臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,1028,20240411,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1028號
原 告 楊憲昌


訴訟代理人 張慶達律師
複代理人 陳靖玫 住○○市○區○○路0段000號5樓之3 被 告 林晉立 住○○市○里區○○路00號
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年3月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告主張：

一、原告邀同訴外人張淑真為連帶保證人，於民國110年4月6日與被告簽訂土地租賃契約(下稱系爭契約)，約定被告將其所有坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（登記面積517.89平方公尺，約156.66坪，下稱系爭土地）中之105坪（10.25米×34米×0.3025）土地出租予原告，租賃期間自110年4月6日起，至115年4月5日，計5年，年租金為新臺幣（下同）55,000元，繳納方式為年繳，應於每年4月1日至4月5日前繳納完畢。

原告有給付押金1 萬元、復原保證金2 萬元予被告。

簽約當時被告之父林群曜帶原告到承租地點，指明鐵網圍籬內之土地為其所有，但登記在其子即被告名下，並自己丈量鐵網圍籬內面積105坪。

原告見四周已有圍籬，認被告所言為真，於是簽約承租，且系爭契約第3條第5項尚特別註明，退租時，乙方（原告）需復原該地原有之圍籬原貌等語，確認承租圍籬內土地。

原告承租後在系爭承租土地範圍內搭建畜牧養殖之用建築物及養犬隻，於111年5月10日臺中新政府地政局會同水利會人員，測量原告所使用之土地占用水利地約有40坪，原告始知承租圍籬內並非所有土地均為被告可合法出租，原告因被告隱瞞有國家管理之水利地而受騙承租土地。

系爭契約原告已於111年12月29日以鈞院112年度簡上字第42號上訴狀繕本送達被告，撤銷詐欺之意思表示及解除契約。

而原告因信任系爭契約所造成財務損害944,100元（含怪手2萬元、組合屋136,000元、鐵皮圍籬444,800元、混凝土70,800元、水電工程152,500元、申請用電3萬元、年租金6萬元、押金1萬元、復原金2萬元）、地政罰款12,000元，及提起本件訴訟律師費6萬元，以上合計1,016,100元，爰依民法第113條、民法第226條及民法第184條規定，請求擇一為原告有利判決。

二、參酌鈞院112年度簡上字第42號判決附圖（下稱附圖）所示，圍籬內其中編號A1、A2、A3坐落於同段225地號水利地共119.38平方公尺（約36.11坪），以及編號C1、C2、C3坐落於同段392地號土地共18.26平方公尺（約5.52坪）為訴外人所有，被告所共有系爭土地亦僅為編號B1、B2、B3、B4共249.05平方公尺（約75坪）。

可知系爭契約內被告所出租之105坪，竟然包括被告詐騙原告不法出租水利地及訴外人之土地，超過75坪部分，明顯屬於給付不能，原告自得依民法第227條、226條第1項、256條解除合約，並請求損害賠償。

三、並聲明：被告應給付原告1,016,100元及自起訴狀繕本送達被告之日起，迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。

且陳明：願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告抗辯：

一、系爭契約已載明出租給原告之系爭土地僅105坪，並未提及其他地號土地，被告所有之土地持分面積為374.29平方公尺（約113.22坪），出租給原告並無坪數短少之情形，且原告本來稱要租100坪，被告還多優待5坪給原告使用。

原告當初接洽承租事宜時，告知被告及被告父親林群曜，承租該土地要放養雞鴨等禽類。

惟出租數月後，被告經過該地，驚覺原告竟然未經申請，即搭建違章鐵皮屋與組合屋，並私養惡霸犬進行繁殖，且因犬隻吠叫、排泄物惡臭等情形，遭鄰居向行政機關告發並處以罰款。

因原告持續未繳納租金，又有上開違法情事，被告遂於111年6月17日以大里郵局第276號存證信函，通知原告終止租約，該存證信函於111年6月20日送達給原告。

原告不論是財務損害944,100元、地政罰款12,000元，及提起本件訴訟律師費6萬元等費用，皆是因其個人違法行為，遭到公家機關要求拆除或改善、甚至罰款所致，與被告無關。

依系爭契約第7條第1項及第4項約定，原告應當自己承擔損失，不得向原告求償。

二、系爭契約第3條第5項之約定，乃是因圍籬為被告父親購地前即存在，擔心出租期間遭破壞，才特別記載若原告退租時應復原，以確保圍籬得完整返還，與被告承租給原告之土地範圍，並無關係。

