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臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1422號
原 告 祭祀公業法人臺中市金源吉
法定代理人 林鏡湖
訴訟代理人 江昱勳律師
被 告 廖信明
廖信賢
共 同
訴訟代理人 陳光龍律師
被 告 廖莊梨花
廖進鵬
法定代理人 張詩珊
被 告 廖卿妙
廖梅英
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國113年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造就坐落臺中市○○區○○段000○000○000地號土地之私有耕地三七五租賃契約關係不存在。
被告應將前項所示土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之56，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣6,838萬元供擔保後，得假執行；
但如被告以新臺幣205,154,080元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；
調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；
不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；
前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。
本件原告主張兩造間之三七五租賃關係不存在，經原告向臺中市政府北屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府以民國112年5月24日府授地權一字第1120143426號函移送本院處理（見本院卷一第9頁），本件租佃爭議事件起訴合法，合先敘明。
㈡又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一者，不在此限。
民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
查，原告起訴時主張兩造間就臺中市○○區○○段000地號土地、臺中市○○區○○段000○000○000地號土地之租賃關係已於111年12月15日簽署終止意向書、申請調解之調解書或起訴狀繕本送達時終止等語，並第一項聲明為確認兩造就前開土地之私有耕地三七五租賃契約關係不存在（見本院卷一第93至96頁），嗣基於終止租賃契約之同一基礎事實改為提起先備位訴訟，就其請求定先後順序，先位請求確認兩造就前開土地之私有耕地三七五租賃契約關係於111年12月31日前即已終止而不存在；
備位主張如前開租賃關係未於111年間終止，則原告已於112年間以起訴狀繕本送達時終止契約，請求確認兩造就前開土地之私有耕地三七五租賃契約關係不存在等語（見本院卷二第125頁），核與上開規定相符，應予准許。
㈢被告廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前與訴外人廖春榮簽定「臺灣省臺中市私有耕地租約（北屯美字第167號）」，由原告將臺中市○○區○○○○○○○○○00○00地號土地出租予廖春榮。
嗣廖春榮過世，由被告廖信賢、廖信明及訴外人廖信吉繼承承租權，並與原告續訂「臺灣省臺中市私有耕地租約（北屯美字第167號）」（下稱系爭租賃契約），承租土地地號並變更為臺中市○○區○○段000地號。
嗣廖信吉過世，由廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英繼承租約，臺中市○○區○○段000地號土地並分割出臺中市○○區○○段00000○00000○00000地號土地即重劃後之臺中市○○區○○段000○000○000地號土地（下分別稱104地號土地、240、263、278地號土地，合稱系爭土地）。
緣原告於000年0月間依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，以臺中市北屯區公所耕地租佃委員會申請調解之調解書向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，又分別於111年11月7日由訴外人即地政士林月春在事務所、同年12月15日調解期日向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，故240、263、278地號土地之租賃關係業已終止。
兩造並於同年12月12日簽訂租佃合約終止意向書，約定以111年度公告土地現值為基準辦理終止系爭租賃契約之補償金額，104地號土地之租賃關係即合意終止。
原告與廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英依系爭意向書於112年2月20日簽立租佃合約終止合約書，惟廖信賢、廖信明竟要求以112年度公告土地現值計算補償金額，拒不簽立系爭終止契約，屬故意阻礙條件之成就，依民法第101條規定，亦應視為系爭租賃契約不存在，是系爭租賃契約於111年12月31日前已終止。
又原告另已於112年間以起訴狀繕本向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，是系爭租賃契約業已終止，兩造間就系爭土地之租賃關係已終止而不存在，被告繼續占有系爭土地即無法律上權源，原告自得本於所有權向被告請求返還。
爰依系爭意向書、系爭終止契約、耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、民法第767條第1項前段規定起本件訴訟等語。
並聲明：㈠先位部分：確認兩造於111年12月31日前就系爭土地之私有耕地三七五租賃契約關係不存在；
備位部分：確認兩造就系爭土地之私有耕地三七五租賃契約關係不存在。
