臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,1252,20240711,2

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1252號
原 告 王柏森


訴訟代理人 洪家駿律師
複代理人 吳怡臻律師
王琦翔律師
李昭儒律師
被 告 吳國飛
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年6月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣72萬6708元，及自民國112年8月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣24萬2236元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣72萬6708元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴請求被告給付原告新臺幣(下同)119萬3098元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第11頁）。

嗣於於民國112年8月10日以民事擴張訴之聲明暨陳報狀，變更請求為：被告應給付原告145萬3415元，及自民事擴張訴之聲明暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第225頁），，核與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

(一)兩造於111年12月20日就坐落臺中市○區○○○段0000○0000地號土地及門牌號碼臺中市○區○○街000巷00○0號4樓之3房屋(下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地)簽定買賣契約(下稱系爭契約)時，被告雖有於不動產委託銷售標的現況說明書(下稱系爭現況說明書)第12項第1欄記載：「陽台外推、隔四間套房、梯間有小公」等語，然系爭房屋早於111年12月1日即遭臺中市政府會同被告，現場查獲有「(一)未經許可擅自變更外牆。

(二)未經許可擅自室內裝修(4間居室、含浴廁)」之違建(下稱系爭違建)情形，被告且當場承諾將依法補辦手續。

又被告除多次向原告保證系爭違建未經主管機關查報列管外，且明知上情仍於111年12月20日兩造簽訂系爭契約時，在系爭現況說明書第12項第3欄勾選尚未受主管機關查報列管。

嗣因臺中市政府都市發展局以112年3月8日函文通知原告：「經查該址領有本府核發72中工建使字第1121號建築物使用執照在案，經本局111年12月1日現場勘查發現以下違規事項：(一)未經許可變更外牆。

(二)未經許可擅自室內裝修(增加居室及浴廁)。」

等語，並附上臺中市政府111年12月1日會勘(現勘)紀錄表，原告始知上情。

(二)被告明知系爭房屋之系爭違建情形業經主管機關現勘查明，被告且承諾將依法補辦手續，竟故意未告知原告上情，亦未依法補辦手續，於111年12月20日與原告簽訂系爭契約，原告自得依民法第360條規定請求被告賠償損害。

又依系爭現況說明書第12項所示，兩造就系爭房屋約定為「增、改建情形尚未經主管機關查報、列管」，則被告所應提出之給付為「增、改建情形尚未經主管機關查報、列管」之系爭房屋，始合於債之本旨，而被告所交付之系爭房屋則係業經主管機關查報違法使用之房屋，顯不符債之本旨，原告得依民法第227條第1項、231條第1項規定，請求被告負損害賠償責任。

(三)原告嗣依臺中市政府都市發展局來函意旨補辦相關手續，受有145萬3415元之損害： 1、建築師費用：15萬5000元。

2、室內裝修工程費用：117萬8415元。

3、另原告至今均無入住系爭房屋，並另行支出租賃房屋之費用(租賃期間為112年8月1日至113年8月1日)，租金支出為1萬元/月。

依此標準計算原告裝修期間不能使用系爭房屋之損害為12萬元。

(四)原告依民法第360條、227條第1項規定，請求擇一判決被告賠償原告145萬3415元。

並聲明：被告應給付原告145萬3415元，及自民事擴張訴之聲明暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)被告委託住商不動產銷售時，已將系爭房屋包括系爭違建等情事詳實告知原告，原告於簽訂契約書時，已詳知系爭違建存在被拆除風險，仍同意以現況購買。

且兩造就系爭房屋之交屋日約定為112年2月20日，在簽約日前被告並無收到主管機關查報列管公文，原告指控有關現況說明書已被查報列管指控並非屬實，被告並無故意不告知或未依債務本旨履約情事。

(二)系爭契約書第1條第1項後段約定：「倘若發生爭議時， 買賣雙方同意依照本約第7條第6項辦理。」

、第7條第6項約定：「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知拆除者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分鑑價，減少買賣價金；

若在交屋後被通知須拆除時，則由買方自行負擔風險。

但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」

、第12條約定：「本約其他未盡事宜，悉按相關法令…處理之」可知，雙方就系爭違建已有上開「風險移轉」暨「危險負擔」之特約，應無以民法物之瑕疵擔保、不完全給付等規定補充適用必要。

又系爭契約明文並未明文約定「查報」、「列管」、「拆除」等要件，應依建築法、違章建築處理辦法、臺中市違章建築執行原則等相關法令補充之。

被告於系爭房屋交屋前，並未收到相關單位之查報、列管通知，於交屋後，系爭違建存在被拆除之風險已移歸原告自行負擔，足見被告並無故意不告知或未依債務本旨履約情事，原告主張被告應負損害賠償責任，並無理由。

(三)本件依臺中市政府之行政指導可知，系爭房屋依建築法規定恢復至「於法令限制之範圍內」之「應有狀態」，其方法有二，即「拆除違建恢復原狀」 或「委託建築師變更使用執照」，且擇一為之即可。