三、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；且陳明：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、本件經兩造協商簡化爭點，就下列事項不為爭執，本院自得採為判決之基礎：

一、原告邀同訴外人張淑真為連帶保證人，於110年4月6日與被告林晉立簽訂系爭契約，約定被告將其所有坐落臺中市○○區○○段00000地號土地(登記面積517.89平方公尺，約156.66坪，下稱系爭土地)中之105坪土地出租予原告，租賃期間自110年4月6日起至115年4月5日，計5年，年租金為55,000元，繳納方式為年繳應於每年4月1日至4月5日前繳納完畢。

原告應繳納之租金或違約遲交金，逾期滿1個月以上未繳時，被告除追繳使用期間之租金或違約遲繳金外、得終止契約、履約押金及復原保證金應予沒收。

二、兩造有於110年4月 6日至現場，確認原告楊憲昌承租範圍等於105坪。

三、原告楊憲昌有給付押金1 萬元、復原保證金2 萬元予被告。

四、被告於111年6月17日以大里郵局276號存證信函通知原告楊憲昌終止租約，該存證信函於111年6月20日到達原告楊憲昌。

五、原告迄未給付111年4月6日起至同年6月20日止之租金予被告。

肆、本院之判斷：

一、原告主張其受詐欺而簽訂系爭租約，其已於111年12 月 29日以書狀送達被告撤銷租約或解除契約，並請求被告賠償搭建房屋等損害944,100 元、地政罰款12,000元，及提起本件訴訟律師費損害6萬元（合計: 1,016,0OO 元）等語，惟原告之主張業為被告否認，並以前詞置辯，是本件所應究者為：原告主張其受詐欺而簽訂系爭租約，其已於111年12 月 29日以書狀送達被告撤銷租約或解除契約，並請求被告賠償搭建房屋等損害944,100 元、地政罰款12,000元，及提起本件訴訟律師費損害6 萬元（合計: 1,016,0OO 元）是否有理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

是原告就其主有利於己之事實自應負舉證之責任，合先敘明。

二、按確定判決之理由雖無既判力，惟法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟程序上之誠信原則（最高法院73年度台上字第4062號、81年度台上字625號、96年度台上字第307號判決意旨可資參照）。

查：㈠兩造曾因系爭契約涉訟（本院111年度中簡字第 2463號返還土地等，二審案號為111年度簡上字第42號），被告起訴主張已對原告終止系爭租賃契約而請求原告返還承租土地及未付之租金，後因原告已返還承租之土地，被告乃撤回返還土地部分之請求，僅請求原告給付租金，經111年度簡上字第42號判決確認系爭租賃契約業因原告未依約給付租金，由被告於111年6 月20 日合法終止等情，有該民事判決在卷足憑（見本院卷第163-171頁至83頁）。

則本件當事人既未能說明系爭111年度簡上字第42號判決有何顯然違背法令之情形，亦未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，是本件應有爭點效之適用，本院及兩造當事人均應受系爭確定判決爭點效之拘束，是本院及兩造就系爭契約係因原告未依約給付租金，由被告於111年6 月20 日合法終止等重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符訴訟法上誠信原則。

㈡本件系爭契約係約定被告將系爭土地(登記面積517.89平方公尺《約156.66坪》)中之105坪土地出租予原告，租賃期間自110年4月6日起至115年4月5日止，計5年，年租金為5萬5000元，繳納方式為年繳，應於每年4月1日至4月5日前繳納完畢。

原告應繳納之租金或違約遲交金，逾期滿1個月以上未繳時，被告除追繳使用期間之租金或違約遲繳金外，得終止契約，履約押金及復原保證金應予沒收。

被告因原告未依約定時間給付租金（111年4月6日起至同年6月20日止之租金），乃於111年6月17日以大里郵局276號存證信函通知原告終止租約，該存證信函於111年6月20日到達原告。

則依系爭租約第3條第3款約定，已生合法終止系爭租約效力等情事，業經本院於兩造另案即112年度簡上字第42號返還土地等事件中，判決確認無誤，有上開確定判決（見本院卷第163-172頁），在卷可憑，並經本院調閱前述112年度簡上字第42號（下稱簡上42號卷）、111年度中簡字第2463號（下稱中簡2463號卷）卷宗查核無誤。