㈡被告應將前項所示土地返還原告。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠廖信賢、廖信明部分：兩造簽立系爭意向書係擬進行終止系爭租賃契約，並約定於原告111年11月24日召開派下員大會確認補償費用後，1個月內通知被告就終止之具體內容、方式、費用等條件另簽立正式終止契約，惟廖信賢、廖信明並未與原告簽立正式終止契約，是系爭租賃契約並未終止。
又廖信賢、廖信明與廖信吉乃係繼承而公同共有承租權，故原告須向全體被告為終止契約之意思表示，始生終止效力，則原告與廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英簽立系爭終止契約亦不生終止系爭租賃契約之效力。
另104地號土地為重劃區外農業區土地，依耕地三七五減租條例第17條規定，租約亦無法終止等語，資為抗辯。
並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明及陳述。
三、兩造（不含未到庭之廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英）不爭執事項（見本院卷一第489至490頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：㈠原告與廖春榮於38年間定有臺灣省台中市私有耕地租約（北屯美字第167號），由原告將北屯區四張犁大字四張犁字11之14地號土地出租予廖春榮。
㈡廖春榮死亡後，由其繼承人為廖信明、廖信賢及廖信吉繼承承租權。
由原告與廖信明、廖信賢、廖信吉續訂臺灣省台中市私有耕地租約（北屯美字第167號），承租地號變更為北屯區仁美段104地號土地。
㈢廖信吉死亡後，由其繼承人及廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英繼承其部分之租約。
另臺中市○○區○○段000 地號土地則分割出臺中市○○區○○段00000○00000○00000地號土地即重劃後之臺中市○○區○○段000○000○000地號土地。
㈣系爭土地為原告所有。
104地號土地為重劃區外農業區土地。
240、263、278地號土地為重劃區內建築用地。
㈤原告於111年5月9日向臺中市北屯區公所遞交耕地租佃爭議調解申請書（本院卷一第272頁）。
臺中市北屯區公所有以111年6月8日公所農建字第1110015889號函（本院卷一第276頁）通知被告。
㈥111年7月6日第1次調解如調解程序筆錄（本院卷一第295至296頁），被告均未到場。
㈦兩造於111年12月12日簽訂如原證2 （本院卷一第113 至131頁）所示租佃合約終止意向書。
㈧111年12月15日第2次調解如調解程序筆錄（本院卷一第310至312頁）。
㈨112年5月19日調處如調處程序筆錄（本院卷一第338 至343 頁）。
㈩原告與廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英於112年2月20日簽立如原證3（本院卷一第133至159頁）所示租佃合約終止合約書。
系爭土地現為被告占有。
四、得心證之理由：㈠按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；
不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。
查被告共有系爭租賃契約之權利，原告請求確認系爭租賃契約不存在，對於共同被告各人即屬必須合一確定，自應適用民法第56條第1項規定，是廖信賢、廖信明所為有利益於共同被告全體之抗辯，效力自及於共同被告全體。
又廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英經合法通知，且未於言詞辯論期日到場，或提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定視同自認之不利益，則對於共同被告全體不生效力，核先敘明。
㈡兩造間就240、263、278地號土地租賃契約關係於112年7月3日終止而消滅：⒈原告主張其依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，以調解申請書之送達、於111年11月7日、同年12月15日、以起訴狀繕本之送達，向被告為終止240、263、278地號土地租賃契約之意思表示，故租賃關係業已終止等情，並聲請調閱臺中市北屯區公所調解事件卷宗及舉證人林月春之證述為證。
而廖信賢、廖信明就原告依前開規定以起訴狀繕本之送達終止契約等情並不爭執（見本院卷一第428頁），惟抗辯：原告於起訴前均係向被告為協議終止契約之表示，而未有片面終止契約之意思，且被告亦未收受調解申請書，又兩造並未合意終止契約，是起訴狀繕本送達前，契約仍有效存在等語。
⒉查，經本院就被告是否收受原告提出予臺中市北屯區公所之調解申請書乙情發函予臺中市北屯區公所，該所函覆其寄發予被告之函文不包含調解申請書，有臺中市北屯區公所113年4月1公所農建字第1130012263號函（見本院卷一第505頁）可稽，可知調解申請書並未送達被告，是原告主張以調解申請書之送達為終止意思表示，顯然無據。
⒊按契約之終止，有由當事人合意而終止者，亦有依當事人一方行使終止權而為終止之意思表示者。
前者，係當事人就終止契約達成合意之契約行為。
後者，當事人一方終止權之發生原因，有依法律規定（法定終止權），亦有由當事人約定（約定終止權）者；
法定終止權之行使，其發生效力與否，端視有無法定終止原因存在。
是合意終止契約與當事人單方行使終止權，二者殊異，應予區辨（最高法院110年度台上字第2705號判決意旨參照）。
查證人林月春於本院113年5月29日準備程序期日證稱：我有為原告與佃農辦理租約終止補償事宜進行協商，該土地於98年6月26日變更為非耕地使用，原告原計畫以98年之公告現值計算補償，經討論後，雙方同意以111年之公告現值計算補償金額。
如系爭土地均為建地，則補償金額可依平均地權條例之相關規定，但因本件涉及部分耕地，所以要協商終止。
我於協商時向承租人表示原告要與其等協議終止契約，否則若是要片面終止，依98年之公告現值計算補償即可。
原告之法定代理人林鏡湖於111年11月07日協商亦有表示要終止契約，雙方同意以111年公告現值計算終止之補償，林鏡湖有提到待雙方簽訂意向書後要送派下員大會追認才可進行補償，最後協商結果是12月初再討論等語（見本院卷二第67至72頁）。