然原告並未擇一，竟合併主張，容有誤解。

且觀諸原告「委託建築師變更使用執照」之費用顯然較低，足認「委託建築師變更使用執照」相較於「拆除違建恢復原狀」，乃達到同一恢復至「於法令限制之範圍內」之「應有狀態」目的中，侵害程度較輕微之手段或方法，縱認被告應負損害賠償責任，除以「委託建築師變更使用執照」之方法支付必要之費用外，餘均非回復原狀所必要之費用，原告逾此範圍之主張，顯無理由。

(四)被告已於112年10月4日收到台中市政府都發局函，根據現場會勘紀錄表違反建築法77條第一項規定，依同法第91條第一項第2款規定，裁處6萬元罰鍰，被告已繳交該罰鍰完畢。

後續風險應由原告承擔等語。

(五)並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，被告願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告主張系爭房屋於111年12月1日即遭臺中市政府會同被告現場查獲有系爭違建情形，被告當場承諾將依法補辦手續，嗣兩造於同年月20日就系爭房地簽定系爭契約時，系爭現況說明書第12項第3欄勾選尚未受主管機關查報列管。

嗣因臺中市政府都市發展局(下稱台中都發局)以112年3月8日函文通知原告：「經查該址領有本府核發72中工建使字第1121號建築物使用執照在案，經本局111年12月1日現場勘查發現以下違規事項：(一)未經許可變更外牆。

(二)未經許可擅自室內裝修(增加居室及浴廁)。」

等語，並附上臺中市政府111年12月1日會勘(現勘)紀錄表，原告始知上情之事實，業據提出系爭契約、台中都發局112年3月8日函、臺中市政府111年12月1日會勘(現勘)紀錄表(見本院卷第21-33頁)、系爭現況說明書(見本院卷第65-67頁)為證，並有台中都發局函檢送之系爭房屋歷次勘查違反建築法案卷影本(見本院卷第69-147頁)、台中都發局112年5月16日、112年6月6日函(見本院卷第189-192頁)、被告提出之台中都發局112年3月8日函(見本院卷第173-180頁)在卷可稽，堪信屬實。

(二)兩造於111年12月20日簽訂之系爭契約約定依現況交屋(見本院卷第25頁)，且系爭現況說明書第12項第3欄勾選尚未受主管機關查報列管(見本院卷第65頁)，並經被告於111年12月20日在系爭現況說明書簽名確認(見本院卷第67頁)，被告亦直陳買賣過程中伊未告知原告系爭違建已遭相關單位查悉等語(見本院卷第207頁)，則原告主張兩造係約定被告應交付至111年12月20日止尚未經主管機關查報列管系爭違建之房屋，然被告所交付者係經主管機關於111年12月1日查獲系爭違建之房屋，且被告未依規定完成補辦手續，係因可歸責於被告之事由，致被告未依債之本旨給付，被告應依民法第227條第1項規定，賠償原告所受損害等語，即堪採取。

被告抗辯系爭現況說明書係業務員所勾選，伊未注意看即簽名云云(見本院卷第203-204頁)，要非可採。

(三)被告雖抗辯台中市政府於111年12月1日查獲之系爭違建，已經台中市政府裁罰6萬元，由伊繳納完畢，該違規瑕疵已補正完畢云云。

惟依建築法第91條、第95條之1規定，系爭違建雖經被告繳納罰鍰完畢，仍應依限期改善或補辦手續(見本院卷第77頁、307頁)，易言之，被告雖繳納罰鍰完畢，原告仍應就系爭房屋因於111年12月1日遭查獲違規，而有改善系爭違建或補辦手續之義務，被告請求傳訊台中市政府承辦人員汪永興，並無必要，附此說明。

(四)原告主張受有145萬3415元之損害，堪可採信：1.建築師費15萬5000元部分：原告主張其為依規定改善系爭違建，委請建築師規劃，須費15萬5000元，業據提出許瑞銘建築師事務所報價單為證(見本院卷第35頁)，並據證人許瑞銘到庭結證屬實(見本院卷第264頁)，堪可採取。

2.室內裝修工程費用117萬8415元部分：原告主張系爭違建改善費用為117萬8415元，業據提出圖說及工程總價報表為證(見本院卷第233-235頁)，並據證人許瑞銘到庭結證：伊係原告委任之建築師，系爭房屋要辦理都發局的一些申請事項，系爭房屋的外牆變更及室內裝修許可聲請。

外牆變更部分係因都發局查核發現現況與都發局核定的圖說有差異、外牆變更部分係原本核准的窗戶開口跟現況不同。

伊要處理的是申請的必要文件製作及圖面繪製，實際施工則未受委任。

伊與原告簽約後有去現場看，確認現況室內隔間、外牆面均與都發局的竣工圖說有差異。

本院卷第233頁的圖說是我們事務所於112年4月28日繪製的，該圖說的內容是辦理外牆變更及室內裝修許可申請的繪製內容。

系爭房屋現況的外牆有陽台外推的情形，辦理的時候需要恢復，陽台違章部份無法透過建築師變更使用執照來達到合法目的。

至於室內裝修部份如果要透過申請程序來讓它合法，就要讓裝修的材料符合法律規定，且因室內裝修部份主要是材料要確認，然現況材料沒辦法透過目視來證明是否符合相關法律規定，因為無法確認現況材料屬性，所以如果沒有拆除，就沒有辦法申請合法，除非屋主提供現況材料的合法證明，才有辦法申請。

