給林登山，他說要跟姐姐林碧雲討論後再看看，看要不要跟姐姐林碧雲一起賣，當日與林登山談話時有錄音，當天是張金條交買賣契約書影本給林登山，我只是在現場等語（見本院卷二第278-283頁），參以111年5月30日證人與參加人對話之錄音譯文（見本院卷二第309-315頁），可見參加人向證人稱「你要賣，合約要給我看嗎？不要就算了，要就影印一份給我，我跟我姊姊討論也不要緊」、「你合約書要給我看」、「那你要叫我簽的合約可以給我看嗎？」，現場吳代書稱「房子部分可以」，後證人向參加人解釋合約內容，參加人稱「這個可以給我看嗎？不是，我要拿去給我姊姊看，要，我們會一起不然就不一起，我現在拿這個給她看跟她講，如果2000萬不扣稅金，妳接受」，末張金條則有稱「這樣我交給你」、「這是影印本，不能洩出去，裡面都有保密條款，不要拿去四處給人家看」等語，參加人則稱「現在要去姊姊家，勸她如果簽一簽就有2000萬就先拿」等語，足認當天參加人確實有與證人、張金條等人見面，且張金條有依參加人之要求提供系爭契約影本，參加人則表示「要拿去與姊姊討論」、「勸她簽了就有2000萬可以拿」，而系爭契約約定之買賣價金為1億2000萬元，系爭房屋之全體公同共有人即被告、參加人及訴外人林碧雲共6人，每人可分得之買賣價金為2000萬元，可見參加人當時與證人、張金條等人討論之買賣契約為系爭契約，足認於111年5月30日證人已有將系爭房屋之買賣契約書影本交付予參加人，參加人於當時已知悉系爭房屋出賣之事實及條件。
⒊按本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
土地法第34條之1執行要點第13條第1項前段定有明文。
依前揭說明，參加人於111年5月30日經證人交付系爭契約影本，堪認當日已接獲系爭房屋之出賣通知，則參加人於112年1月19日始行使優先購買權，顯然已逾上開規定之期限，故參加人就系爭房屋行使優先購買權並不合法，原告與被告間訂定之系爭契約仍屬有效。
㈢原告依系爭契約請求被告將系爭房屋之納稅義務人變更為原告為有理由：經查，系爭契約第3條約定：「付款期別/金額：簽約款100％ 120,000,000元，應同時履行條件：簽訂本約，由買方開立即期支票之簽約金並交付予買賣雙方共同委託之代書吳銘欣暫為保管，除本約另有約定外，賣方應協助買方於民國111年7月11日前，成為買賣標的物之納稅義務人後，賣方始得向吳銘欣受領前揭支票」，是依系爭契約約定，賣方即被告有使買方即原告成為系爭房屋納稅義務人之義務，是原告依系爭契約約定請求被告履行上開義務，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約約定，請求被告請求被告將系爭房屋之納稅義務人變更為原告，為有理由，應予准許。
七、末按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。
即此種判決於確定時，視為已為意思表示，無待於執行，更無於判決確定前為假執行之餘地（最高法院108年度台抗字第825號裁定、最高法院109年度台上字第3054號判決參照）。
本判決係命被告將系爭房屋之納稅義務人變更為原告，係命被告為一定之意思表示，在該判決確定前，不生擬制之法律效果，不得宣告假執行，則原告假執行之聲請，於法不合，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項、第86條第1項前段。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳冠霖
法 官 陳昱翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
書記官 許瑞萍
【附表】系爭房屋明細
編號 門牌號碼 房屋稅籍編號 1 臺中市○○區○○路0段000號 Z00000000000 2 臺中市○○區○○路0段000號 Z00000000000 3 臺中市○○區○○路0段000號 Z00000000000 4 臺中市○○區○○路0段00000號 Z00000000000
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