是系爭契約既已於111年6月20日合法終止而失其效力，自無從再為撤銷或解除，原告主張其受詐欺而簽訂系爭租約，其已於111年12 月 29日以書狀送達被告撤銷租約，其得依民法第113條、第226條、第184條請求被告賠償，或主張其因被告給付不能而得依民法第227條、第226條第1項 、第256條規定向被告解除契約並請求被告賠償云云，自難遽採。

三、原告復主張：被告就系爭契約之租賃物交付有給付不能之情事云云，惟為被告所否認，且查：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

所謂探求當事人之真意，應從該意思表示所根基之原因事實、締約目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則；

解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院110年度台上字第609號、98年度台上字第1925號裁判意旨參照）。

是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。

至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。

而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。

㈡依卷附兩造所訂之系爭契約（見本院卷第17-21頁），就租賃物標示記載 「臺中市○○區○○段000000000地號土地面積10.28米*34米*0.3025＝105坪」等語，依卷附系爭土地登記謄本所示，系爭土地登記面積517.89平方公尺，約156.66坪，遠大於105坪，是依兩造合意，被告係將系爭土地中之105坪（10.25米×34米×0.3025）土地出租予原告無誤。

系爭土地於被告出租期間僅原告一人使用，復為兩造所未爭執（見本院卷第67頁），則被告提供予原告使用之土地達156.66坪，而原告僅支付租金承租其105坪使用，何有給付不能之情事。

又原告僅是支付105坪代價之租金，向被告承租系爭土地105坪使用，本應由兩造申請地政機關測量該特定部分以明兩造權益，惟兩造並未為之，而由被告逕將系爭土地全部交由原告一人單獨使用，並無人與原告共同使用之情事存在，顯見原告於承租期間，被告係容許原告使用全部系爭土地，而原告得使用之範圍可達156.66坪，審諸原告依系爭租賃契約僅支付105坪之租金，而得任意使用系爭土地，而系爭土地面積達156.66坪，何能謂被告有施用詐術使原告陷於錯誤或有給付不能之情事存在，原告之主張自難遽採。

㈢雖原告主張被告於出租之際係指定圍籬內之土地（即如附圖所示系爭土地B1、B2、B4、同段225地號土地A1、A2、A3、同段392地號土地C2、C3部分）為出租範圍云云，惟為被告所否認，且經本院調閱前述簡上42號卷宗、中簡2463號卷宗，原告先係主張其於110年4月6日向被告承租系爭土地時，林群曜帶原告至承租地點，現場表明鐵絲網圍籬內之土地為其所有，但登記在被告名下，「林群曜並當場丈量鐵絲網圍籬內面積105坪」等語(見簡上42號卷第11-12頁)，嗣又改稱：110年4月6日只有至現場看，沒有現場量測等語(見簡上42號卷第100頁)，所述先後已有不一。

且證人林群曜證稱：伊並未向原告稱現場圍籬範圍內之土地均為被告所有。

110年4月6日簽約時伊有在場，系爭租約及土地丈量無誤同意書上，被告之簽名均是伊代簽。

我們買系爭土地時，現場舊圍籬範圍內之土地除系爭土地外，尚有另筆土地，所以伊與原告到現場時，是說將系爭土地其中之105坪出租給原告，並只有量土地之總長及總寬，換算有無足夠105坪，並未現場指明原告承租範圍確切的坐落位置，更未將水利地出租給原告。

至於系爭租約第3條第5項記載「退租時，乙方需復原該土地原有之圍籬原貌」，是因為我們怕承租客私自改造、將圍籬拆除，希望租客將圍籬維持原來之樣貌才會為該約定。

又原告向伊承租時是說要養雞、鴨，伊曾至現場看，原告有將部分原來的圍籬拆除，且原告有改造，全面、四周加封鐵皮、蓋2間組合屋、加蓋鐵皮屋，但上訴人蓋鐵皮屋、組合屋時，伊不知道，伊知道時已經蓋好了。

後來因為原告養的數十隻惡霸犬的排泄物產生惡臭，且附近的鄰居在1、200公尺都可以聽到吠叫聲，嚴重影響鄰近居民，才導致包含都發局、動保處、水利局等各公務單位稽查。

之前之租金是原告到公司來交給公司小姐，再由公司小姐轉交予被告等語(見簡上42號卷第112-117頁)。

按系爭租約租賃物標示欄雖記載「詳後附圖」，但實際上並無租約所載之「附圖」，且兩造均表明出租時未由地政機關加以精確實測，已如前述，顯見證人林群曜前開證述110年4月6日兩造到現場只有量土地的總長及總寬，換算有無足夠105坪等語，應可採信。