即室內裝修部分要屋主提供現況材料的合法證明才能讓建築師向都發局申請辦理室內裝修許可，讓現況室內裝修變成合法。

系爭房屋現況外牆面的開口跟竣工圖說不一致，原告委託伊是要經由申請程序讓外牆開口合法，然後要施工來讓外牆開口變成合法，但陽台違章依舊是違章。

且不管用什麼方式處理，裝修材料都需要合乎法令規定。

簡易室內裝修只能讓室內隔間合法，陽台外推還是違法。

陽台外推違規部分，雖可透過辦理增建程序重新檢討整棟建築物的容積及樓地板面積，但如果要檢討，必須要整棟大樓都要檢討，而原告只有四樓，其他樓層非原告所有，所以無法全部檢討等語(見本院卷第262-267頁)。

又證人何佳駿到庭結證：本院卷第235頁之報價總表係伊製作的，伊有去現場勘查，原告有申請使用最初執照，依據一開始的去做修正，伊有協同建築師去。

伊有看過本院卷第233頁之圖說，該圖說是建築師所繪製，建築師提供給伊當設計規劃修正的依據。

該圖說內容最主要係現場的陽台有外推，要把陽台退縮回來。

本院卷第235頁之施工項目就是要處理陽台退縮問題，衛浴及室內地板也會因此連動，陽台需要重新做防水工程，室內的地板也要重新做，且有個衣櫃剛好在陽台的位置，所以要拆除。

本院卷第233頁圖說是系爭房屋應該有的樣子，也就是系爭房屋要恢復成233頁的樣子，才沒有違章。

本院卷第235頁之報價總表施工項目是為了要將現場狀況恢復成233頁圖說的樣子。

本院卷第235頁之報價總表所載之施工內容，與本院卷第233頁之圖說所示之必要施工項目，有完全相同。

該工程於112年6月中旬開始施工，目前尚未完工，施工期間，原告沒辦法也沒有住在屋內，因為牆壁要拆除會有灰塵等語(見本院卷第409-412頁)。

另證人許瑞銘亦證稱：原證8(本院卷第235頁)估價100多萬元算合理等語(見本院卷第266頁)。

則原告主張系爭違建之改善費用須117萬8415元等語，即堪採取。

3.原告主張須另行支出租賃房屋費用用12萬元(租賃期間為11 2年8月1日至113年8月1日)部分，業據提出租賃契約為證( 見本院卷第241-245頁)，堪可採取。

4.基上，原告主張因被告上開不完全給付，致受有145萬3415元(155000+0000000+120000=0000000元)之損害等語，堪可採信。

四、按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。

此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用(最高法院54年度台上字第2433號裁判先例要旨參照)。

查，系爭房地交易總價為568萬元(見本院卷第21頁)，被告於出售系爭房屋時，確有告知原告系爭房屋有系爭違建情形，業據原告陳明無誤(見本院卷第201-202頁)，足見原告明知系爭違建有遭人舉報違規之風險。

本院審酌原告經被告之告知而明知有上開系爭違約遭人舉報違規之風險，仍冒險購買系爭房屋，就上開損害之發生應負一半之過失責任。

則原告得請求被告賠償之金額為72萬6708元(計算式：0000000/2=726708元，元以下四捨五入)。

五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。

本件原告對被告之上開債權，為無確定期限之給付，是依前開規定，應自原告請求被告負損害賠償責任之翌日起算遲延利息。

查本件民事擴張訴之聲明暨陳報狀係於000年0月間送達被告，原告無送達證明可提供，業據兩造陳明在卷(見本院卷第389-390頁)。

又原告係依據民事擴張訴之聲明暨陳報狀提出之原證8即本院卷第235頁之工程報價總表金額117萬8415元，擴張請求本金為145萬3415元，而被告於112年8月18日提出之答辯暨聲請調查證據狀(見本院卷第247-253頁)已記載：原告第一次提出之裝修金額為73餘萬元，第二次再增至117餘萬，總額由119萬餘增至145萬餘等語(見本院卷第249-251頁)，足見被告至遲於112年8月18日即已收到原告民事擴張訴之聲明暨陳報狀，揆諸前揭說明，原告請求被告給付自112年8月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。

六、綜上所述，原告依民法第227條第1項規定，請求被告給付72萬6708元，及自112年8月19日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

再本院已認定原告得依不完全給付規定，請求被告賠償損害，且原告縱依民法第360條規定請求被告賠償損害，仍應負一半之過失責任，於結果並無二致，本院自無再就原告依民法第360條規定請求被告賠償損害部分予以審理必要，附此說明。

七、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 江奇峰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
書記官 許馨云