依前開證述，可知原告係表示欲與被告協議終止系爭契約，而未有片面終止契約之意思，則原告於調解期日或協商會議中提出終止之意思表示應屬終止契約之要約，須經被告同意後，始生終止契約之效力，是原告主張其係行使耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之法定終止權，故240、263、278地號土地之租賃關係業已終止，自無理由。
⒋再按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院61年度台上字第964號判決意旨參照）。
是兩造就終止之協議，非不得就終止之範圍及兩造於終止後之權利義務關係先為確定而簽立預約，但不能因此即認本約業已成立。
經查，兩造於111年12月12日簽訂租佃合約終止意向書第1條終止內容：「基於本意向書而擬進行終止台灣省台中市私有耕地租約北屯美字第167號租佃合約（如附件一：下稱該租佃合約）之詳細具體內容、方式及費用等條件，應另行簽訂正式終止合約，以保障雙方權益。」
；
第3條終止合約簽訂時間：「本意向書第二條所列補償金額經甲方（按指原告，下同）民國111年12月24日召開派下員大會確認補償費用後，甲方於大會結束一個月內通知乙方（按指被告）簽訂正式終止合約，並於簽訂後進行補償一事。」
有該租佃合約終止意向書（見本院卷一第113至131頁）可稽，是兩造既已明文約定須另簽訂終止合約及簽立終止合約後始進行補償，顯見前開意向書之性質應為預約，而原告嗣後僅與部分承租人即廖莊梨花、廖進鵬、廖卿妙、廖梅英簽立租佃合約終止合約書（兩造不爭執事項㈩），而未與全體承租人簽訂終止契約達成終止契約之合意，應認兩造間之系爭租賃契約未經兩造合意終止而消滅。
此外，兩造既簽立前開租佃合約終止意向書約定以另簽訂之終止合約合意終止租賃契約，益徵原告前並無行使法定終止權之意甚明。
⒌至原告主張廖信賢、廖信明拒不簽立系爭終止契約阻條件之成就，依民法第101條規定，亦應視為系爭租賃契約不存在云云。
然所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之附款，而簽訂正式終止合約乃係租佃合約終止意向書所約定兩造之契約義務，並非條件，原告僅得依租佃合約終止意向書請求被告履行簽訂正式終止合約之義務，而無民法第101條規定之適用餘地，是原告主張，自屬無據。
⒍又按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。
此乃耕地之租佃之法定終止事由，屬出租人得單獨為終止租約之法定原因。
查240、263、278地號土地為重畫區內建築用地，而已變更為非耕地使用，原告自得依前開規定終止前開土地之租賃關係。
而原告主張依耕地三七五減租條例第17條規定以起訴狀繕本向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，又起訴狀繕本已於112年7月3日送達被告，有送達證書（見本院卷一第171至181頁）在卷可參，應認兩造間就240、263、278地號土地之租賃關係於斯時經原告終止而消滅。
⒎綜上，兩造間系爭租賃契約未達成合意終止，惟原告業已依耕地三七五減租條例第17條規定，以起訴狀繕本向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，則兩造就240、263、278地號土地租賃契約關係已於112年7月3日終止而消滅。
㈢兩造間就104地號土地租賃契約關係未經合法終止：原告主張兩造於111年12月12日簽訂租佃合約終止意向書，合意終止就臺中市○○區○○段000地號土地之租賃契約等語，而為廖信賢、廖信明所否認。
經查，前開意向書之性質為預約，兩造於簽立預約時未達終止之合意等情，已認定如上，是原告主張兩造就104地號土地之租賃關係業經合意終止，自無理由。
㈣原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還240、263、278地號土地：⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
查240、263、278地號土地為原告所有，現為被告占有等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈣、），而兩造就240、263、278地號土地租賃契約關係已於112年7月3日終止而消滅等情，已認定如上，則被告繼續占有240、263、278地號土地即無法律上權源，原告依前開規定請求返還，自屬有據。
惟兩造就104地號土地部分之租賃關係並未經終止，則被告自得依租賃關係占有104地號土地，原告依前開規定請求返還，則屬無據。
⒉至原告主張依租佃合約終止意向書、租佃合約終止合約書、耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定請求返還，惟前開約定及規定僅涉及契約之終止，核與土地返還無涉，附此敘明。
五、綜上所述，原告備位請求確認兩造就坐落臺中市○○區○○段000○000○000地號土地之私有耕地三七五租賃契約關係不存在；
依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還前開土地，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴即判決主文第2項，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
至判決主文第1項所示確認租賃契約關係不存在，屬確認判決，性質上不適於假執行，自無宣告假執行之餘地，是原告聲請併予宣告假執行，難謂合法，應予駁回。
另原告其餘敗訴部分，假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 楊雅婷
法 官 蔡汎沂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 許家齡
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