另證人古芷瑜於前述事件雖到庭證稱：林群曜在111年5月初跟伊說水利局有公文來說他買的地疑似有占到水利地，所以要請民間的公司來測量等語(見簡上42號卷第119-121頁)，惟證人林群曜證稱：伊當時是對古芷瑜說水利局的公文說鐵皮組合屋疑似有占用到水利地，為了確認，要請民間的公司來測量等語(見簡上42號卷第120-121頁)。

參之，古芷瑜於112年7月7日為上開證述時距離111年5月已逾1年，是否能正確記憶林群曜當時所述內容，尚非無疑。

且林群曜買系爭土地及將系爭土地出租予原告時，古芷瑜尚未到職，故不知林群曜買的土地如何會占用到水利地，也不知系爭土地出租時有無至現場丈量，業據證人古芷瑜陳明在卷(見簡上42號卷第120、121頁)，則其證述即尚不足以證明林群曜於出租系爭土地時確有向原告表示出租範圍為現場鐵絲網圍籬內之土地其中105坪，並當場丈量之事實。

㈣基上，原告主張被告出租土地時有向其明確表示出租範圍為現場鐵絲網圍籬內面積105坪範圍，並當場丈量等語，尚無可採。

是原告主張被告就系爭契約之租賃物交付有給付不能之情事，其得因給付不能之情事，向被告解除契約並請求被告賠償云云，於法無據。

四、本件原告無從以其受詐欺而簽訂系爭租約為由向被告撤銷租約，且無從主張因被告給付不能為由向被告解除契約並請求被告賠償等情，已如前述，是原告主張搭建房屋之費用944,100元（含怪手2萬元、組合屋13萬6000元、鐵皮圍籬44萬4800元、混凝土7萬800元、水電工程15萬2500元、申請用電3萬元、年租金6萬元、押金1萬元、復原金2萬元），因撤銷租約及解除租約致無法佸用，被告應予賠償，於法自屬無據。

又原告主張之地政罰鍰12,000元僅提出交易紀錄（見本院卷第35-37頁）為證，惟被告業已 否認，該罰鍰係可歸責於被告之因素所造成，尚難以原告單方主張即遽認為真；

且依中簡2463號卷附臺中市政府地政局於111年3月4日即發函通知兩造(正本送原告，副本送被告)：限原告於111年9月3日前變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀，如逾期仍未改善，將依法按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施等語，有該局111年3月4日中市地編字第1110008618號函在卷可按(見中簡2463號卷第47-48頁)，顯見原告遭受處罰係因其違反行政法規所致，與被告無涉，原告主張就其受罰所繳款項，被告應負賠償之責，於法無據。

況依系爭契約第7條第1項及第4項約定，對於租用地所施之改良費用，除受甲方（被告）書面承諾外，該項費用均由乙方（原告）自行承擔；

乙方（原告）承租期間所施之建築物，如有涉及任何違章建築等條例之罰款等項目均由乙方（原告）負完全責任。

是原告上開支付之改良費用及罰款，應自行負責，原告主張被告應予 賠償，於法無據。

另兩造系爭契約之其他特約事項，約明：「⒈本約如涉法律行程，所以甲方（即被告）因故所支付之律師費、訴訟費、法院裁判費等均由乙方（原告）無條件支付。」

等語，依上開條文之解釋，應係被告如因本租價契約涉訟，其所需之律師費、訴訟費、法院裁判費等均由原告無條件負擔。

原告竟稱其對被告起訴所支付予訴訟代理之費6萬元，應由被告負擔，自屬無據；

且系爭租賃契約業由被告合法終止，而原告並無撤銷或解除契約之權利，系爭租賃契約之消滅既可歸責於原告，被告對原告並無可歸責事由致原告支付系爭律師費用，原告訴請被告賠償於法無據。

五、綜上所述，原告其依民法第113條、第226條、第184條規定，及主張民法第227條、第226條第1項、第256條規定向被告撤銷契約或解除契約並請求被告賠償，均屬無據，原告訴請被告應給付原告1,016,100元及自起訴狀繕本送達被告之日起，迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。

六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
民事第三庭 法 官 王金洲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
書記官 林奕珍